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房產新聞
產業新聞
全台各地房價全面上漲至歷史新高水位，所得成長遠不如房價，以住宅總價與綜合所得平均數的倍數，觀察七大都會各行政區購屋壓力，全台以台北市南港區達20倍最高，此外，近年資金湧入二、三線城鎮，帶動房價上漲，使得不少區域當地人購屋負擔暴增。
觀察全台七大都會區各行政區住宅總價與所得的倍數，台北市12個行區普遍在13～20倍間，南港區近一年住宅總價為2,258萬元，為僅次於大安、松山、中正外第四高的行政區，所得111.4萬元屬台北市中後段班水準，成為全台購屋壓力最沉重的行政區。
相較於台北市，即使近年因房價相對較低、吸納台北移民的新北市，購屋壓力並不遜於台北市。尤其一些開發較早或以傳統工業發展為主的二線城鎮，如蘆洲、五股、土城等所得相對僅居中後段班水準的區域，在近年房價大漲後，購屋壓力逾17倍，已逼近台北市蛋黃區水準，外圍區如淡水、八里、林口則在13倍以下，在新北市相對較低。
大台北以外，較值得注意的是台中市，28個主要行政區中有16個行政區在12倍以上，中科及高鐵等新興開發區效應，帶動蛋白區房價飆漲，包括烏日、大平、大雅均在16倍以上，在全台名列前茅，僅有如中區、北區、西區等舊城區在10倍以下。
此外，因產業投資、重大建設或新興開發利多題材，帶動外地資金外溢至傳統房價和所得較低的蛋白區、造成當地人所得追不上高房價情形，也發生在其他都會區，例如桃園大園、台南安南、高雄仁武等地購屋壓力倍數均在14倍以上。
央行6/13舉行第二季理監事會議，決議包含進行第六波房市管制政策，包含維持利率不變但調升存款準備率1碼、調降自然人特定地區「第2戶購屋貸款最高成數上限為 6 成」，預估影響最大客群將是換屋族及置產的交屋族。在「新青安」政策備受質疑是變相炒房的輿論壓力下，央行此時打出抑制房市兩支箭是否有成效，引起熱議。
「央行信用管制政策，責任在於保護銀行安全，而非打壓房市。」住商不動產企研室執行總監徐佳馨解讀，此次央行總裁楊金龍在會議中的發言，明確表明央行動機在於讓房市軟著陸，而非強制打壓價格。
升準不升息、第二戶限貸6成 抑制房市上漲成效有限
央行在需要考量國家出口經濟層面下，本次會議選擇不調整重貼現率改為提升存款準備率。
徐佳馨表示：「準備率就是央行對一般銀行要求，多少比例的存款必須存放在央行，達到限制一般銀行放貸的額度。」銀行端為因應央行升準政策，理論上市場上流通的熱錢就會減少，從「量」著手抑制房市買氣就是央行此次的態度。
徐佳馨指出，房地產本身具「向下僵固」特性，交易比股市不即時，從購買到賣出需要長時間，投資人會認為是相對穩定資產。今年台股在AI帶動下大漲，部分投資人會選擇獲利了結讓整個市場充滿游資，選擇投入房地產。
因為股市賺取超額報酬者多，市場上不少全額現金支付購屋，「第2戶購屋貸款最高成數上限6成」的管制措施無法限制這群有錢大戶，徐佳馨認為，首當其衝反而是換屋族及交屋族。
第二戶購買預售屋的交屋族，因央行公布管制措施後表示即日起生效，交屋期貸款額度突然降為6成導致資金不夠，交屋族只能更換使用配偶名下登記，或轉手到市場上賣出，這是央行期待達到的市場活絡效果 換屋族多數是先買後賣，主要考量不能無處可住，而央行規定需要簽署切結書在一年之內賣掉，若要避免貸款6成限制造成困擾，建議可改登記在名下沒有其他房產家人或配偶名下。
房地合一稅2.0 助長交易不平等
雖然資金流入、新青安推動讓房價創下新高，不過2024年Q1中古屋市場交易量卻被預售屋市場超越，產生了「惜售現象」。徐佳馨認為，最直接原因來自房地合一稅。
