|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
新青安房貸優惠政策遭外界批評是炒房元凶，行政院院會昨日透過討論，為解決新青安助炒房爭議，提出一生一次新制，且須簽切結40年都必須自住，但專家則認為影響不大。
新青安貸款去年8月1日起上路，預計實施至2026年7月31日止，最高貸款額度為新台幣1千萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年。根據中國時報報導，行政院會27日通過修正新青安貸款原則，借款人限貸1次並簽署自住切結書，若違反規定，終止利息補貼，追回補貼的利息。
新青安新制有殺傷力嗎？馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書撰文指出，他猜民眾精得很，反正賣房子時再賠利率補貼款就好了。他更直指政府一直在幫預售屋市場抬轎，制度改得更為嚴格，會讓成屋去化變難的機率較高。
網友則認為，「五年寬限期到就賣房，就賺的盆滿缽滿」、「問題在五年寬限期，製造投機想像空間」、「一直檢討需求，供給不檢討」。
房市經過近一年買氣熱絡的快速去化，供給「缺貨」日益嚴重。樂居網統計顯示，包括新建案及中古屋，整體市場待售存量約22.1萬戶，比去年同期高峰大減5.2萬戶，房價漲勢欲緩不易。
長期來看全台房屋待售存量的趨勢，2018～2022年間全台維持在18萬～23萬戶間，不過自2022年起待售存量快速攀升，房屋去化動能薄弱，在平均地權條例上路修正案前的2023年5月達到近年高峰的27.3萬戶，但修正案上路後，隨台股上漲、新青安政策推出，房屋快速去化，待售存量幾乎以每月5,000戶快速減少，近一年來待售存量水位降低超過5萬戶，供需結構更明顯往賣方市場傾斜。
永慶房產集團調查也顯示，去年第二季平均地權條例修正案上路前，房屋待售量年成長約大增1倍，第三季起新制上路後利空出盡，加上新青安政策帶動買氣點火，第四季起各都會區待售量年增陸續轉負，如新竹供需更為吃緊，待售量已連續二至三季大減約3成。
業者指出，房市從去年下半年開始轉趨熱絡，短期內買氣增加，新建案完銷比例大增，符合市場主流需求中低總價、小宅產品幾乎一進案就有人加價接手，去化較緩慢多為中大坪數產品。而房地合一稅政策、預售屋禁止轉售等政策推出，也造成供給閉鎖，屋主因房價大漲希望等超過五年稅率20％再轉手，民眾對房市信心處於近年高點，使屋主更惜售，致短期供需失衡。
這幾年許多建案主打美術館生活圈，吸引許多注重生活品質的客群買單，根據僑馥建經統計僑馥建經統計七都美術館、博物館及藝文展演中心周邊500公尺房價，彙整近5年中古屋房價漲幅前10名的展館，漲幅前3名依序為台南的國立臺灣歷史博物館88%、新竹市立美術館80%、桃園市立美術館59%，統計前10名漲幅至少4成。
僑馥建經指出，近5年國立臺灣歷史博物館周邊中古屋漲幅達88%居冠，位於史博館特區，區內綠地多，鄰近和順工業區、永康工業區，開車距南科約15分鐘，近幾年南部科學園區因台積電設廠，帶動周邊房市水漲船高。
史博館重劃區處開發階段，生活機能不足，需跨區補給，但位置距周邊工業區、科學園區近，有就業人口即有機會帶動居住需求，未來趨勢看好，吸引許多投資客南下卡位，2024年前5個月預售屋已揭露筆數261件，為前10名中，預售屋銷售量最火熱的區域。
漲幅第2名為新竹市美術館，近5年周邊中古屋漲80%，位於新竹市舊城區，開發較早，生活機能完整，鄰近東門市場、城隍廟商圈、大遠百、醫療體系，步行至新竹火車站及客運站約9分鐘，距竹科僅14分鐘車程，除竹北區外，頗受竹科新貴青睞。 至於桃園市近幾年大型公共工程成績亮眼，在中古屋漲幅前10名中，入圍3館，漲幅皆超過5成，依序為桃園市立美術館59%、橫山書法藝術館53%、桃園展演中心51%，近1年周邊中古屋交易量也居高不下。
