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房市可能旺到2025年？星展馬鐵英：央行下半年加碼管制機會高
國內經濟穩定復甦、台股持續創高的財富效果、通膨預期心理發酵，以及新青安優惠貸款促動自住買氣出籠，使2024年上半年房市交易蓬勃。永慶房產集團統計實價登錄資訊，今年1至5月全台中古屋前十熱銷行政區中，有五個行政區交易量突破千戶，其中，桃園市及台中市各囊括兩個行政區，房市表現亮眼。
桃園市以桃園區及中壢區雙奪熱銷行政區冠、亞軍，2024年前五個月交易戶數分別為1,420戶與1,383戶領先全台。永慶房屋研展中心陳金萍表示，桃園市製造業發達吸引眾多就業人口，近年來各項重大建設也開始陸續開發，包含航空城計畫、捷運系統建設等。
另，TPASS通勤月票實施降低通勤成本，相對親民的房價也吸引不少雙北與新竹地區的買方選擇在桃園購屋置產。桃園區與中壢區也是桃園市重要的商業中心與交通樞紐，生活機能便利、交通發達，目前2字頭房價，相當受首購、換屋或是通勤等民眾歡迎。 交易量同樣突破千戶的台中市西屯區與北屯區各以1,220戶及1,155戶上榜熱銷行政區。陳金萍指出，近年中科台中園區磁吸產業與人口，讓西屯與北屯房市發展蓬勃，許多新興重劃區推案熱絡，帶動中古屋交易市場續熱。
交通方面，區域內台中捷運綠線、藍線等軌道建設陸續推進，搭配74號快速公路形成交通路網。此外，西屯與北屯中古屋平均3字頭房價、總價1,500萬元上下的物件相當受購屋民眾歡迎。 新竹市也進入前十熱銷行政區，交易量995戶排名第六，陳金萍表示，新竹市是竹科的大本營，受惠於半導體產能需求增加帶動就業人口移入，也推升住宅需求，近年竹科周邊新屋、預售房價快速攀高，新竹市中古屋平均3字頭房價仍相對新案親民，吸引園區買方回頭關注。
此外，高雄市三民區以985戶交易量名列第七。陳金萍說明，三民區生活機能完善，是高雄傳統房市交易熱區，不僅商業活動頻繁，交通方面也有台鐵、捷運及輕軌等優勢，新建案帶動下也讓中古屋房市更顯熱絡，2024上半年三民區中古屋房價平均2字頭，住宅平均總價約1,000萬元上下，也是排行榜上住宅價格最低。
新北市則在人口優勢之下，有四個行政區進入前十熱銷行政區，其中淡水區以交易量1,266戶突破千戶排名第三。陳金萍指出，淡水區中古屋房價平均2字頭，平均總價約1,000萬上下，房價相對實惠，再加上新市鎮釋出大量供給，也帶動房市交易熱絡。隨著新市鎮持續發展，加上淡海輕軌通車強化區域內交通機能，未來還有淡海大橋等建設紓解對外交通等利多加持，可望繼續帶動淡水房市熱絡。 陳金萍補充，新北第一圈的中和區、新莊區與保板橋區買氣表現也相當暢旺，這幾個行政區人口密集、生活機能完備，加上捷運站點密集坐落，能有效縮短新北市到台北市的通勤時間，房價比起台北市實惠許多，加上房地產具有資產保值的雙重效益，房市交易表現亮眼。
隨著國內經濟復甦、台股持續創新高，以及新青安政策加速進場買氣，使今年上半年房市交易熱絡。對此，房仲公會全國聯合會榮譽理事長李同榮昨（14）日於網路節目《數字台灣》中分析，台灣的房市將面臨7個挑戰，其中更點出政府雖過去打房頻繁，但因為時間點錯誤而效果差，很難有效抑制房價。
李同榮續指，第三，新青安貸款目前有6個指標在稽核，可見6月成屋市場較前個月收斂，但仍要觀察7、8月動向，才可知房市Q4是否持續走強。第四，經濟基本面是否持續增溫，指出台灣下半年雖然基本面沒有去年高，但全年表現良好，對房地產有助長效果。第五，台股從日前的18000點，近日攀升至現在的24000點，若下半年持續推升，同樣有助於房市高漲。
李同榮說，第六，政策面是否有新的打房措施，並表示政府過去打房頻繁，但都因為時間點錯誤而效果不佳，且新青安貸款為選舉產物，時間點也錯誤。第七，則是要考慮兩岸地緣政治關係，同樣也會牽動房市走向。李同榮強調，若房價不要再持續拉高，能夠呈現小漲或盤整，並能夠維持房市交易活絡是最好的狀態。
權利變換分配、共同負擔、估價者選任、危老獎勵等等項目，不管辦理得多公平、公正、公開，1998年公布《都市更新條例》(以下簡稱《都更條例》)以來，台灣的都更實務總是令人有效率不彰的夢靨。1998年至2020年的22年間，台灣都更為什麼走得如此辛苦? 拖累都更的關鍵主因是甚麼?