依據房地合一稅新制，購買房地產後，2年以內再出售加重課稅45%，2-5年內再出售課稅35%，雖抑制短期炒作，卻也讓投資人為了避稅，買了房子至少都過5年以上才考慮出售。徐佳馨表示，2016年新制上路後寫下交易量新低，2020-2021年才出現交易量上升，以此推斷，此波中古屋市場約2025年才會有下一波行情。「流動性不好，滿手現金也沒有選擇權。」
中古屋市場供不應求，買賣雙方話語權就產生極大不對等，買方不願意接受賣方漫天喊價，也不願意求全較差的居住空間，轉往預售屋市場意願就提高，雖然價格較高，但兼具資金彈性和客變需求。 在目前這種房市情況，徐佳馨建議自住客，即使無法立即購屋，可在此時開始養成看屋習慣，了解自身需求及市場風向，多與房仲業者保持互動，在努力存頭期款同時，有機會掌握到好物件釋出時的好價格。
租屋透明化出現重大進展，內政部將就取得的大量租屋資訊，以「去識別化、個資保護、不用修法」原則，於明（114）年1月起，對外公布各區域租金行情。內政部13日指出，健全租賃市場機制是住宅政策的一環，將與租賃業者、NGO團體持續對話，穩健推動租屋市場透明化的措施。
內政部表示，未來將視各區域資料樣本數及完整度，進一步提出不同房型、屋齡等統計資訊，也將定期每年公布，在兼顧個資隱私情形下，讓租屋民眾更瞭解租賃市場情形。
立法院內政委員會11日初審租賃住宅市場發展及管理條例部分條文，要修法促成租屋市場全面實價登錄，並增設檢舉獎金制度。但因無共識，初審通過的草案條文，全數保留送朝野協商。內政部長劉世芳當時表示，不宜驟然推動租屋全面實價登錄，但也預告將在去識別化、個資保護、不修法原則下，儘速辦理區域租金行情統計分析，適時發布。
對於可掌握的「大量租屋資訊」，內政部進一步說明，112年有效租約案件達65.7萬筆，約占整體租屋市場的75％，其來源有三大管道，一、先後修法規定租賃仲介案件與轉租案件實價登錄，二、包租代管業提供租賃案件資訊，三、透過推動擴大租金補貼政策取得。
官員指出，目前社宅的包租、轉租、代管契約都有實價登錄，這類資料量較多；一般宅的包租、轉租也有實價登錄，只有代管契約部分還沒實價登錄，少數代管業者無法拿到房東房客的租金資訊，但這部分的資料也較少，預估一年約4,000多件。
內政部表示，去年完成租賃條例修法，使租屋族的租賃住宅契約都能適用消保法的保護，今年與法律扶助基金會完成簽約合作，8月起擴大提供租屋法律電話諮詢，明年下半年提供陪同訴訟等法律扶助，讓租屋族在推動市場透明化的過程中，對於房東可能要求解約等糾紛，能獲得法律的保護。
平均地權條例上路半年，加上囤房稅修法預期效應發酵，內政部統計全國住宅持有概況，去年底全國持有四房以上的住宅所有權人計9.5萬人、占1.62％，占比較2020年底減少0.04個百分點。值得注意的是，法人擁有多戶住宅人數與宅數比率仍不低，分別增加0.56、0.77個百分點，顯示法人囤房現象仍較為明顯。
由於囤房稅與囤房問題等議題持續受到各界關注，為了解住宅所有權人持有住宅概況，內政部地政司透過住宅所有權登記資料庫進行大數據分析，針對單一所有權人住宅進行全國總歸戶統計。 從持有住宅來分析，全國單獨持有住宅之所有權人計589.6萬人，持有762.4萬宅；持有四房以上所有權人共計9.5萬人、占1.62％，持有79.9萬宅、占10.4％，與2020年底比較，比率雙雙減少。
將自然人與法人分別分析，全國單獨持有住宅之自然人為578.3萬人，持有714.2萬宅；持有一至三房者計570.2萬人、占98.6％，持有670.1萬宅、占93.8％；持有四房以上者計8.1萬人、占1.4％，持有44萬宅、占6.1％。顯示自然人擁有多戶住宅的人數與住宅數量占全部住宅比例並不高，同時也較2020年底時減少。
