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房產新聞
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近期打房手段劍指「多戶族」，提高雙北不動產贈與移轉需求，全台第一季贈與移轉棟數達1.66萬棟、年增3.8％，創下2016年房地合一稅上路以來同期新高，特別是「囤房稅2.0」即將上路，基於資產配置考量，台北市與新北市多戶族群贈與移轉需求大幅上升，贈與移轉年增率分別達15.8％、5.7％，成長幅度大幅領先全台。松江御苑 據內政部統計顯示，六都第一季贈與移轉除雙北外，台南、高雄分別年增1.4％、3.9％，桃園、台中分別衰退0.5％、7.4％。 這一波的房市熱是在各部會的圍攻下脫穎而出，某種程度來看，也代表當前資本市場做為資金蓄洪池的功能已難再突破，需另謀他計。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，南部許多民眾對於生前贈與的財產規劃接受度不高，因此贈與移轉量相對低，然而2023年底「囤房稅2.0」於立法院三讀通過，且中央銀行輪番祭出信用管制壓縮房貸條件，基於資產配置考量，較熟稔生前贈與財產規劃的雙北多戶族群，贈與移轉需求大幅上升。 多戶族欲利用贈與手段將房產轉往親人，若受贈人取得房屋價值偏低，則未來受贈人轉手時，移轉稅賦驚人，因此若有贈與規劃，可利用土地增值稅自用優惠稅率，以買賣方式移轉墊高成本，或透過專業地政士或會計師規劃。 隨國內高齡化趨勢。享受經濟高度成長的戰後嬰兒潮世代逐漸凋零，加上許多屋主在長期持有不動產高額土地增值稅考量下，長輩透過繼承將房產移轉給後輩也具有節稅效果，未來繼承移轉棟數仍會持續提升，特別雙北地區房價高，「等房族」數量增加，雙北繼承移轉棟數占全台35％以上。
今（2024）年房市520檔期也頗熱鬧，觀察最新新建案統計，六都、新竹的進場個案合計約741件，與4年前的2020年520相比，增加近1成；不過房價這年來上升明顯，2020年520檔期當時六都、新竹新案平均單價約35萬元，今年已飆升至52萬元。其中新北市房價也漲得兇，住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，這幾年台北市房價也高升，使得不少購屋族向外出逃到新北市購屋，帶動新北房市趨於熱絡，房價因而竄升。 目前房市走熱，因新青安政策加持，首購族紛紛出籠，加上景氣漸佳，也帶動房市；今年在第一季與329檔期等新案拉抬下，價量表現佳。台經院表示，目前經濟展望樂觀，再加上新青安房貸等政策利多因素，今年市場應該還是頗為樂觀。
而新北市因地理位置關係，房市發展與北市密切相連，陳炳辰說，隨著這幾年台北市房價也高漲，大量購屋族向外逃向新北市，也為新北房價埋下飆升的火種。現階段房價漲勢除了在第一環板橋、永和與三重等區徘徊，蔓延到蛋白區，「像是泰山、五股及土城3區塊行情紛紛從過往3字頭飆升到5至7字頭不等，昔日蛋白行情可說已一去不回頭」。 . 陳炳辰指出，泰山在這幾年因為輕軌建設話題，以及與新莊交界處的重劃區概念，還有新莊區的外溢房市，加上比價效益激發的量能，為房價主要翻漲的因素。 陳炳辰表示，五股門牌則終究屬於新北市較為二線的區域，也是比價效益下衍生而出的買氣，且也有交通、綠地以及區域商圈、區域型產業地帶的機能，還是較依附大環境或新莊的地緣性，房市為亦步亦趨的穩定發展，房價也有增幅。 