為落實居住正義，國土署統計，至今年5月底，租金補貼已核定54萬戶，社宅包租代管累計已媒合11.1萬戶，合計提供逾65萬家戶居住支持，其中有過半數為18歲以上到39歲青年族群，共33萬戶。另為防堵房東超收電價賺價差，內政部研擬修正住宅租賃定型化契約中的租屋電費相關規定，28日經行政院消保會通過，預計7月中旬上路。
內政部指出，為促進租屋電費計收合理公平及電費資訊透明，修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，約定以用電度數計費者，每度電費不得超過當期每度平均電價，且公設電費不得額外收取，每期電費總金額也不得超過當期總額。草案28日經消保會通過，內政部將儘速公告施行。
在住宅支持政策方面，國土署表示，租金補貼政策自去年7月受理申請，至今年5月底，已核定54萬戶；社宅包租代管自2017年開辦至今年5月底，累計已媒合11.1萬戶。總計租金補貼及社宅包租代管政策，已有65萬家戶受惠政府的居住支持與協助。
國土署指出，65萬戶受益家戶中，18歲以上到39歲青年總受益戶數近33萬，其中租金補貼支持青年族群，共28.4萬戶，在社宅包租代管部分協助逾4.5萬戶。
國土署分析，就租金補貼及社宅包租代管的核撥與媒合成果，青年族群受惠比例分別為總核定戶數52％、媒合率逾41％，顯見政策對青年及年輕家庭實質減輕居住負擔。
考量國內社會人口結構改變並邁入高齡社會，內政部除照顧青年族群外，也協助解決老年人租屋歧視，累計65歲以上長者在住宅政策中的受益戶數約6.1萬。包括目前65歲以上，領有租金補貼的長者共核定4.7萬戶、約8％；社宅包租代管部分，累計媒合有1.4萬餘戶，媒合率近13％。
隨著房價高漲，總價相對較低的小坪數受到多數小資族青睞，房市交易逐漸小宅化，不過，房子是愈小愈好嗎？面對房市吹起一股小宅的風潮，馨傳不動產智庫執行長何世昌也預言了最保值的房型，並透露未來哪一種房的轉手流通性較佳「最保值也最會漲」。
何世昌表示，有些消費者反應較為敏感，往往只要談到代銷、房仲等角色，多會覺得他們是賣房子的人，「開口就要騙人家放錢的地方。」但他認為，身為一名消費者，買房子必須做很多功課，而做功課往往要參考他人的意見，「不是叫你一定要相信代銷的話，而是從他們的字裡行間，我們可以去探究某些事情的真相、以及說話的可信度。」
以買房坪數來說，房屋坪數愈買愈小，現下處於小宅當道的時代，何世昌提及，不動產建築代銷公司海悅國際總經理王俊傑過去曾表示，產品的市場定位，要從人口與收入去分析，以後最好的房子一定是25至28坪的「2＋1房」，他建議，不管走到哪，就挑這種坪數買，最保值也最會漲，若預算有限，取而代之的就是20至22坪的2房。
未來房市最夯的坪數：20～30坪 對於王俊傑的說法，何世昌分析，從內政部揭露的每季買賣平均坪數來看，全國與六都平均交易坪數大致落在27至32坪之間，「唯一例外的只有台南市坪數稍大。」隨著房價持續走揚，展望3至5年後，預期市場需求最大的坪數應該是介於20至30坪之間的房型，他直言，「整體概況誠如海悅國際總經理王俊傑所言，一分不假。」
新理想廣告執行長黃正忠表示，以現在市場來看，坪數越小、總價越低的產品，越受歡迎，導致不同房型出現價差，小2房平均單價比小3房貴5%，小3房單價又比標準3房貴5%，標準3房單價又比4房貴5%，這樣算來，小2房單價就比4房貴了15%。
所謂的小2房，大致指坪數18~22坪的產品，以往25~26坪為標準2房的大小，現在都會規劃成小3房，標準3房則為28~32坪。黃正忠指出，台灣房市結構已經逐漸質變，慢慢走向香港、日本的小宅化，已是不可逆的變化，房屋規劃只會越來越小，當然保值性也越高。
針對房市結構逐漸改變，何世昌指出，「現在就是總價市場，而2房的總價多數人還扛得起，居住空間又勉強能接受，所以成為主流很合理。」除了高房價促使小宅化興起，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，主要是受到「高齡、少子、獨居、晚婚」4大趨勢影響。
