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房產新聞
台北促30年以上老屋活化 供百萬改造金徵件再利用
產業新聞
房價高漲，使用30年期、甚至更長年還款期限的房貸，降低還款壓力，已漸成主流，根據聯徵中心最新統計顯示，去年第四季房貸族平均貸款期數再度突破300個月，平均房貸期數達304期，從新青安上路以來平均房貸期數首度連續兩季房貸期數突破300期，即超過25年，顯示使用30年期房貸已經超過傳統20年期。
統計顯示，十年來房貸期數增加了70期，等於房貸族貸款還款期限多了將近6年，去年第三季房貸期數首度突破300期，達305期，去年第四季雖未再創新高，但仍達到304期。
若以區域來看，去年第四季主要都會區房貸期數最長的是新竹市平均331期，其次為新竹縣327期，由於新竹主要買盤為是園區客，相對所得高及年紀輕，加上購買大樓屋齡普遍較新，銀行放款時相對放心。而台北市290期則為主要都會區中平均還款年限最短的縣市。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸年限一直拉長，再加上寬限期讓前期付款更為輕鬆，都讓買方的負擔能力增加，成為支撐房市的重要資金動能，雖然從2006年政府就陸續拉高自備款比例，不過主流的房貸產品從早年的20年期，現在30年期，到新青安最高可以到40年期，面對不斷攀高的房價水準，購屋人採取長年期房貸方式減壓，也讓自己手上可以多一些靈活使用的資金。
曾敬德指出，新青安申辦的人數多，相當比例使用30年以上的房貸，要觀察後續的房貸期數是否還會出現拉高現象，建議民眾房貸期數是個選項，即使申請40年期房貸也能提前償還，假如理財較為保守的可以有錢就還本金，可提前做好資金規劃。
新青安貸款額度上限為1000萬，因此許多首購族將購屋預算訂在1200萬元，台灣房屋集團趨勢中心統計今年新北市實價登錄交易，符合首購族預算的1000~1200萬元前十名熱門路段，最受歡迎的是淡水區沙崙路二段24筆交易，路段平均單價30.7萬元；其次是五股新城六路和中和區景平路，各有23筆交易；而第4、5名也都在淡水區，分別是沙崙路一段22筆，以及新市一路一段21筆，單價仍在2字頭。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些熱門路段當中，淡水區就有5個路段進榜，主要是因為淡水區目前成交單價落在2、3字頭，房價仍相對親民，沙崙商圈、淡海新市鎮部分社區，1200萬元約可購入屋齡5年內，大2房或小3房的產品，吸引許多年輕首購族入手。而中和、新莊、八里區則各有1個路段進榜，其中環狀線沿著中和景平路設有四站點，新莊中正路也有捷運新蘆線經過，交通生活機能佳，要買到總價1200萬元以內的物件，多以3房老公寓居多。
張旭嵐指出，1200萬元預算在台北購屋選擇有限，首購多半得退而求其次，往新北覓屋，若考量實用空間和屋況，多數年輕人偏好買有社區管理新大樓，目前新北第一圈包括板橋、中永和、新店中古屋總價也要1500~1800萬之間，不過轉往蛋白區的淡水、五股等地，雖然通勤時間較長，但有機會以時間換空間，以親民房價晉升有房一族。
台灣房屋洲子洋新五加盟店店東黃韻桓表示，五股區低總價交易熱門路段的新城六路、新五路二段都位在洲子洋重劃區內，現在建商推的預售案和新成屋，開價已落在每坪52~60萬元左右，但像是「未來馥」、「神采飛洋」等屋齡10年內的社區，還有4字頭單價，與鄰近的三重、蘆洲、新莊等地電梯大樓動輒6~8字頭相比，五股房價親民許多，所以買方大多為首購族及小家庭，再加上新青安也帶動房市買氣，使總價1200~1500萬元的2房加車位物件，最受買方青睞。
