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房產新聞
產業新聞
近五年來建商爭相收購大地坪餐廳，危老重建政策是推波助瀾的關鍵之一。政府為加速老屋更新速度，在2017年發佈實施危老重建政策，讓取得100％所有權人同意的老屋能盡速「返老還童」，由於危老重建沒有基地規模限制，行政流程精簡，又有容積獎勵誘因，因此政策上路後，建商就不再獨鍾素地，轉而尋覓屋齡30年以上的「危老級」不動產，讓許多建物已相當資深的大型餐廳，躍居建商的心頭好。仁愛新村大坪數公寓 危老重建原本僅是為期10年的階段性政策，2027年屆滿落日，惟實施至今八年成效可觀。官方數據顯示，目前全國老屋重建核准案中，都更為1,731案，危老重建則高達3,599案，危老重建已是老舊市區煥然一新的主力。因此，去年內政部鬆口危老政策不會落日，等到危老條例10年效期屆滿後，將研議延長或納入都更條例新增「危老專章」因應。
公股金控積極鎖定都更、危老，紛紛動員金控力量組成都更危老「一條龍」，協助民眾老屋翻新、都更危老重建。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，危老政策可望延續，讓不少建商鬆一口氣，一來爭取相關政策獎勵的時間壓力將緩和；二來整合的目標，可從屋齡30年以上的房屋，向下延伸到20多年的建物，更具佈局彈性。 過往20多年建物，建商憂心無法在危老條例屆滿前達到屋齡30年門檻，一旦危老政策確定續命，建商便有時間慢慢整合土地，這也是近年被收購的台中大型餐廳，除部分交易屋齡逾30年，也有許多距離危老門檻不遠的屋齡20~30年物件。可說近五年建商爭相收購大地坪餐廳，危老重建政策即是推波助瀾的關鍵之一。
近期房市是否過熱備受矚目，央銀13日理監事會將研擬討論，現行的六都跟新竹第2戶房貸評估下修到6成，也不排除擴大打擊面到全台納管，六都以外第2戶房貸下修到7成。另外對於人頭戶、包租公等新青安衍生出的亂象也會出手防堵，研議防弊措施。 看房客人源源不絕，新青安點火，房市熱度提升、價格漲勢更猖狂。央行總裁楊金龍直言房價居高不下，第6波打房措施呼之欲出。 相關人士透露，未來六都跟新竹第2戶房貸最高7成將限縮到6成，總價2000萬只能貸款1200萬，等於頭期款得準備800萬，負擔加重。另外不排除擴大納管，各縣市限縮第二戶房貸成數最高7成，象徵央行意識到這波房價飆漲已非只在都會區，而是全台，不可忽視。
不動產企劃研究室執行總監徐佳馨：「影響最大的除了是換屋族之外，另外有一群幾年前購置預售屋，現在要交屋的這些買家，他如果是多戶的持有人，確實是很有可能在這波緊縮之下，選擇不交屋或者是說解約。」 新青安助攻導致房市過熱，目前占公股行庫新作房貸業務約4成，但亂象頻傳，包括人頭戶、包租公。目前已知財政部出手防堵兩大防弊策略，其一，注意過戶之後，房屋跟土地的謄本是否有「產權不得移轉」註記；其二，一定期間後，向房貸戶索取年度所得報稅資料，檢視是否有租金收入。 住展雜誌企研室總監陳炳辰：「（新青安）如果已經達到一定效益，隨著當初政策訂定而去做終止的狀況，新青安的反應（熱度）上面，可能或許才會有一些稍微冷卻的情況。」 新青安替首購族量身訂做，但房價不跌反漲，政府出招反制，嚴防投資客鑽漏洞。
談重建不成，「都更孤島」都以透天厝居多，日前新聞報導，北市某雙併公寓，因多數住戶選擇與建商合建進行危老合建，僅有邊間幾個樓層住戶們存有疑慮，住戶指出危老合建不成後，拆除工班來拆屋，但更驚嚇的是，拆的是對面鄰居屋宅，3個月後，鄰居家變成1面牆壁，而他們的住家從雙併公寓，成了「半邊公寓」，氣市府不應發給建商拆除執照，讓他們住家陷於危險之中。 住戶怒氣向建管處提出申請，要求調閱拆照資料，以及相關耐震安全評估報告，並向法務局提出訴願。
