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歐亞資產評價集團【112/10/24】新聞整理分享
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房產新聞
產業新聞
政府近一年打炒動作頻頻，哪些縣市依舊房價直挺飆漲呢？根據內政部不動產資訊平台資料，2023年Q2全台平均房價32.14萬/坪、年增6.14%，攀漲前五名縣市，依序為新竹縣14.71%、苗栗縣14.7%、新竹市11.47%、屏東縣10.41%、台南市9.87%。
東森房屋研究中心副理黃勝暉認為，五縣市皆有明顯剛需，才讓房價有撐。 黃勝暉說，目前台灣房市已經逐漸回歸供需基本面，觀察全台房價漲幅最快的前五個縣市，都是有強勁剛性需求及建設利多支撐的區域。他也針對近一年房價飆漲最快五縣市一一分析如下：
新竹縣市
新竹科學園區是全台第一座科學園區，目前竹科的產業發展已經相當具有規模，大量就業人口和高收入科技新貴聚集於此，在穩定的居住需求和竹科新貴強大的消費實力面前，新竹縣市的房價自然水漲船高，而且伴隨竹科的蓬勃發展，新竹縣市的房市前景仍具想像空間。
苗栗縣
緊鄰新竹，最近幾年竹科周邊的房價漲勢相當迅猛，部分有預算考量的購屋民眾紛紛把目光轉向苗栗的頭份、竹南等地，這些科技新貴的進駐為苗栗房市發展提供了強而有力的支撐，同時也推動著苗栗房價快速墊高。而且苗栗還有竹南科學園區、五楊高架南延、新興重劃區等利多題材加持，從長線來看，苗栗的房市交易量能有望繼續保持穩定成長的態勢，值得購屋民眾留意。
屏東縣
房價基期低、居住環境優越、建設題材豐沛，除在地居民外，近年來也有不少購買退休宅、度假宅的民眾到此置產，使得屏東的房市交易量能快速升溫。如果未來高鐵延伸屏東、高雄捷運延伸屏東、屏東科學園區、屏東火車站門戶再造、屏東健康產業園區等建設項目都能一一落實，屏東的房價勢必會再迎來一波可觀的漲幅。
台南市
台南是唯一一個榜上有名的直轄市，近年來在南科、台積電、北外環、綠能產業園區、高鐵特區、平實重劃區、九份子重劃區等眾多建設題材的挹注下，台南一躍成為各大建商和購屋民眾的必爭之地，不僅新建案價格屢創新高，就連區內中古屋的房價也逐漸被墊高，目前台南蛋黃區新成屋的成交單價可以達到3~4字頭的行情，中古屋則普遍落在2字頭上下。 黃勝暉認為，鑒於目前屋主的房屋持有成本並不算高，再加上買房抗通膨的需求仍在，因此短期內整體房價出現劇烈震蕩的可能性並不高，不過從房價數據中不難看出，現在的房價漲勢與前幾年相比的確有所收斂，房市也正在朝向更加穩健的方向發展。對於有自住需求的購屋民眾來說，只要把握選對價格、選對地段、選對標的三大原則，仍可大膽進場看房，但對於打算短線進出的投資客群來說，建議在入場前還是要做足功課，謹慎評估各類風險。
台北市政府10月13日針對大直事件傾斜民宅南側鄰地召開公辦都更評估說明會，經意願調查，南側鄰地參與意願逾90%。北市府將依公辦都更專案，立即啟動公辦都更程序協助更新重建。 北市更新處表示，針對南側鄰地初步試算提出最高可爭取100%容積獎勵之評估方案，截至調查期限10月23日，南側鄰地總戶數136戶，其中123戶有意願參與公辦都更，意願比逾90%，已達公辦都更受理門檻75%。 更新處將立即啟動公辦都更程序，並指定台北市住宅及都市更新中心擔任實施者，儘快辦理建築需求調查，蒐集住戶對於未來新家的願景，後續也將協助公開徵求出資者、擬訂事業計畫及權利變換計畫，亦會加速辦理審議程序，提高更新效率。
