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房產新聞
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晚一年買房會怎樣？房價漲的多誇張，讓央行繼2024年3月升息後，2024年6月再祭出房市管制政策，想止住暴漲的房價，根據《591實價登錄》統計，2024年1~5月七都各行政區房價對比2023年同期，漲勢最高的為新竹竹東，短短1年間漲幅高達3成，不過值得注意的是，漲幅最高行政區中有超過半數位於北台灣，顯示近1年北台灣房價有補漲趨勢，尤其北市南港1年內單價竟一口氣就增加超過20萬元，若以購買30坪房屋計算，晚1年買房就得再多花600萬元，相當於一台保時捷豪華休旅車的價錢，無殼蝸牛再等下去恐怕只會愈等愈貴。
近1年七都房價漲幅最高的行政區由新竹竹東奪冠，繼竹北、東區房價飆漲後，受到外溢效應影響，周圍的蛋白區又以竹東漲勢最明顯，該區2024年因造鎮案「星都匯D區」成交價站上5字頭，拉抬區域房價上漲逾3成。居次的高雄新興區則因開發早、屋齡高，且2023年上半年未有新建案推案，因此房價基期相對低，2024年則在預售屋交易帶動下，整體房價邁向3字頭行情。
此外，令人訝異的是，近1年七都房價不再由中南部領漲，連高基期的北市南港房價也有2成以上的漲幅，對比2023年同期單價竟一口氣多22萬元，主因在於該區2024年指標案「首泰大喆」成交價最高來到150萬元，緊追市中心房價，南港不僅有三鐵共構、東區門戶計畫，更坐擁南港軟體園區、中信金融園區等就業機會，房價扶搖直上。而桃園唯一上榜的八德區，該區建設利多，包括桃園捷運綠線、大鶯豐德交流道、長榮醫院與捷運三鶯線延伸線等建設議題，交通便捷吸引雙北通勤族追捧。 第五名則是台中南區，歸功十三期重劃區2024年正式推案，該區緊鄰雙鐵共構大慶站，加上雙國道、74號快速道等完善的道路系統，區域首案「惠宇拾山」一舉攻上6字頭，讓南區房價跳漲。新竹新豐則吸納不少竹科外溢買盤，又以明新重劃區新建案交易熱絡，帶動區域房價上揚。而三民則為高雄人口居住密集地區，區內擁有多個熱門購屋商圈，包括後驛、高醫、科工館等，生活機能豐富，加上高雄輕軌還有興建中的捷運黃線以及高雄車站百億新都心計畫，房價穩步走升。 接著，「山城一哥」豐原為台中市府積極打造的台中副都心，包括亞大醫療園區、國道四號豐潭段通車等建設利多下，吸引周邊后里科學園區、神岡工業區客群購屋，整體房價上看4字頭。永和則為新北蛋黃區，由於素地稀少，新建案備受市場矚目，2024年指標案「頂溪大苑」單價直逼百萬大關，對比2023年同期單價增加逾10萬元，晚1年買房得多付出的成本相當驚人。最後則是新竹湖口，該區受惠工業區大量就業人口，自住、投資需求強勁，房價1年間也有近2成漲幅。
▲七都近一年房價漲幅最高行政區
最近幾年伴隨全台房價猛漲，購屋民眾肩上的房貸負擔也愈來愈沉重。依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2024Q1全台房屋貸款平均鑑估值高達1,355.4萬元，再創歷史新高，且與2019年同期的1,120.3萬元相比，短短5年時間就激增235.1萬元。進一步觀察六都近5年漲幅，以高雄市漲幅最多，5年前高雄市的平均鑑估值為886.3萬元，如今成長至1,152.7萬元，漲幅達30.1％，桃園市則以30％的漲幅緊隨其後。
對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，在房價飆漲、薪水緩漲的大環境下，普通受薪階級的買房難度不斷提升。2024年首季全台房屋貸款平均鑑估值為1,355.4萬元，若以2成自備款、2.18％房貸利率、30年期本息均攤型房貸試算，購屋民眾每月需要承擔的房貸支出約為4.1萬元，但依據主計總處揭露，2024年1-4月全體受僱員工經常性薪資的平均值僅為4.6萬元，房貸壓力之沉重可見一斑。