建商拆除半邊公寓，看似荒謬，怎麼可能？申請危老重建，除屋齡30年以上，也要地主100％同意，建商的做法是另類「斷尾求生」，集合多數住戶達到100％同意的危老門檻，由這群屋主來走危老重建程序，尊重不同意屋主決定，「斷尾自割」先拆除同意戶的房屋，剩下的鄰房，就成了「都更孤島」之「半邊公寓」。 建商「斷尾自割」，依據台北市政府都市發展局2023年9月6日修正生效之「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」，就雙併公寓此類共用樓電梯房屋，經委託設計建築師檢討簽證，對於該棟建築物保留該共用樓電梯間供剩餘建築住戶出入，進行拆除或重建時，得免經剩餘建築所有權人同意。 建商依規定申請，再檢附上「建築物結構與設備專業技師簽證報告」、「建築部分拆除結構安全無虞說明書」等相關文件。整個過程，屋主也會收到建商委託的第3方鑑定單位進行鄰房鑑定的公文通知，先行做房屋現況紀錄，整體來說，屋主不會不知情，資訊落差下，知道卻未必了解狀況，建商依法將公寓剖半拆除，留下錯愕的他們，最後權利只剩因拆除而房屋受損求償究責。
危老要重建，看似容易整合，卻也有質疑建商能力，對估算價值的不信任等等原因下，整合難度還是有，而透過各縣市制定領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則，為加快老舊建築物重建速度，降低整合難度，吳興街個案公寓被拆半邊的情況，尊重現有使用者決定不會是唯一個案。 國家住都中心網頁記載：都市更新的核心是「人」都是為了讓民眾好好生活，而民主社會要談都更，除了尊重，建議政府法規仍要有配套，而住戶從初期談重建開始，建議積極主動參與，避免資訊不透明，再發生用多數決決定少數人的財產的情況。
《文化資產保存法》修訂後，歷史建築也能容積移轉補償，然偏鄉文資容積即便能順利移轉，對建物所有人來說利益侵害恐還是大過實質補償。新竹縣文化局副局長朱淑敏認為，古蹟土地容積移轉對都會化城市較有利，偏鄉申請容蹟移轉的價值並不高，曾有古蹟歷建的地主詢問申請辦法，得知需經全數土地所有權人同意就打退堂鼓。 新竹縣有40處古蹟和歷史建築，大多是廟宇和宗祠，目前並沒有人提出容積移轉申請。
朱淑敏說，內政部去年公告修正古蹟土地容蹟移轉辦法相關條文，讓修護古蹟內有剩餘的容蹟，可以移轉到同個都市計畫區的建築基地使用，非都市計畫區則在同個區域計畫區。 朱淑敏指出，縣內許多私有歷史建築，因為位處較低度開發的鄉鎮，較不易找到容積接受基地，但如果要移往如竹北等高度開發區域，又需要經內政部同意，程序耗時，建商意願也很低。
此外縣內古蹟歷史建築土地多是家族成員繼承，幾代人下來持分的人數眾多，有的更遷居國外，很難取得同意書。 苗栗縣政府文觀局文化資產科長巫宇軒表示，苗栗目前沒有古蹟容積移轉需求，因為縣內古蹟多半是公有土地，或是私有土地不在都市計畫範圍內，因此目前沒有相關案例。他舉例，台北市大稻埕很多是民間所有，地主考慮建物老舊想拆除重建，但市府期望保留歷史價值，才會提出古蹟移轉獎勵，讓地主藉此保留歷史建物價值。 新竹市文化局副局長李欣耀指出，目前新竹市尚未有古蹟或歷史建物申請容積移轉相關案件，不過近年確實已有民眾對於文資容積移轉有興趣，並詢問相關法規與作法，一般會出現的問題包括後代子孫行使同意權，若家族枝繁葉茂，要有繼承所有權人都同意，過程相關繁複，有可能就算家族中有人有心想把家中建物捐出作文化保存，卻也因無法拿到所有人的同意而告吹。