第一建經研究中心張菱育提醒，雖然新青安有前5年的寬限期，「先甘後苦」的付款方式，以貸款1000萬元、40年期、本息攤還為例，前5年每月繳約1.5萬的房貸，不過一旦寬限期一過，每個月就要繳納近3.5萬元的還款金額，壓力瞬間超過雙倍，且要留意，政府為了避免人頭戶使用新青安，已規定每人一生只有一次貸款機會，因此民眾在申貸前，不僅要評估每個月還款能力，也要謹慎使用這「一生一次」的機會。
為展示老屋活化的多元公共價值，台北市更新處自即日起辦理「老屋新用計畫」徵件活動直至8月31日止，入選後將有專業團隊協助老屋體質診斷，並媒合適合的進駐者，另提供每件上限100萬元的改造經費進行老屋修繕，讓老屋活化再利用，也為社區注入新活水。
更新處表示，本次老屋徵選對象為屋齡超過30年的合法建築物，包含公有老屋（取得公有資產委託管理契約）及私有老屋（出租自有老屋），須提供建築物使用執照、其他合法證明文件及全數房屋所有權人同意參與之文件。
經第1階段尋得適宜的閒置老屋後，更新處將為入選老屋辦理體質診斷，包含空間量測評估、建築物安全初步判定及提出修繕建議，並預計於2025年辦理第2階段徵選適合的進駐者，協助屋主與進駐者簽訂租賃契約或合作協議等，提供改造經費及輔導資源，並輔導進駐者辦理空間修繕及經營活化。
更新處說明，老屋新用計畫目的除協助閒置老屋以創意手法辦理整建、維護，提升安全性、延長生命週期外，更期待以空間支持都市再生人才，持續倡議社區營造及街區共善共好，並展示老屋活化的多元公共價值，促進老屋所有權人、地方社區組織及空間營運團隊間的互動，為城市注入新的生機。
更新處提醒，第1場《老屋健檢》講座將訂於7月26日，於新富町文化市場「巷仔內教室」，由老屋裝修達人孫銘德老師，分享老屋常見問題，帶領大家認識安全基礎評估及自立修繕實務技巧；第2場《老後住宅》講座，訂於8月6日，於台北都更解壓說概念館，由好宅好人好生活作家林黛羚，分享面臨高齡化社會，如何打造心中理想的退休宅，歡迎有興趣的市民朋友點擊連結報名參加（https://reurl.cc/QRALQM )。
建商小心了。金管會與央行已達共識，將重新檢討「銀行法」第72-2條不動產放款30%限額中，有六大類允剔除的項目，預計月內針對範圍和定義提檢討方案。據了解，如建商向銀行申貸營運周轉金去蓋廠房、學校或社宅可能列為首波檢討範圍。
一旦建商申貸營運週轉金用途，納入「銀行法」第72-2條做進一步設限，恐將讓各銀行再緊縮對建商土建融、營運周轉金放款，但調整後，不會溯及既往。
近八年銀行不動產放款比率概況 近八年銀行不動產放款比率概況 依「銀行法」第72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場視為「不動產放款天條」。據金管會5月底統計，國銀不動產放款占比26.54%是今年單月次高。
2018年金管會曾發函針對六大項可「剔除」免計入這30%限額內，包括學校、醫院診所、政府廳舍、長照機構、社會住宅和廠房（含都更危老、營建工程的營運週轉金放款等），被立委質疑是開了「後門」。
立委黃國昌昨（3）日說，房價高跟背後市場資金有密切關係，2020年央行警告不動產占總放款比重是35.8%，如今卻已攀升到37.13%導致六都房價大漲，他當時已示警72-2條但書是一大「後門」，如今該如何處理？立委郭國文也說，若將這六大項不動產放款納入，土建融資金將會增加，資本過度集中，是否對不動產放款開了後門？若納入後，整體占比又是多少？
