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歐亞資產評價集團【112/11/14】新聞整理分享
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根據台北市都更處統計，從1998年至2022年底，全市核定實施都更案達535件，其中多半是基地面積介於1千~2千平方公尺，高達216件，占比逾四成，逾5千平方公尺（約1,512坪）僅43件，占比僅約8%。 不過根據台灣房屋觀察，近十年台北市東區基地面積上千坪的百坪都更豪宅案，價格表現都頗亮眼，包括「潤泰敦峰」及預售案「勤美璞真城仰」，近兩年成交單價介於172萬元到255.5萬元，其中社區18樓以上的高樓層戶別，單價全在200萬元以上，買家至少要有2億元身家，才有機會入住市中心都更豪宅景觀戶。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老屋重建最大的難關就是「人多嘴雜」，基地規模愈大，涉及住戶愈多，推動難度也愈高；加上都更不僅行政流程冗長，容積獎勵也須經審議徒增不確定性，導致整合期間易生變數，因此大基地都更案相對物以稀為貴。 張旭嵐表示，都更豪宅價格水位高，主要有三大因素。 第一，「地段條件佳」，都更宅地段皆屬市中心精華區，地價不凡。 第二，「推案成本高」，大基地都更案整合曠日廢時，以「DIAMOND TOWERS台北之星」為例，前後整合超過時間超過25年，推升時間與金錢成本。 第三，「產品稀有性」，大基地都更案數十年磨一劍，且豪宅規劃設計多集結國內外名家打造，奠定不俗身價。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，現今全台單價最高的都更宅，為國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預售案「敦南霖園」，該案基地面積約330坪，頂樓戶單價達280萬元。 近期北市精華區最具代表性的大基地都更案，則是「DIAMOND TOWERS台北之星」，基地面積逾1,500坪。由於最高開價來到290萬元，若中高樓層戶別依照開價順利成交，不僅將改寫東區都更豪宅的價碼水位，也可望刷新都更宅的價格天花板。
市場價格還是鐵板一塊，新北、桃園新案成交價甚至還在上漲。銷售率為什麼這麼差，業者卻不降價？房地產學者章定煊表示，原因在於台灣房市沒有真正的空頭。 他表示，股市不好，如果看空股市，可以借券來賣。 2023第3季30天銷售率分布。
資料來源／國泰房地產指數
然而，在房市，相對多數人看空，並不能「借」房子來賣，最多就是「不買」。但不買很難讓房價下跌，除非賣方確定買方真的很長一段時間都不買了，不然會先等著，不會降價。 也因此即使進入大家看空的市場，也只會量縮，不會價跌。
相反的，如果台灣相對多數的人看多房市，買方就會買，賣方則惜售，房價很快就會井噴上去。 章定煊表示，真的能讓台灣房市下跌的，就是發生「多殺多」，就是原先看多的買方，密集拋售手中存貨，引起其他看多買方也跟著拋售。 這種情況大多發生在市場餘屋存貨已經多到資金難以周轉，或是對後續買盤絕望，比如說台積電不來了。 而只要案場還有人，只要覺得還有甚麼題材可以炒，台灣房市就很難出現比較大幅的價格下修。想撿便宜，要去密集交屋的新成屋市場找比較可能。
聯合質詢指出，台中市危老重建計畫核准率偏低，六都最後一名。呼籲市府補充審核與輔導的人力，加速都市更新處與都市再生中心的進度。都發局指出，今年4月已發布「都市更新推動小組設置要點」，預計今年底組成。 議員黃守達強調，根據內政部不動產資訊平台的資料，台中市110萬棟的住宅當中，30年以上的老屋已經高達49萬棟，50年以上的老屋達8萬8千棟。老屋安全改善不可忽視。 議員指出，台中市受理835件危老重建計畫中，僅有615件核准，核准率只有74%，對照台北市83%、新北市80%、桃園市95%、台南市90%、高雄市78%，台中市居六都之末。