苗栗縣都市計畫容積移轉，10年來僅1案折繳代金750萬元，絕大多數以相對低價人行道、道路為送出基地，捐公共設施保留地容移到高價的建案接受基地，縣府擬強制7成以上必須折繳代金，化被動為主動，更具公益性考量興闢公設。提醒！這間很便宜！3房才898萬起---by小房 縣府最近召開建築師公會聯繫會報， 宣示容移擬採代金與捐地擬採雙軌制，會中獲得認同，共識有助於政府開闢比較急需的公設，縣府指出，「苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準」修正草案將先預告，送縣府法規會審查，再提報縣務討論通過後公告，希望今年7月就可以上路。 內政部都市計畫容積移轉實施辦法2014年8月修正，新增容移代金以接受基地市價核計，苗栗縣至今僅於2017年1案折繳750萬元代金，縣府舉去年25案為例，幾乎都以都市計畫4公尺寬人行道、8公尺寬道路，作為送出基地容移。
縣府調查目前未設容移代金比例，還有新北市、桃園市、新竹市、台中市、彰化縣、嘉義縣、台南市；50%比例有台北市、嘉義市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣；台東縣則是100%，另，新竹縣訂優先容移地區，其他縣市還沒有根據都市計畫容積移轉實施辦法修正審查標準。 縣府指出，許多公設保留地，政府無力徵收，透過容移制度，希望加速取得開闢，但是建商以相對低價公設地，換取高價建地容積率，折衷擬訂7成以上代金，保留最多3成的捐地容移空間。 此外，新法可以讓縣府化被動為主動，更具公益性考量，容移不會過度集中，並評估急迫性、重要性等，例如瓶頸、生活圈道路等，代金收入專款專用在同一都市計畫區內公設取得，有助加快興闢，提升公設服務水準。
台灣房市今年以來熱度不墜，眼看央行極有可能在本周四16日登場的理監事會上祭出第6波房市管制措施，外界也關心到底能否讓不斷創高的房價下跌？提醒！這間很便宜！3房才898萬起---by小房 馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書上撰文直言，從大數據推算的結果，如果沒有「房地合一2.0」，將重稅閉鎖期從2年延長5年，那麼房市在2022年早已該遁入空頭、反轉下跌了。實際上，2022年末到2023年初房價確實有小跌一下，如果不是房地合一2.0鎖住更大量籌碼，房價不會只跌那一下就結束。 除了「房地合一2.0」鎖住中古屋市場籌碼，另一項「預售屋禁止轉售」則是鎖了預售屋籌碼，使得國內房地產市場進入「雙重鎖籌碼時代」。
何世昌指出，在「雙重鎖籌碼」的環境下，建案賣壓不易堆疊過高、高到供過於求讓市場反轉，除非發生令大家意想不到的「黑天鵝」事件，突發性重大利空導致賣壓在同一時間大舉出籠，房市才有可能反轉。如果只有小利空，房價仍不會跌，「但若是此時來個小利多，房價就容易蹦蹦跳了，更遑論大利多了」。 更糟的情況是，由於「房地合一2.0」與「預售屋禁止轉售」是全國一體適用的政策，所以這波預售屋搶房潮從台灣頭燒到台灣尾，就連原本半死不活的台北市，現在預售屋市況都已經回了半條血。 何世昌表示，目前看來，房市多頭一直旺至年底的機率頗高，甚至還有可能延續到明年，稱之為「打房紅利」；當調控政策扭曲了市場，造成揠苗助長的效果正在持續發酵當中，短線投資客的確大量退場，但地主、建商，以及中古屋的屋主成為最大受益者。
今年403地震讓不少老屋搖搖欲墜，再次掀起老屋住戶的都更夢，近幾年有不少老屋成功都更、身價翻漲，卻也有開發商都更不成、捲款潛逃，本月好宅報報找出各地都更案例，分享成功或失敗故事，讓懷抱都更夢的你，看看台灣都更水有多深？ 都更不僅加速市容更新，也是集眾人之力，用最少成本，為既有住戶爭取更安全有質感的住家環境。
