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歐亞資產評價集團【112/10/18】新聞整理分享
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國境解封、國際觀光客回流，也帶動北市主要商圈店面買賣、租賃市場復甦，根據內政部不動產最新揭露資訊，7月，鼎盛鐘錶砸1.3億元買下北市東區店面，1樓拆算每坪單價超過400萬元，為今年東區總價、單價最高的店面交易案。 根據最新實價資訊，7月，北市東區復興南路一段149號1、2樓店面以總價1.3億元成交，該店面總建坪約49.29坪，經房產業者拆算，1樓單價約430萬元、2樓單價約173萬元，買家是法人鼎盛鐘錶，該鐘錶業者最早在西門町萬年大樓1樓經營鐘錶行，2014年則搬出萬年大樓，在附近開設2層樓的旗艦店。 北市店面租金單坪破1萬元實價 今年累積12筆 房產業者指出，甫成交的店面不遠處就是奢華鐘錶勞力士特約店，斜對面則是知名豪宅建案「Diamond Towers」（台北之星），而該建案樓下商場則由新光三越進駐。
此外，根據北市各商圈最新店面租金揭露紀錄，今年已累積揭露12筆、單坪租金破1萬元的店租實價，以西門町最多，累積有7筆，其次則是東區，累積有3筆。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，以精品錶市場來看，實體店密度最高的是台北101的專櫃，而街邊店則當屬東區，近期更有往忠孝復興站周邊聚集的趨勢。以這次成交的標的來看，300公尺範圍內就有超過10家同業，甚至在精品名表配貨的限量操作下，二手店的生意在商圈也做得有聲有色，形成百貨商場無法取代的特色，因此更增加店家插旗設店的需求。 黃舒衛分析，目前忠孝復興站的都更、危老氣氛最熱，除了新完工、開業的鑽石塔、新光三越，未來還有富邦、志榮、統創、大華、元大銀等案，未來不但商業經營環境改善，店面租金也有推升的動能，有限稀缺的店面釋出必能吸睛。
南台灣今年以來最大的公辦都更案正式啟動。金融圈人士透露，地基超過三千六百坪，位於高雄亞灣一帶的特貿三聯合開發案，已啟動聯貸籌組，將由合作金庫出任管理銀行，最快今年底前可完成簽約，總金額達一三○億元，將興建地上五十三層、地下五層的雙子星大樓。 相較於台北市以南港作為公辦都更案的軸心，近年來相繼有台鐵的南港調車場、南港之心等大型公辦都更案登場，並分別啟動兩百億、三百億元的聯貸案，高雄市則以「高雄多功能經貿園區特貿三」公辦都更案為號召，形成南北公辦都更案大車拚的場景。
該公辦都更案二○二一年十一月公開招標，興富發、國城、國揚得標，三大集團合計將投資八百億元，其中興富發為特貿三已在去年籌組超過三百億元的大型聯貸，今年國揚集團已展開規模一三○億元的聯貸籌組。
「現在台北市一個月賣一戶就要拍拍手了！」台北市不動產開發公會理事長暨全陽建設董事長陳勝宏吐露實際情況。根據市調單位《住展雜誌》的調查，房市冷清情況在房價越高的區域越明顯，首善之都北市自然災情慘重，《住展雜誌》企研室經理成采錡就說，一週零客戶下訂的建案也不少。 大台中不動產公會理事長王至亮則說：「台中比台北更慘，1個月成交不到1戶。」他語氣無奈，「目前真的辛苦，除了少數個案，實際情況是有7成同業生意大跌5成。」
永慶房產集團彙整實價登錄資料發現，預售屋交易件數自2022年明顯下滑，較2021年大減1.5萬多件，量縮近16％。弔詭的是，今年初交易量來到近2年來新低，但到了6月《平均地權條例》上路前夕卻爆大量，單月就成交近1.4萬件，是近2年多來單月最高，卻在上路後7月立刻腰斬，打回原形至6,000多件。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，「雖然目前實價登錄看起來預售屋交易件數表現尚可，但實際情況卻是很多投資客趕在禁止轉售前上車，這種政策制度的因素影響，並不能代表預售屋實際市況，目前明白擺在眼前的，不管建商或民眾都相當保守。」 「以前只要身上有點錢就立刻去買預售屋，因為初期投入資本小，又有交屋前轉賣獲利出場的彈性，但現在坦白說不會像過去激進。」一名長年投資房地產的S小姐就說，自己今年以來只買了一間預售屋，光考慮就長達半年，「以前哪會這麼龜毛啊！感覺對了就出手，現在不能轉售，要考慮很多。」 《平均地權條例》上路後，預售屋只要有已購客解約就得申報註記，內政部地政司表示，自7月1日統計至9月21日，全台預售屋解約申報達972件，其中以桃園市、高雄市各60多件最多。「解約最多要賠建商房屋總價的15％，以千萬宅來說，就得損失150萬元，對一般上班族來說不是小錢，判斷兩大原因，一是投資客看壞後市，認為房價將至少下修1成以上才提前認賠出場；另外，可能是評估財務狀況後的選擇。」市場人士分析。