法人部分，全國單獨持有住宅之法人為11.2萬，持有48.2萬宅；持有一至三房者計9.8萬法人、占87.4％，持有12.3萬宅、占25.6％；持有四房以上者計1.4萬法人、占12.5％，持有35.8萬宅、占74.3％。
法人擁有多戶住宅人數與宅數比率較2020年底時，分別增加0.56、0.77個百分點，顯示法人囤房現象仍較為明顯。 若將法人區分為「不動產及營建工程業法人」與「非不動產及營建工程業法人」，全國單獨持有住宅之非不動產及營建工程業法人有9.7萬，持有36萬宅；持有一至三房者計8.8萬法人、占90.5％，持有10.8萬宅、占30.1％；持有四房以上者計0.9萬法人、占9.4％，持有25.2萬宅、占69.8％。
顯示非不動產及營建工程業法人擁有多戶住宅比例仍不低，多房者所擁有住宅數的占比也相當高，較2020年底增加0.7、1.83個百分點，法人的囤房現象明顯超過自然人。 內政部表示，為健全房市交易秩序，遏止炒房行為，立法院於去年元月三讀修正通過「平均地權條例」部分條文修正草案，新法也於去年7月1日施行，除有助於引導市場穩健發展，並積極保障國人購屋權益與實現居住正義。
內政部推動虛坪改革，上半年完成首輪座談，不過蒐集業界意見，對於兩大改革方向仍有雜音。內政部表示，仍在與外界溝通、尋求社會共識。
內政部今年初釋出虛坪改革兩大規劃方向，首先是改進現有停車空間登記方式，以利停車空間與居住公設明確區分，讓停車空間負擔更加公平合理。
其次是改進容積計算，增訂管委會設置面積的合理標準，並訂出上下限規定，引導公設設計趨向適質適量，保障社區運作基本需求，並避免浮誇不實用的公設。
經蒐集意見，業界認為，在停車空間部分，建案多會將公用電表與水表、機電室、垃圾儲藏室、汙水處理等設置在地下室，沒有購買停車位的住戶，不代表就不會利用到地下停車空間，且地下樓層愈低、車位價格往往愈低，但常使用的車道空間卻愈多，若將這些公設比加諸在較低樓層車位，反而形成邏輯矛盾。
至於增訂管委會設置面積的合理標準，業界認為，必須要以建案大小而定，不應以一個上下限定出絕對值，例如獨棟住宅與多棟社區所需的管委會空間不同，且不少管委會空間會多重運用為閱覽室等，若要追求公平，必須要深入了解這些被列為公設後的實務用途。
中和地區具備捷運萬大線議題，據住展房屋網調查，目前有捷運聯合開發案正在籌備當中，於華中橋周邊亦有水岸第一排的開發案正籌備中，而中和地區因車行至台北市尚便利，加上議題性豐富，客群除本地客，亦有台北地區的客戶前來看房。
捷運中原站夯 國泰三井聯手系列續推案
METRO PARK接待中心 先看到中和目前線上的亮眼建案，國泰建設與三井不動產集團聯手打造的「METRO PARK」，此案為「META PARK」的系列推案，基地鄰近捷運中原站，基地面積2501坪，規劃地上32層、地下5層，為28~52坪的2~3房格局，目前開價75~85萬元/坪，接待中心設於中山路二段544巷3號，屬中和地區人氣建案。
而尚至資產開發的「大同新紀元」仍籌備當中，該案基地位於連城路上，屬於捷運聯合開發案(LG07)，基地面積5255坪，規劃地上32層、地下5層，坪數為18~50坪產品，目前接待中心仍在籌備中。
泰隆丰和外觀 接著橋和路326號，泰隆鋼鐵的「泰隆丰和」距離捷運中和站約10分鐘步程，規劃76戶住家，為23~35坪的2~3房格局，標準層六併設計，邊間採光佳，目前開價72~80萬元/坪。
堃達開發基地(左岸明珠) 最後，同於橋和路上，堃達開發亦有建案籌備中，基地規模高達4000坪，預計規劃2~4房格局，總銷估計高達300億，中和的房市話題可說是相當火熱。
