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歐亞資產評價集團【112/11/01】新聞整理分享
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政府有意推動公設比改革，第一是針對停車位改革，避免將車道灌到「大公」，第二是檢討免計容積項目，公設比合理化對於消費者相當受惠，但由於個案的總銷售金額不變，一旦可銷售的坪數減少，就可能反映在單價上，將考驗市場的接受度。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，公設比透明化與合理化，可提供消費者有足夠資訊判斷，由於小公面積較為固定，僅能透過設計規畫調整，但是大公登記就有許多彈性空間，個案也會看當下消費者能夠接受的比例去調整，目前比較常見大樓公設比約在33%~35%，一旦調整到30%，銷售的面積減少勢必反映到單價上，不過景氣好時，消費者較容易接受，景氣欠佳時，可能消費者就會更在意單價問題。 以總價1000萬元房屋為例，一間實坪一樣大的房子，扣除公設比為21.7坪，則公設比35%狀況下，總面積為33.3坪，房屋單價為30萬，公設比30%條件下，一樣大的房子面積為31坪，則單價增加到32.3萬元，假如更極端降到25%，則一樣大的房子面積剩28.9坪，單價就拉高到34.6萬元，就與35%公設比的單價有明顯差異，不過房屋的總價都是一千萬元不變。
曾敬德表示，根據過去雨遮不登記的經驗，雖然房屋總價不變，但會反映在單價上，預售案銷售時若客戶對單價有疑慮，也會對比附近有雨遮的新成屋，拆算扣除雨遮後的單價，降低客戶疑慮，同樣若是公設調整，也有可能會影響新舊制的單價差異，不過目前還在研議階段，預料真正發生影響可能會是之後的新案。
平均地權條例修法已於今年7月上路，法人購屋「管住不管商」，讓近期高總價市場，從豪宅轉向商用不動產，9月松山區「航廈大樓」高樓層戶，以總價約2.9億元交易，單價97.5萬元，共418.79坪，由財團法人無貸款買下，該單價也是實價登錄目前該社區新高；而少有交易的中山區「萬宜成大樓」，屋齡高達51年，首次有實價揭露，8月交易中高樓層約1.4億元，每坪90萬元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市中心商辦稀缺，尤其大坪數商辦釋出有限，因此若空間符合需求，頗能吸引企業法人目光，且坐落在捷運站附近或主幹道路口的商辦更是燙金，不過這類商辦大多屋齡超過20年以上，甚至有的已高達50年以上，但經過外觀拉皮後，大樓換上新貌，加上交通機能便利等條件，買方購入後可自用或收租彈性運用，未來還有重建開發價值，更讓這些老商辦價格穩定保值。
另外，今年法人購置大坪數商辦交易案例，像是內湖區「東京企業總部」，中樓層成交總價2.91億元、每坪58.7萬元，共627.93坪；大安區「敦南摩天大樓」中高樓層成交約4.67億元、每坪105.2萬元，共454坪；信義區「環球世貿大樓」中樓層成交約1.6億元、每坪75.2萬元，共233.17坪。 第一建經研究中心副理張菱育觀察，排除透天厝、地下室等特殊物件後，今年北市前三季百坪以上作為商業用、工業用的大樓華廈商廠辦交易，截至目前為止，以中山區15筆最多，中山區的高價商辦坐落在南京東路、松江路、建國北路以及大直重劃區居多，由於商業發展成熟，交通便利，商辦群聚效益，其中南京東路二、三段金融機構密度高，更有台北華爾街之稱，屬於鑲金地段，公司設立在此，對客戶拓展、業務往來有很大的助益。
台北身為首善之都，商業活動頻繁催生不少精華區，以往提到A級商辦，多數人直覺會聯想到「信義計畫區」，但馨傳不動產智庫執行長何世昌卻認為，商辦集中在特定都市計畫區的狀況，未來可能不復存在，主因盛行的都更、危老風潮有關，更預言A辦市場即將進入群雄崛起的時代。
