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房產新聞
產業新聞
內政部長劉世芳認為，現階段不宜全面推動租賃實價登錄，房市趨勢專家李同榮直批，租金會不會上漲是供需問題，不能因租金會被轉嫁而坐視資訊不透明的租賃黑市持續猖獗不已，因此，應立刻修法，推動全面識別化實價登錄。
李同榮認為，現階段租賃市場已敗壞至極，租賃黑市猖獗，租賃市場全面實價登錄已刻不容緩，對內政部反對全面實價登錄三大理由，李同榮提出反駁。
政府說，怕全面登錄租金會被轉嫁上漲？他指出，租金轉嫁是供需問題，是市場機制，只有解決供需，否則租金永遠被迫年年大幅上漲。房地合一稅2.0造成房價被轉嫁上揚，政府難道就要取消房地合一2.0政策？怕租金上漲就要解決供需問題，而不是抱著鴕鳥心態、萎縮不前，不敢面對市場供需失衡的殘酷事實。
政府說，包租業須轉租，怕登錄造成資訊混亂？他指出，交易市場全面實施實價登錄已有12年之久，有不同公設比、不同停車位面積與特殊交易，分項資訊都有分項登錄要點，包租轉租案件可透過分項備註即可，總比完全沒有任何資訊完善很多。全面登錄會比局部登錄或不登錄資訊混亂嗎？這不是藉口，什麼才是藉口？
此外，檢擧制度會造成租客房東緊張關係？他認為，這是導果為因的說詞，因為若是當事人檢舉，其實已是緊張關係所引起，而非檢擧引起的緊張關係；而若非當事人檢擧當然就沒有所謂緊張關係。平均地權五修法為什麼要訂檢舉制度？還是此地無銀三百兩？
李同榮同時提出解決租賃黑市的短中長期三大解決方案：
一、短期內一定要全面識別化實施實價登錄：資訊要徹底透明化，絕對不能只做到去識別化，交易市場當初要全面識別化，反對的人也以個資隱私為由抗議，結果還是民意與資訊透明為依歸，全面識別化已實施多年，消費者獲益良多，市場資訊也健全發展，如今再談全面識別化揭露會妨礙個資與隱私，不是敷衍了事，就簡直是政策開倒車的行為。
二、中期要實施租約全面強迫公證：不論私契或公契，中期要杜絕登錄缺口，就必須將所有租約全面強迫公證，公證費率因量大而必須降低，弱勢由政府補助公證費用，比起租金補貼更有實質保障效益，不但資訊透明，更可勾稽，促使登錄制度更健全，並可徹底減少惡房東惡房客的糾紛事件，可謂一舉數得。
三、長期要結合民間資源，廣建社宅：租金補貼非長久之計，只有徹底解決供需失衡現象，並根除多房房東可免囤房稅的惡法，才能短期杜絕低總價交易市場與租賃市場被壟斷，長期因透過供給增加，就可漸漸紓解租金的上漲壓力，這才是治本之道。
房市今年以來，幾乎一路綠燈。據專業市調機構調查顯示，由於買氣活絡，北台灣都會區待售預售案已不到1,000筆，新案陸續結案，建商推案已趕不及銷售，看好下半年更賺，業者紛紛先保留子彈，下半年再戰，使得最新住展房市風向球6月對應燈號暫回綠燈；後市將要觀察中央銀行第三季理監事會議的房市政策，及美國總統選舉是否牽動兩岸局勢。
最新公布的6月住展風向球顯示，房市重返代表穩定的綠燈，六大構成項目呈現「二升、二平、二降」，兩項走升的分數為來客組數、待售建案個數，二降為預售屋推案量、新成屋戶數，持平的是成交組數、議價率。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，上半年來到最後一個月，建商紛紛保留子彈，下半年再戰，下半年若市況依舊，獲利空間也就更大。 觀察指標預售案的平均來客組數，每周約35組，而平均成交組數每周約4.1組，買氣仍旺盛。
在待售建案數統計，即使新案持續進場，6月待售案數仍降至967案，跌破1,000案大關，月減36案，北台灣各縣市一致順銷。其中新北市去化效率最佳，而在地買盤穩定捧場的宜蘭，也有不錯成績。值得觀察的是，新案陸續結案，讓部分地帶見新案量體真空，推案趕不及銷售。
在議價率方面，分數持平，開價與成交價之間的距離在1成以內，目前買方已難再用記憶中的行情判斷價碼，只要能比起區域高價案實惠就可搶，不再討價還價，不二價沒關係，買得到最重要，建商姿態也高，讓利空間相對被窄化。
