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歐亞資產評價集團【112/10/19】新聞整理分享
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台北市政府地政局今（18）日公布9月動態月報指出，2023年6月實價登錄交易件數830件，較 5月減幅6.11％；交易總額243.46億元，較5月增幅13.2％；至於住宅價格指數，為115.39，較5月上升0.03％。 台北市地政局今天公布最新一期（112年6月）實價登錄交易指出，6月全台北市、大樓價格持續走升，公寓、小宅價格皆微幅下跌。 6月全市住宅價格指數115.39，較5月115.36上升0.03％，較去年同期114.36上升0.9％；標準住宅總價1,828萬元，標準住宅單價每坪58.22萬元。 其中大樓住宅價格方面，指數120.30，較5月120.01上升0.24％；公寓住宅價格指數110.19，較5月110.51下降0.29％；小宅住宅價格指數109.10，較5月109.29下降0.17％。 觀察全市、大樓、公寓及小宅的月線、季線及半年線趨勢，全市月線、季線上漲，半年線仍下跌；大樓表現最強，小宅最弱。
另外在交易量方面，6月實價登錄量價動態，全市交易量共830件，較5月884件減少54件，減幅6.11％，較去年同期749件，增幅10.81％；交易總額為243.46億元，較5月215.08億元增加28.38億元，增幅13.20％，較去年同期191.56億元，增幅27.09％。 觀察台北市各行政區的表現，6月有4區成交量增加、1區持平、7區減少。 其中增幅前3名分別為信義區、士林區、松山區，較5月分別增加31.15％、23.40％、5.80％；減幅最大為文山區，較5月減少45.92％。 地政局指出，各行政區交易總額依序由中山區49.90億元、中正區26.66億元及內湖區25.97億元位居前3名。 至於總額最少行政區，為大同區，僅8.84億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約4.64倍。 交易總額增幅最大為中山區，較5月增加100％；減幅最大為文山區，較5月減少38.78％。 在季指數表現方面，第2季台北市12行政區中，有8區上升、4區下降。 其中增幅最高為信義區0.49％，減幅最大為士林區0.47％；相較前一年同期，12行政區中近1年亦有8區上升、4區下降，增幅最高同樣為信義區1.79％，減幅最大為士林區0.87％。
近幾年政府力推都更危老政策已有初步成果，全國核准案約4200多件，約7成多已開工，不過專家指出，現今營建成本高升，不只建材大幅漲價，缺工之下包含板模工、水泥工、鋼筋工人或電焊工等工資也都大漲，「未開工的2成多，幾乎都是因為成本太高而無法開工」。 根據統計，全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子，雙北即佔了100多萬戶，急需都更改建，也是近年中央及地方政府極力推動的政策。在《都更危老條例》制定滿25年之際，設立已10年的中華都市更新全國總會近日舉辦都更高峰論壇，為該政策提出建言與看法。
「營造成本上升，相當影響到都更的進行！」江宏志舉板模工為例，5年前1平方公尺（換算為0.3025坪）的施作工資約350元，3年前漲到約670元，至今則漲破1千元，甚至達1200元左右，如果是台北市的工資則更貴；另如水泥工、綁鋼筋工人的工資也大漲，電焊工甚至1天工資高達1萬元，「成本太高，導致一些都更案件難以開工」。 如果遇到地質較不佳的區域，需要進行地質改良工程等，江宏志提及，整體成本又會拉更高，加上零零總總如廢棄土若無法就近傾倒、拉高運費等，都會讓都更危老案件更難推動及實施。 江宏志感嘆，有些都更案其實3~4年前已整合完成，條件也都談好了，卻在缺工缺料成本高漲之下，造成建商利潤大減，地主與建商的條件只好重談，由於涉及利益龐大，若沒政府協助及如都更總會等民間身分來溝通協調，案子往往很難順利往下走，「案子拖著不動，對參與重建的地主也不好」。