據內政部不動產資訊平台資料顯示，國人購屋使用30年期房貸越來越普遍，今年第二季平均房貸期數已達295期，約為24.6年，創下歷史次高紀錄，10年之間，房貸期數平均就多了61期，相當於5年時間，在高房價的壓力之下，購屋人只能透過長年期的房貸減壓。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾使用30年期房貸越來越普遍，30年期房貸已經成為市場購屋主流，甚至新青安房貸最多還可以到40年。長年期房貸雖然累積下來利息會多繳，但可以立即降低購屋貸款負擔，同時銀行在評估時，也會因為30年期房貸每個月繳款金額較少，每個月貸款負擔可以承受，而願意承做放款；觀察30年期房貸興起，一方面跟房價持續走揚有關，另一方面銀行也認為30年期已經是一般產品，放貸條件基本上與20年期無異。
統計顯示，房貸期數歷史新高出現在去年第四季的297期，隨後雖然降到291期，不過今年第二季又反彈到295期，房貸期數已經連續四季超過290期，居高不下的機率相當高，可觀察後續是否還有攀升空間。 若以主要都會區來看，第二季僅有台北市、新北市的貸款期數平均不到300期，在台北市購屋的人可能手上資金相對較充沛，不見得需要貸好貸滿，另外北市換屋的比例高，換屋族也可能不想再揹30年的房貸。 至於重劃區較多的區域，包括桃園市、台中市、高雄市與新竹縣市，平均房貸期數都超過300期，最高的是新竹縣的319期，其次是新竹市的309期，新竹地區一方面因為工作人口相對年輕，又有許多科技業的就業人口，同時區域內又有許多屋齡新穎的房子，因此貸款期數相對領先其他區域。
土城這幾年有許多區域發展帶動，包括捷運建設、新興房市區規劃、產業挹注等利多，房市也出現驚人變化；永慶房屋土城中央直營店徐新皓店長分享近期的「瘋狂交易」，土城舊市區一個社區大樓，竟出現成交單價6字頭的行情，社區住戶與在地人都直呼不可思議，紛紛問「到底誰在買？」另外靠山邊的住宅也出現頗高的交易價格，可見得土城房價漲幅兇猛。 土城擁有暫緩重劃區大型新興房市區塊，以及便利的捷運路網，未來板南線還將與三鶯線、萬大線捷運串接；徐新皓表示，土城的產業能量也很足夠，未來從頂埔科技園區延伸至永寧科技園區，以及土城工業區的廠房都更、翻新，又有中工雲宇宙AI園區啟用，未來還有司法園區的開發，使土城整體產業與房市廊帶串聯得更完整、豐富，就業機會多，帶動房市能量與購屋需求。
徐新皓觀察說，土城因為科技廠商進駐趨多、工程師不少，加上有土城醫院，醫師也是購屋客群之一，所以土城近年的買方收入不錯，外地買盤有增加趨勢。 徐新皓指出，近期土城舊市區的學士路一個社區大樓、屋齡約25年，就出現「瘋狂交易」，竟然有成交單價6字頭的行情，社區住戶與在地人都直呼不可思議，紛紛問「到底誰在買」？他說，該交易還不是小宅，為2房+車位產品，買方應為自住用。 徐新皓也分享說，土城南天母區域是靠山邊的住宅區、生活機能較差、離捷運站有距離，過去房價基期較低，多為中古大樓，但近期該區有大樓產品成交單價來到38萬元，算是頗高價，此區域整體交易單價行情約在30萬出頭。 土城高房價情勢下，在地土城人更難買房，徐新皓表示，在地民眾若預算不夠、難買新大樓，就會鎖定屋齡2、30年的大樓或華廈，或是被擠壓到桃園買房。
交通部民航局台北國際航空站今（23）日拆除位於松山機場旁的遠東航空辦公大樓3層樓建物。台北站表示，遠航總部土地租約已到期逾三年，台北地方法院判10月23日強制執行拆除遠航辦公大樓，並由台北站依法代履行拆除作業。 民航局說明，遠東航空承租台北國際航空站土地，使用合約已於2020年3月31日到期，但土地至今仍未清空歸還，故台北站訴請法院「拆屋還地」，法院並於2022年判決確定，遠航應將遠航辦公大樓拆除，將占用之土地返還台北站。
