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房產新聞
產業新聞
受各方利空衝擊，台股昨（5日）下跌逾1800點，各界認為將影響房市，住商機構觀察內政部資料，自2003年SARS以來歷次股災，其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等，當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅，惟2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災，當年度買賣移轉棟數反而成長，顯示全台雖有「股房連動」情形，但股災與房市成交量並不一定正相關。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年上半年台股創新高，市場游資熱錢滿滿情況下，讓全台移轉棟數有感上升，惟下半年面臨股災，且國內各銀行房貸水位緊縮，加上政府仍維持打炒房態勢，房市能否延續買氣，有待市場觀察。
住商機構觀察自2003年SARS以來共7次股災，有4次股災當年度買賣移轉棟數出現下滑，其中與金融海嘯、美債危機、中國股災以及FED停止QE等國際經濟發展息息相關，徐佳馨分析，全球股災造成長時間經濟危害，衝擊國家整體發展，雖說當時平均房貸利率並不高，但投資人受創慘烈，致使房市交易量難有表現；其中，最值得關注是2015年中國股災，當時隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，主因是「房地合一稅」初上路，重挫房市信心，交易量急縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，加上當時並無打房新政，不動產市場立即谷底回升。
另外，若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19，當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年，甚至有買氣延續至隔年的趨勢，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，2020年COVID-19侵襲台灣，央行立刻降息1碼，且美國無限QE(量化寬鬆)，導致市場熱錢豐沛，資金流入房市；此外，2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。
賴志昶認為，不少民眾認為股市重挫可間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產因為變現速度慢，雖說確有「股房連動」情形，惟房市表現總是慢半拍，且由於房市物件流動性低，市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現，加上市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響，整體供給量低，購屋者若非事後諸葛，難抓到真正低點進場，惟未來除卻股市震盪、美國大選等因素，目前銀行限縮房貸的隱憂仍在，購屋者除看大環境外，不彷多注意個案環境與條件，並備妥充足銀彈，才能在危機入市，買到真正具優勢的好屋。
新青安房貸去年8月上路後，公股銀行房貸業務明顯成長，但財政部6月底正式啟動嚴查、加上中央銀行6月拉高存準率，公股銀指出，下半年新青安熱度將明顯趨緩。但房市有一定量能，公股銀認為全年房貸業務仍將小幅成長，尤其桃園、高雄兩地最「抗衰」、承作量可期。