中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥則觀察到，疫情後缺工缺料嚴重、建商利潤受侵蝕的狀況下，也讓合建案出現不少怪狀，包括建商竟取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議或以及真合建進行假權變等現象。 另外還有自地自建或委建，也出現延後興建的問題，王進祥更指出，「建築成本增加，也造成了貪婪的通膨」，現在地主喜歡談的合建條件都是講「坪數」，但實務面談的其實是「權值」，也就是舊建物房地產價值在評估後，以其土地貢獻率所分離出的土地價值，在認知不同之下便易產生糾紛，也讓中小建商與地主的關係，慢慢從合建對象走到自地自建及委建關係。
台北市長蔣萬安今率領市府局處首長至台北市議會民進黨團進行重大法案及預算報告，盼爭取民進黨議員支持，台北市議會民進黨團總召簡舒培會後受訪表示，市府將修改「台北市土地使用分區管制自治條例」，包含放寬建商容積獎勵回饋比例、捷運或鐵路場站300公尺內的非住宅建物，減設30%停車位，但民進黨團表達反對，認為市府應進一步說明。 簡舒培指出，市府將修改「台北市土地使用分區管制自治條例」，其中包含「容積獎勵回饋比例自70%下降為50%」，議員認為對於建商的回饋過大，對住戶沒都更的吸引力，另增訂「捷運、鐵路周圍300公尺範圍內，非住宅使用得減設30%停車位」，但本市停車位已嚴重不足，擔心修正恐雪上加霜，市府應進一步說明，否則民進黨團無法支持。 簡舒培表示，原本建商要回饋市府70%，後續改為50%，變成圖利建商，但現在是住戶不願意都更，因分回過少，無法一坪換一坪，如今放寬給建商，卻不是要求增加回饋比例給住戶，而且放寬的是本來建商要回饋市府的70%，變成回饋50%就好，建商可多賺20%拿去賣，利益給建商，無法增加住戶都更的誘因，這是個大問題。 簡舒培說明，放寬是全市一致，以大安區為例，若回饋提高到80%，建商都還願意蓋，畢竟大安區土地價值高、利益多，但偏遠地區可能就需要修正，認為不應該通盤修法，應個案處理，否則恐成為圖利，蓋不成的終究蓋不成，蛋黃區的利益又更大。 至於市府擬增訂「捷運、鐵路周圍300公尺範圍內，非住宅使用得減設30%停車位」，簡舒培指出，台北市停車位一位難求，修法後將造成停車需求更困難，許多很多外縣市來工作、洽公仍需停車，她也反問蔣萬安，知道台北市目前遇到的問題嗎？
配合行政院建構南部半導體產業S廊帶的橋科、楠梓科技產業園區、亞灣5GAIoT園區等，未來將帶動外來就業人口居住需求，在國家住都中心與市府聯手下，高雄市社會住宅大增為1萬8千多戶，將於114年至116年陸續完工。 有鑑於招租、服務、維護及管理業務需求增加，高雄市政府於本會期提送『高雄市住宅及都市更新中心設置自治條例』草案，高雄市議會於10月17日召開公聽會，由黃柏霖議員及都市發展局局長吳文彥共同主持。黃柏霖表示，由於議長要求重要法案要先收集專家學者的意見，第一次舉辦有一些修改意見，因此今(18)日再辦第二場，希望收集執行者的意見，高雄未來會聚焦8大業務，要有人推動，才能讓高雄在效率及效能上提升。與會高雄市議員黃捷則詢問人力問題，希望以誘因找到人才。 吳文彥補充，這些新建的社宅，預計於二○二五年起陸續完工，將新增社宅招租、服務、維護管理的業務需求，但高雄市都發局都市更新科的人力只有九人，無法應付大量業務。經市府評估後，決定依行政法人法規定，以行政法人模式設立「高雄市住宅及都市更新中心」，聘請十一至十五名董事、三至五名監事，並招募廿至五十位不動產開發、建築設計、景觀規劃、工程等專業人才。 已有逾2萬戶社宅建設與營運經驗的臺北市住宅及都市中心主任夏翠蒂表示，本條例草案中使用很多的委託用詞，可以明確改用「同意」或「指定」，對於未來給予住都中心的業務將更具強制力。