民航局表示，根據去年10月法院判決，台北站向法院聲請強制執行，法院於去年12月26日與今年6月21日兩度辦理履勘，其中，遠航於第二次履勘時，承諾將自行拆除建物，並據法院要求，於6月30日提報拆除期程，承諾於今年8月29日前動工拆除，法院同意給予遠航自行拆除、清空時間，期限至8月31日止。 民航局指出，因遠航未在法院要求期限前將土地清空歸還，台北站報請法院強制執行拆除作業，法院通知將於10月23日10時執行，台北站依據法院通知，配合辦理強制拆除作業。
三發地產（9946）表示，房市已進入盤整修正階段，不過在政策打炒房干擾因素逐漸淡化下，認為國內房市將趨於量縮價平；展望營運，今明兩年將有「三發夢世代」、「六甲頂段案」完工挹注，2025年更有總銷高達97億元「三發首席大院」完工，未來三年營運無虞。 三發地產表示，今年房市在政府政策性打炒房下，加上大環境與經濟皆放緩，建商購地及推案速度明顯放緩。從買氣來看，今年下半年開始，在《平均地權條例》新修法上路後，市場回歸自住剛性買盤，短線投資性買盤縮手，銷售速度整體放緩，不過在政策打炒房干擾因素逐漸淡化下，認為雙北市房市將趨於量縮價平。
三發地產指出，總體來看，升息導致房貸加壓，已明顯造成購屋負擔，然而在自住剛性需求，及高建築成本持續墊高房價，以及8月起財政部推出「新青年安心成家貸款」上路，認為後續房價仍是穩定發展元。 惟三發地產表示，接下來包括房貸利率緩升的效應浮現、資金緊縮、房市供給增加、調控政策未鬆動及總統大選等因素，仍將持續影響未來半年整體市場的買氣，需多加注意。 展望後續營運，三發地產表示，今明兩年公司將有來自台南、總銷各達15億元的「三發夢世代」、「三發橋」，相繼在今年第4季、2024年第2季完工。2025年更有總銷高達97億元、高雄「三發首席大院」完工，完工量達127億元，未來三年營運無虞。
繼日前高捷O13站聯開案有廠商投標且符合資格後，今天再傳來喜訊，高雄市副市長林欽榮證實，高捷Y10聯開案、左營機20公辦都更案，這兩案均有業者正式遞件投標，正安排評審中。 高捷三大聯開案之一的橘線O13（大東文化藝術中心）聯開案，10月13日開標傳出好消息，有業者投標並符合資格，後續將盡速進行規格標評選、議約等程序，若一切順利，今年底前能完成簽約。 高雄市副市長林欽榮今天參加「左營高鐵科技之心公辦都更案」高雄場招商說明會，他向記者證實，目前除了 O13聯開案， 黃線Y10（民族、九如路口）聯開案也有業者已正式遞件投標，正安排評審中 ，因此他不便多說。 林欽榮強調，北高雄與南高雄加起來，這11年來增加不到1萬坪的A辦 ，看起來這一波在台積電楠梓產業園區助益下， 很快要跟上。
在公辦都更案方面，高市府力推的左營機20公辦都更案，同樣傳來好消息，林欽榮今天證實，也有廠商遞件了；至於另一處岡山新行政中心公辦都更案，則準備要重啟招商。 今天主打的「左營高鐵科技之心公辦都更案」，3處基地面積共約5300坪，預估開發後量體約7萬坪，預估吸引民間投資總金額約175億元。 林欽榮強調，本案基地具有交通區位優勢，透過TOD軌道串聯南北一日產業圈，中央及地方已投入100億交通建設計畫現行翠華路30公尺路幅拓寬至40公尺；此外，新台17線濱海道路南段興闢計畫，已於今年9月15日動工，預計115年底全線通車，後續並有台39線、高屏二快、國7、國1楠梓交流道連接至半屏山東側新設匝道等新闢交通建設串聯。
