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房產新聞
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台北市政府地政局公布最新112年第3季全市預售建案資訊動態情形，其中全市申報備查的預售建案共計32案，較前期21案增加52.38％，與去年同期38案減少15.79％；累計年申報數108案，較前期114案減少5.26％，較去年同期156案減少30.77％。
地政局指出，12行政區預售建案資訊申報備查案件量，以內湖區7案居首，其次是信義區、北投區4案。從預售建案用途及戶數觀察市場預售產品推案特性，仍以住家為主流，計30案，占比93.75％；非住家（商辦）計2案，占比6.25％。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計23案，占比71.88％；非住家用建案戶數亦以80戶以下為主，計2案，占比6.25％。 地政局表示，為保障預售屋消費者權益，針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項28項重點全面檢閱並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開，備查前合格率最低前五項目為「貸款約定」、「保固期限及範圍」、「建材設備及其廠牌、規格」、「稅費負擔之約定」、「房地標示及停車位規格」。112年第3季全市住家用預售建案買賣定型化契約皆有履約擔保機制，其中以「不動產開發信託」占大宗，計16案，占比53.33％，其次為「價金信託」，計12案，占比40％。 另外，地政局也針對了預售屋市場常見的購屋預約單「紅單」進行查核，地政局指出，依平均地權條例第47條之3規定，購屋預約單禁止轉售，且應載明買賣標的及金額、不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買方之事項。112年第3季查核6案預售建案契約及購屋預約單使用情形，全數查核項目6案皆符合規定。
一年一度的地價稅明（11/1）天開徵！收到地價稅稅單卻發現，稅金比往年暴增超多，很可能是你在在8月31日的「繳納義務基準日」前，做了「遷出戶籍」動作，導致痛失2‰自住優惠稅率，而被課10‰至55‰的一般稅率。財政部提醒，戶籍登記是適用2‰自用優惠稅率的必要條件，土地所有權人或配偶或直系親屬等3類人得設戶籍在該處，才能享有優惠。 地價稅多久繳一次？地價稅是「 地方稅 」，依土地所在地分別計算，並以每年8月31日為「繳納義務基準日」，就算當年度有買賣移轉，只要8月31日當天土地登記是誰就要繳全年的地價稅，也就是說9月1日後買屋的屋主，不需繳納當年的地價稅。
▲可上各縣市稅捐稽徵單位，線上輸入地號等資訊，試算今年度要繳納的地價稅金額。（圖／新北市政府稅捐稽徵處網站）
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，地價稅是按累進稅率課徵，稅率自10‰累進至55‰，相當的重，但如果符合「地價稅自用住宅優惠稅率」那就只要2‰，相差整整至少4倍，切記一定要在9月22日前辦理自用地價稅優惠。 財政部表示，自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地，也就是說「戶籍登記」是適用2‰自用住宅優惠稅率的必要條件，如果沒有土地所有權人，或配偶，或直系親屬等人的戶籍登記在此處，縱使實際居住在此，也只能適用一般地價稅率10‰至55‰。 土地所有權人將戶籍遷出自用住宅的原因很多，例如子女就學需要、請領補助等原因，但仍實際居住該地。財政部建議，如因個人因素需將戶籍遷出，至少保留土地所有權人、配偶或直系親屬一人留在原戶籍內，以符合自用住宅用地規定。