不過，如果買房的主要目的為「自住」，何世昌表示，「那麼買什麼坪數都沒差。」但若未來有售屋的可能性，或者是增值空間的考量，他強調，「20幾坪的房型正是現在與未來的強勢產品！不要太小、也不要太大，20幾坪剛剛好。」
桃園去年啟動的「桃園舊城再生計畫」，市長張善政表示，目前已研擬多項都市改造計畫，接下來幾個月將陸續開工，桃園舊城區將以嶄新面出現。
張善政指出，市府針對桃園舊市區提出五大計劃，其中「景福宮周邊街區歷史人文計畫」及「民權路成功路藝文特區生活通學步道」兩項計劃，將於7、8月陸續動工，中正路舊街、東門溪及成功路等3項改造計劃，也正在評估設計中。
中壢舊市區三項優先辦理的改造計劃也在持續推進，包括「博愛路-康樂路歷史人文通學步道」預計今年底、明年初可以完工，「中正公園串連仁海宮」、「復興路重塑」等計劃也有重大進展；此外，市府亦將提出龍岡舊市區整體再造計畫，讓這個充滿異國文化特色的區域有更亮麗、宜居的面貌。
張善政表示，市府一直依循市民的回饋與寶貴建議研議相關改善措施，團隊在推動各項計畫的同時，也相當重視實施後市民給予的反饋，也歡迎友透過近期辦理的里長基層座談會、1999市民服務專線，以及LINE官方帳號等多元溝通管道，提供市政服務改進建議。
位於台中高鐵站旁的「高鐵娛樂購物城開發案」，為全台最大的高鐵站區開發案，歷經都審、交評、環評等審查後，開發商第一大國際宣布將於6月30日將舉辦動土典禮，全案投資金額逾250億元，第一期百貨購物商場預計2026年底開幕營運。
根據第一大國際開發提供的公開資料，「高鐵娛樂購物城」開發案將採一次性開發，分期營運，樓地板面積高達18.2萬坪。
第一期以百貨購物商場結合國際會議中心、國際多功能展示場、立體停車場為主。第二期再加入五星級飯店。該開發案開發內容包括全台規模最大的百貨購物中心，商場面積高達10.6萬坪，是台中新光三越＋台中大遠百的1.6倍大、台北101的4.7倍大。
觀察高鐵特區預售市場，由總戶數1141戶的「大華縱橫」及總戶數1229戶的達麗建設「新高鐵」包攬交易量，目前兩案最高單價分別來到48.86萬元、49.82萬元，距離5字頭僅剩一步之遙。
另，觀察整體預售屋住宅大樓近一年交易量，年增率將近1.3倍，其中6成以上交易集中在此2案，等於1年內就賣出近千戶「高鐵宅」。
台中市估價師公會榮譽理事長楊祥銘指出：「綜觀高鐵娛樂購物城整體規劃相對完善，不再是紙上談兵，過去民眾對於烏日區期待轉換成真正重磅利多，金雞母成為定心丸。」
台積電先進製程搶手，吸引全球AI大廠及相關半導體供應鏈進駐南台灣，帶動南科產值超越竹科，南部半導體材料Ｓ廊帶，已蛻變為全球最先進的AI半導體產業新富聚落，周邊房市增值潛力可觀。
六月台指期的月最後結算在23209.5點，累積1905漲點，連續五個月創新高，牛氣沖天，多頭幾乎可以說：「市場沒空頭了」。偏偏世間事到了極致就是反轉，就在多頭揮劍四顧心茫然之際，6月24日冷不防的下跌-439.69點，跌破五日均線支撐，收盤價22813.7點，平心而論，-1.89%跌幅其實還是在台股平常的波動率的範圍內，並沒有什麼特別的恐慌情緒上升，因為台股正享受著輝達掀起的AI浪潮所帶來的股市與房市的財富重分配紅利。
護國神山台積電扮火車頭 打造南台灣半導體產業重鎮 股市很好理解，台股ETF受益人達830萬人之多，這趟牛市可以說多數家庭或多或少都有沾上光，不管是新建倉，還是長期套牢的解套，截至目前為止，股民對台股的表現是正面肯定的。
根據往年經驗，股市走大多頭的年份，通常伴隨著房市的多頭，因為股市賺到錢後就買房抗通膨，從2020年COVID-19疫情開始，股市已歷經十七季，但住宅的房價卻已經連漲二十二季，除了美中貿易戰的供應鏈重組讓台商資金回流台灣之外，自從民進黨執政後，為了平衡台灣南北發展不平衡的現象，推出「大南方」政策，政府以高雄為中心，推出亞灣2.0計畫，創造南部半導體材料Ｓ廊帶，囊括材料、IC設計、晶圓製造到測試封裝廠，打造上中下游的完整供應鏈，最終目標是要把大高雄、台南地區，打造成半導體產業科技重鎮。