陳炳辰認為，下半年變數不少，近期房市熱絡市況已受政府關注，新青安房貸政策被重新審視，接下來，央行第三季理監事會議是否一反6月的溫和態度，採取新的調控措施，將是影響今年房市會劃下完美句點、還是虎頭蛇尾急轉直下的關鍵。另外，美國大選也牽動全球政經，及兩岸地緣政治局勢，是否打亂資金匯聚房市腳步，值得觀察。
官方持續對新青安違規戶「開鍘」。財政部下令八大行庫徹查新青安人頭戶和包租公後，行庫緊鑼密鼓展開行動，從成數、年限、利率三管齊下，其中，最嚴的版本出爐，如貸款年限腰斬至20年，貸款戶每月還款金額幾乎倍增，規定一出，不少違規借戶哇哇叫。
據了解，針對新青安違規戶，貸款成數從八成降至七成、年限從40年降最低至20年，不但要把先前政府補貼的利息退回，更從青安價的1.775%一口氣升至2.5%，等於拉高了2.9碼，比一般房貸「地板價」利率2.185%，高出近1碼半，即0.375個百分點。行庫主管指出，財政部未硬性規定上述三大項目要如何調整。
據指出，目前被查到的，以「轉租」居多，因申請內政部租金補貼後「現形」。行庫估算，若借款年限從40年降至20年，繳納本息時，以新青安借款上限最高1,000萬元估算，光是還本金，每月負擔會從2萬833元增加到4萬1,666元，壓力倍增。
此外，成數從八成降為七成，雖還要看物件而定，但新青安部分，還要再設法籌出逾百萬元，若搭配行庫其他房貸成數，同樣要繳回其中的一成。舉例來說，借款2,000萬元，只能其中1,000萬元用新青安，另外1,000萬元搭配行庫自辦房貸時，原本貸款戶透過八成的成數，可拿到1,600萬元房貸，但當成數從八成降為七成時，貸款戶拿到的僅剩1,400萬元，要再另籌200萬元回給銀行。
行庫主管坦言，尤其還款年限40年降至20年，超出借款戶每月還款能力，也超出銀行對借款戶的「所得收支比」規定，行庫從嚴控管，「捉到絕不寬待！」。
行庫主管還指出，貸款條件大幅變動下，可能會再掀起1波「轉貸潮」，流向其他民營銀行。至於公股行庫，一旦有黑名單會互相通報，民眾轉貸無法轉到其他公股行庫。而很多民營銀行不動產放款，已到了銀行法72條之2的「臨界點」，在有限空間下，新進房貸業務都會搭配「財富管理」業務，選擇高端客層，屆時也將使這些被新青安「開鍘」的借戶，連轉貸都成問題。
受八大行庫6月對新青安審核更為嚴格，財政部最新統計，6月撥貸件數6,872戶、撥貸金額555億元，分別較5月減少17%及13%；去年8月新青安上路至今年6月底，新青安共撥貸6.5萬戶、金額4,836億元。
房市熱度趨緩？財政部官員11日指出，其實去年同期房市處於相對的低檔、基期比較低，今年房市相關數據顯得增長很快，四項房市相關最新統計，顯示6月的年增幅已經開始趨緩，下半年基期差異縮小之後，增幅可望繼續收斂。
財政部統計，新青安累計撥貸戶數約6.5萬戶、累計房貸金額4,836億元；今年6月單月撥貸戶數6,872戶、金額555億元，月減幅17％、13％，均呈月減格局。就稅目部分，官員分析，一、6月土地增值稅年增率5.8％，增幅也見到收斂，台北市有年減3成的現象，主因是去年5月500萬元以上的大案件比較多。
二、個人房屋稅部分，6月實徵293億元，雖創歷年同期新高、且連11個月正成長，但主因是去年同期房市低檔，6月年增幅已見趨緩，估計下半年增幅可望收斂。
三、6月契稅實徵增加15.4億元、年增幅20.5％，亦已經較前幾個月趨緩，以高雄、新北及台中市增加比較多。 官員指出，觀察5月份內政部建物買賣類移轉棟數，以及6月的六都買賣移轉棟數年增率，雖然都還是雙位數以上的正成長，不過其實增幅都已經較上月趨緩。另外，5月五大銀行新承作購屋貸款年增幅8成6，同樣也已經較上月趨緩。
四、惟個人房地合一稅的部分仍顯出房市熱況，財政部指出，6月實徵淨額66億元，創歷年同期新高，年增30億元、年增幅為8.5％，已經連續11個月的雙位數增成長，以新北、桃園及高雄市增加較多。
雖然升息後房貸利率站上2％，不過房市景氣熱絡、房價飆漲，即使屋主財務吃緊，房產成為最佳提款機。根據不動產資訊平台統計顯示，去年第四季購置住宅貸款違約率為0.07％，已連續十季在0.1％以下，僅是15年前的20分之一、疫情前的三分之一左右。