至於土城房市這幾年也是頗受關注，話題多，不但擁有便利的捷運路網，未來板南線還將與三鶯線、萬大線捷運串接，還有司法園區的開發，更添在地房市能量；永慶房屋土城中央直營店徐新皓店長指出，土城的產業利多加持，且新增工作機會龐大，未來數年預計將有2萬多至3萬人的就業人口，更可帶動區域房市需求及繁榮，商圈也會活絡，土城暫緩重劃區目前是土城房市最熱區域，目前大樓新案單價60幾萬到7字頭初，隨著土城這幾年人口穩定成長，現在設籍人口數已來到24萬1千多人，未來房市需求看好。
桃園市桃園、中壢、平鎮、八德、觀音等區，近年來展開大規模都更計畫，惟老城區住宅或店家老舊不堪，影響市容！市議員林政賢28日於市議會市政總質詢要求市府重視。市長張善政表示，市府近期已著手改造老城區，如桃園區景福宮附近；另都發局預計6月成立都更專案辦公室，協助老舊社區或有防災需求的社區進行建物重建。
另外，針對人才培育，林議員也建議設立科技教育專班，培養AI科技人才。張市長表示，設立科技專班面臨的最大問題是師資來源，桃園雖未開設相關班級，但市府自去（112）年起開辦夏令營活動，相較於正規課程，在師資上更具彈性，學生的普及程度也更高，獲得市民朋友的歡迎，去年約有3萬人次參加，今（113）年將擴大辦理，讓更多學生受惠。 教育局長劉仲成表示，市府自去年起積極與各大學院校合作，透過互動平台，鼓勵大學至本市高中學校開辦多元特色選修課程，其中AI、資訊科技相關課程多達34門，約有1,000多位學生參加，屬於常態性課程計畫。
三鶯線台北大學站及媽祖田站正公告招商中，分別預計今（2024）年5月30日開標及6月中開標，其中台北大學站開發基地面積約1,790坪，預估投資金額約30億元；北市捷運局土地開發科楊博仁科長表示，台北大學站與媽祖田站近幾個月都有許多開發商表達高度興趣，期待後續順利遴選出最優投資者。而台北大學站開發案也增添周邊房市熱度，永義房屋北大大雅加盟店李柏志店長指出，台北大學站周遭生活機能優，不少已有些屋齡的大樓都有頗高買氣，而套房產品更是受歡迎。松江御苑 捷運三鶯線有12站，屬於捷運聯合開發者有6站（7處基地），去年已成功招商捷運三峽站（2處基地）；楊博仁表示，「臺北大學站」開發基地位於三峽主要幹道復興路上，正對台北大學的南側校門口，基地面積約1,790坪，預計可開發地下4層、地上20層，開發量體約1.6萬坪樓地板面積的開發大樓，預估投資金額約30億元。 台北大學站開發案增添周邊房市熱度，李柏志店長指出，台北大學站周遭生活機能優，不少已有些屋齡的大樓都有頗高買氣，套房產品更是受歡迎。
李柏志指出，三峽北大特區這幾年房市話題多，買氣表現好，又因為有三鶯線捷運建設加持，更添區域房市亮點；而三鶯線台北大學站周邊的生活機能發展成熟，鄰近台北大學、三峽國中、三峽國小、北大國小、三鶯國民運動中心等，食衣住行都可輕易滿足，未來不但具備捷運便利性，且從該開發案開車至國道3號三鶯交流道也很近。 李柏志說，隨著三鶯線建設朝完工邁進，以及捷運開發案利多，台北大學站周邊一些屋齡20多年的老大樓，近幾年買氣持續熱絡，其中小坪數的套房產品單價已來到38～43萬元左右，2房及3房產品也站穩單價3字頭。他表示，因為該區域套房具備出租效益，像是可租給上班族、大學生，因此造就套房買氣相當好。 另外，三鶯線「媽祖田站」開發基地位於土城區主要幹道中央路四段上，面三峽河，不但享有河岸美景，更有水岸公園。楊博仁表示，媽祖田站開發基地約2,980坪，預計可開發地下3層、地上25層，開發量體約2.1萬坪樓地板面積的開發大樓，預估投資金額約47億元，基地為100％公有土地，產權單純，街廓方正，位置相當優。