近日新莊副都心的「天價社宅」引爆社會輿論，其實這並非首個被嫌租金太貴的社會住宅，早在2020年，位於台北市大同區的明倫社宅就曾因月租4萬元而備受爭議。御品園 起初政府為解決弱勢族群的居住問題而規劃出「只租不售」的社會住宅政策，立意相當善良，只是在執行過程中因為過於強調「財務自償」導致爭議頻發，也使得政府的一番美意大打折扣。 目前社宅供給數量仍不足。
▼目前社宅供給數量仍不足。（圖／內政部不動產資訊平台)
社宅佔比僅2％ 難滿足弱勢住房需求
筆者認為，目前台灣社宅主要存在供給數量少、租金價格高、申請資格寬等三個方面的問題。 首先，在社宅供給方面，由內政部不動產資訊平台揭露，截止到今年9月底，已建成和新完工的社宅合計只有2.8萬戶，包租代管的社會住宅也僅有8.3萬戶，加起來還不到全國約923萬戶住宅存量的1.5％，即使把興建中、規劃中的社宅也算進來，其佔比也只有全國住宅存量的2%左右，顯然很難滿足所有經濟弱勢族群的住房需求。
▼包租代管的社宅僅8.3萬戶。（圖／內政部不動產資訊平台)
財務自償緊箍咒 精華社宅開價高
其次，在住宅租金方面，目前台灣社宅以「財務自償」為原則，月租金開價通常為市場行情的8折左右，這就導致部分位於精華地段的社宅存在開價過高的情形。 目前台北明倫社宅44坪的3房單位月租金為36,900元、接近4萬元；新莊副都心社宅最便宜的兩房單位月租金也要18,900元起，普通單薪家庭或經濟條件更差的弱勢群體負擔起來確實相當吃力。
入住標準寬鬆 影響資源分配公平性
另外，在申請資格方面，現行社會住宅申請資格為家庭年所得低於當年度50分位點，反觀周圍其他國家或地區，日本社會住宅入住標準為所得分位25％，香港入住標準為所得分位30％以下，顯見台灣的社宅入住標準其實仍屬寬鬆，使得部分經濟條件尚可的民眾有機會去與經濟弱勢爭搶有限的房源，這也在一定程度上影響了社會資源分配的公平性。 筆者認為，政府建立社宅政策之初是為了保障弱勢群體的居住正義，態度值得肯定，只是還有部分配套政策和規定仍有改善空間，如：設定社宅租金分級、嚴格審查入住資格及人頭戶，加快興建進度等。如何才能讓民眾切身感受到政府的美意，並讓真正有需要的人得到幫助，這還需要政府和全體社會共同努力。
台北市國父紀念館周邊建物限高60公尺，造成推動都更障礙，居民不斷陳情要求解禁。北市都委會近日開會討論，多數委員支持開放，請都發局再做一次動態模擬，下次會議決定，預計今年底前拍板；但提醒紀念館特定區範圍外仍有95.49公尺的航高限制，依然可能有影響。 國父紀念館1972年完工，為保持園區景觀，當時紀念館周邊建物限高35公尺；1978年擬定「國父紀念館周圍特定專用區計畫」，將周圍計畫道路境界線向外50公尺，或以街道輪廓為原則，畫入特定專用區。2004年修訂放寬，限高提升為60公尺，但隨著周邊民宅屋齡漸增，不少居民盼都更，容積率大受限高影響，建商不願進駐，數度陳情希望再放寬限高。 隨著大巨蛋完工，周邊商圈快速發展，不少民宅再度要求放寬高度，讓容積率增加，台北市都市計畫委員會上月底開會討論，獲多數委員支持解禁。但有委員擔心，東側逸仙路離國館較近，恐增加壓迫感，請都發局再做一次動態模擬，看周邊建物「長高」到60公尺以上，是否會對國父紀念館特定專用區景觀造成影響。
在場有委員認為，南側、西側距離國父紀念館較遠，影響應該較小；但東側距離較近，若同時放寬高度，並不合理，會對市容造成影響。也有委員認為，國父紀念館北側大巨蛋已蓋好，且特定區範圍外有95.49公尺航高限制，就算未來有都更，影響也有限。 副市長、都委會主委李四川表示，早期他負責主導北市議會工程時，限高35公尺，「蓋出來一點氣派也沒有」；後來蓋台北市府時限高60公尺，「還沒蓋完旁邊又蓋了101大樓」，多少有點諷刺。 都發局會後補充，自南向北面對國父紀念館，為最佳觀覽視點，以南側映池前為視點，並保留國父紀念館正立面屋頂一半完整性為原則，做模擬分析。