條例第9條對於董監事的任期有限制，她建議應配置穩定、持續性的人員，有利於對民眾的承諾及業務執行。關於盈餘繳回部分，她認為行政法人手上宜有資金比較好執行，尤其是盈餘保留彈性，才能讓住都中心有餘裕執行市府臨時交辦的業務或突發事件。 都發局局長吳文彥總結，為建立高雄市住都中心的財務自主性，市府將參酌台北住都中心作法，分十年酌編預算補助，並結合民間資源，逐年降低政府補助。人員初期概估廿人進駐，第四年後可自給自足，第九年後人員補齊，預估可穩定發展。高雄的社宅多半為公私協力來興建，不至於影響財政負擔，反而人才需求的確是未來最大挑戰，未來將把重點放在都市更新，由專業人力去來執行。
為擴大公開資訊服務的提供範圍，新北市淡水地政事務所利用實價登錄大數據進行統計分析，針對淡水區租賃成交案件，按季公布租金行情，以供外界參考。月付2.6萬輕奢華豪宅 淡水地政事務所主任廖俊隆表示，淡水地區大專院校較多，有租屋需求的人數也相對較多，為提供民眾更充分的租金行情資訊，該所特別將淡水區租賃成交案件加以整理統計後，依地理位置及區域特色，區分為「淡大區－生活便利好舒適」、「真理區－歷史古蹟好文青」、「新市鎮區－輕軌公園好悠閒」及「沙崙區－海景夕陽好風景」等四大分區，各分區內再依「大樓、華廈、公寓及套房」等不同建物型態，分別提供租金總額、單價及坪數等相關資料供外界參考，使民眾能更深入了解淡水租金行情的變動情形。
廖俊隆進一步表示，房屋租賃與民眾生活密不可分，但可供正確查詢的管道卻相對較少，建議民眾租屋前可參考新北市愛連網及該所網站所提供的交易安全資訊，租屋時也應尋求具有政府核發合法認證識別標章的不動產經紀業者，以避免衍生不必要的糾紛，造成自身權益受損。另該所網站的業務專區內亦設有「不動產交易安全資訊專區」、「實價登錄專區」提供交易行情、交易安全宣導等相關資訊，歡迎民眾多加利用。
看好土地價值，擁有北市11家旅館集團在8月時砸8千萬掃北市西門町3層樓加強磚造透天店面，根據內政部實價網揭露資訊，該標的建坪僅20.81坪、地坪約16.94坪，若不計入建物，每坪地價超過472萬元。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，該透天基地為漢中街，距最熱鬧的西門徒步區、6號出口，直線距離不到100公尺，但因後側即為建於1908年的西門紅樓，是全台第1座官方興建的公營市場，其中紅樓及十字樓均為古蹟，另外還有西門商場。 根據地籍資料，買家為賴姓自然人，經房產業者進一步查詢，該業者是台北美系列連鎖旅館集團大股東，至於，該集團旗下旅館數量則超過10家，主要集中在中山、中正、士林以及西門町，另外還有1家位於士林的美之宴餐飲會館。
此外，該集團也規劃有建設公司，主要負責自家旅館危老案，像是宣美飯店危老案。 主要著重土地開發價值 第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，該旅館集團大股東甫買下的西門町透天店面，若以直接拆算1樓店面，2、3樓建物單價，可能會高於行情的不合理情況，再加上以目前租金行情估算，租金收益率可能僅有1%、甚至不到，因此，推測主要是著重整合後的土地開發價值。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，升息過後資金成本明顯上揚，而通常買老透天店面，絕大多數目的在於買地，並非為了長年收租，因此，可以把房屋總價視為購地成本，而西門町部分老透天的土地使用分區為商業區，再加上預期的改建容積獎勵，均會造成地價堆疊。 黃舒衛補充，該建物於2013年交易過，但因為是親友、員工或其他特殊關係間交易，不但主建物無全部移轉，而且總價也只有2500萬元。反觀這次以8000萬成交，現況的租金收益很難滿足，但如果有開發商願意街區整合、重新定位的計畫，憑藉其特殊的商圈、位置、社區環境，是目前徒步區周邊最有彈性、潛力的物件。