地上33層建築號稱雲嘉最高地標的福容大飯店嘉義店，即將於明年第一季試營運，此案也是福容首度委外合作經營，與跨國酒店集團IHG新品牌voco合作。23日，福容與IHG共同舉辦簽約儀式，正式結盟，未來將掛牌為「嘉義福容voco酒店」，每晚房價將挑戰全嘉義最高。 「嘉義福容voco酒店」位在嘉義市世賢路一段與竹圍路交界，原為廢棄舊大樓，前國大代表郭柏村投資興建，當時國內蓋摩天大樓正在起步，郭柏村跨足商界經營飯店，未料，鋼骨結構體蓋到11樓，因財務周轉不靈停工。麗寶旗下寶泰開發2012年買下後，發現鋼骨結構已不堪使用，因此打掉重蓋，耗時6年時間改造成地上33層、地下5層，樓高136.2公尺建築，飯店總房間數達370間，另包含商辦空間，建造後由福容大飯店承租委IHG經營。 該棟建築為雲嘉地區第一高層的SRC鋼骨建築，為福容大飯店體系下，量體最大，建物最高、房間數最多的飯店。據了解，福容過去經營的飯店多為200間的規模，這次挑戰近400間的量體，麗寶集團董事長吳寶田原希望仍由自有飯店體系經營，不過最後採納幕僚建議，委外國際飯店品牌亦可作為學習對象，因此決定與IHG合作導入定位年輕新潮的voco品牌。
IHG洲際酒店集團是全球客房數量最多的跨國酒店企業，旗下19個酒店品牌，活躍會員數超過1億人。IHG洲際酒店集團台灣區域總經理Robbert Manussen表示，voco品牌名稱靈感來自拉丁語，意旨「邀請」、「一起來」之意，代表了該品牌深思熟慮、沈穩而迷人的本質，洲際酒店集團在全球擁有6179家已開業酒店，及1906家在建酒店，集團深耕台灣數十年，擁有不同品牌的12家已開業酒店，很高興能將極具獨特魅力的「voco酒店」帶到嘉義。 建築內部規劃，1樓為飯店大廳與商辦入口，並有咖啡廳與一間獨立店面；2~4樓屬於餐飲空間，有自助餐廳與宴會廳；5樓和6樓，各自300坪無隔間的通透空間，將對外招商；7樓預計打造健身房、泳池、兒童育樂等休閒娛樂中心；中間層的8到15樓，屬商辦空間，擁有獨立三部電梯，不與飯店共用；16樓到31樓就是特色客房與各式主題套房；32樓規劃了中餐廳、包廂，並設置了空中酒吧及高空玻璃步道，白天能直接眺望阿里山，入夜之後，嘉義美麗夜景一覽無遺；頂層的33樓，建置11間包廂，最大的兩個包廂，一次都能容納20人。 「嘉義福容voco酒店」接待大廳。
福容大飯店總經理楊正弘表示，福容目前全台共有17間飯店，voco是IHG全新品牌，也是台灣首家voco酒店，「嘉義福容voco酒店」最快明年2024年第一季與大家見面。之後福容還有圓山、南投埔里、屏東東港、澎湖馬公等店陸續做營運開幕。 除了原有的「福容大飯店」區分為城市型與度假型的星級飯店之外，旗下全新的輕旅品牌「福容徠旅」，4家分店「福容徠旅林口」、「福容徠旅水里」、「福容徠旅高雄」、「福容徠旅墾丁」，也陸續在暑假亮相，為全台最大的連鎖飯店集團。
國產建材（2504）積極推動資產活化，23日宣布旗下南港大型開發案交由利晉工程後已進入實質興建階段，正進行連續壁與基樁工程，同時邀請ARUP台灣奧雅納工程顧問負責結構設計規劃，目前已通過耐震設計標章與結構外審，預計於2027年完工。 國產的「南港大型開發案」，位於南港路三段，占地6,500坪，預估開發總樓地板面積約6萬餘坪，基地規劃為A、B兩重建區段，其中A區段為國產完全持有的商辦大樓，建築基地面積約4,000坪，規劃地上26層、地下五層；B區段則是代為實施的台北市政府商辦大樓，規劃地上20層、地下四層，自2021年底取得建照後，去年11月動工，期預計工期四年半。 國產指出，由於南港具有四鐵共構交通優勢，又具有「雙東門戶」軸心地位，不僅是大台北最重要的東區門戶計畫，也是通往宜蘭高鐵的門戶，許多專家都看好南港可望成為下一個信義計畫區。國產「南港大型開發案」位居東區門戶精華軸心地段，南港大型開發案潛在開發利益豐厚。