房市買氣回穩、加上近年大量推案熱區，如新北重劃區、台南高鐵特區等地進入交屋高峰期，推升六都10月買賣移轉棟數達2.1萬棟，月減0.3％、年增23％，年增率連四個月收紅。隨著下半年市場回溫，原先各界預估全年交易量低至28萬棟的預估值，持續上修，有業者認為，今年有機會挑戰連續五年逾30萬棟的紀錄，不若原先悲觀。 六都地政局1日公布10月買賣移轉棟數統計，其中台南2,704棟、年增66.8％，創下近28個月單月新高；新北5,955棟、年增54.6％，亦為近18個月單月新高。在台南、新北新屋大量交屋的帶動下，10月全台買賣移轉單月可望逾2.7萬棟。以此趨勢推估，全台今年交易量可望逼近30萬棟，甚至超越。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年下半年市況相當低迷，買賣移轉棟數低落，不過今年下半年連續四個月交易量優於去年同期。目前房市投資需求退場，但整體自用客數量穩定且購屋意願高，總統大選對於房市也沒有顯著干擾，未來11、12月移轉量仍有機會優於去年同期。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，接近年底傳統購屋旺季，民眾看屋漸趨踴躍，在南二都與新北市的相對平價區段尤其明顯，加上新青安優貸提升首購族購屋意願，為市場買氣注入活水，上半年各月交易量量普遍不如去年同期，7、8月年增率翻正，9月年增率15％，10月更擴大至23％。 以前十月來看，六都買賣移轉棟數合計18.92萬棟、年減7.5％，仍是近五年來同期最低，不過年減幅已縮小至個位數，其中以台北市年減10.5％最多，其餘五都減幅均在1成以內，台南年減1.9％，已與去年交易量相當，表現最為亮眼。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，平均地權條例上路後，政策衝擊淡化，房市回歸正常供需，今年全年交易量縮格局不會改變，但最後兩個月仍有總統大選、全球經濟局勢等變數，房市買氣是否續行仍須審慎看待。
台塑（1301）集團總部搬遷至台北市內湖區，近5,000人通勤需求引爆當地交通黑暗期，上下班顛峰時間，三條幹道塞爆、3,000人擠不上公車，也讓企業總部選址議題浮上檯面，市場專家認為，地段及交通兩大條件要夠強，才會有助企業續留人才。 綜合外媒報導，每天通勤時間只要增加20分鐘，對上班族情緒影響等同減薪19%，顯示通勤時間帶來的心理壓力，比實際工作內容還大。 鼎越開發執行副總張嘉文表示，評估商辦的要指標絕對是地段和交通，除要位在精華區，還要具備便捷路網，節省同仁上下班通勤時間，才能提升幸福感，才能幫助企業招兵引將。
精華區商辦的優越性還不僅止於此，據仲量聯行統計，北市A辦平均屋齡約18年，已達「合格邊緣」，使新商辦租金持續上升，且空置率維持在低水平，進一步強化頂級商辦的需求，只要有售價符合區域行情的產品釋出，就會吸引有自用需求的企業主，或是置產型投資人評估購置，資金運用進可攻、退可守，受到許多高資產客群的青睞。 張嘉文分析，商用不動產市場在正捲起一波資金浪潮，再度彰顯了精華地段商辦市場的熱度。 張嘉文指出，京華廣場位於大信義計畫區北延區位，近松山機場，除了適合同仁需要經常出差的國際企業外，更擁有「一機二快三捷」的交通優勢，正臨市民大道，上環東快速道路僅7分鐘，捷運鄰近南京三民、國父紀念館、市政府三站，同仁通勤便捷性。 此外，對焦東西區門戶計畫，形成連結政治、經濟與金融的全方位版圖，且京華廣場可提供企業12500坪全棟購置，擁有冠名ESG商辦亦可提升企業形象，也是大信義計畫區唯一可購置的ESG商辦，且具備ESG商業配套如綠電團購、碳盤查等服務，是企業選擇商辦的首選。
在《消防法》中的「各類場所消防安全設備設置標準」規範建築物在11層以上的樓層，樓地板面積在100平方公尺以上，就必須設置自動撒水設備，也就是11樓以上戶戶都必須有自動撒水系統。不過，有屋齡約30年的社區高樓層屋主，就發現隨著屋齡老化，這些設備也必須自己掏錢維護，倒不如買10樓戶。
一名中古社區屋主提到，所謂乙類集合住宅，社區住宅大樓每年9月前要做消防安全檢查申報，這幾年也趨嚴，11樓以上有自動撒水設備的住戶，更得自掏腰包維修。事實上，這幾年的確不少人有留意10樓以下，與11樓以上在消防設備的差異，尤其11樓以上要設置自動撒水設備，裝潢上就會比10樓以下多一道工序。 有些人認為11樓以上有自動撒水設備，長期需要花錢維護，倒不如買10樓以下戶別