市場波動、經濟前景有雜音及政府管制下，房市熱度稍緩，公股銀也點出部分地區具備「抗衰」條件，公股銀分析，下半年隨國內經濟升溫、股市交易仍熱絡、境外資金匯回將陸續期滿解禁、及新青安房貸還是會推升剛性需求，國內房市仍有一定量能；其中，桃園為北台灣房價基期相對低的城市，吸引不少雙北、竹科買盤；台積電宣布將在高雄增設第三廠，預期帶動北高雄楠梓、左營、橋頭房市；多家公股銀一致認同，下半年桃園及高雄房貸業務承作量應可成長。
另外，受惠於建案推案量，也有公股銀預期台中業務量表現也可期。
部分公股銀表示，前七月房貸新承作金額比去年同期仍有兩位數成長，件數方面則因各家公股銀主要業務方向不同而有差異，例如建案整批性分戶房貸件數就比去年同期減少；至7月底，部分公股銀房貸餘額年增率也達兩位數。
但公股銀坦言，下半年受政府持續實施房市管控措施及新青安優惠補貼期間逐漸縮短，預期民眾申貸新青安房貸意願會降低，新青安成長動能將逐漸趨緩。
房貸業務方面，公股銀表示，因舊案仍需時日消化，新青安降溫的效果尚未顯著，未來房貸將回歸授信基本面，有房貸需求的首購族仍是可貸到款項，一般房貸業務則預估可較去年微幅成長。
公股銀分析，依內政部統計，1～6月買賣移轉棟數較去年同期成長27.23％，預估下半年國內房市仍有一定量能，整體房貸業務預估將較去年同期呈現穩健成長。
7月除了蔬果價格高漲外，服務類物價年增2.51%，主計總處簡任視察曹志弘表示，雖已自2023年第3季成長超過3%高點下降，但仍屬「居高」，主因是房租仍在緩步上漲。
值得注意的是，7月房租上漲2.51%，漲幅小於6月，但曹志弘坦言，沒有看到明顯反轉下跌跡象，房租延續緩漲趨勢，後續將密切關注。
主計總處統計指出，7月服務類物價上漲2.51%。其中，醫療費用漲4.31%，光是診所掛號費漲14%；外食費漲2.77%，房租上漲2.51%；國外旅遊團費漲1.53%。住宅修繕費上漲2.89%；語言學習費漲6.01%、汽車保養及修理費漲3.98%。
曹志弘分析，醫療部分負擔是自2023年7月開始調整，因已陸續反映，醫療費用漲幅有在收斂。外食也略有收斂，外食費自2023年第2季上漲4.48%，至今連續第4季漲勢縮小，現略低於3%。國內旅遊團費、或旅館住宿受到地震影響，花蓮地區祭出促銷活動，漲幅都有縮小。
他表示，近期整體服務類價格的高點出現在2023年7月3.12%，近期逐漸緩和收斂，惟速度慢一些。各項服務類物價漲勢有所收斂或呈穩定，惟房租仍在緩步上漲。曹志弘分析，房租自2023年第3季上漲2.04%至今，已連續3季增加，漲幅仍在擴大、緩步成長。
他表示，房租之所以會緩步成長，主要受到房市市場行情、近年物價上漲、或是修繕費用成長等，導致房屋持有成本仍在增加。
7月的2天颱風假影響不動產交易登記工作，但當月的六都建物買賣移轉棟數也正好碰上交屋潮，因此仍能繳出月增12%的成績單，反映今（2024）年第2季房市交易熱絡；加上去（2023）年同期的房市基期偏低，影響今年7月的移轉登記數量達到34%的年增率。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年7月的移轉棟數基期較低，是因為恰逢平均地權條例上路，且7月移轉數據反映的是5、6月的交易市況，當時景氣並未特別熱絡，種種原因拉低去年7月的移轉棟數基期。
而今年5、6月房市交易狀況暢旺，即便央行曾在期間的理監事會議中，宣布調整存準率，但影響目前尚未發酵；加上部分預售屋仍有完工過戶登記的情形，帶動7月移轉棟數增加，甚至促使全年有機會挑戰36萬棟。
統計顯示，7月六都建物買賣移轉棟數達2.66萬棟，呈現年增34%、月增12%的幅度；其中又以新北、台中的表現特別突出，兩都會區都有高達近6,000棟的水準，台中市5,969棟，月增26%、年增54%；新北市5,980棟，月增11%、年增22%。
其他也有部分縣市呈現月增與年增，例如桃園市就以4,993棟達8%的月增率、29%的年增率；高雄市4,344棟達7%的月增率、38%的年增率；台北市則是2,953棟達13%的月增率、30%的年增率。