何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，指稱以往講到台北市的Ａ辦，大部份都集中於「信義計畫區」，頂多再加上敦化南北路，但商辦集中在特定都市計畫區，「這種大一統的時代恐怕即將要結束了」。他認為，台北各區段的老舊商辦陸續都更、危老重建，未來幾年將陸續完工後，市場競爭力也將全面提升，屆時會有更多每坪租金超過3000元的商辦，持續散落在台北市中心更多區域。換句話說，台北的A辦市場即將進入群雄崛起的時代。 何世昌強調，未來這些新蓋好的商辦，將會引爆商仲、物業管理、機電維修，乃至清潔等產業的龐大商機，如果目前既有業者不擴充人力，或是有新的業者出現搶占市場，勢必讓相關業者出現百家爭鳴的情況，面對這波新商辦的市場競爭，國內商仲業者如何布局，以及版圖會如何洗牌，後續發展令人好奇。 他還提到，高雄、台南以及台中等中南部的商辦產品，推案潮也來勢汹汹，例如高雄的商辦沉寂已久，近年才開始甦醒，至於台南伴隨南科持續擴大，商辦需求也可能提升，能否成為商辦新星縣市，市場脈動值得期待，或許對商仲業者而言，台北市的商辦如同主菜、中南部是點心，「但點心吃多也是會飽、會胖的；他們會在中南部如何交手呢？且讓我們拭目以待。」
捷運中和－公館線喊了多年只聞樓梯響，新北市議員連斐璠今天總質詢目前規劃進度，捷運運局長李政安指出，因規劃路廊有跨縣市議題，中央希望雙北溝通，目前雙北已有共識，將改成「中和光復線」，路線優先到北市公館，目前路廊已經在昨天報到交通部審議。 中和公館線原是台北市捷運局取消的「南北線」，路線本規劃從新北市中和、永和地區延伸至台北市公館、基隆路、內湖再到捷運劍南路站，不過受限經費、運量與效益等問題，最後不了了之；不過隨著地方人口與交通需求增長，新北市府重啟該案，將該路線納入新北市捷運整體路網評估報告，全案起死回生。 新北市議員連斐璠指出，這條路線喊了非常多年，當初她和當地居民有到環保署抗爭環評相關議題，今年該路線已經再次浮現，到底目前進度為何？ 捷運局長李政安指出，今年9月有重新報交通部審議路廊，但因為路線希望能夠延伸北市國父紀念館站，交通部認為涉及跨縣市議題，要跟北市有所共識。 李政安說，雙北市捷運局經過討論後，已經取得共識，將改成「中和光復線」，路線優先到公館附近，目前路廊已經在昨天重新報交通部審議，如果路廊通過，就能夠開始可行性研究、綜合規劃等。 連斐璠詢問如果順利最快多久可以動，李政安說，一般來講路廊核定後，可做可行性評估與綜合規劃，包含環評在內要2到3年推動，確定後才會正式動工 連斐璠指出，現在許多建設在環評與送審時間都太久，包括永和行政院區都更案都卡在中央好幾年，她認為再這樣下去，很多地方建設都會做不起來，要市府加緊督促中央，否則台灣前途堪憂。李政安則強調，已經踏出第一步。
新北市捷運局指出，中和-公館路廊針對交通部審查意見，檢討路線沿用台北市早年所提捷運南北線規劃路線延伸至板南線國父紀念館站構想，本局10月13日協調會議與台北捷運局達成共識，延伸進入台北市光復南路，與板南線國父紀念館站轉乘，路廊名稱配合改名為「中和光復線」，路線全長8公里，起於新北環狀線秀朗橋站，沿途可與松山新店線、文湖線、淡水信義線及板南線轉乘。 捷運局說，整體路網報告已於10月30日函報交通部，待交通部同意本案納入整體路網優先興建路線後，方可循序辦理「中和光復線」可行性研究作業，進一步評估路線與車站位置。
都更大基地難整合？但資料顯示全國都更核定案平均基地面積近3年皆破千坪，去年更達1400坪新高。業者表示市中心素地稀缺，紛紛投入都更危老行列；專家則直言中小基地都改走「危老重建」程序，加以都更案量愈來愈少，又以企業型、老飯店等地大又產權單一的案件好整合，平均下來變大。根據內政部統計2013至2022年近10年全國都更核定案，累積達601案，其中2017年起案件增加率提高，不過在2017～2020年間，每案平均核准面積尚在千坪以內，但2021年核定基地平均面積增為1013坪，去年更提高到1400坪以上，為統計以來平均基地最高點。若以近3年來看，核定都更案有204件，佔近10年的33.4％，每案平均面積達1149坪。 鄉林不動產研究室指出，由於台北市中心的素地稀缺與地價高漲，讓開發商紛紛投入都更及危老重建案的行列，不過都更案基地要達到破千坪規模，困難度會更高，大多需花10幾年甚至20年的長久時間與整合程序。 「事實上都更案件有愈來愈少的跡象，全國數量來到相對低谷」，馨傳不動產智庫執行長何世昌解釋，因為可以談成的都已整合、剩下的就是談很久的，由於都更有既定基本門檻，中小坪基地若達100％地主同意就直接走危老程序，顯見這幾年危老的排擠效應很大，「大基地的所有權人通常較多，且能取得更佳獎勵容積，才會剩下來推都更」。