2007年開始申請的士林文林苑都更案，是可以見證的範例之一。2009年同意戶王家提出2項訴願，2012年依法院判決台北市政府拆除王家住宅後，王家再提告10項訟案。2013年4月大法官第709號解釋文指出《都更條例》有兩項瑕疵，台北市政府立即依該解釋文組成「文林苑更新案協商小組」，且於同年6月公布執行成果。10項訟案全部敗訴後的王家，2014年3月兒子王耀德以繼承人身分選擇與樂揚建設公司進行和解，自行拆除抗爭的組合屋，2016年9月終於完工交屋。文林苑都更案花了10年走完後段的法律流程，其實，施工和產權移轉登記只用了2.5年，但是全國都更案件幾乎都停擺了。
2017年《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老條例》)正式公布實施，另外，依據大法官第709號解釋文，2021年內政部將《都更條例》作了修正。但對於中央及地方政府的修法，台灣都市更新受害者聯盟、人民民主陣線鏟土豪行動等聯盟及聲援團體，都公開表達反對意見。
2023年3月，台北市蔣萬安市長射出「都更5箭」，同年10月再加2箭。2024年3月台北市射出「都更第8箭」，4月3日花蓮大地震後，蔣萬安市長於4月8日宣示台北市進入「大都更時代」，透過4項方法提高住戶都更意願。2024年7月1日在市府、鄰里長以及民間建設公司協力下，台北市政府與品嘉建設公司簽下「士林松柏公辦都市更新案」，成為台北市海砂屋以及鄰近老舊建物綜合承攬公辦都更的首次案例，且有可能將此千坪基地擴大至4千坪之多。品嘉建設和聖得福建設近期亦完成1700坪的民生東路兩街廓都更同意書簽署，且在當地鄰里長加碼下朝向鄰近6個街廓6千坪左右的基地整合。台北市都市更新案似乎重整鑼鼓出發了。
《都更條例》2021年版修正第32、57、61、65條條文，台北市政府雖然在2012年已經有”拆除”執行經驗，仍於2020年和2021年依該《都更條例》第57條修正「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」。新北市政府於2019年廢止2011年版的代拆規定後，2019年和2022年依新《都更條例》再重新修正訂定「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」。因此，從內政部到雙北都已經做好面對「釘子戶」的合憲作為準備，換句話說，都已做好推動「少數服從多數」的政策。
政府組織再造後，新北市政府因而取得等同台北市政府級別的人事財務資源，緊鄰的地理位置，又促進雙方皆已完成「代拆法規」的良性競爭，也帶來雙贏的機會。台北市政府的”都更8箭+4法”中，「透過議員與里長加強與住戶的溝通，提高住戶進行都市更新的意願。」亦為都更有譜的一股重要暖流，鼓勵接觸居民最廣最深的基礎民代成為第一線都更推手，公開透明的策略掃除以往的捕風捉影之弊，化阻力為助力，足以加速都更整合。台北市符合危老重建屋齡30年以上住宅約65.4萬戶，老屋比例72.32％全國最高，而新北市符合危老重建戶約83萬戶，老屋數量全國最多。今年4月3日花蓮大地震，也適時加碼引導危老屋主的重建思維。
都更修法，代拆合憲，危老加碼，容積獎勵，民代上線，台灣都更有譜了！