曾敬德表示，雖然上半年移轉棟數呈現大量年增，表示市場價量齊揚，但下半年房市的不確定因素挑戰增加，未來資金與政策仍是影響房市兩大關鍵。
總統賴清德推動「百萬租屋家庭支持計畫」，各界相當關注目前進度，內政部2日表示，行政院盤點各部會227處國公有土地後，並結合老舊宿舍、廳舍改建，取得社宅興建用地，估從2025年起每年可新增1.5萬戶至2萬戶，達成8年再增加興建13萬戶目標。
社宅已採多元方式取得用地
攤開內政部最新統計數據顯示，中央、地方過去8年合計興辦10多萬戶社宅、分布全國22縣市，包括中央興辦56,416戶（53.7%）、地方興辦48,709戶（46.3%）；其中，已完工戶數31,222戶，進駐戶數則有24,316戶。
此外，今年上半年全國興辦社宅又增加9,795戶，其中中央5,582戶（56.99%）、地方4,213戶（43.01%），因此可望在年底順利完成全國12萬戶的現階段目標。
內政部也提出社宅分年計劃雛型，預計自2025年至2030年每年可新增1.5萬戶直接興建社宅，2031年至2032年每年可新增2萬戶，可如期達成未來8年再增加13萬戶直接興辦社宅的目標。
內政部強調，未來社會住宅推動將會結合生活圈、小造鎮概念、多元社會服務方式，整合產業發展、長期照顧及社會福利資源，納入民眾日常消費、托老、托幼、高齡照護與社福網絡體系，讓入住民眾可以用低於市價的價格，享受高品質居住環境。
新北市積極推動社宅
其中，新北市政府也持續推動社宅興建，今年上半年已招租240戶，下半年更將招租894戶。新北市城鄉發展局表示，目前已累計1.1萬戶社宅量能，將持續規劃新店復興段及中和盛昌段，以及新泰塭仔圳社福用地，另有蘆洲光華段及三重三重段社宅預計今年底、明年初開工。
為擴大照顧不同族群的居住權益，新北市政府配合中央推動社宅興建計畫，近日針對「土城區板院段」與「三重區富貴段」兩基地的青年社會住宅新建工程，辦理委託專案管理、監造及耐震特別監督技術服務，未來預計可提供逾900戶居住空間。
在新北市社宅相關規劃方面，今（2024）年目前為止，除了已經在上半年招租240戶之外，本（8）月1日也上網公告下半年招租的894戶。另外，由於社宅興建是屬於需要中央與地方互相配合的中長期計畫，新北市政府也在2日公告徵求廠商，持續進行新北土城與三重區中兩基地的社宅先期規劃。
兩案基地分別位於土城區青雲路113號，以及三重區五華街260號附近，基地面積分別約為3,883平方公尺、3,141平方公尺，規劃戶數達約900戶。預計在發展社宅特色時，將基地的特性作為考量，同時兼顧管理需求、使用彈性、住戶的生活動線等；並融入綠建築、通用與耐震等設計，結合公益空間、店鋪及開放空間、停車場規劃，為周邊民眾提供多種公共服務設施。
新北市政府城鄉發展局局長黃國峰表示，社宅如今已是刻不容緩的重大政策，為了保障更多民眾的居住權益，市府透過都更分回、容積獎勵捐贈、整體開發等多元取得方式，目前已累計1.1萬戶社宅量能。除了持續推進土城三重兩基地的社宅相關進度外，也將規劃新店區復興段、中和區盛昌段，以及新泰塭仔圳社福用地；至於蘆洲區光華段及三重區三重段的社宅，則預計今年底、明年初開工。
京城建設看好高雄房市，6日公告再砸10億元買進高鐵左營站672坪建地，累積今年以來京城建已耗資逾39億元大買3,110坪土地，為近年來獵地相當積極的一年，累積的土地庫存達3.41萬坪，土地分布以農16和美術館居多。
京城建6日重訊指出，以總價10.11億元，向非關係人取得位於重立路和文敬路口、高鐵左營站生活圈的672.13坪「住四」建地，換算每坪成交價150.50萬元。
京城建發言人周敬恆表示，該地三面臨路，目前暫無推案規劃，買進此土地跟許多建商一樣，就是不希望為土地需求傷腦筋，更重要的是，京城建對高雄房市發展有期待，今年以來積極購地，且集中第二季末和第三季，迄今已耗資39.37億元，買進四筆土地，共3,110.71坪。