苗栗縣2024年第1季對外提供查詢之買賣實價登錄案件計2477件，較上季減少376件。都市計畫區內住宅區土地買賣案件共96件，住宅區房地買賣案件共535件；商業區土地買賣案件共9件，商業區房地買賣案件共118件；工業區土地買賣案件共25件，工業區房地買賣案件共2件；其餘為非都市土地、房地交易案件。第1季對外提供查詢之預售屋實價登錄案件計813件，交易熱區集中於苗栗市、頭份市、竹南鎮、後龍鎮。 苗栗市：2024年第一季買賣登記揭露總件數為301件，透天厝85件，土地53件，公寓、華廈、住宅大樓有163件等。買賣較為頻繁集中之區域如交易熱點區域圖所示，以縣府周邊區域之交易為多，交易均價為華廈每坪19.50萬元、住宅大樓每坪16.88萬元。2024年第1季預售屋買賣揭露總件數為72件，透天厝8件，華廈、住宅大樓有64件等。預售屋交易較為頻繁集中之區域如交易熱點區域圖所示，以文山、文華國小及縣府周邊區域之交易為多，交易均價為華廈每坪26.64萬元、住宅大樓每坪24.90萬元。
竹南鎮：2024年第1季買賣登記案件揭露總件數為477件，住宅大樓、華廈及公寓計有205件，透天厝152件，土地120件，交易件數以竹科竹南基地周邊83件為最多，竹科竹南基地周邊其交易類型有土地、透天厝、住宅大樓及華廈，其中住宅大樓交易件數為17件，均價為每坪28.10萬元，華廈交易件數為9件，均價為每坪23.27萬元。2024年第1季預售屋案件揭露總件數為267件，其中住宅大樓、華廈計有200件，透天厝39件，辦公商業大樓28件，交易件數以竹科竹南基地周邊100件及照南國小附近88件為最多。竹科竹南基地周邊交易件數為100件(透天厝33件)，交易型態有住宅大樓、透天厝、華廈及辦公商業大樓，其中科技商務專用區之辦公商業大樓交易件數28件，交易均價每坪35.65萬元；照南國小附近交易類型為住宅大樓，其交易件數為88件，交易均價為每坪32.29萬元。
頭份市：2024年第一季買賣登記揭露總件數為643件，大樓、華廈及公寓有377件，透天厝111件，土地155件等。交易件數較上季減少67件，買賣案件揭露基準為登記完成日，熱點案件類型為新成屋，交易平均單價反映2年前預售屋成交之價格。本季買賣交易較為頻繁集中之區域如交易熱點區域圖所示，昌隆廣場一帶建案交易均價為每坪24萬、建國夜市周邊建案交易均價為每坪24萬，上庄路一帶建案交易均價為每坪27.4萬，頻繁交易類型主要以住宅大樓為主。2024年第1季預售屋申報案件揭露總件數為304件，其中住宅大樓及華廈有277件，透天厝27件。本季交易頻繁之區域以昌隆廣場、八德二路及頭份交流道路附近建案為主，分佈如交易熱點區域圖所示，昌隆廣場一帶建案交易均價為每坪30.9萬、八德二路一帶建案交易均價為每坪31萬，頭份交流道附近建案交易均價為每坪27.61萬，熱點交易類型皆為住宅大樓。
苑裡鎮：2024年第1季買賣登記揭露總件數為182件，公寓、華廈計37件、透天厝65件、土地80件等。交易件數以文山段較為熱絡，買賣交易較為集中之區域如交易熱點區域圖所示，為慈和街與慈安街相交處附近，交易型態為華廈、透天厝，其中交易類型為華廈每坪19.20萬。
後龍鎮：2024年第1季預售屋申報案件揭露總件數為64件，其中華廈計有32件，透天厝32件，交易件數以高鐵特定區58件為最多，交易型態有透天厝及華廈，其中交易類型為華廈計有26件，交易均價為每坪28.01萬元。
