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房產新聞
產業新聞
近年預售屋買氣相當熱絡，永慶房產集團根據實價登錄預售屋交易資料，盤點2024年上半年全台十大預售屋購屋熱區，並比較近五年同期的房價漲幅。其中，熱銷行政區由台中北屯區拿下第一，房價漲幅也相當驚人，大漲1倍以上。至於桃園市共有4大行政區上榜，是預售屋交易最熱絡的縣市。
觀察2024上半年全台十大預售屋交易熱門行政區中，台中市的北屯區以2546件交易名列第一，每天平均有14件以上交易。對比2020年同期的住宅單價，北屯區單價漲幅衝上117.6%以上。而台中市中同樣入榜的還有西屯區，不僅交易熱絡，近五年平均單價也從33.9萬元一路飆漲至71.1萬元，每坪均價增加將近40萬元，漲幅高達109.6%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台中市有中部科學園區坐落，近年也有不少產業挹注，提供大量就業機會，帶來強勁的購屋需求。同時，受惠於近年重大建設、捷運、商場陸續進駐，以及重劃區的開發，帶動周邊發展並提升生活機能，帶動預售屋交易熱絡。尤其以建商推案熱區的重劃區如七期、14期、捷運機廠特區、水湳經貿園區等都相當熱門。熱絡的房市也帶動房價明顯攀升，北屯區與西屯區近五年平均單價漲幅均飆破一倍，漲勢驚人。
觀察2024上半年全台預售屋交易前十熱門行政區中，桃園市共有4行政區上榜，是預售交易最熱絡的縣市。陳金萍表示，桃園地理位置與新北相鄰，受惠桃園軌道建設持續推進，搭配TPASS效應加持，以及近年推動產業升級，吸引企業廠辦、總部設點，帶來大量就業人口湧進。且重劃區大幅開發，話題性不斷，再加上市場推案量大、物件多元，讓首購、換屋及置產族等都能找到符合需求的產品，進而推升房市交易量。房價與雙北地區相比更具優勢，吸引不少脫北購屋客進場。
其中又以中壢區的預售屋交易最為熱絡，2024上半年有超過兩千件以上的交易量，位居全台第二。陳金萍分析，中壢區不僅有完善生活機能，且有機場捷運行經，區域內重劃區未來發展也備受矚目，吸引不少雙北及新竹的客群，交易多分布於青埔高鐵特區、過嶺重劃區以及桃園機場捷運線周邊，每坪均價44.9萬元。
另外，同樣上榜的龜山區、桃園區及大園區預售屋近五年同期的房價表現，皆有超過七成以上的漲幅。陳金萍補充，主要是三個行政區均有交通、重大建設與熱門重劃區坐落優勢，如A7重劃區、中正藝文特區、中路重劃區、經國重劃區及小檜溪重劃區等，加上機場捷運通過，未來還有捷運綠線加持，以及航空城、青埔高鐵區重大建設利多，區域發展前景看好，讓這些區域房價跟著水漲船高。
不同世代有不同世代的壓力，但在買房這件事情上，年輕人承擔的壓力似乎尤為巨大，中信房屋研展室彙整聯徵中心資料，對比2015年Q1和今年Q1不同年齡層平均鑑估值變化，今年第一季30歲以下年輕房貸族的平均鑑估值約為1,160.7萬元，與10年前的792.4萬元相比，現代年輕人的負擔足足增加了368.3萬元，增幅高達46.5%、接近5成，同時年輕族群也是所有年齡層中，平均鑑估值增長幅度最多的群體。
對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，在房價飆漲、薪水緩漲的背景下，現代年輕人面對的購屋環境無疑比過去更加嚴峻，時常聽聞長輩抱怨年輕人買不起房是因為缺乏儲蓄、理財和規劃的能力，但實際對比10年來的工業及服務業薪資數據，截至今年3月，全體受僱員工每人每月經常性薪資平均為46,073元，相較於2015年3月的38,530元，平均月薪僅僅提高了7,543元，與此同時，現代年輕人所需承擔的房貸鑑估值卻比10年前高出將近400萬，顯然房價飆漲的速度早已超出了普通受薪階級的承受範圍，尤其對於剛踏入社會、經濟能力尚在起步階段的年輕族群來說，購屋壓力更顯沉重。