銀行局長莊琇媛說，目前「銀行法」72-2條的比率約落在26%，若把這六大項計入約是29%接近30%，但已經要求銀行嚴格控管。
彭金隆進一步說，他上月親自拜會央行總裁楊金龍，已對「銀行法」72-2條做深度討論，因為央行職責是穩定金融，楊金龍也提出希望針對「銀行法」72-2條但書，可做更明確界定或檢討，例如廠房等。
新青安優惠貸款本是想幫年輕人減輕房貸負擔，但轉租及人頭戶的亂象頻傳，因此被吐槽是「炒房工具」。臉書粉專「老黃房市筆記」表示，用新青安買房當包租公或人頭戶，被抓到就直接死，不僅還款年限從40年縮短為20年，且貸款利率也會提高，口袋不夠深的人恐被迫賣房求生，引起網友討論，但不少人看了卻吐槽說，知道處罰很重，但重點是怎麼抓？誰會抓？
房地產專家老黃在臉書粉專「老黃房市筆記」上發文，申請「新青年安心成家購屋優惠貸款」，被政府與銀行抓到偷當包租公或人頭戶的下場，貸款成數立即從8成變7成、還款年限從40年降為20年，且貸款利率1.775%提升為2.5%，且沒有寬限期。
老黃表示，這樣被抓到根本直接死，且沒有人會同情，講出去還會被笑，只能說偷雞不著蝕把米，口袋不夠深的人，可能需要賣房求生。
貼文引起網友討論，不少人表示，可以理解被抓到以後處罰很嚴重，但是重點是要怎麼抓？還有誰會去抓？這些沒弄清楚，感覺處罰什麼都只是講講而已，而老黃也留言提醒投資客不要心存僥倖，用「新青安」買房出租，只要租客偷報租屋補助，屋主就死定了。
交通部提告主張，中廣無權占有政府位於新北市板橋區8筆土地及八里區10筆土地，須給付租金，最高法院已判決中廣須給付3171萬多元，廢棄發回部分，台灣高等法院更一審判決，中廣須返還交通部9827萬3306元，可上訴。
交通部主張，中廣無權占有新北市板橋區民族段8筆國有土地面積共計15944平方公尺，受有相當於租金之不當得利，致中華民國受有損害，交通部是請求期間的土地之管理機關，以各年度土地申報地價5％為計算基礎，請求中廣就無權占有土地給付自2009年至2016年相當於租金之不當得利合計1億1423萬395元本息於租金之本息。
板橋8筆土地中板橋放送所、八里10筆土地之不當得利778萬2347元、2393萬7297元，共3171萬9,644元本息部分，經最高法院駁回中廣之上訴確定，非本件審理範圍。
遭最高法院廢棄發回部分，高院更一審認為，前案確定判決已認定中廣1985年8月5日以作價轉讓為原因，就土地辦理所有權移轉登記予中廣之債權行為及物權行為均屬無效，該土地為國有，中廣又未舉證有占有土地之正當權源依據，應認屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，應返還予交通部，不當得利合計9827萬3306元，及其中6921萬4394元並應加計遲延利息。
知名化纖銷售代理商昭安集團多角化經營，旗下子公司山榮資產去年以54億取得的1.6萬坪桃園龜土地、總值逾200億元的「南美智慧園區」3日動土，山榮資產以開發界少見的客製化、全程包辦、只租不售的模式開發工業及物流地，首期瑞健醫療集團進駐，全案開發完成預估年租金收益15億元。
山榮資產除了有昭安國際平鎮廠改建案、山榮資產六福廠辦、昭安內湖總部辦公室等成功案例以及「南美智慧園區」外，昭安集團也投入北投危老重建、三重都更案，位溫仔圳的土地資產在重劃後也分回1500坪土地，計劃投入不同於工業的專案開發。
「南美智慧園區」土地為去年山榮資產以54億元向義隆纖維買下，第一期預計先開發6,000坪，興建兩棟地上9層、地下2層建物，總樓地板面積約3.3萬坪，其中一棟是專為全球設計、研發暨製造藥物輸送系統的產業龍頭瑞健醫療集團打造的醫療科技智慧廠辦，另一棟則是山榮資產專為醫療、AI等高科技企業進駐所打造，未來第一期開發完成預計年租收入約5億元。