台積電是當然的火車頭，台積電到哪設廠，就為當地帶來一批數千人的高消費力科技白領落地生根、成家立業，後續因居住需求衍生的食衣住行育樂行業都會如雨後春筍般的發展，推動大高雄、台南地區的城市發展。
南部科技Ｓ廊帶，從台南善化的台積電五奈米廠區開始，再來是湖內、路竹的路竹科學園區，接著是橋頭科學園區、楠梓產業園區與加工出口區、仁武產業園區，然後是小港的新材料循環產業園區，最後是前鎮的亞灣智慧科技創新園區。
高雄Ｓ廊帶產業特區 房價飆漲其來有自 觀察高雄Ｓ廊帶產業特區，多數屬於房市蛋白區，以高雄地區漲幅最高的橋頭科學園區來說，根據591新建案統計，橋頭區近五年房價漲幅達127.7%，單坪售價從2019年的13.98萬元，飆升至2023年的31.83萬元。
但是近年來高雄已慢慢轉型為服務業佔六成的港口城市，而亞洲新灣本就是高雄市政府重點規劃的重劃區，規劃高雄港旅運中心、流行音樂中心，而高雄軟體科學園區在近年就有科技業、商辦進駐。
信義房屋亞洲新灣店主任簡鴻智表示，亞洲新灣區約已發展十年，大多是屋齡一至五年的大坪數豪宅，平均單價約40-50萬，平均總價4000-5000萬，而少數有二至三房的小宅產品，供給稀少，單價約38-40萬。
嘉義、台南蹭AI熱 相關建案水漲船高 楠梓有台積電建廠、亞洲新灣有AI軟體園區發展，輝達與鴻海宣布在高雄軟體園區建置先進算力中心，建商看好大量的就業人口所產生的民生需求與居住需求，搭上全球AI浪潮趨勢，順勢主打AI新建案，例如清景麟集團去年十月於嘉義高鐵特區推出的總銷金額60億元的「高鐵科技城」，創下兩個月即完銷的紀錄，接續又與白天鵝建設及泰嘉開發於今年三月推出「AI世界城」，該案總銷65-70億元，位於朴子市縣治特區內，同樣保持兩個月完銷的表現，且成交價直逼四字頭。
海悅位於台南新市新和重劃區「世界南科Ａ」自建案，總銷金額40億元，目前銷售超過九成，二期「世界南科Ｂ」也於今年五月開案。華友聯的左營新建案「以山AI」總銷35億元，五月正式公開銷售，雖尚未有實登揭露，不過據傳該案目前銷售已超過七成，成交單價也站上四字頭。
今年華友聯的營收主要來源是左營果貿地區的NeXT21住宅大樓及台南CASA住宅大樓，其中總銷76億元的NeXT21受惠於台積電設廠利多因素，目前穩定去化中，總銷24億元左右的CASA預售時已完銷。
未來二至三年推案量能 決定是否有足夠獲利底氣 總銷金額47億元的小港區Power City，明年可完工入帳，五塊厝案總銷金額28億元，開工中的高雄大學案，總銷金額36億元，與日本三井不動產合作的鳳山衛武營案，總銷金額約100億元，預計2026年第三季銷售，未來二至三年的獲利展望穩定。
華友聯配發現金股息6.017元，股票股利1.002元。土地是建築的原料，過去兩年遇到中共圍台軍演與聯準會暴力升息，加上土建融信用管制壓抑，建商忙著推案、土地庫存降低，未來手中有足夠庫存的建商才有穩定獲利的底氣。
全台房市上半年買氣強強滾，開發商樂觀買氣將延續至下半年，包括櫻花建設、富旺、富華創新、豐謙、順天、坤悅、大城、富宇等中部上市櫃建商打鐵趁熱、第三季起預售新案爭相進場，迎接十年一遇的房市行情。
櫻花建下半年將一口氣推出台中北屯區「柳川之櫻」、桃園中壢「櫻花響」、台中大甲區「致用段一期」、台中烏日高鐵特區「新榮和段三期」、台南永康區「平道段」、桃園楊梅「頭重溪段三期」、彰化市「中山段」等七個新案，總銷估破200億元。
富旺總經理林宗毅表示，下半年新案將有新竹湖口「耀時代」，台中西區「富旺千蘊」、彰化和美「嘉韶段」大樓案、台中后里「口庄段」大樓與透天案，總銷合計近百億元，並持續全台獵地，為整體營運帶來長期穩健的營收挹注。
富華創新除總銷86億元的線上新案「之序」外，第四季預計在台中水湳中央公園第一排推出「文商15地號」預售案，產品規劃20～24坪，總銷約達88億元。