近日，仲量聯行於今（2024）年第2季季報記者會中指出，北市A辦市場對高品質辦公空間的需求與日俱增；未來3年陸續釋出的新供給將使租戶的選擇性增多，更凸顯綠認證建築及管理品質，對於租金成長及維持進駐率的重要性。
在新供給釋出以及企業追求高品質辦公空間等情況下，本季度台北核心商業區 A級辦公室的租賃成交量，以53%的季增幅、240%的年增幅達10,517坪；位居核心的四大商業區中，以其他商業區 （主要為松江南京及西區）占比45%的成交量體居冠，其次是信義商業區地44%。
進一步觀察需求來源，可發現產業趨向多元化，過去1年的需求以科技及醫藥生技產業為主，本季則是航空相關產業與零售、財務金融業。
在供給提升帶來更多辦公空間選項之餘，企業也更加重視預算控制，進而增加租賃談判的彈性；本季台北市核心商業區A辦租金成長趨緩，相較上季的1.1%，本季以0.1%的增幅達平均月租金3,196元／坪。另外，本季約1.3萬坪的新供給也將空置率進一步推高至7.3%，達連續兩季度呈現上升的走勢。
即便如此，核心商業區各分區市場淨去化量皆為正向，顯示A辦市場仍在吸納自B辦或非核心商業區搬遷之需求。
南港商業區 A辦租賃本季成交量為6,578坪，相當於台北核心商業區成交量體的62%。本區過去需求以科技業為主，但在第2季則以財務金融占比為多，其次為醫藥生技及零售相關；部分租戶考量南港高鐵的便利性，由內湖地區搬遷至南港，該區本季平均月租金達2,311元／坪，漲幅持平；空置率則因需求強勁而呈現12%，低於上季的14%。
展望下半年台北A級辦公室市場，考量企業對於高品質辦公空間的需求仍然存在，新供給應持續穩定去化，空置率緩降的同時，也增加平均租金微幅上揚的可能。
此外，有鑑於辦公室升級與ESG等相關議題成為近來焦點，仲量聯行也發布《台北市A辦供給現況及升級趨勢報告》，對北市自用及租賃的82棟A級商辦綠建築標章取得現況進行盤點，結果顯示，已獲得LEED或EEWH綠建築認證或候選的量體面積，已超越亞太地區平均51%的水準達54%，並在22個指標城市中名列第9，其中以台北101規模最大。
而在企業重視自用大樓永續規劃的趨勢下，綠相關配套措施在爭取用戶出租這方面也同時成為關鍵。針對用以提供租賃的65棟A級商辦進行調查，顯示已獲得綠建築認證或候選的大樓有29棟，佔租賃總供給面積達57%；相較之下，提供綠電方案的大樓仍然稀缺，僅有13棟、佔租賃總供給面積29%。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，北市A辦市場未來競爭會更加激烈，物業管理和ESG配套措施將成為吸引租戶的關鍵指標；為滿足租戶的需求，業主應及早進行相關升級規劃，以提升市場競爭力。
資金充沛、建商獵地 商用不動產投資市場表現佳
台灣資金動能充沛，自2019年實施境外資金匯回管理運用及課稅條例以來，台商資金回流使全體銀行存款餘額每年增加約3兆元，並在去（2023）年達到6.2%的存款餘額年增率。根據中央銀行統計資料庫數據，今年5月銀行承作購置不動產放款月增1,326億元，達16.84兆元；較去年同期增長1.11兆元，年增率達到7%。
另外，由於景氣回溫、AI題材帶動等因素，商業不動產市場上半年交易火熱，整體交易額超越去年上半年，合計711億元達19%增幅。
以資產類別分析，上半年以廠房暨物流中心交易額的218億元居冠，除占比33%外，更超越該類別在去年全年的交易額。其次是需求同樣旺盛的商辦，以205億元達占比31%。
若以第2季分析，累計交易額則達新台幣351 億元，達同季度交易額10年來次高。其中也以廠房暨物流中心為主，以年增277%達185億元佔總體交易額過半。在工業用素地需求旺盛、供給較少之下，持續攀升的價格讓部分開發商及企業以購入舊有廠房重建，作為資產增值的策略，預計景氣持續擴張將會進一步帶動工業類型產品交易。