位於台北市松山區精華地段的延壽國宅，改建後I、J、K與M區即被鑑定為台北市最大海砂屋社區，多年來經社區住戶發起奔走，各區陸續加入都更重建行列。劉女士是K區「中工耘翠」原地主戶，見證老鄰居們為了共同目標凝聚共識、理性溝通過程，如今新宅變大、變好也更安全，9旬母親重返熟識鄰里社區安享晚年，讓她樂意以過來人身分分享親身參與的心路歷程。 住戶分回比66% 第一批申請海砂屋改建 「其實我們家本身並沒有像鄰居，有因海砂屋緣故導致水泥塊掉落或鋼筋裸露情形，但就我所知，有些鄰居不只住家內，連樓梯間都曾掉下水泥塊，其大小是打到身體會有疼痛的感覺。」
劉女士表示，當時因發生921大地震，很多住戶擔心地震會導致情況更嚴重，開始有人積極奔走，加速推動都更進程。 劉女士還記得，從2014年開始陸續邀約建商來社區舉辦說明大會，「我們算是第一批申請海砂屋改建，K區住戶有85戶，M區(現今中工常翠)比我們晚申請，但因只有30幾戶，大家100%同意，整合速度較快，後來反而是他們先蓋起來。」建商之一的中華工程承諾住戶可分回66%的改建後建築總面積比，條件最為優渥，成功從4家爭取者中被住戶們「具名投選」脫穎而出 。 「取得共識後，住戶陸續在2017年搬出去，直到2022年完工交屋，大家陸續搬回，近5年時間建商每月補助租屋津貼，及搬遷補助費。」劉女士表示，都更前自家位於公寓4樓，在免額外支付營造費用差額前題下，由母親決定選配6樓戶。
劉女士透露：「建商以6樓戶作為價格計算找補基準，低於6樓戶會退還差額，6樓以上則需補差額，讓老住戶可以依照自己的預算與需求來挑選樓層戶，11樓以上是建商保留戶。」或許是過去大夥有20、30年老鄰居情誼，選配過程十分順利，短短時間就協商完成。 「我覺得社區能如此順利都更，和大家有相同目標，凝聚共識有關。」劉女士坦言，當時自己純粹抱持著「反對會延誤鄰居們權益」的態度，加上社區內有住戶是建築師、水電師傅等專業人員，舉凡遇到相關問題都能給予大家理性建議，「帶頭的人很重要，必須夠客觀、也遵守法規，又樂意傾聽鄰居長輩們的意見，很幸運我們有這樣的好鄰居，才能加速促成美事一樁。」加上中華工程公司當時直接在社區附近設辦置公室據點，有問必答的積極態度也讓居民更放心。 由於許多老鄰居年事已高，禁不起搬家或稍有延誤的折騰，劉女士直言：「決定參加都更那年母親已經82歲，我們是在社區附近還有房子，母親才能不用離開熟悉的生活圈，幸好大樓興建速度還算快，讓母親能開心搬回新家，她適應得非常好，非常滿意新家環境。」 從舊公寓變新大樓，劉女士觀察，除了有保全物管代收包裹信件，每一樓層電梯都有獨立刷卡門禁，加上住戶們約定社區車位不對外租賃，整體安全性更上一層樓。如今昔日舊鄰居見面，大夥都充滿喜悅之情，唯一較有壓力的是，過去舊公寓時期因幾乎無公設，每月管理費只要繳400元，如今大樓管理費每坪90元，平均一戶每月管理費約4、5千元，對部分退休長輩來說是一筆不小開銷。
高雄和發產業園區是全台第1個依據產業創新條例核准設置的產業園區，動工後全球景氣回溫及台商回流，很快完售，開賣時行情每坪不到9萬元，現在則是飆升超過20萬元。市府經發局指出，未來市府開發的產業用地將以租賃為主，不再出售。房地產業者則認為，近年高雄土地飆漲，工業區用地的行情恐怕再也回不去了。2024年房市價量怎麼走？ 和發園區是市府主導開發的工業區，2015年12月動工，總面積約136.13公頃，公園、滯洪池、綠地等公設占比約15％。2017年開放申購，平均出售價格為8萬9800元，每坪不到9萬元，高雄市推出優惠招商策略，又正值全球景氣復甦，銷售速度很快。