台北市政府為維護公共安全，首創建築物外牆飾材應委託安全診斷機構檢查並辦理申報，現階段要求商業區11樓以上、屋齡達30年建物外牆應於2026年12月31日以前辦理安全診斷申報，逾期未完成申報者，將面臨新台幣1萬元至5萬元罰鍰，並得按次連續處罰。
建管處表示，依據「台北市建築管理自治條例」第31條之1規定，達到一定年限之建築物應辦理外牆安全診斷檢查及申報。據該處統計自2015年起迄今，北市府受理通報外牆剝落案件1959件中，屋齡達30年以上高達1821件，佔總通報比率約93％，故北市府依據「台北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法」規定，於2023年6月27日公告位於北市商業區11樓以上、屋齡達30年以上建築物應於2026年12月31日以前辦理首次安全診斷申報業務，第二次申報為屋齡滿50年，其後每隔10年辦理申報一次，逾期未完成申報將裁處新台幣1萬元至5萬元罰鍰，並限期補辦手續，屆期未補辦者，得按次連續處罰。
建管處處長虞積學強調，對於未達申報屋齡之建築物，建築物所有權人仍應負維護管理之責，如因外牆飾材發生剝落造成民眾生命財產之損害，該處將依建築法相關規定予以裁罰外，建物所有權人亦應負相關民刑事責任。另外對於發生外牆飾面剝落之建築物，建管處於通報後也會立即委託台北市建築師公會專業建築師進行現場勘查評估外牆損害等級，如己達危險等級，將列管要求所有權人或管理委員會限期辦理完成修繕，逾期未完成者，將採連續裁罰至完成改善。除此之外，在一年內通報剝落之案件經建築師勘查達二次危險等級者，將要求建築物所有權人於6個月內辦理外牆安全診斷檢查及申報，以維護公共安全。
虞積學處長最後表示，針對申報外牆安全診斷所需費用均屬市場機制，建管處已將完成申報之個案相關費用的支出刊登於建築管理工程處網站，可做為申報人詢價時之參考價格，請民眾多加以利用。民眾如欲進一步了解申報辦法及申報補助等相關訊息，可至台北市建築管理工程處網頁，點選建物外牆安全專區中，查詢申報相關規定及下載申請表格。
桃園捷運綠線首列列車將於今年底進行試車，意味著桃園捷運工程邁入重要里程碑，周邊房價也持續攀升。根據內政部實價登錄數據顯示，桃捷綠線車站周邊800公尺內的房價自2021年以來至今年6月，漲幅冠亞軍均是鄰近小檜溪重劃區的G09站、G08站，漲幅分別達44.8%、42.7%，而第3為八德麻園商圈的G03站，第4、第5名分別為八德擴大重劃區附近的G01站、G02站，前5名站點的漲幅至少3成起跳。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，桃園捷運綠線全長27.8公里，設有21個車站，總經費達982億元，自2018年動工以來，歷經7年如火如荼建設，施工進度穩步推進，其中G11到G14以及G31、G32的北段七站，預計2026年先行通車，其中G32坑口站可與機捷轉乘，充分發揮捷運路網效應，實現北北桃一小時軌道生活圈。在捷運交通網路進一步緊密串連下，預期將導引雙北民眾持續移居房價相對親民的桃園市，進而帶動桃園捷運綠線周邊房市需求。
張旭嵐指出，綠線工程進度穩定，沿線車站周邊房價屢創新高，尤其是鄰近小檜溪重劃區與八擴重劃區的站點，漲幅最明顯，主要是新興重劃區擁有優質完善的公共基礎設施及高綠覆率，居住環境舒適，吸引消費者目光，其中小檜溪重劃區坐落桃園市中心，因緊鄰經國特區、藝文特區、桃園車站商圈，周邊生活機能佳，因此發展十分迅速，不僅建商推案積極，房價也快速飆漲，2020年時預售屋單價僅3字頭，今年預售屋平均價碼已站上5字頭，帶動中古成屋行情，成為捷運綠線周邊漲幅最大的重劃區。