而且預估未來在新青安、股市獲利、科技題材等利多因素的加持下，全台房價仍會繼續穩定攀升，對於一般民眾來說，愈晚買房，恐怕購屋負擔就會愈重。 對於平均鑑估值漲幅最快的高雄市，莊思敏表示，近年來高雄市政府積極招商引資，成績斐然，在南台灣半導體S廊帶、楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣5G AIoT創新園區等重點項目的坐鎮下，眾多國內外知名企業都爭先到高雄設廠投資，包括：台積電、鴻海、艾司摩爾等等，經濟的蓬勃發展也為高雄房市增加了不少能見度，進而推升區域房價。尤其近日鴻海宣布將攜手輝達在高雄軟體園區建置先進算力中心，這一重大利多更是為高雄房市注入了一劑強心針，在這股AI浪潮下，高雄房市發展前景相當具有想像空間。
至於桃園市，莊思敏指出，最近幾年桃園政府推出了很多重大建設和社會福利，吸引了不少外來人口移居，區域人口連續多年保持正成長，人口紅利為區域房市發展提供了很強的支撐力。再加上有青埔高鐵特區、草漯重劃區、A7龜山重劃區、中路重劃區、航空城等建設題材為桃園房市增添亮點，近年來許多嗅覺敏銳的建商和購屋民眾都紛紛鎖定桃園，使得桃園房市交易量能一路突飛猛進，目前桃園精華區中古屋的平均房價已經站穩3字頭，甚至還有多筆新建案的成交單價突破5字頭，與前幾年相比確實漲勢驚人，未來隨著建設項目的落實和新興重劃區的發展，桃園房價仍有繼續走揚的可能性。
▲近5年六都及全台平均鑑估值變化(圖/中信房屋)
中和近年來因有左岸重劃區開發、捷運環狀線加持，未來捷運萬大線會是第3條行經中和的捷運線，其路線連通由遠東世紀廣場所代表的科技廊帶，呈現產業升級為現代住商的全新風貌。捷運路網帶動區域發展，在捷運支撐房價的架構中，永和已挑戰9字頭房價，比價效應帶動下，中和遠東世紀廣場一帶還有大洋塑膠、馥華建設攜手的都更大案，以及大同連城錦和捷運聯開案蓄勢待發，此區後勁潛力展望可期。 據台北市主計處統計，截至2月底捷運萬大線第一期工程進度為73.5％，預計2027年完工。興建中的萬大線第一期路線串連北市中正區、萬華區，新北市永和區、中和區、土城區。未來中和20分鐘左右到中正紀念堂，縮短往返時間，提升雙北交通品質。
新北市政府以三環三線翻新城市板塊，規劃完善捷運路網，串連北北桃都會競爭力，打造北台灣「新生命線」。 萬大線開啟中和門戶 3線交匯中正紀念堂站 一條捷運線就足以改變距離定義，未來萬大線通車與環狀線構成新十字路網，從線至面擴大運量加乘效應。中和20分鐘內直達3線匯聚中正紀念堂站，能轉乘松山新店線、淡水信義線，加速抵達台北101、國門雙子星、西門商圈、高鐵站等，打通中和運輸動脈，重新改寫中和定位。 同時中永和與台北只有一橋之隔，華中橋比鄰萬華，中正橋迅速連結北市中正區、大安區。另外國道3號、64快速道路、環河快速道路、水源快速道路，公路系統相當完整綿密，交通能量強勁，鞏固新北第一環核心區位。
連城錦和特區轉型住商 企業商辦領銜進駐 中和本就是資通訊科技高度集中區域。指標性科技園區—遠東世紀廣場，週邊匯集多家上市櫃公司，結合上中下游群聚優勢，構成具有競爭力的產業鏈。看好產業升級，航母級全新商辦正陸續就位，企業集團總部進駐，形成集合科技、商務、住宅、機能的複合式特區。乘載大量資金與人氣，創造龐大就業機會，帶動居住需求，準備迎接下一個內湖、南港，行情才正要開始。 目前遠東世紀廣場一帶老屋較多、新案供給量減少，生活機能仰賴錦和路商圈，未來捷運萬大線連城錦和站通車後，除捷運便利之外，嶄新建築塑造整齊街區，為此區注入一股活水，廣大在地居民與通勤上班族都因此受惠。大同連城錦和捷運聯開案將帶來超過5,000坪以上大規模的街廓翻新，在建築稠密的中和，開拓難得一遇寬敞地貌，勢必成為中和接下來眾所矚目熱門地段。 沿著捷運萬大線找房 關注捷運聯合開發案 萬大線行經中和區域因尚未完工通車，也較缺乏大型個案推出，基期相對較低，反而是值得提前置產的時機，待捷運通車利多實現，可望擁有便捷交通和資產保值的紅利。 未來萬大線連城錦和站捷運聯開案「大同新紀元」由大同・尚志資產開發主導進行，下樓就是捷運，到站即到家。加上鄰近遠東科技園區，機能相對完整熱絡。COSTCO商圈、萬坪錦和運動公園、雙和生醫園區都在同一生活圈，吸引科技業、醫療業菁英熱切關注。隨著捷運工程進行，地利價值逐步顯現，現在就該積極瞭解佈局。