台積電放棄龍潭設廠，牽動在地房市表現。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨今天指出，台積電宣布放棄設廠，意味龍潭房市將回歸基本面，其中受創最深的是近年新推的個案，已經剛買沒多久的成屋屋主，價格回檔難免，但因龍潭本身就具有機能，所以也不至於打回五年前原形。 只是當初依附在龍潭台積電話題的一些區域，恐怕有很大壓力，但也無可奈何、徒呼負負。
根據實價登錄資料，近五年龍潭房價漲幅達56%，近一年也有7%，不僅如此，農業區土地漲幅也有16%左右，龍潭不僅具有科技、軍工產業還有觀光，加上中古屋僅有2字頭，新案還在3字頭，比起桃園其他區域還有價差，在台積電話題發燒前，就已先炒過一波。 行政院去年核定的桃園市龍潭科學園區第3期擴建案，同時也是台積電1奈米預定地，由於將徵收土地中，有88%為私人土地，引起被徵收戶不滿與抗爭。台積電今正式發出聲明， 決定放棄原本在該擴建案內的設廠計畫。 徐佳馨說，台積電放棄龍潭設廠，對當地房市很難說沒有影響，且對地方信心多少帶來衝擊。對購屋者追逐台積電，她表示，台積電設廠屢傳變動，高雄的設廠計畫也更動多次，資金經歷高雄與桃園兩役之後，未來台積電與地方這類房市話題，加上選前因素，都會讓買家更為審慎。
台灣金聯9月標售雲林北港工業園區（原萬有紙廠）約4.5萬坪土地，公告底價新台幣33.8億元，今天開標無人投標，台灣金聯表示，後續將進一步釐清、了解流標原因，審慎評估後重行公告標售。 有鑑近來產業回流及企業擴廠殷切需求，台灣金聯9月12日釋出大面積工業用地，公開標售北港工業園區全區土地，包含甲種工業區土地面積4萬3560坪、住宅區土地面積1318坪，及公共設施用地面積547坪；建物面積（原為員工宿舍）794坪。
根據今天台灣金聯開標結果，因無人投標而流標，台灣金聯指出，內部後續將進一步釐清、了解詳細流標原因，審慎評估後捲土重來，重行公告標售時程表待定。 民國88年萬有紙廠遭法院裁定重整，台灣金聯94年買入部分銀行對萬有紙廠的借款，擔任重整監督人，後走過債權取得、重整、破產等法律程序的處理，及清理數萬公噸廢紙渣、拆除60多棟破舊廠房與高達78公尺大煙囪後，終讓產權完整，整體園區也由當初頹廢龐雜的破舊廠房，蛻變成嶄新素地風貌。
立法院財委會今（18）日審查《房屋稅條例》修正草案，俗稱囤房稅2.0，共計21案將角力。財政部針對立委、黨團所提的調整稅率、稅基評定成員及評定期程、課稅所屬期間，低價免稅屋標準、以及其他5大範圍表達意見，全給了軟釘子碰。 針對民眾黨、時代力量以及部分立委提大幅調高非自住家用的法定稅率上限提高到8％、10％，財政部回應，稅率訂立應該合宜，避免屋主產生政府透過課徵徵收房屋之感；另外有版本提出，由中央統一訂立差別稅率或採差額累進稅率課徵，財政部認為要因地制宜，效果比較顯著。 部分黨團提案，地方不動產評價委員會應增加專家、學者及刪除民意代表，房屋標準價格從3年重新評定降低為2年，財政部認為，目前地方政府的評價會已經具有專業性，以及縮短房屋標準單價評定期程，有讓民眾誤認頻繁加稅、而有不安的疑慮。
課稅期間，有立委提案，將現行前一年度的7月1日到當年度的6月30日，修正為上一年1月1日到12月31日，財政部表示，第一次課徵恐怕只有半年（7月1日到12月31日），影響地方財政調度，應該保留。 針對低價免稅屋，有立委提案房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅，適用戶數以直轄市合計3戶為限；有立委提房屋現值10萬元提高到30萬元，住家用改為自住用。財政部表示直轄市應與其他縣市一體適用；且將現值提高為30萬元，恐增加避稅空間，住家改自用恐怕增加部分屋況不佳、出租的住家用房屋稅負。
民間企業經濟活動轉趨熱絡，從銀行放款統計即可看出端倪。根據金管會最新統計，截至8月底，國銀放款總餘額達37兆8,209億元，其中對民營企業放款餘額超過18.07兆元，周轉金放款餘額逾19.09兆元，雙雙創下近10年新高。 國銀8月單月放款增加2,451億元，存款則減少404億元，使得銀行存放比回到70.13%，為近3個月的新高。金管會表示，國銀放款大增2,451億元中，主要有國內總分行授信2,112億元、國際金融業務分行(OBU)180億元，以及海外分行118億元、大陸分行41億元。