新潤（6186）28日公告，出售新北市新莊區新知段不動產「新北知識產業園區商辦大樓」，總金額29.9億元，交易人為自然人，預計處分利益5.5億元，以新潤股本14.99億元計算，每股可貢獻約3.6元。新潤指出，該棟商辦已申請使用執照，預計第4季可產權登記完成並交屋，屆時可望認列財報。 近年台商回流、產業擴廠下，商用不動產市場火熱，不少建商紛紛將眼光轉往商辦，此次新潤位在新莊的「新知商辦」大樓被自然人整棟買下，包括地上11樓、地下3層商辦大樓和停車位130個，總計建物面積約4,585.2坪。 該案為新潤在2019年10月透過政府標售新莊北側知識產業園區區段徵收土地同時，以總價7.6億元取得約907.5坪的建地，每坪得標單價83.72萬元。 展望今年，新潤今年住宅、商辦完工交屋下，有望獲利豐收，除了「新知商辦大樓」外，住宅還有包括總銷23億元新北泰山區「新潤A5」、總銷9.3億元的新北淡水區「新潤心苑」，已經100％完銷，以及總銷15億元的桃園蘆竹區的「新潤麗蒔」。 另外，年底還有位在台北市南港區，與亞昕（5213）合建，分回55億、已售95％的「擎天森林」案完工，該案業績貢獻將延續至明年。新潤表示，明年起至2027年的三年完工案量可達214億元，中長期營收動能來源無虞。
基隆市信義公有市場啟用至今已51年，議員28日關心市場改建的規畫與進度，市長謝國樑表示，信義市場將採都市更新方式改建成現代化市場，市場攤商將自明年農曆年後陸續遷至基隆港務分公司育成中心，做為中繼市場，若一切順利，將自2026年起開始改建。 信義市場1973年2月完工啟用至今，許多民眾日常會前往採買生鮮食品等食材，但因市場內照明、設備都已老舊，甚至出現混凝土剝落、鋼筋裸露情況。 謝國樑昨赴議會接受施政總質詢，議員何淑萍關心信義市場改建進度，並要求市府若以公辦都更方式改建，應試圖與民間業者合作，在原址改建為綜合性大樓。 謝國樑表示，市府對信義市場改建計畫擬採都更合建方式，近期已完成攤商遷移至中繼市場的相關規畫，並與基隆港務分公司協調，將該公司所屬的育成中心暫撥借給市府，做為信義市場中繼市場，預計明年農曆年後到年中，安排信義市場現有攤商遷移到中繼市場，若一切順利，將在後年開始改建。 他指出，日前曾與信義市場攤商座談，明確向攤商說明，因為市府將採都更方式改建，預期會比較花時間，也請攤商能夠諒解。 謝國樑強調，透過都更方式改建的好處是市府不用負擔改建成本，否則以目前營建成本日益高漲的情況下，對市府財政負擔實在太大。 何淑萍也提醒市府，由於中繼市場原先並不是做為市場規畫，她要求市府在做相關搬遷規畫時，能夠考慮實際的使用問題，預先做好準備。
超看好房市發展，國泰建設今年全台推案量遍地開花，預計推七大案，總銷約600億元，有望創高。國泰董事長張清櫆表示，近期房市在國內經濟成長、新青安房貸政策，及半導體投資題材帶動下，買氣熱絡，若今年市場沒其他不利因素，預期這波熱況至少維持到年底。 ｜總銷約600億 推案量有望創歷年新高 根據《經濟日報》報導，國泰與三井不動產集團昨天舉行新北市中和區指標大案「METRO PARK」公開活動，台灣三井不動產董事長久一康洋、海悅國際董事長黃希文等人出席。張清櫆表示，今年是國建成立60年，預計在北中南推出七大案總銷約600億元，推案量有望創歷年新高；由於雙北素地稀缺，國建持續布局精華區土地，除了買斷外，也以都更合建、標售及策略合資等多元開發方式去取得土地，或是參與公辦都更、政府BOT等大型開發案，並陸續增加收益型資產的布局，整合地產集團資源，提升產品服務全面品質，重視永續經營，朝綜合開發商前進。 