都發局表示，截至今年10月31日止，台中市受理重建計畫案件數計有712件，已核准621件，核准率達87%；且台中市危老重建案件受理量及核准案件量為全國及六都第二，開工核准率為全國第一。
國土署承辦人員登錄網站，數據並非採行統一標準，部分直轄市或縣市政府因受理及駁回案件數量眾多，已逐步調整數據。為加速危老重建審查效率，都發局採行「簡化審查程序」及「聯合審查機制」行政措施，以縮短案件審查時程。 黃守達說，危老重建沒有最小面積的限制，申請的門檻比較低，程序較簡單，雖需要所有權人100％同意，但只要所有權人不多也不是問題，還附帶建築容積獎勵、時程獎勵、規模獎勵。這也是為什麼比起都市更新，危老重建成功推動的案例要高出許多。高雄市為提高危老重建的誘因，除中央補助的5.5萬元，今年更加碼補助每案6萬元，合計每案有11.5萬元補助款可申請。台中市應研議相關措施，減少民眾整建老屋的負擔。
都發局說明，市府已爭取並獲得內政部經費補助，辦理「台中市推動都市更新專案辦公室計畫」，研議成立都市更新處及行政法人(都更中心)可行性，計畫目前尚在評估可行性階段，已於10月通過期中階段審查。
近五年危老、都更案數量越來越多，開價也越來越高。根據市調機構調查，二○一九年重建案每坪平均開價八十八．六五萬元，二○二三年十月拉高至一○八．三五萬元，漲幅超過兩成。 台北市都更危老案推案走勢 根據《住展》雜誌調查，二○一九年雙北市重建案每坪平均開價八十八．六五萬元，二○二一年突破百萬元、每坪平均開價約一○三．三九萬元，今年前十月已拉高至一○八．三五萬元，五年來開價漲幅超過兩成。 此外，北市更出現五個危老案的部分戶別每坪實價揭露單價突破兩百萬元，新北市則首度出現每坪實價揭露單價超過一百萬元，而該新建案其實透過都更而來。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於都更、危老等老屋重建案，主要由地主出地、建商出資，加上負責營造工程的模式進行，但近幾年營造成本劇增，建商為轉嫁成本只能調高售價，而購屋族則是最終的承受端。都更案因整合面積大、且區段位置相對不錯， 也具備開高價本錢。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，重建案開價節節高漲，不但沒有出現供給量壓抑價格的效果，反映兩個背景，首先是營建成本攀高，其次就是市中心的基地開發規模越來越小，單位的建築成本相對較高，加上整合成本、利息成本、法規成本的堆疊，新建案開價見回不回。
國產署今（13）日表示，持續推動國有房地標租，明年希望至少每季一批，全年四批、合計120戶以上，明年也將首度擴及非六都縣市，希望擴大租賃住宅市場供給。 為擴大租屋供給，「大地主」國產署跳下來當「大房東」，建立國有房地包租機制，將閒置國有房地釋出，由包租業者投標，再轉租給一般民眾，自今年3月首度推出以來，合計公告57戶國有房地全數標脫，受到市場青睞。 國產署副署長王彩葉表示，今年10月再度公告四標共30戶，分別位於台北市14戶、台中市八戶、高雄市五戶、台南市三戶，並分別將於11月30日、12月20日、12月5日開標，合計年租金底價逾248萬元。 其中台北市14戶位於人口稠密之精華地區，年租金底價約205萬元，原為林務局宿舍，屋況良好，近捷運龍山寺站、捷運小南門站、台北植物園及南機場夜市等，交通便利，機能健全，先前已標出12戶。