對於年輕族群的平均鑑估值增幅最多，莊思敏表示，一方面，房價持續上漲使得購屋門檻逐漸提高，低總價產品變得愈來愈搶手，市場需求穩定，交易活絡，其身價自然水漲船高，再加上原本此類產品的價格就相對較低，導致價格上漲幅度顯得尤為顯著。另一方面，許多年輕人自備款有限，只能選擇付款更為彈性的預售屋，不過，由於預售屋販賣的是未來價，其總價往往會比成屋更勝一籌，這也進一步推高了鑑估總價的平均值。
莊思敏指出，在過去「台灣錢淹腳目」的時代，許多人憑藉時代紅利率先積累了原始資本並進軍房地產市場，從持續上漲的房價中也獲得了豐厚回報，反觀現代年輕人，購屋壓力愈發沉重，儘管政府近年來為了維護居住正義、協助年輕人安心成家，推出了多項政策，包括：新青安2.0、平均地權管理條例修法、囤房稅等等，但薪水與房價之間落差懸殊，通貨膨脹又持續存在，如何才能從根源解決年輕族群的購屋困境，仍需政府和全體社會共同努力。
社會型態改變，加上房價居高不下，小宅產品獲得市場歡迎，帶動小宅交易占比提升、單價飆漲。永慶房產集團彙整實價登錄資料，七都25坪以下中古屋交易占比從2020年的15.7%躍升至2024年的22.9%；在平均單價上，七都在五年間從30萬元衝上42.6萬元，高漲42%。
細看各都表現，台北市的小宅交易占比最高，達34.3%，相當於每三件交易就有一件是小宅產品；新北市也高達29.7%，等同於每四件就有一件小宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雙北地區作為政經與商業中心，房價居高不下，再加上近幾年來房價不斷攀升，購屋負擔持續加重，台北市的建案多推出小宅類型產品，讓民眾得以負擔，因此台北市小宅交易占比為七都中最多，新北市小宅交易亦不在少數。
若觀察五年間小宅交易占比的變化，台中市小宅交易占比從11.9%攀升至22.4%，正式突破2成，且增逾10個百分點，為七都之最。陳金萍表示，台中市近年有不少產業、重大建設、捷運、商場等陸續進駐，不僅帶來強勁的購屋需求，也快速推升房價，不過薪資收入漲幅仍追不上飆漲的房價，因此25坪以下小宅就相當受歡迎；台中市小宅多分布於西屯區及北區，鄰近中部科學園區，區域內還有大學商圈，生活機能便利，因此受到許多首購族或是小資族青睞。
在小宅的價格上，新竹縣市小宅的平均單價在五年間從18.3萬元漲至33.6萬元，漲幅高達83.6%。陳金萍分析，新竹縣市受惠於科學園區，擁有龐大的就業人口，剛性需求買盤強勁，但區域腹地有限，住宅供給相對不足，造成房價跟著水漲船高，漲幅也是七都中最高。
新竹縣市小宅產品受益於科技產業蓬勃發展，高資產族群湧入，帶動區域房價明顯抬升；並且在區域內住宅供不應求、坪數少，總價負擔較輕、單價基期低的多重因素下，造就新竹縣市小宅的平均單價快速飆升。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，如今屈就於低總價所創造的小宅熱，令物件搶手度高，有意購置出手得快，但亦提醒自住使用空間狹小，且社區不乏投資客，要是單價偏高是否具備性價比，都可再作權衡。
農曆7月禁忌多，許多人會避開鬼月買房、交屋，但新北市地政局統計，從2018年至2023年，農曆7月的成交、過戶數量並非是當年度的最低點，與其他月份的差距也不會過於懸殊；此外，4樓均價與其他樓層並未呈現太大落差，交易件數反而為各樓層中最多，顯示現代人沒有忌諱。