由於原物料及工資成本雙漲，房價很難下跌，張清櫆認為，小坪數的總價相對好入手，而隨著少子化趨勢，小坪數的需求也比大坪數強勁，公司向來以自住產品為主，為符合市場需求，近來產品規劃鎖定三、四十坪產品，即使大環境景氣不佳，仍可保持穩健經營；而近期房市在國內經濟成長、新青安房貸政策，及半導體投資題材帶動下，買氣熱絡，若今年市場沒其他不利因素，預期這波熱況至少維持到年底。 張清櫆表示，未來會持續與業界強強聯手，此次中和指標大案就以兩期方式推出，分別是「META PARK」一期與「METRO PARK」二期，基地面積共達5400坪，合計總銷金額逾320億元。國建指出，一期共457戶，據實價登錄，已有346筆成交紀錄，昨天推出二期「METRO PARK」，開價每坪80萬~90萬元，總銷約150億元，預計2030年第1季完工。
開發金今日舉辦2024年第一季法說會，開發金控總經理兼銀行董事長楊文鈞針對併購提問表示，永遠會評估對公司有利的機會，但不會為併而併；對於金控增資，他說，目前並沒有增資計畫，因為財務指標均符合監理要求，未來是否增資會視是否有成長機會、有利於股東權益提升兩大條件而定。 其中凱基人壽在會中也公布2023年底隱含價值達4,277億元，年增15.03%，此外，有效契約價值較2022年成長3.91%，且受惠於股票未實現利益上揚，調整後淨值1695億元，較2022年成長31.3%，以開發金控流通股數換算，其隱含價值貢獻每股25.5元。 6、7月將進入台股股利發放的旺季，法人也矚目凱壽會否為了更多的股利收入而進場加碼台股，對此，重回凱基人壽的新任總經理郭瑜玲在法說會上對今年的台股投資策略指出，由於現在台股的股價都在高點：「凱壽不會為了股利而去多買股票投資，會以資本利得和股利收入並列考量！」她也表示，2023年的市場利率來到高點之後，殖利率上揚空間有限，所以維持和去年一樣的水準為目標。 郭瑜玲也表示，目前凱壽的外匯準備金餘額達139億，今年凱壽有三大策略主軸，其中尤其重視壯大自有通路占比和保費收入成長，希望未來三年內，業務員通路貢獻的保費收入占公司全體保費收入的比重從42%提高至60%，並預期由於業務員的銷售利基在高價值及保障型保單，所以，在業務員自有通路壯大之後，也有助於CSM的成長，甚至可望有雙位數成長率。 凱基銀行總經理許維銘亦在會中揭露資產擴張目標，2025年規模要以超過1兆為目標，來提升銀行市場地位，並期待之後「先蹲後跳」，一季比一季好；許維銘也指出，未來銀行將整合實體和數位的全通路服務，並爭取中小企業主的理財服務，並申設香港分行來提供境外金融服務；凱基銀在法說會上也揭露，整體放款成長率目前為9%，其中房貸業務成長率8%、信貸業務成長17%，全年則應可望有10%的成長率。 凱基證券則指出，推動財富管理業務為今年重心目標，同時對外也與遠傳電信與line bank合作，擴大獲客的渠道，且已輔導凱基人壽千名業務員考取證照。楊文鈞也表示，未來凱基證券在海外市場布局上，會善用香港及新加坡平台，包括財富管理、經紀、期貨期權交易，這二大平台都大有發揮空間。 法人會中問及開發資本的海外投資淨利下滑的問題，對此開發資本回應，主要影響在於海外生醫部位，和年初以來地緣政治影響部分資本市場表現有關。