高雄市府地政局113年度第2季開發區土地標售，共計推出10標12筆優質建地，訂於113年6月26日開標，合計總底價 29億5731萬3558元。 第71期重劃區，位於高雄市三民區高雄火車站區域，開發完成後，鐵路地下化及自由路與復興路開通，形成交通便捷的優質生活圈，本季地政局推出3筆特定商業專用區土地標售，1筆面積約516坪，臨鐵新二街；另1筆面積約355坪，位於大港街及10米建國二路190巷；還有1筆面積約61坪，位於復興一路及大港街，3筆土地皆近台鐵高雄及民族車站、龍江公園、綠園道及捷運黃線Y10站預定地，住商皆宜。 高雄大學區段徵收區，區內因後勁溪整治及周邊美綠化、家樂福進駐商圈形成及新台17線興闢，已營造優質社區環境。
地政局本季釋出2筆土地，1筆第三種商業區土地，面積約706坪，地形方正，臨大學10街及大學27街，近台十七線及中和兒童公園，為興建優質住商大樓首選；另1筆為住宅區土地，位於大學28街，可規劃為透天住宅使用。 中都重劃區，串連美術館特區及農16，成為高雄市最大的優質住宅聚落，本季推出2標4筆土地，1標2筆住宅區土地臨九如三路及德勝街，面積約133坪，面對中都溼地公園，擁有景觀第一排優勢，附近九如陸橋拆除工程已於今年動工，未來交通與景觀優化，前景可期；另1標2筆商業區土地，位於九如三路、中道街及潼關街，近中華二路，面積約588坪，可規劃優質住商大樓。 第92期重劃區，距國道10號仁武交流道及仁武產業園區僅數百公尺，附近有仁武運動公園、仁武國小、仁武高中及中山大學仁武校區，生活機能及環境佳。本季推出1筆住宅區土地，臨文安一街，面積約2292坪，可規劃住宅大樓。 另林園及湖內農地重劃區各推出1筆土地，供投標人多種選擇。第2季土地標售作業即日起公告，民眾可前往市府四維行政中心7樓地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單，或直接上網高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料，在期限前完成投標。
近期外界關注「新青安購屋優惠貸款」政策，恐造成年輕人信用膨脹，甚至變成炒房元凶。對此，金管會銀行局表示，新青安是政府支持年輕人住者有其屋，是政府美意，站在金融監理角度，金管會關注國內銀行的授信「5P原則」管控，並適時督促銀行落實強化風險控管。 金管會今天（18日）公布國銀不動產放款集中度情形。銀行局副局長童政彰表示，截至今年 4月底止，本國銀行不動產放款 （房貸加計建融） 占全體放款比率達34.92%，月減 0.01個百分點，呈現連4月下滑，但相較 2023 年同期，則年增 0.09個百分點。 童政彰表示，以最新比率34.92%，若拉長到近五年期間，國銀不動產放款占比都落在33~36%間，比率並未有異常改變。根據統計，近五年當中，2021年底國銀不動產占比達35.41%高峰，2022年底略降到34.9%，2023年底又攀升至35.38%。 童政彰指出，金管會並無特別設警戒紅線，仍是以各銀行風險胃納政策為主。
至於外界擔心新青安政策是否造成年輕人信用膨脹？童政彰強調，這是政府支持青年住者有其屋，重點在於銀行在受理申請時，仍要回歸到授信「5P原則」。 例如：是否確實審核借戶的財資力條件？申請這項貸款途是否符合規定？另外，擔保品鑑估也要符合銀行內規條件，必須回歸到銀行授信風險的評估。 童政彰也強調，對於國銀不動產放款業務的承作，包括央行近期採取第6波選擇性信用管制，調降六都與新竹市購屋貸款上限為6成等新制，「金管會都將列為金檢及金管會在日常監理關注事項」。 他也表示，不論透過場外監理或是金融檢查，都會加強要求，其中日常的場外監理的重點，將包括了風險胃納，例如在巴塞爾第二支柱，在不動產授信的資本配置風險胃納等等。 所謂國銀授信5P原則，銀行進行授信須考量「借款戶」（People）、資金用途（Purpose）、還款來源（Payment）、債權保障（Protection）及授信展望（Perspective）。