有些人可能寧願買10樓，也不買11樓，因此觀察一些實價登錄，有同戶型、面向，在幾個月內10樓的交易價格，比11樓高。不過，也有大型社區在預售屋交易時，10樓跟11樓價位相符。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，消防設備的差異，不會是取決不同樓層或戶型房價的關鍵，有些人反倒認為有自動撒水設備，安全多一層保障，有些人則認為相對麻煩。 陳炳辰說，但的確不偏好未來要費心費力做消防設備維護的人，可能會讓11樓戶處於價格尷尬，因為通常樓層愈高、價格愈貴，但11樓戶開始有消防設備，但又比不上更高樓層的景觀。反觀，有些人認為頂樓戶會有漏水、夏天熱曬問題，如果社區總樓高15樓時，說不定回頭去買10樓戶。 陳炳辰表示，消防設備的樓層差異，在屋齡輕的社區，對買方決策購屋影響不大，反觀，如果屋齡逾30年了，可能買方就要留意未來會有維修費用，最好購屋前去管委會瞭解社區消防安全檢查申報，以及打算購置戶別的狀況。
啟用近60年的台北市立第一殯儀館即將拆除，預計明年施工，規劃為臨時停車場，未來將考慮做醫療社福照護等設施。從小就住在一殯後面第一排的住商不動產企劃研究室執行經理徐佳馨直呼「殯儀館搬了就是讚！」估計周邊房價可回歸正常，至少補漲2成，周邊中古大樓甚至可從4~5字頭上跳6~7字頭。 位於台北市中山區民權東路精華要道的第一殯儀館自1965年建置，佔地4600多坪，至今已近60年頭，隨著都市的成長脈動，逐漸影響周邊的區域發展。台北市殯葬處昨（10月31日）赴議會報告時指出，已取得拆除工程執照並決標，預計明年2月24日停收，4月施工拆除、9月拆除完畢驗收，將暫時作為臨時停車場及綠地，未來將朝醫療社福照護使用設施違規化方向。 一殯明年拆除做停車場 民眾樂見其成 「殯儀館搬走了就是讚！」徐佳馨從小與行天宮、殯儀館為鄰，以當地居民的想法來看拆除消息顯得相當樂觀其成，她認為拆除後當停車場使用「是目前最好的選擇」，可滿足附近缺乏停車位的需求，畢竟過去是大型嫌惡設施，就算標售予財團興建住宅，或做其他公共設施，恐怕短期內都讓人有所顧忌。
至於隨著一殯的拆除，周邊相關殯葬產業是否也會陸續搬遷？徐佳馨直言，因為殯葬產業的設定許可相當嚴格，即使業者想搬遷，短期內也不易尋找到適合的店面，「要去二殯或板殯可能業者也滿了，可選的店面也有限」。 房價可望補漲 建商都更意願增強 不論如何，對於周邊住宅行情的確是好消息，徐佳馨表示一殯拆除後至少能讓房價回到正常狀態，過去約有2成的價差可望逐漸補漲回來，觀察目前受殯儀館影響的大樓行情多落在每坪40~50萬元，公寓每坪約40萬元，未來估計大樓可以上看6~7字頭，漲幅直逼4成。 不過徐佳馨也提醒，想趁此時逢低買進的買方則需冷靜，由於一殯搬遷議題已發酵多年，不少人早在7~8年前即進場布局，反而是拆除後有利於都更，畢竟位處民權東路交通要道，一旦抗性設施消失，建商進場談的意願將大增。
為避開地緣政治風險，加上政策頻頻打房，游資紛紛轉向海外房地產重新布局，重新掀起10年前的熱潮，近期詢問度、購買度都逐漸攀溫；繼日本、曼谷房地產紛紛來台促銷之後，澳洲房地產開發商VIA（VALUE INVESTMENT AUSTRALIA）今（1）日也來台搶市。VIA指出，現在澳洲住宅需求來到歷史新高，總體空置率只有1％，吸引不少台灣客戶紛紛基於避開地緣政治風險、也為追求穩定的資產報酬，近期紛紛卡位澳洲房地產。 中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示，台灣高房價、加上政策持續打房，對於投資人並不友善，房價也動輒千萬元起跳，頭期款更高達300~500萬元，還要擔心規制的變動，很多高資產族群在台灣購置不動產面臨有購置房數限制，因此部分資金積極將向海外布局，而澳洲VIA因為三年鎖國，無法來台灣，因此此次來台展銷，也免除外界對於海外房地產有詐騙的疑慮，其實澳洲是已開發的成熟國家，為各國投資人海外投資的首選之一，尤其台灣許多銀行都在澳洲設立有分行，因此跨國購屋，享有便利的貸款服務，最高可達6成。 今天澳洲房地產開發商VIA，也動員經營團隊來台，籌備本月底在台灣的房地產展銷會。