百貨商場提供食、衣、育樂、生活採買等機能，近幾年成為房市亮點，雙北2023年增加生力軍新店裕隆城、新光三越Diamond Tower及NOKE忠泰樂生活，商場合計面積約5.85萬坪，2024年南港還有面積4萬坪LaLaport登場，依據實價資料統計新生代百貨商場的周邊房價，新店裕隆城增幅3.1％最高，平均房價每坪55.8萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些新商場大多有鄰近的捷運站，生活機能佳，新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健。 ▲新商場大多有鄰近的捷運站，生活機能佳，新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健，圖為新店裕隆城。 ▲新商場大多有鄰近的捷運站，生活機能佳，新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健，圖為新店裕隆城。 知名百貨進駐，南港站穩7字頭 雙北2023年開幕的大商場共有3間，新北市新店裕隆城總面積4.3萬坪，周邊房價每坪55.8萬元，比2022年多3.1％，在台北大直特區的NOKE忠泰樂生活，周邊房屋均價每坪82.9萬元，年減4.9％，位在台北東區的新光三越Diamond Tower周邊房價最高，每坪92.6萬元，年減5.8％，台北市南港區明、後年都有新商場，預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4％，後年世界明珠開發案有微風廣場，其目前周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2％，雖然南港兩間百貨周邊房價漲幅不大，但也顯示出南港房價逐步站穩7、8字頭。
住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出，南港區百貨商場的議題已提前反應，2023年對房市的拉動力道沒有之前強，且南港區進駐的公司企業漸漸增加，自住比例越來越高，2023年無論中古屋或預售屋釋出都很少，目前新案的成交價幾乎都在百萬以上，如南港展覽館旁的「全陽馥」預售成交價約每坪100~120萬元，許多屋齡10年左右的中古大樓開價在9字頭，而世界明珠的北側還有房價較低的老宅，因此周邊機能佳，但均價比LaLaport周邊價格低。 豪宅區商場不稀奇，大直小跌、東區價平 百貨商場雖為房市話題，但不一定能成為強心劑，新光三越Diamond Tower周邊價格變動小及NOKE忠泰樂生活的周邊房價略為下跌，郎美囡表示，這兩間百貨商場分別位在台北東區及大直，都是原本百貨商場多的地段，新的商場是錦上添花，拉動區域的效果不強，另一個共通特色是周邊高價住宅多、大坪數多，因此在房市轉冷時，買方購置高單價、高總價的意願偏低，房價比較容易有讓步空間，或是買方只願找低價位的物件，造成平均房價衰減。
▲雙北新商場與周邊房價
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