台中市標的含六戶公寓大廈屋型及兩戶獨棟建物，年租金底價約16.8萬元。西屯區標的屋況佳且鄰近市中心，生活機能良好，潭子區標的是屬56坪大坪數獨棟建物，是難得稀有物件。 高雄市標的位於小港及前鎮區，底價約11.1萬元。小港區部分標的鄰近捷運高雄國際機場站、高雄公園，公共設施完善，前鎮區標的鄰近輕軌機廠站，屬人口稠密地區。 台南市標的位於新營區，底價約15.2萬元，鄰近新營糖廠、第一市場，生活機能便利。 國產署提醒有意投標的包租業者，投標時應注意檢齊投標須知規定文件，如公司代表人之身分證明文件影本及標租房地所在地同業公會之會員證書影本等，以免形成無效標。 王彩葉表示，將持續篩選適當標的辦理國有房地包租，預計明年起選列標的將不限於六都範圍，期能擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求，並透過公私部門協力合作，共同推動公共政策及落實國有資產永續發展之目標。
幾近滿租的台灣地標「台北101大樓」，罕見有最新租金實價揭露，9月，屬於中、高樓層的69樓承租面積不到100坪、約97.14坪，每月租金便高達46.66萬元，且拆算每月每坪單價達4803元，為今年信義計畫區辦公室揭露租金單價第二高，僅次於「國泰置地」高樓層38樓、每月每坪約4830元。 根據內政部實價網最新揭露，空置率極低的台北101大樓，今年截至目前為止，僅揭露過兩筆租金實價，除9月揭露69樓外，4月曾揭露28樓租金，每月每坪約4251元。房產業者指出，觀察近幾年該地標揭露租金實價，低樓層租金都要4千元起跳，前年80樓更揭露每月每坪租金5千元起跳。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，有些頂級商辦大樓會因應不同的辦公空間需求，設計一些小面積的辦公空間，多一些空間彈性，部分外商企業可能短期不需要那麼大的整層空間需求，但又希望可以進駐地標大樓，但小辦公室的單價就會比整層的辦公大樓還高。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，面對未來巨量的新增商辦供給，台北101大樓持續鞏固地標指標性、總合體大樓功能性、健康綠建築前瞻性等優勢，因此即便新大樓紛紛上市或進行預招商，但都難以撼動地位及租金水準，不但新進租客詢問度高，原租戶續約、增租的比率也高，尤其這次登錄的是高樓層、小坪數物件，更利於創造行情。 承租面積小 更容易拉高租金單價 第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，雖然頂級辦公市場自今年起受到外商撙節開支的影響，大型租賃活動減少，而新辦公大樓的完工釋出，使得整體空置率上升至5%，信義計畫區甚至達到7%以上，來到近4年的新高。 但從部分揭露的租賃活動觀察，辦公大樓的租金表現仍然強勁，成交租金依然維持在一定的水準，緩步向上，頂級大樓租金已從先前的站穩4000元逐步邁向逼近5000元的水準，也顯示雖然全球經濟表現疲軟，但各產業表現差異頗大，仍有產業持續擴張升級中；另外，隨著永續聲浪在台灣持續發酵，綠建築也成為企業遷址與塑造企業形象的重點，間接強化頂級大樓的吸客力。
新北市府開源節流，推出「公私有土地合作機制」，將市有土地與民間業者共同開發，首案中和大洋塑膠公益回饋的機關用地、住宅用地，將打造中和警分局、交通分隊辦公廳舍。先前大洋與冠德建設合作破局，地方憂心連帶影響此案進度，新北市財政局表示，全案已送議會審議，合建案是由市府自行招商，不受他案影響，預計最快明年招商 位於中和的大洋塑膠舊廠區，2012年由工業用地變更為住宅用地，依規定回饋新北市府一塊住宅用地、一塊機關用地，面積各約2600平方公尺，因土地鄰近美式大賣場，附近還有環狀線，交通區位佳，開發潛力高。 中和警分局辦公廳舍不足，不少單位都還在承租辦公場所，每年支付大筆租金，新北市府規畫將受贈的機關用地興建中和警分局與交通分隊辦公廳舍，不過財政局粗估警察辦公廳舍粗估高達7億元，地方財政窘迫，推出公私有土地合作機制，引入民間合建開發受贈的住宅用地，開發收益則由業者協助興建辦公廳舍。 