|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
新青安上路後，吸引不少首購族、小資族陸續進場，帶動市場買氣。永慶房產集團統計雙北地區總價1200萬元以下的熱門購屋路段，在台北市的行政區中，中山區最多路段上榜，由林森北路的93件交易拿下北市第一；新北市則是淡水區的路段最熱門，以北新路、學府路和新市五路三段破百件交易最夯。
台北市總價1200萬元以下的前五名熱門交易路段，都是20坪以下的小宅。其中，中山區就占三席次，分別為第一名的林森北路和位居三、五名的新生北路二、三段。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，中山區匯集了四條捷運線交通便捷，公車路線多，商業、生活機能活絡，雖然位於蛋黃區，但區域內有不少小坪數、屋齡偏大的住宅可供選擇，造就區域房市熱絡。
中山區上榜的三個路段皆鄰近林森北路生活圈，商業機能活絡，但因為區域特殊、人口組成略顯複雜，也使得房價與周邊相比之下偏低，區域內小坪數、屋齡稍大的中古大樓為交易主力，每坪均價約近70萬元，總價約在1200萬元之間，相對容易負擔，深受不少單身、小資族群青睞。
交易排名第二的北投區溫泉路，平均單價還有親民的4字頭。陳金萍說明，溫泉路靠近山邊，且距離台北市中心較遠，因此也較有機會在這路段找到房價親民的物件；溫泉路前段鄰近新北投捷運站商圈，單價較高，交易多以小坪數的公寓、電梯大樓為主，尾端則是近山邊，距離商圈較遠，且大部分屋齡偏大，房價相對便宜，也吸引購屋預算相對有限的民眾。
觀察新北市1200萬元以下熱門購屋路段前五名，有四路段由淡水區包辦，其中名列第一至三的北新路、學府路和新市五路三段交易量分別為149件、135件和125件，平均三天至少交易一件。陳金萍表示，雙北市中心的房價高，讓不少購屋族紛紛往市區外圍尋屋，而淡水區有捷運和輕軌經過、且房價親民，也成為首購族天堂，當中有許多路段相當受歡迎。
其中北新路、學府路交易最為熱門，北新路鄰近輕軌淡金北新站，學府路則是近捷運淡水站；兩個路段皆位於淡水舊市區，且都在淡江大學周邊，生活機能完善；交易以坪數約20坪左右、屋齡25至30年的大樓產品居多；新市五路三段則位在淡海新市鎮，坪數比起淡水舊市區相對較大、屋齡較新；而平均單價都落在親民2字頭，吸引不少小家庭、年輕的購屋族群。
而位居第四名的路段為中和區的景平路。陳金萍分析，景平路是中和區的主要交通幹道，連接新店和萬華，沿線有秀朗橋、景平、景安、中和捷運站；不僅有具備交通、生活機能優勢，加上小坪數的電梯大樓也多，因此有不少物件總價落在首購族可負擔的範圍，帶動區域房市交易熱絡。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，這些地段一方面有租屋市場發展，可能為小宅化造就低總價，另一方面則為老宅偏多，或區域較偏遠，也是不難想像的低價因素，要是為自住客群，購置上當然要注意可接受度，如今房價要偏低，事出必有因，還是較建議購置在相對低價，而非絕對低價，可保有一定的宜居性。
新北吸納台北外移人口，小坪數、新大樓產品房價持續創高，今年上半年就有六個行政區住宅大樓單價再攀新高，永和「朗廂」今年5月成交單價90.6萬元，創下永和成長新高，汐止「捷運喜來登一期」一房產品成交單價每坪72.2萬元，讓汐止成屋首度站上7字頭。
此外，中和「美麗永安2」小宅成交每坪89.6萬元；新店「冠德創新殿」每坪95.5萬元、逼近三位數；樹林區「巴瓦BAWA」每坪59.9萬元；鶯歌區「豐采一品苑」每坪48.4萬元。
這些位國道三號沿線的行政區，成屋房價持續創造新天花板，不僅蛋黃區的新店、永和站上9字頭、汐止站上7字頭，樹林距6字頭僅一步之遙，鶯歌也朝5字頭邁進。