長期來看房貸違約率變化，2008年以前房貸利率普遍在3％以上，當時房貸違約率高達1.5％以上，不過隨著低利環境成形，加上央行陸續多波針對放款風險較高的炒作熱區、產品及房貸戶進行選擇性信用管制，使房貸違約率一路下降。即使近二年升息趨勢下，平均房貸利率從1.52％提升至2.25％，不過違約率則持續維推低檔水準。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，股市創高、通膨效應帶動目前房市景氣熱絡，屋主知道自己財務狀況出問題，有相當時間去好好處理手上資產，無論催收金額、逾期放款金額均大幅減少，一年拍賣移轉棟數更降至4,000棟以下。
曾敬德表示，即使近二年房貸利率提高，但每月增加的償貸金額可能僅數百元，且房產對比取得成本多有相當程度的增值，使得目前房貸放款風險處於歷史低檔位置，除非股市大幅波動，或失業率、無薪假驟增的情形，才會有違約提高的風險。
房價高漲，房貸壓力越來越大，不過台南市最新一季平均房貸金額卻創近一年來新低？台灣房屋集團根據聯徵中心新增房貸資料統計，台南市今年第1季平均鑑估房價為1053萬元，相比上一季減少了25萬元，為近一年來最低點，而Q1平均房貸金額為762萬元，也比上一季減少了約23萬元，同樣為近一年來最低，台南購屋族房貸負擔似乎變小了?
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台南受惠南科產業帶動，房價逐年走揚，平均鑑估房價從2022年Q4開始更已正式突破千萬元，然而觀察今年Q1大樓平均成交單價約22.8萬元，仍比去年同季上漲約1成，顯示房價水位仍高，並未出現跌幅，而整體房貸表現會隨當季申貸物件而波動，房價沒跌，平均房貸負擔卻降低，主要是購屋族房子越買越小了。
李家妮指出，台南Q1平均購屋面積為44坪，已創下史上最迷你，購屋偏好明顯走向小宅化，尤其台南以往房市以透天為主力，隨房價高漲、家庭結構迷你化，購屋族捨高總價透天，改買大樓公寓這類集合式住宅比例逐漸增加，交易佔比更已突破6成，縮坪數、降總價，房貸金額也因此降低，不過以今年Q1台南平均鑑估總價仍破千萬元，整體來說，購屋壓力其實仍然偏高。
台灣房屋奉天南山廣場加盟店店東李吟蔚表示，台南新大樓最高單價已站上5字頭，一般自住首購族想要買得起房，只能降低總價負擔，選擇小坪宅或轉向房價較親民的中古物件，同時因新屋價高，限縮了獲利空間，價格基期較低的中古物件也越來越受投資客青睞，以目前台南中古屋整體買氣，相比新屋略勝一籌，中古物件比例增多，也會影響平均鑑估房價及房貸水位降低。
台南房貸負擔降低，反觀高雄，平均房貸金額卻是史上新高！觀察高雄今年Q1平均鑑估房價為1152萬元，平均房貸金額為841萬元，均為史上新高點！
李家妮表示，高雄Q1平均購屋面積43坪為歷年次低，購屋面積與台南一樣縮水，走向小宅化態勢同樣明顯，不過總價及房貸負擔卻未像台南一樣下修，主要因高雄目前房市還在風口上，科技產業議題柴火越燒猛烈，市場利多尚未出盡，尤其最熱門的台積電概念區，楠梓區土地更屢創成交天價，也勢必再撐高未來房價天花板，相較15年前高雄人平均房貸負擔僅約364萬元，相同金額如今可能只夠支付頭期款，顯見購屋族負擔越來越大。
上曜與欣巴巴今天受訪談及南台灣房市景氣均表示，受惠於高科技業持續進駐、擴產南部地區，帶動人口紅利的剛性需求；上曜建設董事長張祐銘表示，這幾月銷售狀況超乎預期，他直言房價尚未看到高點。
耕耘南部不動產市場的建商上曜和欣巴巴，今天受邀出席「2024年不動產產業研討會」。 對於房市看法，張祐銘表示，市場資金多，成為房地產持續上揚的動力，這幾月銷售價格超乎預期，他個人認為房價還沒看到高點。
上曜集團旗下子公司斐成同樣為建設事業，張祐銘說明，上曜主打豪宅，斐成則主打是市區小豪宅，以都更危老為主，且土地都是自有買斷。