另一方面，在都更案逐漸減少之下，近年有不少單一企業產權的都更案，例如台塑總部商辦都更、國泰起家厝都更、國賓大飯店都更等，何世昌表示，這類都更案的產權相對簡單，基地面積也夠大，平均下來便拉大基地的坪數，整體來看大基地都更住宅案仍相對少有。 危老排擠效應大 大基地都更案日漸稀少 鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰認為，因應居住品質提升與建築物老舊更新需求，都更危老改建案會愈來愈普遍，但台北市核心區土地稀缺，房價只會往上走；而都更案受限於原基地，多數都是幾百坪規模，若基地規模太小，公共設施和社區機能規劃上會受到很多限制。 賴正鎰接著說明，鄉林集團卻能在中山區吉林路、農安街口整合出一塊近1100坪的都更基地，而且取得地主100％同意，可以說是對鄉林這個品牌的最高信任和認同。 依據市調資料，目前台北市銷售中具千坪以上規模的指標都更及危老住宅案，集中在大安、松山、中山、大同及南港等區，包括「台北之心」、「鑄慕」、「中工碧硯閣」、「國賓皇琚」、「首岳」及「世界明珠」等，房價也多有突破，例如「國賓皇琚」及大安區「鑄慕」，實價登錄顯示每坪成交價已突破200萬元。 對於房價的走勢，賴正鎰以捷運南京松江站旁的2010年完工的合建案「鄉林京華」為例，2007年預售開賣時每坪開價80萬元，根據最近的實價登錄資料，2022年12月9樓戶交易記錄每坪為104.5萬元，顯見增值潛力相當大。
房價高漲，地上權產品漸成業者、建商新寵。國產署第3批國有土地上權昨（30）日開標，共標脫7宗，標脫率5成，決標權利金共27.9億元。其中，三地集團以董事長個人及三地開發地產名義，砸下近16億元標下南部3塊地，麗寶集團拿下北市精華地段的2塊土地，全聯及聲寶公司各搶下1宗。 三地砸16億搶南部3土地 國產署本次公告招標14宗土地，標脫的7宗位於北部及南部，中部標的全數流標。其中，三地集團董事長鍾嘉村以個人名義標下2宗，一是台南市安平區漁光段商業區土地，面積約1,117坪，得標價3.38億元；另一為屏東市香揚段商業區土地，面積約1,167坪，得標價1.03億元。三地開發地產則以11.42億元，取得台南市東區平實段土地，為本次標售最高總價。 麗寶奪北市精華區土地 此外，麗寶集團旗下名軒開發、建義建設分別拿下台北市中正區南海段122坪的商業區土地及台北市大安區懷生段145.8坪的住宅土地，得標價為4.77億元及1.79億元，換算每坪分別為390.8萬元及123.3萬元，為本次得標單價最高前2案。 聲寶搶到面積最大土地 至於全聯實業則以2.7億元取得宜蘭縣羅東鎮工商綜合專用區土地，家電品牌聲寶公司以2.85億元搶下台南市安平區古堡段特定文化專用區土地。
隨著大環境的改變、通膨情勢、原物料成本上升，以及美國聯準會多次大幅升息，我國央行也祭出貨幣緊縮政策、且限縮不動產貸款金流，都讓不少小建商壓力大增。昇陽建設總經理魏岱霖受訪表示，現在不僅建材、鋼筋水泥價格仍高，運輸成本也不低，未來唯有實力好、口碑佳、體質健全的建商比較可以承受得住壓力；而台中建商精銳建設建設事業處總經理吳秋凉指出，現在營建成本對建設公司來說確實是個壓力，而我們的客戶多為高資產客群，因此在推案上唯有不斷創新，才可持續站穩市場。租金補貼 以高資產族為主要客群的精銳建設，在蓋房子、規劃設計上持續推陳出新，吳秋凉說，我們多年前在台中七期推出36個透天案，每個案子的建築外觀都不一樣、設計細節都不同，「客戶可能10年前跟我們買的房子，5年後再買我們其他案，建築設計、巧思都不一樣，都讓客戶驚豔」。 實力好、口碑佳、體質健全的建商比較可承受得住壓力，自然也可獲得消費者肯定。