台灣房屋永和加盟店店東莊威玲表示，永和發展得早，區內老屋多於新房，低總價新成屋屬於稀有產品，帶看率和買方出價意願高，市場供不應求，今年電梯小宅單價屢屢攀升，而創新高價的「朗廂」屋齡五年，近兩年並未有交易，過去平均單價多在6字頭，由過此次交易物件有夾層空間，租金投報率可達2.2～2.4％左右，吸引買方高價購入。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新北這六個創區域新高單價的社區，分成兩大類型，包括「低總價小宅」，受新青安貸款激勵，總價1200萬左右的小宅，最受到買方青睞，造成低總價小宅產品搶手；輕屋齡或剛完工交屋的「輕齡新大樓」屋況好公設新，結合成熟生活機能，頗能吸引換屋族目光，往往也容易出現搶買、秒殺的案例。
房市前景並不看淡，近4成民眾認為未來半年仍是購房好時機。中央大學29日發布7月消費者信心指數，同時公布最新的「購買房地產時機」7月調查結果續揚至107點的近一年高點，且有4成受訪者仍看好房市。
為了解國人對房市的看法，中央大學2020年4月起增編房地產指標（購買房地產時機），掌握民眾對目前是否為購買房地產好時機的看法。該指數2020年4月公布後，2020年9月至今年7月，已連46個月保持100以上的偏向樂觀水準。
中央大學統計，7月「購買房地產時機」指標為107點，較前一月上升0.1點，已是連續第四個月上揚，且指數創下2023年8月以來的近一年高點。其中男性態度又較女性樂觀，指標調查結果為108.01點，高於女性的106.06點。
被問及認為未來半年是不是購買房地產的好時機，有6％受訪者認為「很好」、32.2％認為「稍好」，即看好的比重合計38.2％，比前一個月多了0.1個百分點；認為「不變」的比重則較前一月下降0.2個百分點至35.3％。至於認為未來半年購買房地產時機「稍壞」及「很壞」的比重各為22.2％和4.1％，都和上一個月持平，也就是僅有約4分之1受訪者不看好未來半年是買房時機。
中央大學經濟系教授吳大任認為，房市持續熱絡，且隨著居住安全愈來愈受重視，新成屋供不應求，政府政策又多數是針對供給面，加上營建成本等壓力，房價目前看來難以下跌。
房市買氣噴發，央行6月祭出第二戶房貸再限縮至六成的房市調控政策。房產專家分析，新制將影響剛簽約但還沒有向銀行送件的買方，是否降低換屋客的購屋意願，值得觀察。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，去年下半年起，房價已陸續起漲，不過對於央行而言，「金融市場秩序的維護」是關鍵重點，央行在房市調控上，鎖定資金風險較高的產品，也就是高總價的房屋物件做管制，因此反映在新的調控措施上，其中之一的新制即為「第二戶房貸成數申請上限從七成降至六成」。
曾敬德指出，第二戶的資格判定是用個人ID去稽查。當銀行輸入申貸者資料時，如果發現其名下已有一戶房貸，則再申請一戶房貸，就視為是第二戶貸款，這些限貸區域包含六都以及新竹縣市，而這七大區域的交易量占整體國內房市交易量的八成，囊括範圍可說是相當大。
財政部國產署今天預告，將於9月釋出新一批國有地招標設定地上權標的，初估一共9宗，北中南遍地開花，以使用分區來說，包含1宗工業區、3宗商業區以及5宗住宅區標的，其中宜蘭、台中、台南均釋出千坪住宅區土地，備受矚目。
國產署副署長李政宗今天在例行記者會中，預告國有土地招標設定地上權新一批標的，目前規劃可能有9宗標的，分布為桃園、宜蘭各1宗；台中4宗，分別位於東區、梧棲區、東勢區、南區；高雄、台南分別有1宗、2宗，將於9月公告，包含4宗首次列標、5宗捲土重來。
李政宗表示，9宗標的中，包含1宗工業區、3宗商業區、5宗住宅區，權利金底價等詳細資料將在確定後對外公布。5宗住宅區中，以宜蘭土地面積最大、超過4000坪，台中梧棲標的面積也超過2200坪，台南平實2宗土地各約2000坪。
李政宗也強調，為兼顧活化國有土地及國家住宅政策，國產署自111年起符合位於都市計畫住宅區、面臨10公尺以上計畫道路，基地形狀方整且面積0.15公頃以上標的，均先徵詢中央及地方住宅主管機關，確認有無社會住宅用地需求，經評估無需求者，才續辦活化利用。