全台面積最大都更案-國泰南港調車廠公辦都更超級大案今（18）日正式開工動土，由國營台灣鐵路公司董事長杜微見證，全案地點南側緊臨市民大道，位於松山車站通往四鐵共構的南港車站及臺北流行音樂中心的主動線上，並鄰近於捷運松山站與捷運昆陽站之間，交通便捷，地塊完整，占地面積約1.64萬坪，預計2029年完工後，可望躍居為東區新門戶的地標。 備受關注的「臺鐵南港調車場-都市更新案」於18日舉辦新建工程開工動土典禮，台灣鐵路公司為活化原臺鐵南港調車場土地資產，結盟由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅，共同投資成立的南港國際一、二股份有限公司，共同推動的都市更新案，整合產業複合優勢，共同開發總樓地板面積15多萬坪的多用途使用新園區，工程總投資金額高達300多億元，都市更新完成後的總價值超過1,000億元以上。 全案在交通部TOD發展的政策指導，及臺北市政府都市設計及都市更新審議的協助之下，全案主體工程正式啟動，全案預計2029年完工，將可結合鄰近臺北流行音樂中心、生技中心、車站轉運中心、軟體中心及會展中心，吸引新興產業進駐、增加消費與就業機會，成為南港新核心樞紐，整合居、業、遊、憩，獨具一格的為南港帶來新的生活變化與體驗。 國泰指出，園區整體規劃有3.1萬坪商場及影城、5棟辦公大樓、臺北市政府公益設施、飯店等多元複合機能，另規劃三棟共約500多戶中小坪數住宅，可充分滿足職住遊憩之功能，形塑臺北T.O.D城中城。
作為臺北東區門戶計畫中，最為接近信義區的大型都市更新案，未來將與臺北市信義區做良好的各項發展，延伸進入南港區域，促進地方的繁榮及進步，綻放區域價值，除導入大型商業外，未來新的辦公樓也將帶動臺北市辦公商圈的移動；而在環境上園區提供1樓綠化廣場約6,600坪的公共開放空間，以及5樓約3,000坪的綠意休閒平台，締造優質的生活環境，提昇民眾的生活品質，創造出高寧適性的優質活動空間，建築各處皆有綠意的都市景觀與地標意象。 臺北市政府於南港地區推動的五大中心計畫：包括「車站、軟體、會展、生技、文創中心」等，至21世紀初已經發展成型。而民國104年起進而啟動臺北市東區門戶計畫，更加落實將五大中心概念，融入整體生活環境中，除了改善居住環境品質及保有南港的原生態環境資源外，也希望建立具有國際競爭力的產業環境，帶動南港區既有產業的升級轉型；而南港調車場都市更新案躬逢其盛將可創造就業機會，引入青年於南港區創業及定居，奠定更穩實的經濟發展基礎，帶動周邊商業蓬勃發展，並成為東區門戶計畫中全方位與便利並進的指標性個案。 全案在3.1萬坪的生態綠意商業城，由商場環狀綠蔭串連起兩側總計萬坪公園，地緣形成風廊的微氣候，可降低園區整體溫度；在景觀設計上也將生態綠意帶入商場中及延伸至5樓綠意休閒平台，錯落的綠色跳島設計綠化地面，提供都市中鳥類及小生物暫時休憩及遷徙的緩衝區塊，將大自然搬入城市中和大家共享。 另外在商業規劃，採基地的特性綠意及新開發優勢，整體以創造附近住戶的需求及引發到訪旅客的興趣，空間採不同的機能作組合，探究消費習性的廣度及深度作商品配置，以藝術設計、互動交流、數位環境及國際視野等，演繹生活中的樂趣與品味，沉浸式的參與，實踐對生活的追求與心靈的滿足。
越南房地產市場正夯！《彭博社》指出，受到地緣政治風險升高影響，各大跨國企業均實施「中國加一」策略，亦即把生產基地從中國外移至周遭國家，以避免北京當局與美國、歐盟關係不睦可能帶來的影響，卻順勢帶動週遭國家經濟，也拉抬各地房地產市場。 具有人口紅利、與各大主要市場均簽訂自由貿易協定等優勢的越南，就成為這波遷徙潮中最大贏家之一。投資越南的外資在2023年狂增三分之一，以製造業為主，不只台灣電子五哥都已在越南設廠，蘋果、英特爾、三星也沒缺席，而社交媒體巨擘也考慮擴大越南投資，甚至是現在最火熱的輝達（Nvidia）也在今年4月宣布，與越南科技龍頭FPT合作打造AI工廠。 加上越南政府近期積極肅貪反腐，使房地產市場體質趨向健康成長。根據全球房地產諮詢機構萊坊（Knight Frank LLP）統計，越南胡志明市今年首季房價較去年同期上漲6.6％，是亞洲今年第一季房價漲幅最大的城市，而首都河內房地產同樣漲幅居於前段班。