財政局長陳榮貴表示，目前兩塊土地已經完成捐地，合建機制涉及處分市有土地，必須經過議會審議，全案已在上個會期送議會審議，目前正在排審中。 對大洋塑膠自身的百億合建案破局，外界擔心影響警察廳舍進度，陳榮貴指出，這兩塊分回的市有土地，都是由市府自行招商，兩案沒有相關聯，會持續與議會溝通，希望能盡快通過後，啟動招商程序，加速興建辦公廳舍，提供更好的辦公空間。 財政局指出，中和警察辦公廳舍預計規畫地下4層、地上7層建物，提供中和警分局、交通分隊使用，粗估興建經費要7億元，若順利通過議會審查，明年就能開始招商。 民進黨新北市議員張嘉玲則指出，警察辦公廳舍不足，與民間合建她百分百支持，但中和人口眾多，其餘市府分回的住宅，她認為在前期就要先行規畫，市府一直說沒有土地蓋社宅「這邊不就有一塊這麼好的土地」，如果還有餘裕空間，公托、托老、里民活動中心都該考慮進去，她先前在議會質詢，市府也有允諾納入評估。 國民黨新北市議員陳錦錠指出，中和警分局辦公廳舍相當擁擠，興建辦公廳舍刻不容緩，她也將督促市府加速推動，她評估預計這次大選後，應該就能順利展開。
國泰人壽土城工業區都更案基地約7025坪，透過都市更新重建方式，興建1棟地上10層、地下1層之廠辦大樓。(圖/新北市政府提供) 新北市土城編定工業區自開發以來，產業型態由傳統產業隨著時間改變，逐漸被高科技及新型態產業所取代，國泰人壽土城工業區都更案位在中央路四段與三民路交叉口位置，原先為太子汽車公司廠房，轉型作為物流倉儲與廠辦空間，都更案於2019年11月9日發布實施，2020年10月開工後，今年8月取得使用執照，目前正在辦理招商作業。 國泰人壽土城工業區都更案基地約7025坪，透過都市更新重建方式，興建1棟地上10層、地下1層之廠辦大樓，未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐，創造約3千個就業機會。都更後一改過去傳統廠房老舊印象，以明亮設計及強化防震災的構想，成為土城工業區指標之一。 都更處表示，該案除有人行空間留設、綠建築標章，同時認養周邊人行道及提供公共停車81位供訪客洽公人員增加公益性，也響應市府公共托育政策，提供1-2層樓室內空間約113坪的公共托育空間，未來預計收托60名幼兒，協助員工兼顧工作與家庭照顧責任，讓員工能安心上班。 新北城鄉局長黃國峰指出，近年來新北工業區都更案量逐年提高，尤其土城區交通便捷且區位良好，為新北市產業發展重鎮，目前新北市工業區多元都更總申請案件計58件，申請基地總面積約46公頃，更新後總樓地板面積約79萬坪，其中土城工業區都更案件計23件，申請基地面積約16.77公頃，未來工業區環境大幅提升後，可提供優質產業發展空間進而提高產業競爭力，創造安全舒適的工作環境。
高盛打算出售在香港一棟持有多數股權的辦公大樓，但據傳因乏人問津，已將價格調降至少三分之一，凸顯香港不動產市場低迷的程度。 彭博資訊報導，知情人士稱，這棟名為88WL的商辦樓高25層，緊鄰核心商業區中環附近的上環，但因未能吸引買家，已將開價降至約9億港幣（1.15億美元）。其中一位知情人士稱，今年稍早時，賣家預計，這棟樓的售價超過13億港幣，等於賣家已將開價大砍逾30%。 知情人士稱，總部位於上海的房地產私募基金凱龍瑞集團，也是該商辦大樓的投資者，正委託代理出售該物業。 此案凸顯香港商用不動產市場因空置率居高不下和借貸成本昂貴而承壓。全球銀行一直在削減辦公空間，以節省成本，中國大陸企業則因經濟疲軟而不願擴張。未來幾年，新的辦公大樓將陸續完工，勢必導致供應過剩，給非核心地區的舊大樓帶來更大壓力。 由於現在的利率高於租金收益率，對此類商用資產感興趣的買家不多。據香港政府的統計，商辦價格已比2018年的峰值下降20%。
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