台中捷運綠線全線通車四年多以來，日均運量已突破4萬人次，北屯機捷特區受惠人口紅利及交通利多加持，近年來已成當紅炸子雞，吸引上市建商如新美齊、遠雄、大城地產，以及台中在地建商惠宇、漢宇、鉅虹、富宇、登陽、金林等爭相購地卡位。目前已知下半年包括遠雄、漢宇、大城等建商都將推出新案，總銷合計估逾百億元，為機捷特區掀起推案熱潮。
台北上市建商新美齊本月22日豪砸約13.8億元，大手筆購入北屯機捷特區約908坪土地，換算每坪單價約152萬元，躍居機捷特區「新地王」，顯示新美齊對機捷特區發展前景看好；而緊鄰新美齊基地旁的臨地，還有漢宇建設的機捷新案，以及首度插旗機捷特區的遠雄建設「碧柳段」新案，預計下半年都將進場。
其中，漢宇建設看好機捷特區的發展潛力，耗費7年整合了敦富八街、南興路角地，整合後基地面積達1,513坪，預計第四季正式推案，將打造樓高27層的百米建築，產品規劃中大坪數，鎖定換屋族群。
遠雄建設也持續在台中購地推案，10年來在台中推案總戶數達到5,700戶，今年在台中的推案量更上看300億元，其中包含了預計9月動工的機捷特區1,311坪「碧柳段新案」，市場推估每坪單價上看6字頭。
此外，大城營建機構打造機捷特區成為最新品牌街廓，不僅下半年計畫推出「大城吾界」預售新案，目前手中還有多筆機捷特區的土地存量，顯示對區域的看好程度；惠宇營建機構上半年公開的機捷新案「惠宇大悅」，銷售成績亮眼，根據內政部實價登錄資料顯示，總戶數266戶，實登揭露成交筆數已達188筆，最高成交單價站上60.40萬元。
對此，住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，北部上市建商搶進機捷特區，就是相中區內具備捷運、人口、綠地及便捷生活圈的優勢，尤其機捷有74號環線利多，可銜接國道，又有美式商場Costco落腳，區域價值高；而台中在地建商對自住客群更具吸引力，且隨著基礎設施不斷完善、商業配套日益豐富，強勁發展動能及增值潛力，帶動機捷特區將成為台中新興的核心生活圈。
大同林家第四代接班人之一林傳捷領軍的新美齊，受惠未來四年大案陸續完工交屋、且成功在「開明高職」校地案爭奪戰中合建方搖身一變成為持有40％的大地主之一，再加上最近短短20天，即豪砸82.94億元搶下四筆土地，因此被市場認為後面籌備玩大案的機率高。
新美齊於29日也躍居為營建資產族群的焦點飆股，開盤不久即飆上漲停板37.25元，盤中雖數度打開，但是終場多方仍勝出，強鎖漲停，重登10餘年以來新高點。
新美齊最近在短短20天，即收購四筆土地，包括7月8日台中市南屯區惠仁段38.83億元、22日台中市北屯區溝背段13.79億元、23日新北市三重區頂崁段8.3億元、26日新北市新店區寶元段22.02億元，累計購地金額已逾82.94億元，引發市場對於新美齊接下來是否要玩大的，給予正向看法。
尤其「開明高職」校地爭奪一役，26日終於公告以22.02億元，向海悅國際、德杰建設旗下濟盟開發，買下40％持分土地，使得原本是合建方的新美齊，一舉躍居為持有4成的大地主之一，全案升級為海悅、新美齊、濟盟「三強」聯手的開發案，總銷上看200億元，因此29日也湧進1.8萬張成交量，推升股價飆上史上新高。
新美齊2023年在新案完工入帳下，全年營收激增3.5倍至25.02億元，每股稅後純益（EPS）為1.67元，為近三年最優，股利政策尚未公布。
接下來四年，新美齊每年都將有大案陸續完工入帳，以2024年來說，預計會有總銷11億元「新美齊-硯」交屋入帳；市場估計，若完成認列，可望貢獻EPS約0.6元。
2025年將迎來更大交屋潮，總銷146億元的超級大案「新美齊-畫世代」將完工，新美齊占6成、中石化占4成，雙方合資的京捷建設投資興建已近完銷，市場推估，全案EPS貢獻度相當可觀，上看8元；至於2026年，總銷38億元「新美齊-The Top」可望完工；2027年總銷22億元「台中14期」可望完工交屋。未來四年，可望年年都有大案交屋入帳。
受惠於桃園航空城利多、青埔買盤外溢，近年大園客運園區的市場關注度也愈來愈高，中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現，今年上半年大園客運園區預售案的成交件數高達555件，相較於2022年同期的240件，短短三年時間就激增315件，成長幅度達131.5%、翻了一倍。