新北市地政局地價科科長蕭湘君指出，分析2018年至2023年的數據發現，農曆新年前後及農曆7月，房屋的成交、過戶數量相對較低，主因是過年前後因工作天數較少，導致交易、登記數量低，另有部分民眾會避開農曆7月簽約購屋及過戶，其中以2018年、2019年、2020年下降幅度較明顯。
蕭湘君表示，有些民眾認為房子過戶後才算是真正買屋，受到傳統觀念影響，比起農曆7月簽約買屋，不少人更忌諱在農曆7月過戶，但觀察2021年至2023年的過戶數據，2021年農曆7月過戶數量高於6月，2022年農曆7月過戶數量高於8、9、12月，2023年農曆7月過戶數量高於2、3、5、6、8、11、12月，明顯看出鬼月購屋的禁忌已逐年瓦解，購屋意願仍視建商推案狀況、銷售力度及不動產個別條件等因素而定。
此外，傳統觀念因為諧音忌諱而避免購買4樓，或有4樓售價普遍較低的迷思。蕭湘君說，以地政局2023年第4季發布不動產成屋市場季報主題「新北交易樓層價量解析」為例，4樓均價與其他樓層並未呈現太大的落差，且交易件數反而為各樓層中最多，顯示4樓已普遍為購屋者接受。
民俗月房市諸事不宜，不僅買氣會下滑，購屋議價空間也大，房產者指出，觀察內政部近十年資料，每逢有民俗月的第3季，建物買賣移轉量普遍都呈現萎縮，但房價仍多呈上漲表現。
據統計，近十年第3季買賣移轉量，只有2016年、2020年、2023年第3季出現季增，十年來量縮機率高達七成，但十年來全國房價竟只有2015年、2016年等二年出現下跌，而且下跌幅度僅0.1%，其他八年第3季房價都是上漲，上漲機率高達八成，季漲幅0.5%至2.1%。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，隨著時代演變，目前民眾對於民俗月購屋禁忌降低不少，是近年第3季房價普遍上揚的原因。
另外，近年房市因為美中貿易戰，台商資金回流投資，加上低利率、科技大廠設廠等題材不斷，這幾年房價一路走高，現在民眾對比民俗月諸事不宜，更有著「現在不買房 ，以後會不會更貴」的憂慮心理，由於想買房的民眾內心焦躁，普遍有加價買房意願，房價自然不容易出現下跌
。 不過，陳傑鳴指出，雖然民眾對民俗月已較無禁忌，但購屋時多半仍會參考長輩意見，因此在民俗月買房確實可能會多等一下而暫緩決策，加上第3季屬於颱風季，連日大雨會對民眾買屋看屋造成衝擊，因此從近年資料可發現，第3季房市交易普遍出現量縮的狀態。
國泰金（2882）旗下經濟研究團隊今（20日）發布8月國民經濟信心調查結果，發現民眾對未來景氣的樂觀預期在連續2個月上揚後首度回落，且在國際股市震盪、囤房稅2.0上路下，股、房市投資前景樂觀程度都衰退。
調查指出，64.7%受訪者認為現在不是買房時機，但有46.3%民眾認為現在該賣房；另外，認為台股上漲與下跌的受訪者各有39.3%與34%，34.9%的存款族有意將現金或定存轉入股市，但49.6%存款族認為不變。
國泰經濟研究團隊指出，雖然國發會最新公布的6月景氣對策信號轉為紅燈，領先指標與同時指標皆上揚，但可能是受美衰退擔憂、地緣政治風險升溫、金融市場大幅波動影響，本月調查顯示，景氣現況樂觀指數大幅走低至3 (7月為21.1)，展望樂觀指數同步下降至-3.2 (7月：12)，民眾對未來景氣的樂觀預期在連續2個月上揚後首度回落。
而在大額消費意願指數降至11.3 (7月：14.8)，耐久財消費意願指數則下滑至-8.3 (7月: -5.7)。房屋稅差別稅率2.0方案於2024年7月正式上路後，買賣房意願皆減少，買房意願下降至-44.8 (7月：-41.1)，賣房意願指數小幅走低至11.2 (7月：11.7)。