吳秋凉指出，目前精銳推案的主要方向秉持「大面積基地、大花園、低密度開發」的原則，因此台中單元二重劃區有嚴格的低密度、高綠覆規劃，及區內街廓規劃整齊新穎、充滿優雅閒適的生活氛圍的特性，我們在這區域已布局4筆大面積建地，並陸續打造「精銳博」、「精銳Garden One」、「精銳Sky one」三案，第四個作品將於今年底推出，精銳「精銳Garden One」已完工並交屋中，該案採垂直綠化建築、1,500坪的私家森林湖泊，深受高端自住客喜愛。 吳秋凉表示，精銳的每個推案，約有四成是老客戶回來再買，因為我們堅持興建品質、注重細節，且不斷創新，所以受到老客戶肯定，他們還會再幫我們介紹新客戶；而如今營建成本高升，3、4年前1坪造價成本約近20萬元，現在已來到26、27萬元，因此我們或觀察市場變化與個案不同，包括預售、邊建邊售、先建後售都會是推案策略。 魏岱霖指出，原物料價格上漲明顯，土地價格也趨高，不僅建材、鋼筋水泥價格仍高，運輸成本也不低，未來唯有實力好、口碑佳、體質健全的建商比較可以承受得住壓力；此外營建業人力斷層也是個問題，使得缺工現象、工資上漲，都是政府、企業必須共同去重視並合作解決的。 魏岱霖表示，現在淨零碳排、節能已是重要趨勢，政府也擬定了各階段目標，而包括未來碳費徵收、綠建築與節能建材，都會提高建築成本，希望政府在推動相關政策時，必須給業界多一點適應期、有時間去做調整；他說，現在營建成本上升許多，不少民眾買預售屋怕業者偷工減料，因此建議消費者選擇口碑佳、規模大的建設公司的案子，會更有保障。
台北市地政局今（31）日表示，全市Q3預售建案申報備查量較前期增加52.38%，與去年同期減少15.79%。全市申報備查的預售建案共計32案，較前期21案增加52.38%，與去年同期38案減少15.79%；累計年申報數108案，較前期114案減少5.26%，較去年同期156案減少30.77%。 更多新聞： 平均地權條例上路 預售屋解約案首度揭露 7、8月全台共 147件 另外，今年第3季12行政區預售建案資訊申報備查案件量，以內湖區7案居首，其次是信義區、北投區4案。從預售建案用途及戶數觀察市場預售產品推案特性，仍以住家為主流，計30案，占比 93.75%；非住家（商辦）計2案，占比6.25%。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計23案，占比71.88%；非住家用建案戶數亦以80戶以下為主，計2案，占比6.25% 。 至於預售建案定型化契約檢閱情形，北市地政局表示，全市預售建案契約檢閱合格率最低前5項目為 「貸款約定」、「保固期限及範圍」、「建材設備及其廠牌、規格」、「稅費負擔之約定」、「房地標示及停車位規格」。
為保障預售屋消費者權益，北市地政局針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒「應記載及不得記載事項」28項重點全面檢閱，並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開。 地政局表示，2023年Q3全市住家用預售建案買賣定型化契約皆有履約擔保機制，其中以「不動產開發信託」計16案占大宗，占比53.33%%；其次為「 價金信託 」計12案，占比40%。 而預售屋市場常見的購屋預約單（俗稱紅單），依《平均地權條例》第47條之3規定，購屋預約單禁止轉售，且應載明買賣標的及金額、不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買方之事項。 地政局指出，2023年Q3查核6案預售建案契約及購屋預約單使用情形，全數查核項目6案皆符合規定。更多資訊歡迎參閱地政局不動產交易安全預售屋專區。