台灣房屋八德社區旗艦直營店店長孫中鵬分析，八德擴大重劃區周邊站點擠進漲幅前5名，主要是八擴不僅有捷運綠線的遠景可期，國道三號也計劃新增八德交流道，加上新北捷運三鶯線，亦規劃延伸到八德與綠線轉乘，因此未來八德將成為桃園往來雙北的軌道門戶，也讓生活環境優質的擴大重劃區，更受雙北買家青睞。
孫中鵬進一步指出，八擴重劃區經過多年發展，主要幹道的豐德路和興豐路，已集結全聯、寶雅、藏壽司、星巴克等商家，據悉麥當勞也正在施工中，預計今年開幕。且重劃區內的仁德國小預計2027年完工，中央大學也預計在G01站附近的校地，設立中大醫院，隨著生活機能日益完備，當地的新成屋均價站穩3字頭，續朝4四字頭邁進，預售新案更出現每坪48萬元的高價，預期捷運綠線完工通車後，房價仍有上揚空間。
信義房屋續布局觀光旅遊事業！近年積極發展海外觀光旅遊事業，除持續積極推動的馬來西亞觀光事業外，也著手布局國內觀光事業，15日公告，旗下子公司承景企業以合計5.02億元取得宜蘭縣頭城鄉的某休閒農場，將作為集團教育訓練，以及後續觀光旅遊營運處所。
信義房屋表示，該農場土地約近4萬坪，另有2,336坪建物，此次包括以4.6億元取得休閒農場的土地，同時另與他人以4,249萬元購買北觀休閒農場股份有限公司的全部股權，以取得該公司農場建築物，將土地及建物進行整合。
信義房屋指出，此交易主要考量為提升集團員工教育訓練成效及吸引人才，且除了初期作為教育訓練場地外，同時也會投入發展國內觀光旅遊事業。
信義房屋近年除了房仲代銷本業、建設事業外，積極將觀光旅遊事業，做為集團營運的第三隻腳，目前主要布局均在馬來西亞，投資約新台幣68億元打造沙巴亞庇洲際度假酒店，去年11月開工，為東馬最高價的酒店，預計2027年開幕。
此外，信義2019年買下馬來西亞沙巴首都亞庇西北方60公里外海的環灘島，未來將會打造為全球「第一個永續旅遊零碳島」，目前正進行海島土壤及生態復育，三年之後啟動低密度開發計畫，打造約200房的高檔度假飯店，預計2030年營運。看好沙巴具有自然美景、生態多樣性、文化歷史、永續發展等旅遊優勢，未來也將會整合沙巴亞庇洲際度假酒店和環灘島之間兩者的旅遊體驗。
暑假天氣熱，台中土地交易市場更是火熱！根據統計，7月以來不到半個月時間，包括興富發（2542）、達麗（6177）、新美齊（2442）、大城地產（6171）及中悅等建商都在台中大補土地庫存，合計有4,814坪土地入袋，投入資金超過128億元。
這些建商購入的土地，主要分布於北屯機捷特區、14期，以及西屯7期、13期等地。
市調指出，從7月1日到12日之間，先是達麗建設以5.71億餘元購入北屯14期洲際段583坪土地；接著大城地產以5.6億元買下北屯文北段631坪土地；中悅建設17.5億元購入西屯惠民段468坪土地；新美齊以38.8億元購入南屯惠仁段1,149坪土地。 興富發集團則是這波購入土地最多的建商，分別以22.7億元購入西屯惠安段國光客運651坪土地，及以37.94億元購入西屯惠順段華盛頓幼兒園1,331坪房地。