「現在正是投資越南房市的好時機！」VISTA Realty Agency 越仕達國際不動產（越南）執行長Wendy Lee分析，越南人口在2023年正式突破1億大關，平均年齡只有32歲，在世界大廠爭相投資越南後，使他們搖身一變成為「新富階級」，具有租賃、購置房產的能力，而越南人也跟台灣人很像，把買房視為人生里程碑，因此投資越南房產不怕有行無市，反倒是一上架就被租走、買走的案例比比皆是。 此外，越南目前正在房屋稅務蜜月期，出售房屋時的「房屋交易稅」僅有2％，比其他國家更加低廉。Wendy Lee比喻，現在的越南，就像是40到50年前的台灣，以及20到30年前的中國。「如果你曾經錯過過去的台灣、中國，現在一定要跟著越南房市動起來！」
3、三重房市再添火力 中纖宣布合建住宅大樓
受惠交通及重大建設發展，三重房市近年相當火熱，知名建商競相推案，預售屋交易價量也居新北之首，化纖大廠中國人造纖維股份有限公司也將加入戰局，近日宣佈擬以自地合建方式，在三重五谷王一段土地興建住宅大樓，土地面積約616坪，合作對象及金額等相關事宜尚待確定。
中纖公司為活化資產、提升業外效益，於昨（17）日董事會通過，擬於公司座落新北市三重區神農街五谷王一段467地號土地，以自地合建方式，興建住宅大樓，土地面積2037.5平方公尺，約616.34坪。昨日董事會授權董事長洽談後續合建事宜，待合作對象及金額等細節確定後，另提董事會討論合建契約等相關事宜。 受中國大陸EG（乙二醇）產能持續外溢，不利產品利差，中纖面臨本業虧損壓力，為提升資金效益，近年啟動活化資產計畫。2023年10月，中纖董事會決議與聯上開發公司合作，就台北市萬華區直興段土地簽訂合建分屋契約，由中纖提供土地，面積1,173平方公尺，換算約354.83坪，興建高級住商大樓，預計可取得約55.8％至56.5％的分配比例。據了解，該案規劃中小坪數產品，主攻首購與部分換屋族。
4、李嘉誠旗下大樓 租金下跌3成
中時電子報 2024-06-19 08:53 工商時報記者黃欣／綜合報導 原文網址: 李嘉誠旗下大樓
陸港房市一片低迷，拖累香港商用不動產租金行情持續走降。據房地產機構中原地產統計，自2019年開始，香港首富、長和系創辦人李嘉誠旗下的長江中心租金價格，在五年內累計下跌33％，領跌香港商用不動產市場。 綜合外媒報導，自2019年反送中運動後，香港房價一路下滑，相較於2019年高點，房價已下跌近29％，房地產價值至少蒸發港幣2.1兆元。
知情人士透露，長實集團控股的長江中心過去一年空置率約25％，全新第二期建築的出租率更僅約一成。另外，2024年富比世香港富豪榜排名第二的地創辦人李兆基，旗下的亨德森中心5月空置率亦高達40％左右。 報導分析，近幾年，疲弱的經濟和跨國公司大撤離，是香港商用不動產市場急遽降溫的主因。仲量聯行香港及澳門董事總經理Alex Barnes指出，由於租房空置率節節攀升，和過去幾十年相比，香港業主的身段明顯放軟許多，租戶在租賃條款跟條件上擁有更多的發言權。仲量聯行預估，今年香港房市租金可能還會繼續下滑高達5％以上。
根據房地產服務機構世邦魏理仕集團數據，今年首季香港商辦空置率達16.7％，創歷史新高，且商辦租金預計再降10％。除商辦市場冷清，香港住宅市場也同樣低迷。港府在2月底才祭出穩房市措施，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。新政一度帶動香港房市回溫，但僅短短三個月又陷入沉寂。最新統計顯示，香港5月新房銷售大跌46％，6月首個周末的舊屋銷售則下跌40％。瑞銀預期，今年香港住宅價格可能進一步下跌5％。
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