以購置的目的分類，本季商業不動產多是為了進行資產重整再開發，占總成交金額將近一半達49%，如海悅以55.1億元收購新北市新店區高職。科技及製造業等自用型買家也持續購置廠房暨物流中心、廠辦及商辦，合計投資額達168億元，占總成交額27%。
土地交易方面，今年上半年合計年增77%，達約857億元交易額；其中以住宅用地為大宗，累計交易金額387億元，占比45%，主要買方為開發商購入存貨。 本季度開發商仍積極獵地，累計交易額365億元，較去年同期成長23%，其中以住宅用地175億元，以及商業用地127億元，各占48%及35%。
仲量聯行商業不動產部董事總經理侯文信表示，回顧第2季整體資本市場交易，升息影響減弱，市場回歸需求大於供給，在AI題材帶動企業新建擴廠的需求下，整體工業及辦公不動產的交易額上升。展望下半年，預期發展將延續上半年的市場熱度，但仍需觀察政府未來舉措。
自2023年8月新青安2.0上路以後，全台房市再起風雲，中信房屋研展室根據內政部不動產資訊平台，依照買賣契約價格平均單價(不分建物類別)統計全台各縣市2023年第一季和2024年第一季的平均房價表現，結果顯示，2024年第一季全台平均房價高達35.19萬/坪，創造歷史新高，且與2023年同期的30.92萬/坪相比，短短1年就上漲了13.8％，漲勢相當迅猛。另外，進一步觀察全台房價年漲幅最快的前5大縣市，嘉義縣以23.1％的年漲幅居冠，其後分別是苗栗縣(19.3％)、嘉義市(18.2％)、新竹縣(18％)和桃園市(13.3％)。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期在新青安、台股大漲、通膨預期、企業設廠等因素的帶動下，全台房市迅速升溫，房價屢創新高。嘉義縣市房價基期低，又有科技題材助陣，當仁不讓躍升全台房市一級戰區。苗栗縣、新竹縣則是受惠於竹科的高速發展及竹科買盤的外溢。至於桃園市，除航空城、捷運、新興重劃區等建設利多外，市府還積極推動桃園成為台灣首座運動科技創新城市，這也為桃園房市發展增添了許多想像空間。
對於排名第一的嘉義縣和排名第三的嘉義市，中信房屋嘉義玉山加盟店店長侯新一表示，目前嘉義縣市的房價普遍落在2字頭上下，就連屋齡較高的中古屋也有每坪15萬元以上的行情，個別預售案的開價甚至開始挑戰4字頭，與前幾年相比，嘉義縣市的房價確實上漲了很多，推估主要有以下兩方面的原因。一方面，眼看主要都會區房價持續上升，房價基期相對較低的嘉義縣市自然也會出現落後補漲的情況。另一方面，台積電、華泰名品城雖然2024年初才拍板定案，但相關議題早就開始發酵，再加上嘉科、馬稠後產業園區、高鐵等利多題材的加持，不少嗅覺敏銳的建商和購屋民眾都爭先到嘉義插旗布局，進而帶動區域房價的走揚。
中信房屋指出，雖然嘉義房價漲勢驚人，但比起周圍其他縣市，嘉義房價的CP值依然很高，以嘉義市區為例，總價800萬左右就能買到三房兩廳的中古大樓華廈，總價1,000萬左右就能買到屋況還不錯的中古透天，若是在相對外圍的太保、朴子等地，總價約1,200-1,500萬左右還有機會買到兩房、含車位的新建大樓，近年來除了在地居民，也有愈來愈多的外來退休族、投資族到嘉義置產。展望嘉義房市發展，預估未來隨著建設項目的落實，嘉義房市交易量能仍有相當穩健的成長空間，購屋民眾可以多留意。
根據內政部最新低度用電住宅（空屋）、待售新成屋（餘屋）統計，去年第四季全國待售新成屋屋齡近五年有一萬五七二四宅、占整體餘屋比重約十五．五七％；也就是說，每六．四二宅新建餘屋就有一宅屋齡近五年。