他也提到，受惠於大台南地區基礎建設蓬勃發展、高科技產業進駐的人口紅利、新青安政策進場，帶動剛性購屋需求增加，成屋銷售和交屋入帳，推升上曜今年上半年營收為新台幣6.04億元，年增25.43%。
他說，今年上曜仍有3建案持續銷售之外，子公司斐成近期取得台南市中西區府前段土地，也讓集團土地庫存增加，推升上曜目前在手案量居高，季增逾70億元、達473.5億元，包含新成屋銷售、尚未推案、危老都更案，將助力未來營運。
欣巴巴財務長李鎮宇指出，近5年來南部成屋或是預售屋銷售，主要因就業市場帶動剛需，而科技業持續在南部擴產，實質剛需因此激勵房市。
另外因政府去年推出新青安政策，考量到利率，建商為了控制總銷和總價帶，坪數設計方面多半會在24至38坪、2房或是3房，也是看準現在較少三代同堂，小家庭趨勢明顯，若以南部來看，台南和高雄總價帶約落在1,300至1,500萬元。
他說，今年銷售重點為台南及屏東共4個預售個案，加計4個成屋銷售。另外也將視危老重建審查的進度，如高雄龍華段或龍中段的建築執照能順利核發，將推出高雄預售個案。
自去年8月新青安2.0上路以後，全台房市再起風雲，中信房屋研展室根據內政部不動產資訊平台，依照買賣契約價格平均單價（不分建物類別）統計全台各縣市去年第一季和今年第一季的平均房價表現，結果顯示，今年第一季全台平均房價高達每坪35.19萬，創造歷史新高，且與去年同期的每坪30.92萬相比，短短1年就上漲了13.8％，漲勢相當迅猛。
另外，進一步觀察全台房價年漲幅最快的前五大縣市，嘉義縣以23.1％的年漲幅居冠，其後分別是苗栗縣（19.3％）、嘉義市（18.2％）、新竹縣（18％）和桃園市（13.3％）。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期在新青安、台股大漲、通膨預期、企業設廠等因素的帶動下，全台房市迅速升溫，房價屢創新高。
嘉義縣市房價基期低，又有科技題材助陣，當仁不讓躍升全台房市一級戰區。苗栗縣、新竹縣則是受惠於竹科的高速發展及竹科買盤的外溢。至於桃園市，除航空城、捷運、新興重劃區等建設利多外，市府還積極推動桃園成為台灣首座運動科技創新城市，這也為桃園房市發展增添了許多想像空間。
中信房屋嘉義玉山加盟店店長侯新一表示，目前嘉義縣市的房價普遍落在2字頭上下，就連屋齡較高的中古屋也有每坪15萬元以上的行情，個別預售案的開價甚至開始挑戰4字頭，與前幾年相比，嘉義縣市的房價確實上漲了很多，推估主要有以下兩方面的原因。
一方面，眼看主要都會區房價持續上升，房價基期相對較低的嘉義縣市自然也會出現落後補漲的情況。另一方面，台積電、華泰名品城雖然今年初才拍板定案，但相關議題早就開始發酵，再加上嘉科、馬稠後產業園區、高鐵等利多題材的加持，不少嗅覺敏銳的建商和購屋民眾都爭先到嘉義插旗布局，進而帶動區域房價的走揚。
雖然嘉義房價漲勢驚人，但比起周圍其他縣市，嘉義房價的CP值依然很高，以嘉義市區為例，總價800萬左右就能買到三房兩廳的中古大樓華廈，總價1,000萬左右就能買到屋況還不錯的中古透天，若是在相對外圍的太保、朴子等地，總價約1,200-1,500萬左右還有機會買到兩房、含車位的新建大樓，近年來除了在地居民，也有愈來愈多的外來退休族、投資族到嘉義置產。展望嘉義房市發展，預估未來隨著建設項目的落實，嘉義房市交易量能仍有相當穩健的成長空間，購屋民眾可以多留意。
為加速全台老舊建物更新，行政院會昨（11）日通過內政部《都市更新條例》修正草案，擴大適用原建築容積更新重建對象，提高老屋參與改建誘因，推估全台約8,216棟、27萬戶受惠，都更推動再添利多。
行政院長卓榮泰表示，台灣地震頻繁，為提高民眾參與更新意願，內政部修法，強化國人居住安全，加速老舊建物更新，期盼透過增加改建誘因，來提高建築物所有權人參與都更意願，以有效達成提升建築物與民眾住的安全目標。
都更條例修法重點 都更條例修法重點 內政部指出，在實施容積率管制前申請建造執照、管制後始取得使用執照，適用921地震前耐震設計規定，普遍有原容積大於基準容積情形，不利於都更推動。