國泰金表示，本項調查於2024年8月01~07日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並成功回收共14,881份有效填答問卷。>
央行理監事會議還有近1個月才要召開，但央行官員證實，為了穩定房市，最近已找「全體銀行」總經理一起喝咖啡，並主動提示國銀不動產授信佔總放款比重在6月底已來到37.43%，為此與各大銀行交換意見。
政府控管房市動作一波波，近期銀行傳出「錢荒」、「房貸利率調高」等動作，不動產界對緊縮政策直呼「很有感覺」，不過央行並未鬆手，更在9月19日理監事會前一個月找上全體國銀來討論個人房貸放款和企業建築融資授信額度，央行官員更大方坦言，會中還特別建議銀行放款可以多做一點企業融資，降低授信過度集中風險。
銀行主管解讀，以前央行喝咖啡的對象多是鎖定在大型官股銀行高層，由大型行庫率先調整不動產授信政策再去影響民營銀行，但這次無差別邀約，除了看得出央行有意加大警戒範圍以外，也暗示9月理監事會議還會再有新一波政策討論空間。
業者透露，央行希望國銀不動產授信佔總放款比重應控制在37%以內，不要無限制往上衝，以降低過度集中的風險。
事實上，金管會長期依照銀行法72-2規範（俗稱不動產放款天條）來管制房貸和土建融授信比重，銀行主管指出，雖然法規明定「不動產授信總額佔存款與金融債比重不得超過30%」，但金管會的統計上過27%就開始緊盯，28%、29%更是嚴加看管，如今央行再祭「控管咖啡」，銀行高層自然必須謹遵政策風向行事，短期內想辦房貸、土建融恐怕會更加困難。
被視為最具台中發展代表性的七期，各開發商近期購地動作頻頻，今年迎來近十年最熱推案量，包括新市政中心、七期西側、南側皆有指標品牌建商接棒推案，三區域各具優勢的生活氛圍，也成為購屋族討論焦點。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，七期整體發展已臻完熟，房價穩定上升，若分區域來看，新市政中心位居核心，包括寶輝、寶璽、聯聚三大頂尖品牌個案將接棒進場，單價已坐9望百。而南側綠地、學區較多，較受家庭客喜愛。
西側則有74號道路、國道，及客運、捷運藍線的完整交通路網加持，又與南側一樣具有低密度的開發優勢，區域內不少透天個案，兼具機能及生活感，加上緊鄰新市政中心核心機能，房價則相對親民，補漲態勢強，成為許多置產族積極鎖定的區域，近期也出現開發商密集布局，創價搶地。
觀察七期西側新推案，「麗晨片片山閑」，該案基地位在台灣大道、朝富二街口，規劃33至42坪，在產品定位、規劃設計上頗具巧思，為七期帶入新的生活概念，對年輕世代和企業二代頗具說服力，目前已出現部分預售實登，均價穩站7字頭。
被譽為「城心耕耘者」的麗晨建設，自成立以來皆鎖定成熟區推案，在七期尤其布局眾多，「麗晨府會園道案」預計2025年推出，將成為府會園道最後一棟住宅，七期南側即將落成的「麗晨語山簷」之外，也還有土地庫存。
除了麗晨，另位於朝富二街、朝馬路的「惠宇大疆」，則規劃有地上31層地下八層，30至55坪，2至4房產品，最快在8月公開，外界推測該案均價將有望挑戰8字頭大關。
而七期西側，光是7月份就有興富發集團豪砸22億元，購入現址為「國光客運」的651.5坪土地，成交單價350萬元。
允將建設則以總價1億元收購黎明路二段與台灣大道三段街口，地坪27.5坪、建坪20.4坪的透天，換算每坪地價365萬元，相比2019年臨地的收購價每坪約109萬元，5年地價翻逾3倍，目前允將已整合約1,800坪土地，未來地價及推案價格也可望創高。
七期南側近一年包括寶輝、麗晨、國聚、亞昕接連購地，盤點近期將進場新案，以寶輝「南七期公益路新案」最受關注，該案位於惠文中小學第一排，將延續寶輝國際團隊設計血統，規劃純住宅經典傳家之作，尚未公開已先行動工。