其中最受矚目的是，中悅建設以總價17.5億元、每坪單價361萬元購入七期秋紅谷旁惠民段17-1地號468.6坪「新六」土地，擠下四年前興富發以每坪350萬元購入的惠中路、市政北七路口角地，登上台中土地交易單價最高的新「地王」。
另外，興富發集團高層此次用個人名義，購入七期朝富路惠安段國光客運651坪土地，每坪成交單價也達350萬元。
中悅建設總經理陳再河說，此次取得的土地，位於宏盛「台中帝寶」旁，並毗鄰中悅原持有台灣大道、河南路口的兩塊土地，整合後總面積達2,445.5坪，基地方正、且面對七期秋紅谷，預計規劃推出商辦大樓案，並採邊建邊售模式。
陳再河說，中悅看好國內商辦市場前景，尤其北部及中部地區的純商辦產品。
目前，中悅的住宅建案比重只剩約二成，其餘八成為商辦。 土地交易持續發燒，農業部農田水利署台中管理處訂7月25舉辦農田水利非事業用不動產設定地上權招商說明會，預計釋出4筆水湳、機捷等精華地段，合計超過6,622坪土地地上權，消息一出已引起業界討論。
世邦魏理仕也將於7月25日開標一筆位於14期環中段的833坪商五土地。 根據農業部農田水利署資料，該4筆地上權案分別位於西屯區鑫大鵬段、生態段與北屯區溝背段，其中單一面積最大為生態段85地號約2,538坪，使用分區第三種生態住宅區。 而北屯溝背段32地號約1,885坪的休閒服務專用區，因鄰近捷運總站與好市多北台中店，也頗受市場矚目。
立法院15日三讀通過「不動產估價師法」部分條文修正草案，內政部表示，這次修法主要為建立不動產估價師助理人員制度，以協助估價師辦理內外業工作，讓估價師能更專心於專業的價格評估決定，將有助於提升估價品質與健全產業發展。
內政部說明，不動產估價師辦理估價的品質將影響當事人權益及交易市場秩序，但是估價過程包括調查、勘察、資料整理、分析等內外業工作，非常繁複。這次修法是參考會計師助理制度進行修正，讓估價師事務所可以聘用修畢不動產相關課程或經地政相關高考及格等資格的人員，來協助估價師辦理估價工作，後續再由估價師依其專業審視估價過程，並決定估價價格。
此外，這次修法也依聯合國身心障礙者權利公約精神，修正不動產估價師相關開業規定，以保障身心障礙者的工作權益。
彰化縣政府訂8月7日上午10時辦理農地重劃區抵費地標售，此次標售的30筆中，底價最高的是位在秀水鄉的每平方公尺4900元折合每坪1482元，而最低的一筆位在大城鄉，每平方公尺910元折合每坪274元，兩者相差超過5倍，凸顯城鄉差距。
地政處指出，此次標售土地分布在大城鄉、芳苑鄉、田中鎮等7個鄉鎮，共計30筆，具有臨路、灌排水便利、產權明確等優勢，有利於農耕使用，其中以大城鄉三林段925地號(面積2359平方公尺)、芳苑鄉芳寮段400地號(面積2461平方公尺)、田中鎮新外三段1470地號(面積2292.2平方公尺)土地等3筆土地面積較大，坵塊方整，欲擴大農場規模或想要擁有農地體驗耕作樂趣者，可把握機會。
在標售底價方面，秀水鄉馬鳴段1019地號，面積440平方公尺，每平方公尺底價是4900元，折合每坪1482元，是此次標售的最高底價，主要原因是臨因生活圈，行情相對較好；至於沿海又臨溪畔的大城鄉台西段1095地號，每平方公尺底價910元，折合每坪才274元，底價最低，主要位置偏遠，行情相對較低。此次標售最高及最低底價相差超過5倍，顯見農地也有城鄉差距。