京城建今年買進的四筆土地中，除6日公告的高鐵左營站生活圈672.13坪，6月19日以13.36億元買進1,028.33坪、7月3日以6.79億元買進339.63坪、7月29日以9.10億元買進1,070.62坪土地。
周敬恆表示，京城建是土地庫存相對豐富的建商，從以前累計到現在，不包含道路用地及興建中的2,779坪，共有34,120坪素建地，作為以後推案的土地資源。
京城建今年上半年營收21.87億元、年增152.09％，除本業成長，7月先後出售土地927.46坪土地給興富發集團，共有每股稅前盈餘2.98元的業外獲利。
周敬恆指出，售地業外收益，將在第四季交地後入帳，至於本業營收，今年貢獻主力將是總銷約70億元的大樓建案「世界心」，也是預定第四季完工交屋，該案迄今已售出逾60％，第四季將有不錯表現。
農曆7月適逢傳統房市淡季，專家回顧房市上半年風光度過，下半年應該要居安思危。住展雜誌發言人陳炳辰分析，目前政府審慎觀察房市熱況，已針對新青安、第二屋做出調控，但效果都尚未發酵，在6月沸沸揚揚的提出多項打房消息之際，反映在銷售案場實況卻仍是平均週來客30多組，平均週成交也有4組的牛市，買氣毫不受影響，要是仍得等到9月的央行會議才再有行動，便有望順風順水走完第三季。
陳炳辰提到，建商打鐵趁熱，已預告下半年進場大案包括台北市南港區的千億元案量都更案，以及文山區的700多億元指標案，還有兩個新北市中和區300億元大案，北台灣又加上4個破百億元案，和數個超過50億元的新案。另加計其他新案，不須太用力，只要達標5400億元，約上半年的7成，加總起來全年即挑戰成功紀錄史上最高紀錄2020年推案量達1.3兆元的北台灣新紀錄。
不過陳炳辰也說，區域新案稀缺，推升買氣與房價，高價循環生生不息，但這等由資金充沛、低門檻購屋、易於轉手獲利、持有成本低，輔以沒有更好的資產保值標的，創造出驚人買氣，帶動建商推案的態勢，究竟能燒多久走多遠？
陳炳辰認為，房市熱潮讓銀行放貸金額節節攀高，日前傳出不少銀行來到滿水位，央行6月又調升存準率，已有銀行在房貸業務上難再寬鬆與積極，提高房貸難度亦有機會形成黑天鵝之一。
陳炳辰提醒，民眾一方面得留意新青安的檢視是否只為第一步，接下來的央行理監事會議是否一反6月的溫和態度，豪宅標準下修、嚴審建商資金、嚴查信貸在房貸上的使用等先前傳出打房方向，其實皆有一定力道，或許央行不是不做，時機未到。此外，美國大選干擾全球資金走向，台股近期已見起伏，後況持續不一定安穩，有其機率打亂資金匯聚房市腳步，今年房市究竟是劃下完美句點，還是殺出程咬金，虎頭蛇尾急轉直下，變數並非不存在。
不只民眾搶著買房，建商也積極插旗，近來紛紛砸重金獵地，根據第一太平戴維斯統計，今年前7個月獵地金額已追平去年全年，土地交易和商用不動產總交易額達1,207億元，其中土地交易更是火熱，光是7月份總額就已達293億元。
興富發布局最積極 號稱「獵地王」
前7個月購置土地及商用不動產的前十大建商，第一名有獵地王之稱的興富發集團，包括旗下的潤隆建設，合計交易總額達90億元，主要購地包含台中七期惠順段共37.9億元、22.7億元買台中七期惠安段，以及23.4億元買高雄苓雅區等。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，興富發今年出手相當積極，過去也曾在2021年重壓台中七期，當時交易量約143億元，近幾年銷售狀況不錯下，再度伺機布局。
排名第二則是新美齊建設，合計交易量達83億元，主要購地個案包括以22億元買下四成的新店開明高職、33.8億元買下台中南屯土地、13.8億元購置台中北屯機捷特區以及8.3億元買三重廠房。
海悅、愛山林近年積極獵地
其中特別令人注意的是，海悅與愛山林過去以代銷為主，但近年獵地相當積極。愛山林自建案與代銷案量已經旗鼓相當，海悅則是先前參與台北市議會地上權開發案外，還透過聯盟方式取得不少台北市區大面積的精華土地。