「和發廠房現在每坪超過20萬元，光投資土地就很划算！」廠商私下這樣說。天威商用不動產仲介公司執行長林治域分析，鄰近交通主幹線的工業區都很搶手，若連同廠房出售，和發每坪上看30萬，而前鎮空地每坪逾40萬元，小港有國道7號加持每坪逾20萬元，林園也超過10萬元，價格全翻倍，「屏東都快要沒有每坪9萬元的土地了，更別說高雄」。 經發局長廖泰翔表示，近年很多業者希望投資高雄，市府積極開發不同園區，仁武產業園區第1期招商，土地登記需求達460％，業界需求遠超過供給面積，未來北高雄產業園區等用地，原則上土地只租不售，希望廠商降低土地成本，投資放在廠房設備等生產要件。
台塑企業「起家厝」敦北總部都更案，歷經近六個月招標，中華工程昨（7）日宣布拿下工程標案。中工（2515）指出，預計九月開始進行拆除作業，將打造兩棟樓高22樓之A級商辦大樓，以及樓高22樓之高級住宅大樓，總工程造價初估近220億元，預計2029年完工。 眾所矚目的「台塑大樓都更案」，位於台北市敦化北路上的蛋黃區核心，自2023年第4季招標以來，經過六個月來評選、議價，最終由中華工程得標、承攬更新興建工程。 中工已在六日完成「台塑大樓都更案」之工程標案的簽約作業。
中工指出，「台塑大樓都更案」基地面積約近6,300餘坪，預計九月進行舊大樓拆除作業，接下來將興建兩棟A級商辦大樓，以及一棟高級住宅大樓，其中商辦為地下5層、地上22樓大樓，住宅為地下4層、地上22樓之大樓，住宅戶數約100戶，全案總樓地板面積約達6.5萬坪。 國內最大地主自辦都更案－「台塑大樓都更案」，由於該案台塑關係企業握有土地占六成以上，因此由台塑企業帶頭發起，以都市更新方式重建，並為此成立「台塑建設」專責推動；全案在2015年九月申請都更，並在2023年八月通過，歷時七年又10個月，中間因都更相關審理作業時間，再加上新冠疫情亂流干擾，讓全案不僅營造成本大增逾70億元，完工時間更延宕至2029年。。
輝達（NVIDIA）租下包下潤泰新（9945）「潤泰玉成辦公大樓」逾五成，傳將作為新總部與研發中心。法人指出，在輝達效應下，全棟剩下的空間也可能出現搶租效應，加總將為潤泰新帶來超過90億元的增值利益，且只要確定出租就會認列在財報上。 潤泰新指出，「潤泰玉成辦公大樓」目前尚有占比約45％的空間未出租，但近期已接到不少科技業、金融業，甚至是傳產業前來洽談，而該棟樓今年2月已經拿到使照，屆時只要順利出租簽約，就可以認列財報。 潤泰新今年第1季獲利亮眼，稅後純益67.29億元，年增2080%；每股稅後純益2.46元，不僅創近8季以來的新高，且首季獲利接近去年全年獲利，潤泰新指出，主要因潤泰玉成辦公大樓出租後，從成本法轉為投資性不動產，因此可認列公允價值評價利益。 潤泰新去年底公告，出租台北市南港區「潤泰玉成辦公大樓」3樓至17樓，出租面積約10,259.31坪，租期為10年又1個月，預計總租金約28.97億元(含第4、6、8年各調漲2）。再根據潤泰新第1季財報顯示，該棟樓今年2月拿到使照後，並轉列至投資性不動產，且有公允價值調整利益53.78億元。
法人指出，建商持有商辦，通常分為出售或出租兩種模式，而拿到使照後，商辦就需要從成本法轉為投資性不動產，而因這段時間會有建物、土地價值上漲空間，因此除了出售可享有一次性認列外，出租也可以有一次性的增值獲利空間。 法人指出，「潤泰玉成辦公大樓」為地上27層樓、地下5樓建物，目前可出租的大致為17樓以上的高樓層，總樓地板面積尚有7,134坪可租，若順利出租，且租金水平和先前一致，以首季財報推算，預期可能享有37.4億元的公允價值調整利益，將可為營運帶來額外的小收穫。
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