東海大學與臺中市14家不動產相關公會，共同打造一個結合建設、不動產法規、建築設計、土地專業，以及永續議題的不動產產學專班，培養產業所需的不動產永續人才。 東海大學攜手臺中市14家不動產等相關公會，於東海管理學院舉辦不動產暨永續課程推動會議，本次會議東海校長張國恩主持，參者包括副校長詹家昌、管理學院院長李書行、創藝學院院長許和捷、公共事務處處長黃兆璽，更包括臺中市不動產開發商業同業公會理事長林正雄所引薦加入的臺中市不動產開發商業同業公會謝麟兒副理事長、臺中市建築師公會虞承宗理事長、臺中市不動產仲介經紀商業同業公會林志雲理事長、臺中市不動產代銷經紀商業同業公會林聖力理事長、臺中市結構工程技師公會許庭偉理事長等共16位不動產相關產業理事長暨先進共同參與。 林正雄理事長表示，國內不動產產業蓬勃發展，企業求才若渴，因此臺中市不動產開發商業同業公會發起串連各相關公會，並攜手東海大學為不動產行業規劃更多實用的專業課程，以培育更多不動產、建築、土地跨域人才。 張國恩校長表示，也期待培養出更多的AI建築、綠建築等相關專業的人才，東海大學的未來大學理念，其中最重要的就是開放校園，透過引進業界資源結合校園師資來培育學生，以實務經驗共同培育出能為產業所用的人才。 詹家昌副校長表示，本次活動是一項史無前例的創舉，能集結中部14家公會與東海大學共同攜手，為達成產學更美好的鏈結，做了最落實與最創新的展現，也為成就共同的核心價值做最好的詮釋。 李書行院長表示，經過本次的產學會議討論，大家對未來的課程設計也有更一致的共識，短期將透過EMBA來培養不動產產業因應ESG所需的管理及創新人才，長期希望能在大學部開設與不動產相關的專業課程，讓學生在踏入職場前獲得實踐經驗，及對不動產業的瞭解實現學業與職場的無縫銜接，全面提升學子職場競爭力。
壽險業2023年砸下3,600億元的避險成本「有解」；壽險公會已向金管會遞交「外匯價格準備金」建議案，其中預備用來充實外匯準備金的六項準備金「財源」之一「不動產增值利益準備金」金額首度曝光：壽險龍頭國泰人壽超過百億元受惠最大，新光人壽56億元、排名第二。 據統計，國泰人壽、新光人壽、南山人壽、富邦人壽、台灣人壽、凱基人壽與三商美邦人壽等七大壽險，「不動產增值利益準備金」合計接近200億元。 根據壽險公會版本，預備充實外匯準備金的六項準備金項目，包括：不動產增值利益準備金、重大事故收回準備金、營業損失準備金、公司自願強化提存準備金、長年期保費不足準備金，及其他經金管會核准的項目。 根據各家公司財報，截至2023年底，國泰人壽的不動產增值利益準備金高達110.8億元，居壽險公司之冠；其次則是新光人壽，該項準備金為56.4億元。 第三名是南山人壽，約13.5億元，富邦人壽與台灣人壽分別為6.5億元與0.5億元。凱基人壽無不動產增值利益準備金，三商美邦人壽為1.4億元，合計189.1億元。 壽險業高層強調，業者提案的「外匯價格準備金新制」並非「吃大鍋飯」、一體適用，而是採「個案申請」方式。 「外匯價格準備金」是什麼？簡言之，當新台幣匯率貶值、壽險業有兌換利益時，需提存一筆準備金，以因應當台幣升值、壽險業出現兌換損失時，就可以把這筆準備金，拿出來沖抵，藉此減輕對獲利衝擊。 外匯準備金如同壽險業的大水庫，不會讓壽險業因匯率亂流，讓「獲利暴起暴落」。其次，因為水庫也緩衝了匯損，可減少壽險業為了避險、每年付出高達數百億元的避險費用，第三，當準備金水庫愈厚實，業者不需加大力道避險，避險費用不會吃掉投報率，業者經常性收益可大幅提升。
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