山榮資產執行長林艷蕎表示，AI、電商持續蓬勃發展，物流倉儲需求跟著提升，山榮資產由於同時擁有傳產、物流和工業開發的經驗，著重在為客戶打造客製化的廠辦及物流中心，經營模式不同於一般建商直接買斷，反而是透過長年期租約，保有資產並收取穩定的租金報酬率。
山榮資產董事長林榮宗表示，資產是物流的延伸，早期經營物流只是為了內部需求，早期倉儲有淡旺季之分，尤其是夏天，冷氣家電倉儲需求大增，鄰近家電業有短租空間，甚至借調人力、運輸需求，加上國內工業用地稀缺、廠辦空間不足，逐漸發展出客製化的租賃模式，從土地開發、設計規劃、施工營造到維護修繕全程包辦，慢慢建立出這一套經營模式。
金管會要檢討銀行對房地產放貸的「後門」，重新審視原本不計入放貸限額比重中的六大項「公益性質」建築貸款。對此，建商表示，若計入六大項目將減損公益目的，為德不卒；也將排擠建築融資，使房市供給減少，反而推升房價。
根據「《銀行法》72-2條」，銀行在不動產的放貸金額比重限制為三成，不過，金管會多年前曾給一個「但書」，銀行在房地產放款比重限制，不計入六大類建築物融資額，這六項目包括各級學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅和廠房等。
如今，這個但書在房市大熱之際，卻被視為是房地產取得銀行放貸的「後門」，而被要求須檢討。
京城建設（2524）在兩年前以每坪220萬元，買進義大百貨商圈220坪土地之後，3日再公告以每坪200萬元買進緊鄰的339.63坪「特商」建地，總價約6.79億元將整合興建商辦。
京城建發言人周敬恆表示，該地是向多位自然人取得，因位於義大萬豪酒店附近，鄰好市多賣場，且京城建2021年即以每坪220萬元，買進隔壁的225.14坪土地，未來將規畫興建商業辦公大樓。
國民黨籍召委羅明才持續提案將壽險業者海外投資上限從四十五％降至二十五％；金管會主委彭金隆昨赴立法院備詢時強調，若依此減幅，估計約九兆元資金將回流台灣，對股市、匯市或房市都將帶來很大衝擊，也會對壽險業者造成負面影響。
羅明才提調降保險業海外投資
羅明才等十七位立委擬具的保險法修正草案，昨在財委會進行第二次審議，因考量壽險資金大舉投資海外，擬修法將投資上限降至二十五％；羅明才強調，這是福國利民的修法政策，總統賴清德應該好好謝謝他這位在野黨立委。
但金管會仍維持保留態度。彭金隆表示，保險法已賦予保險業者的資金可直接投資股市及房市，一旦修法後，估有九兆資金會被迫大舉匯回，將不利於房市降溫，也會衝擊新台幣匯率。
多位財委會立委昨也表達「不支持」態度。民進黨立委吳秉叡提出三大質疑，包括壽險業海外九兆元資金回台若投入股市，短期內台股可能遭大水漫灌，影響非常劇烈；其次，在匯率方面，新台幣兌美元可能會劇升到二十四、二十五元；對於房市炒風，更是添加柴火。
立委郭國文也說，若該修正草案通過，估有九．三五兆元保險業資金將回台，這些資金會去哪裡大家都清楚，不是去房市、就是去股市，「我真的沒法贊成」；他原本對台灣資金氾濫就憂心忡忡。羅明才則補充，他是可以協調的，若為了降低衝擊，例如海外投資上限可從四十五％改為三十五％，縮減十％就好，然後每年減一％。
金管會不支持 財委會擇期再審
因金管會態度仍堅決，認為維持現有規範即可，經討論後，主席再度宣告「擇期再審」；由於本會期財委會僅剩下週，預估要等下會期才能續審。
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