與此同時，目前大園客運園區預售屋的平均成交單價已經來到每坪29.1萬元，逼近3字頭，近三年房價漲幅達到27.6%，結果顯示，大園客運園區的房市交易呈現「價量俱揚」的態勢。
對此，中信房屋桃園航空城加盟店店長許惠玲表示，大園客運園區房價基期低，交通便利，建設利多豐沛，房市發展長線看好。
許惠玲表示，眼看青埔高鐵特區新案房價衝破7字頭天花板，不少建商和購屋民眾紛紛將注意力轉移到房價基期較低的大園客運園區。大園客運園區鄰近桃園機場捷運A15大園站、A16橫山站，附近還有國道2號交流道、台61線、台15線等，隨著航城路二段的通車，大園客運園區到青埔高鐵特區和航空城的車程也縮短至10~15分鐘，聯外交通變得更加便利。
許惠玲說，目前大園客運園區新建案的房價仍普遍落在每坪3字頭上下，中古屋房價甚至每坪只要1、2字頭，預估未來在清大醫療園區、大園體育園區、大園智慧科技園區等重點建設的加持下，區域房市交易量能仍有上升空間，值得民眾留意。
許惠玲表示，目前大園客運園區內以兩房產品最為熱銷，價格方面則因屋齡、樓層、屋況的不同而存在差異，目前兩房、含車位的預售屋成交總價通常落在1,100-1,200萬元左右，中古兩房的成交總價通常會落在600~700萬元，與附近的青埔相比，大園客運園區的房價仍相當親民，小資族、首購族也能輕鬆負擔。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，伴隨各項建設題材的落實，大園客運園區的房市前景確實很有想像空間，具備「長線保護短線」的特點，不過，由於該區域的生活機能尚未完全進駐，短期房價飆漲過猛，再加上現階段的買盤多為投資客群，對於想要立刻入住的自住客或打算投資資產的購屋民眾來說，建議還是要做足功課後再進場，最好是在專業、在地的房仲業者的協助下，挑選最具抗跌保值性的標的。
全台房價持續緩步向上，購屋結構也跟著改變，近幾年房市朝小宅化發展，小坪數、兩房產品躍居市場主流，而50坪以上的大坪數產品，反而成為市場稀缺，不過，自住保值力便更顯強勁、也更具傳承功能，吸引高資產族群注目。
不愛百坪了 5、60坪成富人心頭好
臺中市不動產聯盟協會第六屆理事長蘇興民日前提到，台中74環線內房價將「7上8下」。意味著，50坪以上的適居坪數，總價很容易就會突破4,000萬元。
受到豪宅貸款成數限制，觀察台中市西屯、南屯區近一年的實價登錄，4,000萬元以上的預售屋交易量持續增加，顯見高資產族群仍特殊產品積極出手、買氣不俗。
單元二新興重劃區 吸引高資產族群置產
分析台中房市近期各區域指標推案，不難發現50坪以上產品以單元二、七期最多，行政區域隸屬西屯、南屯的富人區。而這兩區域各有亮點，如七期屬於傳統豪宅區，可開發土地近乎絕版、發展已趨飽和。
單元二則是發展完熟的新興重劃區，住宅多能享有大棟距、大面積綠意與寬敞的景觀視野，以更優質、舒適的居住環境強吸高資產族群置產、移居，指標推案以『陸府續森』、『精銳SKY ONE』、『雙橡園1920』為主。
陸府建設鎖定單元二低密度、高綠覆的特性，，目前在市政綠核心推出的預售新案『陸府續森』，創造大量體綠化空間，同時留有大尺度生活餘裕。不只戶戶都擁有雙植樹大陽台，社區內更擁有超過200%綠覆率。
目前個案均價已達每坪81.07萬元，最高單價來到87.89萬元、總價1億元的成交，寫下單元二最高單價與總價的成交新紀錄。
而結構中的『精銳SKY ONE』位於萬坪黎新公園首排、四面臨路基地，又位於單元二公益路米其林商圈，除外觀獨創超大遊艇船頭甲板造型宜居陽台，樓高23層的地標宅氣勢，完工後勢必成為單元二最美風景，種種優勢吸引高資產族群青睞，銷售成績亮眼。
此外，總銷70億元的『雙橡園1920』，預計規劃一棟28樓全棟鋼骨純住宅，尚未公開就吸引市場熱烈討論、詢問度超高。
「下半年」台中單價有望破百萬元
值得一提的是，市場上普遍認定，台中房價每坪破百萬，下半年就有機會看到，因為根據實登揭露，最高成交單價為『寶輝101 Theater South』的每坪99.3萬元，距離百萬門檻只差7000元。