地政處表示，此次農地重劃區抵費地標售都採現況標售，有興趣者請先行勘查。即日起至8月7日前寄達至彰化郵局第1025號信箱，或電洽彰化縣政府地政處重劃科黃先生詢問、電話:（04）7531558。
有意願投標民眾請自即日起至開標前1日辦公時間內（例假日除外），可至土地所轄鄉鎮公所、地政事務所及縣府地政處閱覽、領取投標資訊，或至縣府地政處網站─土地標售項下參閱下載。標售網站：https://reurl.cc/YEg1N0
星展集團15日舉行第3季投資展望記者會，星展集團資深經濟學家馬鐵英認為，台灣科技業復甦推升房市走熱，認為央行對房市選性信用管制措施下半年不會退場，甚至有機會加碼，「例如進一步控管第二套房貸款成數，或是下修高價住宅門檻」，但對房市影響，仍必須看政府政策。
馬鐵英指出，雖然台灣央行的存款準備金率存在調整空間，相較2008年高點還有50個基點（1個基點為0.01個百分點）空間，但存款準備金率對央行是輔助政策，「加碼選擇性信用管制措施的機會，會高於調整存準率」。
如果央行下半年加碼推出選擇性信用管制措施，對房市影響？馬鐵英以2014年到2016年舉例，該段期間，央行同樣有推行選擇性信用管制，但當時台灣房地產反轉主因，仍是政府祭出囤房稅、房地合一稅，加上2015年大陸經濟放緩影響台灣出口、出現總經衰退惡化造成。
因此，對目前台灣房市狂熱的最終表現，馬鐵英認為，台灣央行貨幣政策緊縮但不特別激烈，加上下半年明年受惠科技業復甦，基本面實在不錯，如果期待甚麼措施對房地產市場有影響，則須關注「政府政策」。
至於台灣房市火熱，會旺到何時？馬鐵英分析，觀察台灣這波房價上漲，「與科技復甦有關」，第一，今年台股上漲逾三成寫亞股最好，這波走升，主要反映科技類股上漲以及AI樂觀預期，第二，房價上漲最多地區落在新竹、高雄、桃園等地，接近科技大廠總部或增加布局地區，第三，房市上漲一成，股市與房市資產價格通膨明顯，與科技復甦有相當關連。
馬鐵英認為， AI驅動的科技業復甦預計在下半年持續擴大，包括生成式AI正推動全球資料中心對高效能晶片的需求增加，並帶動個人電腦和智慧型手機的AI整合需求，基於全球主要半導體通常擴張期落至2到3年，此波擴張期去年開始，可望持續到2025年。
市場預測，台灣房市也有機會跟著旺到2025年。 因此，房市可能面臨最大風險是在2026年，科技業擴張期轉折時候，假設屆時台灣總體經濟出現轉則、甚至下滑，馬鐵英示警「是否代表房價將出現大幅度調整、房貸違約率上升、信用市場風險增加」，她認為「這是未來1到3年必須關注的風險」。
第二風險，則是川普當選美國總統機率攀高，假設重啟關稅貿易戰，啟動普遍性關稅，又針對中國大陸以外主要貿易夥伴，則必須關注「是否對台灣造成直接影響」。
馬鐵英認為，進入下半年，在總體經濟市場復甦持續、企業營利改善，就業市場收入受影響，加上台灣資金環境仍處寬鬆，對資產形成一定支撐。惟民間對經濟復甦的樂觀預期，已帶來股價和房地產價格的大幅上漲，房屋租金上漲，推升CPI中的房租項目年增率超過2%。 她指出，考慮住房負擔能力的下降，更多潛在買家可能傾向選擇租房，未來幾個月房租可能進一步上漲，增強資產價格對CPI的傳導效應。星展維持2024年台灣CPI預測為2.2%，預計下半年CPI將維持在2%左右。
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