台灣便利商店密度高，業者承租經營也相對穩定，也常是店房東眼中的好咖，實價揭露台北市中山區民生東路一處51.82坪的店面，9月交易1.08億元、每坪208.4萬元，目前由全家便利商店經營中，進一步觀察實價租賃資料，該店面於2018年時以每月16萬元承租，租金採分段式調整，3年調至每月19.32萬元、6年調至20.29萬元、9年調至21.3萬元，因此目前的租金報酬率約為2.15％。
第一建經研究中心副理張菱育指出，對投資店面的房東而言，過去台北市店面投報率以2％為投資標準，但如今隨著貸款利率調升，租金收益利潤也相對被壓縮，不過近年不少店面租賃合約會載明租金定期調漲幅度，且優質店面具穩定增值空間，因此吸引新買家入手。 2023年台北市同樣也是便利商店房東易主的案例，包括大同區承德路一段的老透天店面，7月整棟以1.4億元易主；5月，北投振興街的一樓店面，以1.12億元易主，兩店面皆由7-ELEVEN門市經營中。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，連鎖便利商店選址通常代表周邊社區或商圈有一定人流，展店多偏好臨主幹道或三角窗，廣告效益高。由於多數便利商店都為24小時經營，提供商圈明亮、安全的據點，也能為周邊房市帶進更多生活機能便利性，隨著現代人對便利商店依賴度高，經營永續性高，便利店不僅是房東眼中的好咖，也是街坊鄰居眼中的好厝邊。 根據財政統計資料庫資料，全台便利商店家數，2022年7月約21,481家、2023年同期則增加至22,307家，一年增加826，也就是平均一天全台約增加2~3家的便利商店，展店速度驚人。 張旭嵐指出，便利商店經營者在承租店面時，大多會與房東簽長約，就算合約期間房東出售店面，買賣不破租賃，仍可依原租約條件繼續租賃，因此具有租期長、大型連鎖企業承租的物件，資金報酬率明確穩定，較容易吸引買家目光，以長期持有的前提來置產。
為了提高房東成為公益出租人的意願，住宅政策再射兩箭，修法增訂租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅以及房屋稅等等稅捐的依據，消除房東成為公益出租人後，會被查稅的疑慮，專家分析，的確可以讓房客未來在租屋時，提高申請出金補貼機率，不過也建議，可以採分離課稅的方式，減低房東繳重稅的疑慮，也可以讓政府更掌握租賃市場的資訊。 租屋客剛剛承租這套案件，找來包租代管業者進駐，準備做輕裝潢，台北房價居高不下，租屋族也得精打細算，租金補貼成為租客的小確幸。
記者劉俐均：「住宅政策通過的修正案，其中一個對於廣大租客最有影響的，就是行政院明定租金補貼，不得作為追溯課徵稅收的依據，來藉此提高房東成為公益出租人的意願。」 包租代管業者郭乃嘉：「這對我們來說就是會有更好的，手段跟武器可以去跟房東談，就是說現在政府有各種，優惠的方案或者是減免，雖然這個立意是良善的，但是它還是不貼近人民的，還是沒有實際觀察到，就是實際的租屋市場的狀況，就是因為現在房東他們，對他對他們來講，他們不報稅就是最賺，就是不管你有任何的稅賦的減免，對他們來講他們不報稅就是最賺，那光基於這點要怎麼去跟他談就很難，再接下來是他們也不相信政府的政策會延續性。」 包租代管業者跟屋主租下房子後，整理裝修出租，按照法規報稅繳納，而租客也能申請應有的租金補貼，不過以現今的租屋市場上來看，其實害怕被扣稅的房東比比皆是，租客要找到允許申請補貼的租屋條件，仍得碰碰運氣。
租屋族Stacey：「大部分的房東應該是都沒有申請，因為如果說他可以接受你，去申請補貼的話，他會在租屋上面寫出來，那一陣子找房子找了很久，其實租金都屋況跟租金都不是算合理的，對我們就是來台北生活的人這樣子，現在的房東還滿好的，這個房東是說他們該繳的稅都會去繳，然後希望我們房客能爭取到，我們該有的利益。」 為了提高房東成為公益出租人的意願，住宅政策再射兩箭，修法增訂租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅以及房屋稅等等稅捐的依據，消除房東成為公益出租人後，會被查稅的疑慮。 