若從整體區域來看，以台中、新北跟台北市金額最高，分別合計為298億元、255億元、204億元，其中台北市主要是144億元的芙蓉大樓為貢獻最大。
若單純觀察純土地交易，則為台中、新北跟高雄最高，土地交易量分別258億元、219億元、187億元；此外台南市表現也不俗，也有112億元土地交易量。
台中獵地一級戰區 交易總額258億元
丁玟甄表示，建商購地應該是對於部分地區發展相當看好，除了台北新案稀缺、台中本為推案熱區外，像是高雄、台南等，近年因為科技設廠議題也吸引建商大舉插旗，不想錯過推案機會，若今年下半年市況維持熱絡，全年建商購地獵樓的金額應該很快可以突破2022年的1,328億元。
國家住都中心擔任實施者推動的「台電後山埤公辦都更案」，自即日起至8月19日辦理招商文件草案公開閱覽，公開徵求出資人，採權利變換方式實施，投資金額預估約68億元，歡迎業界先進提供寶貴意見，使招商條件及內容更加完備，一同打造全齡適居住宅。
台北東區門戶計畫起點 忠孝東路六段完整基地
「台電後山埤公辦都更案」位於台北市南港區忠孝東路六段南側，距離捷運後山埤站3號出口僅約50公尺，鄰近後山埤及松山商圈，周邊有公園、聯合醫院忠孝院區、成德國中小及南港運動中心，生活機能完善。基地位於信義計畫區和台北東區門戶計畫交界處，產業群聚，人潮密集，未來發展潛力大。
「台電後山埤公辦都更案」為四面臨路街廓，基地範圍為玉成段五小段234地號等27筆土地，面積6,175平方公尺，土地使用分區為第一種商業區(特)、第三之二種住宅區及第三種住宅區；基地權屬單純，土地面積85％屬國營事業所有，並已獲93％私地主同意參與都更，預期可順利推動。
建構「跨世代」0到99歲全齡適居住宅
「台電後山埤公辦都更案」以「一生適用」為核心概念，打造全齡適居的住宅社區，低樓層串聯公益設施回饋空間及商業空間，中高樓層規劃為住宅，並採用通用設計滿足不同背景、年齡、健康程度的使用需求，創造讓每個世代都能舒適居住的友善環境。
響應台電綠網精神 打造智慧能源社區
更新後台電公司分回的住宅，將響應台電的綠能、節能、智慧理念，期望投標團隊規劃環境共生、能源自主、永續使用、人行系統導向等內容，並延續台電的「宜舍住宅智慧能源管理計畫」，建置太陽能發電設施及家庭能源管理系統，打造出智慧能源社區的示範案例。
招商評分重點將著重在建築規劃設計及建築物前期規劃如何體現「全齡適居住宅社區」的核心概念，並融入台電綠網精神，期待參與團隊提出優質規劃，共同打造具備全齡服務、資源共享及智慧能源的生活圈。 即日起公開閱覽 歡迎各界提出建議 「台電後山埤公辦都更案」招商文件草案自即日起公開閱覽至8月19日17時止，相關資訊可至國家住都中心「都更招商」專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/renewalDraft)下載參閱，歡迎各界踴躍提供建議。如有任何建議，可於公開閱覽期間以書面郵寄至「國家住宅及都市更新中心 綜合業務部專案二組收」或來電洽詢。
「國土計畫法」將在明年4月30日正式上路，不過早在一些地區已經有財團進駐，一般人這時才知道未來百年的財產權可能都會受到影響。
根據《聯合報》報導，國土法上路影響最大的是「非都市土地」，重新規劃為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區、城鄉發展地區等四大國土功能分區。
因變更地目對於土地利益影響相當大，有些地主會因此「一夕致富」，有人卻因被劃入「保育區」、「農業區」四處陳情，境遇大不同。
其實現在全台早就默默掀起一場土地資源重置戰，花蓮七星潭附近已經有2大集團進駐，打算在附近興建多棟度假村；台中大肚山則有「越南王」丁善理家族、香港開發商信和集團黃家持有，計畫興建99棟別墅、溫泉別墅與觀光酒店。
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