豐謙建設下半年推案重心擺在台中兩大熱門重劃區，包括北屯區14期仁平段「HOME+」、南屯區單元五「鎮福段新案」，總銷合計達58億元。
其中，預計7月進場的14期「HOME+」預售案，總銷28億元；而單元五「鎮福段」總銷30億元。
雙建案均規劃三至四房產品，主力客群鎖定首換族。 坤悅下半年預計在台中推出北屯區14期「美和段」、沙鹿區「坤悅沐光邸」與彰化員林「坤悅原鄰薈」等三個預售案，總銷約57億元；其中，北屯區「美和段」是坤悅進軍14期的首發案，產品規劃28～38坪純住家，總銷約33億元。
富宇地產下半年將於新竹寶山推出「天湖」預售案，產品規劃32～47坪景觀度假宅，總銷約40億元；順天建設下半年預計推出台中南屯區13期「昌明段」及太平區新褔路透天案，兩建案總銷合計約36億元。
大城地產繼上半年在北屯機捷特區推出總銷35億元的「大城光年」預售案後，預計7月在北屯區推出總銷約42億元的「大城知丘」合建案，為未來幾年的營收貢獻做好準備。
樹林地區擁有全台旅運量第九大的樹林火車站，成為當地居民主要的通勤工具，房價相對於鄰近的板橋、新莊、土城等地便宜，加上腹地有限、新建案推出的數量不多，房價較具支撐性，鄰近前後站、總價為1,000萬～1,200萬元的二房產品，以及1,500萬～1,700萬元的三房產品，成為最熱銷產品。
永慶不動產樹林保安復興加盟店店長朱忠順表示，樹林地區主要可以區分為前站、後站以及樹林中學至中華路的中華地區，其中前站的溪洲地區部分行政區屬板橋，目前預售市場如溪洲公園旁「樂富家」、太順街「舜記福砌」，以及保安街先建後售完銷案「鼎富佳樂」，在建中的米蘭系列「敦美」等案，房價多站上5字頭，也有籌備中的新案打算開價6字頭。
新案價格站上5字頭，也帶動條件較佳、屋齡10年內的中古屋房價站上5字頭，舊大樓產品則大約在每坪45萬，公寓產品則約每坪30萬出頭。由於房地合一稅的高稅率造成閉鎖效應，最受市場所歡迎的屋齡為五年內的房屋，供給量變得相當稀少，也帶動了房價的上漲。
朱忠順表示，雖然樹林地區房價站上了5字頭，不過相對於鄰近的土城、板橋、新莊等地區，房價仍相對便宜一些，例如土城及新莊副都心預售案已上看7字頭，板橋新站及新埔多已達到8、9字頭，普遍有2成的價差，吸引不少台北市及鄰近城鎮的客源移居樹林，買盤有不少為8年級生的首購族。
交通動線也是吸引外地客移民的主要因素，樹林區有樹林、南樹林及山佳三個火車站，其中樹林站是全台運量第九大的火車站，又為東幹線的終點站，班次十分密集，通勤往台北車站僅需17分鐘，成為當地人主要的大眾交通工具，而規劃多年的捷運萬大線日前動工，未來可連結台北市萬華及新莊迴龍，交通路網更為便捷，也使當地居民對房價更加有信心。
此外，樹林防洪三期、樹林三多里地區機五周邊二處整體開發地區都市計畫專案通盤檢討，未來合計將釋出大約200公頃的土地，將釋出更多土地來改善樹林土地供給少的問題，加上新北市府將啟動「新訂大柑園地區都市計畫」，未來有機會規劃面積600公頃的產業園區，使得樹林房市長線看好。
台灣半導體大廠持續擴產，雖創造就業機會，但建廠擴廠用拉升工業用電，也使供電議題持續業界關注焦點。半導體鏈已憂心，先進製程推進，可預期工業用電力供給吃緊，估計台灣土地與供電最樂觀預估，從今年起算，僅能再蓋20座大型廠，包含先前業界估計的10座資料中心，預期最快在2026年電力供應將達到上限。
台灣工業用電價格較國際低，除了半導體業者爭相擴展，國際大廠更是紛紛提出來台設置資料中心，雲端服務業者AWS、Google和微軟外，近期蘋果也計劃在台灣設置資料中心，更與台灣業者合作設計。高科技業工程業者估計，國內外都有業者計劃建置或升級資料中心，粗估新建資料中心超過10座。
業界推測，近期半導體業都喊出要開先進製程、先進封測產能，推估一旦2奈米與1.6奈米廠產能全開，大約半導體業再蓋10座廠，兩年後供電面臨考驗。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