不動產網路平台調研中心經理洪安怡：「這次修法影響最大的，當然就是這些房東們了，畢竟已經修法擬定說，不得將這些租賃資料作為查稅依據，那房東當房客在申請所謂的租金補貼的時候，房東也許會比較願意讓房客去做申請，那對房客來說當然也是一大利多，當他申請租金補貼的時候，他在跟房東溝通的過程當中，也許比較不容易受到一些刁難，那再來影響比較大的族群，其實就是育有兩名未成年子女的小家庭，當他在申請社會住宅的時候，他中簽的比例其實是提高了，那他相關補貼的部分有可能會增加。」 專家強調，其實光是用有條件放寬公益出租的樣態，恐怕租屋黑市的問題，難以完全解套。
房產趨勢專家何世昌：「雖然承諾說租金補貼的資料，不會拿來作為課稅的依據，但是呢以後這一個法條有沒有可能再進行修改，這個恐怕是目前很難下定論，因為如此現在外界有很大的一部分聲音，希望政府採用分離課稅的一個方式，把綜所稅跟這個租賃所得這兩塊切開，這樣的話房東繳的稅會比較少，也可以減低這個房東繳重稅的一個疑慮，這樣子政府比較能夠，全面掌握民間的租賃資料。」 另外修正案在危老條例上，則是將放寬縣市政府持有公有地參與危老重建條件，明定公有非公用土地以及建築物，除了已經有利用計畫，都一律得參加危老重建，來加速活化。 房產趨勢專家何世昌：「公有地不能拒絕參與危老重建的話呢，那對於未來民間的老屋重建，危老重建這一方面的效果是會非常好，因為可以加快它的整合的一個效率，而且小基地的狀況也會減少，如果把公有地也納進來，未來危老重建案的基地規模，也會比現在還大一點。」 政府四年花1200億元來做租金補貼，但是灑幣成效卻不如預期，房價、租金都再漲，對房客都是一大壓力，放寬房東被查稅疑慮只是其中一步，也得讓囤房族釋放空屋，才有機會避免租屋黑市的問題持續擴大。
益州集團今（18）日於新北市土城區舉辦開工動土典禮，預計興建地上10層、地下4層之企業總部大樓，總樓地板面積約3,782坪。活動邀請益州集團創辦人秦嘉鴻及新北市政府經濟發展局副局長盛筱蓉等貴賓，共同祈福工程順利圓滿，全案投資約新臺幣7億元，預計116年完工並提供600個就業機會。新北市經發局副局長盛筱蓉表示，「招商一條龍」自108年推動以來，以簡政便民為核心精神，除了協助媒合產業空間，更由專人專案輔導，提高行政效率，同時積極協助釐清廠商遭遇的法規疑義，解決投資困難。本案即為招商一條龍代表性廠商之一，透過各局處協力合作、橫向溝通協調，有效加速行政審查，於今(112)年3月順利取得建照，讓原本的加油站，搖身一變成為益州集團的企業總部大樓，更成為土城地區產業新指標。
益州集團創辦人秦嘉鴻表示，益州集團於創業時即與油品結下不解之緣，民國64年創立益州化工跨入生產絕緣油與潤滑油，是國內少數的民營油品製造業者，且為國內最大的變壓器用油製造商。益州集團以專業技術，專業分工之方式，引進具實力、具互補互利之合作夥伴，更廣納具國際觀，具豐富管理經驗具活力之經營精英，讓整個集團可以不斷進步，邁向卓越成功之路。 經發局表示，市府積極推動6大區域核心產業發展，其中土城為發展智慧製造產業的主要區域，引進雲端、大數據管理、物聯網及自動化智慧管理服務等技術，並透過數位轉型策略帶動產業升級。例如福和生鮮投資新臺幣25億在土城打造智慧冷鏈物流中心，打造完整的冷鏈供應鏈，從傳統農業轉型為科技農業；此外中華工程打造「中工雲宇宙AI園區」，提供產業273個優質生產單元，總樓地板面積約10萬5,000坪，吸引高科技、智慧製造、智慧物流等產業進駐，為產業轉型奠定良好基礎。 經發局強調，招商一條龍服務推動以來成功促成艾司摩爾、三井不動產、儒鴻企業及南亞科技等國際企業投資進駐，截至112年9月已累計落實投資258案，創造投資金額逾4,550億元，完成後預估提供8.8萬個就業機會。新北市未來將持續積極招商引資，使產業發展欣欣向榮，打造精彩煥發、安商宜居的永續城市。
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