富人區不再流行百坪住宅 50坪以上剛剛好
精銳建設協理張俊偉觀察，過往富人區推案多為百坪以上，這類產品在現今時代中逐漸式微，主要因少子化、同住不同戶等觀念興起，擁有高資產的家族更熱衷在同社區購置多戶，既可互相照顧、擁有剛剛好的距離，又可一起享受社區豐富公設，也因此讓50坪以上、特別是60坪左右的規劃更受歡迎。
住商機構指出，預售屋雖無法使用新青安，但受成屋市場供給漸少影響，七大都會區預售市場增溫，觀察七都實價，上半年預售買氣以台中、高雄最為火熱，房價表現則以台北市最為驚人，均價來到一坪123萬元，年漲幅達17%。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，此波自去年延續至今的房市多頭，以首購、剛性買盤支撐，惟下半年是否延續買氣，端看台股表現與政府管控房市態度。
根據實價登錄，七都預售房價與去年同期相比，都有不同程度增減福，其中北市上半年平均預售房價已達每坪123.9萬元，與2023年上半年相比房價漲幅達17.4%，單價與漲幅皆位居七都之首。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北市自去年下半年以來不少蛋黃區出現都更豪宅案，在高總價住宅助攻之下，區域新案單價再創新高。
七都近年上半年預售價量統計。表／住商機構提供 另觀察交易量，上半年預售買氣最旺盛為台中市，計有1萬509筆成交紀錄，換算每日約有58筆預售屋成交；至於交易量成長最多者為高雄市，上半年共6,552筆預售屋成交，較去年同期數據成長近一倍。
賴志昶分析，交易量體與漲幅最大的都會區為台中、高雄市，可見這一波首購買盤支撐的房市多頭，讓過去較低總價且有不少建設議題的中南部都會區受惠良多。
七大都會區中僅新北市交易量出現下滑，賴志昶分析，新北去年上半年於三重等處皆有具話題新案推出，交易量大幅增長；相比之下，今年不少案場有延後推案情形，研判仍有部分交易仍未完整揭露，讓上半年預售交易略顯遜色。
至於新竹縣市出現房價盤整，主因為新竹縣蛋黃區開發飽和，建商推案漸往蛋白區靠攏，平均房價因此些微下滑。
徐佳馨分析，去年8月政府推出新青安後，成屋買氣節節高升，但受房地合一稅閉鎖期與屋主惜售氛圍影響，中古市場供給吃緊，買氣因此轉移到預售屋，新青安助漲房市買氣的情形，也隔山打牛衝擊到新案市場。
不過，近期適逢美國大選等國際因素，台股出現不小幅度盤整，下半年預售買氣是否延續，需觀察股市走勢與政府針對信用管制等態勢。
號稱高雄土地公的京城建設（2524），近期又再度出手買地，根據29日重訊揭露，京城以9.1億買下位於鳥松大埤段的1070坪土地，換算每坪85萬元，專家表示，該價格雖高於區域行情，但有捷運經過，加上目前以土地交易熱度來看，沒有開未來價也買不到。
根據公開資訊觀測站資料，京城建設29日公告，取得高雄市鳥松區大埤段土地20、21地號土地，位於高雄市鳥松區本館路上，鄰近澄清湖，土地面積約1070坪，交易總金額約新台幣9.1億元，每坪單價85萬元。而上述交易賣家為自然人，且非京城的關係人。
京城建設發言人周敬恆表示，該地預計規劃住宅大樓，詳細內容還在規劃中，目前尚無確定的開發時程。
高雄市仲介公會監事召集人鄭啟峰表示，本館路上有興建中的捷運黃線經過，具未來建設利多，目前區域土地成交價落在70萬元上下。
鄭啟峰坦言，以現階段高雄房市買氣來看，土地行情很難評估，精華區素地難以取得，買家很難用以前觀點購地，用行情價根本買不到，近期建商多是買得到就大膽出手，沒有開未來價甚至搶不到。
雖然此次地價略高於區域行情，但黃線預計2028年完工後就不同凡響，黃線行經三民、鳳山這2個高雄人口最多的行政區，對於大眾運輸效益來說相當大，沿線經過的本館路、澄清路，周邊預售最高成交價已達4字頭，若以2~3年後甚至黃線完工後的推案的房價來看，京城新案開價也有機會挑戰4字頭。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