若以放款對象來看，民營企業放款提升1,393億元、個人放款上揚1,066億元、政府放款走高141億元、公營企業放款則下降179億元。至於放款用途，企業周轉金放款提高1,480億元，不動產抵押放款成長846億元、動產擔保放款132億元，企業投資放款則降低7億元。 金管會分析，8月存款餘額滑落404億元，主要因為企業客戶資金調度轉出，多數是適逢發放股利旺季的財務操作；且出口相對較弱，企業收到的外銷貨款也偏低。不過，銀行業者認為，科技業庫存堆積速度已放緩並逐步去化，加上從9月起，台灣進入「低基期紅利」、出口開始回溫，未來庫存已不再是重點，市場關注重點轉為旺季拉貨動能是否持續。 而8月放款走揚2,754億元，創今年單月增幅第3高，主要是因股利發放旺季因此企業周轉金需求回溫。此外，部分銀行配合政府推廣疫後振興專案貸款也有影響。
在個別銀行方面，8月放款成長較多的是星展銀行、彰化銀行、合作金庫，其中星展銀行因為併購花旗銀行消金業務，放款飆升1,793億元最多，彰化銀行與合作金庫都增加350億元左右；存款方面也是星展銀行受惠併購效應，單月衝上2,834億元最高，其次為第一銀行425億元、中國信託352億元。
指尖經濟崛起，倉儲物流躍居為商用不動產市場的大熱門，高力國際調查指出，倉儲物流的交易熱區聚焦在桃園、台中、台南等三大市場，其中以台中每坪月租均價850～950元最高；預期新式倉儲空間將躍居為市場主流，為商用不動產的穩健投資選擇之一。 高力國際研究部董事梁儀盈表示，在電商普及、疫情及供應鏈重組帶動下，倉儲物流需求明顯增加，零售商、通路商、物流服務商及製造業都在尋找布局機會，穩定的需求、再加上物流中心普遍有租期長、租客穩定的優勢，更吸引投資型法人目光，預期未來新式倉儲物流可望躍居為工業地產市場的主流。 梁儀盈指出，依據Real Capital Analytics（RCA）資料顯示，台灣倉儲物流成交總價、件數與總面積，自2018年以來有顯著成長。
高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲表示，台灣在北中南三處都已有成熟的倉儲聚落，北部是台灣最大消費熱區及生活圈，桃園因有地利之便及產業聚落優勢，為台灣最主要的物流倉儲重鎮，尤以桃園機場周邊及國道一號沿線最受物流業者青睞，每坪月租行情自700～900元不等。 中部是台灣南北運輸中繼站，有產業聚落效應且可快速南來北往連結，區域內供給以冷鏈倉儲為主，租金行情每坪每月850～950元。 南台灣方面，南科園區的快速發展及半導體聚落南移，創造南部產品倉儲需求，帶動龐大的消費潛力，也提供第三方物流業發展空間，目前區域內新式倉儲的租金行情也已成長，每坪月租金來到到650～700元。 洪煥哲表示，目前倉儲物流的物件詢問度仍高，惟市場上釋出供給相當有限，因此也使得2023年前三季的倉儲物流交易量，相對2022年下滑。目前倉儲物流業以國道或快速道路沿線、產業園區周邊為佳。
為幫面臨存續危機的善化牛墟市集找出路，臺南市長黃偉哲昨（十七）日與台糖董事長楊明州簽訂用地開發MOU，將以台糖善化溪美段二地號土地作為善化牛墟遷移地點，讓牛墟從舊址無縫接軌至新址，保留及延續牛墟二百年的文化特色，也維持攤販生計。立委郭國文、南市副議長林志展及市議員陳碧玉、余柷青、陳秋宏、李偉智、經濟發展局長林榮川、市場處長陳豪吉、善化區長方澤心與里長皆到場見證。
黃偉哲表示，臺南善化牛墟是台灣三大牛墟之一，租約一一六年到期後地主欲收回土地，近二百五十八年歷史面臨中斷，經郭國文、林志展居中協調與爭取，台糖首肯市府租下溪美段近五公頃土地，未來將轉租給牛墟攤商業者，事權統一便於管理，也能讓文化歷史延續。 楊明州說，台糖與地方連結深厚，也支持地方政府建設，提供作善化牛墟遷移地點的善化溪美段土地完整、地理位置適當，期為地方文化延續盡心力，也透過土地活化帶動地方經濟發展。 林榮川指出，善化牛墟每逢日期尾數二、五、八營業，早年為販賣牛隻市集，今已轉變為農業生活市集，原有二百餘攤，加上外圍總計四百餘攤，每次開市都吸引趕集人潮，因租約到期地主不再續租，市府積極為牛墟找活路。 陳豪吉說，溪美段用地目前為特定農業區，後續將辦理用地變更，開發面積一點九公頃的牛墟市集，並設置停車場、景觀綠美化，加強防洪設施及土方回填墊高等工程，保留牛墟文化特色及牛墟市集販售場域。
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