政府打炒房限縮購地貸款，今年土地交易明顯轉冷，不過仍有投資人、開發商砸重金布局，依據實價統計今年至10月資料，林口新市鎮土地交易僅93筆，交易總金額74億7,090萬元，但有一筆交易總價高達8億8,341萬元，此外，淡海新市鎮雖然今年只有32筆土地交易，但其中一筆總價高達5億330萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，新北市兩大新市鎮黃金地段土地越來越少，儘管政府打炒房政策衝擊市場，但資金雄厚的投資方仍看準區位及當地發展進場布局。 林口新市鎮發展到現在素地已不多，機能也漸趨成熟，並且具有AI科技綠能產業園區進駐的議題，三井OUTLET二期將於明年開幕，且尚有東森集團全球營運總部預計2025年啟用，屆時還能創造就業人口商機，根據實價資料，林口新市鎮，今年建林段有兩筆相鄰土地一起交易，總價8億8,341萬元、單價每坪167萬元，總價、單價都創今年林口新市鎮最高價。
大家房屋林口扶輪公園加盟店店長盧彥騰表示，而這兩筆建林段土地位在八德路及三民路交叉口的街角地，距離機捷林口站非常近，附近的新成屋成交價幾乎都在5字頭，推測新案開價會在6~7字頭，林口新市鎮因街廓整齊，食、衣、住、行機能完備，夏日氣溫又比台北市涼爽，頗受雙北及桃園的首購及退休族青睞，這幾年房市受自用買盤支撐，發展相當穩健。 淡海新市鎮一期機能日漸成熟，二期規劃有產專區、工業區，未來可望形成新的產業聚落，淡江大橋預計2026年2月通車，淡北道路若順利可在今年底動工，淡水區長年來交通壅塞的問題終於將獲紓解，然而今年受限市場發展，土地交易整體偏冷淡，不過有一筆新市段土地交易總價破5億元，平均成交單價60萬元。 住商不動產淡水新市加盟店店長盧進和指出，這塊地在熱鬧的地段，地坪價格60萬元並不高，目前周邊新建案成交價約每坪29~32萬元，機能最成熟的淡水區行政中心周邊的新案成交價可到34~37萬元，推測這塊地新案價格應該會在3字頭以上，淡海新市鎮的優勢在於買方買得起，房價比台北市以及新北高價區相比容易入手，1,200萬可買到3房，2房約900~1,000萬元，能吸引雙北首購族及換屋族，政府的新青安貸啟動後更加強化買氣，反而是屋主因政府打房政策及市場氛圍偏向惜售，中古市場的供給量不大。
中纖（1718）面臨主力產品EG市況不佳挑戰，為化解連六季虧損壓力，啟動資產活化計畫，董事會決議與聯上開發公司就台北市萬華區直興段土地簽訂合建分屋契約書，規劃興建高級住商大樓，中纖提供全案土地，預計取得分配比例約為55.8％～56.5％。 另中纖日前也公告處分農林（2913）股票1.223萬張，每股處分價格介於23～31.5元，處分利益逾1.16億元，第三季收益進補。處分後，中纖還持有農林股票7.9萬張，仍為農林大股東之一。 化纖景氣不樂觀，中纖已連續六季出現虧損，因此積極提升資金效益與活化資產，設法扭轉劣勢。中纖表示，經宏邦不動產估價師聯合事務所評估，北市萬華區的合建契約，地主合理分配區間55.39％～55.61％，建商合理分配區間44.39％～44.61％；另寶源不動產估價師事務所則評估地主合理分配比例55.32％，建商合理分配比例44.68％。
為此，中纖將提供全案土地面積1,173平方公尺（約354.83坪），與聯上開發簽訂合建契約，興建高級住商大樓，預計取得分配比例約55.8％～56.5％。據規畫，該案仍有老舊地上物，將在明年送件都更或危老，預計規劃住宅大樓，每戶坪數設定在20～30幾坪，主攻首購和部分換屋族。 中纖認為，今年EG新產持續開出，市況仍然艱辛；在需求持續不振，EG廠商只能減產因應，但減產後就不具經濟規模、生產效益，也不利於獲利，供需條件同步承壓。除聚酯絲品牌客戶去庫存態勢不變，聚酯市場外部還要面對大陸新產大量釋放及越南產業鏈崛起競爭等壓力。不過，中纖認為，明年是奧運年，屆時景氣調整完，或有機會帶動新一波產業上升循環。
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