VIA常務董事李梓瑩表示，澳洲人口持續穩定成長，自2022年3月至2023年3月間，成長2.2％，移民人數也成長103％，達68.1萬人；尤其全球高資產淨值富豪也紛紛移民澳洲，是目前100萬美元淨資產富豪最多的國家，而有人口，就有住房需求，澳洲也成為次於英國的全球房地產增值最快國家。 李梓瑩表示，澳洲近幾年以雪梨的房地產增長則最為矚目。過去十年裡，雪梨的房地產價格一直呈上升趨勢，住宅市場空置率僅1％，租金報酬率則有5～6％，視不同城市而異。尤其是在市中心的周邊地區，由於城市化和人口增加，土地供應受到限制，土地價格也相應上漲。 VIA指出，由於人口持續成長，但住房供不應求，使得住房缺口擴大，房住需求來到歷史新高，總體空置率只1％。 VIA指出，金融機構原來預測，雪梨全年房價上漲約6％，但年中時已上修到11.6％。再看實際數字，2023年以來，目前房價已上漲11.5％，二者相當吻合。 VIA業務總監Jack指出，澳洲房地產向來是國際間投資人最青睞的熱門國家，房價在人口穩定成長趨勢、市場供不應求之下，持續穩定成長，儘管去年初以來連續七度升息，且中國大陸買家因政策因素而在澳洲購置不動產的動態明顯減弱，但在需求持續殷切之下，房價並未明顯下行，持續在高檔水位。 Jack表示，對於台灣投資人來說，近十年來一直都有伴隨移民需求的買家，積極買進澳洲房地產，有些則是來澳洲打工渡假或取得學生簽證後，喜歡澳洲的氣候和環境，決定定居、生根，興起購屋需求。其中首購族主要偏好購買公寓；而隨著所得成長、家庭人口結構改變，偏好產品也轉移到別墅。 另外一類台灣買家，則是海外房地產投資人，偏好的澳洲房地產，一種是便於收租管理的公寓，一種則是以資產配置需求為主的別墅，由於澳洲房地產向來是有錢富豪進行資產配置的「後花園」，因此在澳洲購買房地產，除追求租金回報之外，也以追求不動產增值為主。 至於台灣買家最青睞的澳洲城市，Jack表示，則以澳洲大城市居多，包括雪梨、坎培拉等。
越南2023年北部與南部工業區土地租金分別飊漲35%及14.5% 據越南Savills房地產顧問公司 (Savills Vietnam) 統計資料顯示，由於外資湧進，尤其製造業，2023年越南北部與南部工業用地租金分別飆漲35%及14.5%。其中，越南北部工業區，平均每平方公尺之租金從102美元上漲至138美元，而越南南部地區包括平陽省、同奈省、巴地頭頓省、隆安省及胡志明市等工業區用地，平均每平方公尺租金自152美元上漲至174美元。
越南Savills公司副總經理兼工業服務部主管John Campbell表示，目前，越南平陽省、同奈省及胡志明市之進駐率分別為99%、96%及95%，而隆安省及巴地頭頓省雖尚有進駐空間，惟其進駐率已分別達85%及78%。因此，平陽省、同奈省及隆安省急需新供應用地。 近期報告亦顯示，越南全國有397個工業園區，總出租面積為12萬2.900公頃，其中，292個工業區營運中，總面積為8萬7,100公頃，進駐率已超過80%。另106個工業園區仍在興建中，面積為3萬5,700公頃。 根據外人投資局(FIA)統計，越南本年前9月，吸引外人直接投資(FDI)超過202億美元，年增7.7%。其中140億美元為製造業，年增15.5%。 越南Savills公司指出，越來越多從事製造業、物流業、電子商務等領域之跨國公司之詢問與現場勘察，反映出工業用地之需求不斷增長。 近期，臺灣富士康子公司富聯精密科技有限公司斥資6,250萬美元，在越南北部北江省光州工業園區租用45公頃土地，租期至2057年2月，為蘋果公司組裝iPad與AirPods。 中國輪胎製造商山東昊華輪胎有限公司在越南南部平福省明興- Sikico工業園區租用43公頃土地。(資料來源：經濟部國貿局)
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