內政部指出，根據現行都更條例第65條規範，實施容積管制前已興建完成的合法建築物，其原建築容積高於基準容積不得超過各該建築基地0.3倍的基準容積再加其原建築容積，或各該建築基地1.2倍的原建築容積，其獎勵後的建築容積得依規定擇優辦理。
為加速921大地震前建物更新，草案擴大適用原建築容積更新重建對象，修法納入「已申請建照執照之合法建築物」也適用，也就是實施容積管制前，已掛號申請建造執照的建築基地也可適用容積認定。
國土署副署長徐燕興表示，實施容積管制是自1989年台北市開始，直到1999年全國才落實，目前在「921大地震前取得建照，但完工是在921大地震後」的建築物全國共有8,216棟，約27萬戶，由於戶數多、整合不易，難以推動都市更新，因此提出修法。
官員表示，過去，這些來不及在容積管制前完工的建物，同樣是合法建物，卻因完工時間落差，不能按原容積重建，產生認定爭議，內政部希望下會期能送到立法院審議，加速老屋都更。
此外修正要點放寬合法建築物適用範圍，同時配合修正第9項，增訂都市更新事業計畫於修正施行前已擬訂報核者，仍可適用關於原建築容積獎勵修正後的規定。
近年政府力推都更，都更條例已歷經多次修法，先是在2019年完成史上最大翻修，使容積獎勵明確化，並簡化程序、完善爭議處理機制；2021年再修法，針對高樓層危險建築加碼容積獎勵。
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，6月回到穩定綠燈，六大構成項目呈現「二升、二平、二降」，兩項走升的分數為來客組數、待售建案個數，二降為預售屋推案量、新成屋戶數，持平的是成交組數、議價率，整體分數為51.8分，差0.3分就又是黃紅燈，熱度其實不減。
6月風向球的供給面上，過了329與520兩大檔期，推案稍歇，預售推案量與新成屋戶數都比前月少，預售推案量減少500多億元，總計推出近900億元，以達80億元案量的新北市三重區指標案「新濠漾III-巴黎公園」為焦點，百億大案則無，另有超過10案仍維持數十億元量體，住展雜誌發言人陳炳辰表示，上半年來到最後一個月，建商保留子彈下半年再戰，要是市況依舊，獲利空間也就更大。
新成屋戶數推出不到200戶，比前月減少200多戶，稍具指標的為新北市中和區的「泰隆丰和」，在新青安檢討聲浪與新版囤房稅7月正式上路，後續新成屋走向可能以特定地區、個案規畫、小規模案為主，不再躁進。
需求方面，追蹤指標建案平均來客組數每周約35組，而平均成交組數每周約4.1組，買氣仍旺盛，陳炳辰分析，不論是在桃園市大園區、新北市新店區的甫推新案，或是在新北市板橋區、三重區、淡水區，和桃園市八德區已銷售一陣子的建案，都見賞屋人數與成交量體，買盤一方面抓緊新開案挑好屋的時機，另一方面也有看準相對高價新案的比價效益轉向舊案，無疑的是絲毫沒有受到頻傳的打房消息影響。
買氣還表現在待售建案數統計，即使新案持續進場，6月待售案數仍降至967案，跌破千案，月減36案，北台灣各縣市一致順銷，其中房市發展蓬勃的新北市去化效率最佳，而在地買盤穩定捧場的宜蘭地區也有不錯成績。值得觀察的是，陸續結案讓部分地帶見新案量體真空，推案趕不及銷售，自然又會反映在價格上。
議價率分數持平，開價與成交價之間的距離在一成以內，現況買方已難再用記憶中的行情判斷價碼，只要能比起區域高價案實惠就可搶，不再討價還價，不二價沒關係，買得到最重要，建商姿態也高，讓利空間窄化。
不過，陳炳辰認為，下半年變數不少，房市沸騰情勢已受到政府關注，新青安的審視是否只為第一步，接下來9月的央行理監事會議是否一反6月的溫和態度，影響今年房市究竟是劃下完美句點，還是虎頭蛇尾急轉直下。另外如美國大選干擾全球政經狀況，跟台灣地緣政治不穩定局勢，亦可能打亂資金匯聚房市腳步。接下來北台灣將有台北市南港區、文山區，與新北市三重區、中和區，以及桃園市中壢區、大園區，新竹市香山區的大型指標案排定上場，熱況還能燒多久走多遠，這些大案銷況將見分曉。
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