根據統計，六都中，屋齡近五年待售新成屋最多的是台中市三○六二宅、占比約十九．四二％，新北市二九九九宅居次、占十四．七二％；台北市僅七一四宅、但占比達十八．八八％，為六都中近五年待售新成屋占比第二高，僅次於台中市。
房市專家何世昌指出，往年餘屋量飆高時房價容易下挫，主因民眾會因獲利了結等因素出售房屋，陷入與建商削價競爭的窘況。然而，「房地合一稅二．○」將重稅閉鎖期延長至五年，且預售屋完成交屋後持有時間重新起算，造成二手屋市場屋齡五年的新屋委售量驟減，這塊空白市場轉由建商獨家供應，建商成為最大受惠者。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，市場上並未有新成屋待售數量很多的感受，可能與部分新案屬於合建性質，如重劃區土地、都更案等，有些地主分回後並無實際使用需求，就這樣擺著，導致新建餘屋的數量增加，目前市場上似乎沒有大量房屋出現一賣再賣或賣不掉的問題。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，中古屋持有時間長、取得成本低、價格彈性大，而預售屋入場門檻低、規劃設備新、總價設計精準；反觀已蓋好的新建待售成屋，頂多滿足現住需求，但付款條件、產品規劃的優勢顯然不如前述兩者，因此只能以區域、社區、品牌條件等效用及稀有性來吸引買方。
國內壽險資金雄厚、資產規模締新猷。根據中央銀行統計，截至今年5月底，壽險業總資產、國外資產以及不動產投資餘額，同步締造三項歷史新高紀錄。
其中，壽險業總資產高達36兆2,336億元，連六月上漲並創下歷史新高，5月年增率6.03%，寫下2021年11月以來、逾兩年半新高。
壽險業資產持續壯大，不過資產餘額5月僅小增685億元，相較於今年1至4月，單月增加金額介於2,161至4,804億元縮水不少。自去年12月起、近半年來，壽險業資產總額大增1兆3,701億元。
壽險業資產項目「三高一低」概況 擁有雄厚資金的壽險業，因國內資金去化管道有限、超過六成比重投資海外；央行數據顯示，今年5月底，國外投資餘額22兆1,795億元，連五月上漲且續攀高峰，年增率6.27%；壽險國外投資占總資產比率約61%。
數據顯示，壽險國外投資已連五月成長，不過5月增加金額只有149.48億元，為今年以來最低水準，今年前五月，國外投資合計增加1兆1,337億元。
除了「錢」進海外，加碼國外股債市外，大型壽險公司通常也是國內外的大地主、包租公；統計至今年5月底，壽險不動產投資餘額達1兆5,292億元，同步寫下歷史最高，單月增加32億元，終結連兩月減少。
回顧今年3月與4月，壽險不動產投資分別月減1,623與251億元。
數據也顯示，5月不動產投資餘額年增率1.96%，高於前一個月的1.88%，為兩個月高點。
立法院財委會近期提案審查，擬將保險海外投資上限由現行可運用資金45%降至25%，一旦拍板，將有逾9兆壽險資金回流台灣；央行副總裁嚴宗大先前在立法院表示，壽險資金回流，主要問題是國內債市沒有那麼大的胃納量（指壽險資金回台投資債券籌碼不足）。
嚴宗大強調，台灣是經常帳順差國家，即金融帳淨資產多呈增加，無論保險業或政府基金，應讓大量資金投資國外，可達平衡國內經濟效果。
金管會主委彭金隆也說，一旦調降保險業海外投資限額至25%，壽險業必須立刻進行約9兆元的資產配置改變；目前保險業投資海外資產，大部分均為長期投資固定收益類債券，目的在於獲取長期穩定報酬，一旦壽險資金大舉回台，現在台灣債市規模很難容納，因此壽險資金回來後，會跑到什麼地方去很難預期。
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