「國泰七期森林公園新案」同樣受關注，基地位於大墩七街、大觀路，將規劃2至3房產品，在地業者也透露，該案籌備許久，受到許多區域客熱烈關注，在品牌及地段加持下，頗具創價空間。 近期即將進場的「豐邑匯禮」，基地位於向心路、大墩四街口，則預計推出50坪左右、3至4房的宜居住宅。
北市觀光飯店改建新進度，申請都更的華泰王子大飯店已在近日領到拆除執照並開始逐步清空，預計年底正式動工拆除，完工後有二棟22層建築，一棟為仍為觀光飯店，另一棟為商辦大樓，目標五年後完工。
危老改建的台北西華飯店自則6月上旬啟動拆除工程，改建後地上25層、地下8層，一共176戶的豪宅大樓，預計2033年完工。
新冠疫情重創觀光產業，位在台北市、以國際旅客為主要客源的國際觀光飯店更是重災區，當時不知國際商務旅行市場何時復甦，包括馥敦飯店南京館、六福客棧、台北國賓、華國、華泰王子、西華等飯店均申請改建，掀起台北市觀光飯店都更或危老改建熱潮。
1972年開幕，位在台北市林森北路、民生東路口的華泰王子大飯店，因立足市場逾50年、建築老舊故申請都更。華泰大飯店集團副董事長兼執行長陳炯福表示，華泰飯店改建基地面積3,157平方公尺、約955坪，分兩區段重建為兩棟22層大樓，一為飯店大樓，客房約90間上下，標準房10坪起跳；另一棟則與忠泰建設合作開發，整合鄰近房舍一起都更，改建後為商辦大樓。陳炯福表示，華泰飯店改裝後將引進國際酒店集團旗下「軟品牌」，或是與日本王子飯店集團再續前緣，目前仍在評估中；改建住宅，房子賣出去就沒了，且台北市林森北路條通商圈有很多日本商社，「但當地沒有新的商辦」，這是華泰決定與忠泰合作商辦的主因。
西華飯店基地面積3,468平方公尺，改建為地上25樓地下8層的住宅大樓後，總樓板面積達5.87萬平方公尺。西華飯店集團常董劉恆昌表示，金融商圈位移，加上觀光產業缺人缺工，市場卻持續有新飯店開出，這是西華飯店最後決定改建為住宅的主要原因。西華飯店改建為豪宅大樓，房地產專家黃舒衛以高樓層每坪220萬元、一般樓層每坪200萬元、車位單價500萬元初估，總體開發價值高達約400億元。
新潤（6186）19日公告，將開發「桃園市中壢區中運段212地號」土地，參與方式為與地主採合建分售，土地所有權人為7人，合建分配約建商67%~71%，地主29%~33%。
今年建商積極購地或以參與合建等方式，回補土地庫存，新潤今年亦積極啟動購地及合建計畫，日前董事會通過授權董事長50億元額度內執行購置營業用不動產或購地或合建開發簽約相關事宜。
新潤今年除了買下新北市林口區力行段約501.47坪土地外，包含此次公告，已經簽進桃園中壢、新北市板橋江翠、台北市大同區秝新公司土地等合建案共四筆。
至於此次參與桃園市中壢區中運段土地合建案。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，體育園區地段目前還屬於正開發的地段，但因為鄰近火車站商圈，還有龍岡、家樂福等商圈，未來也會有捷運機能，加上體育休閒、公園綠地、學校等可期特性，區域房市看好，市場推估新案應都在4字頭。
陳炳辰指出，體育園區的房市效益，如今在台北、台中、高雄都有巨蛋的帶動，不少地段也都有相關體育空間設定，結合活動空間、體育盛事、商圈發展等實質與話題性，增添此次建商獵地動機。
房市第六循環受新青安專案與股市強攻激勵下，末升段出現甩尾現象，房價進入甩尾現像，且已陷入擦鞋童理論高風險期，房市趨勢專家李同榮直言，今年第四季將是房市多空決戰關鍵時刻。
所謂擦鞋童理論，就是指當擦鞋童都在討論股票投資候，就是股市交易達到最高峰的時候，而之後股市就會下跌，這是1927年由甘迺迪家族的老約瑟夫．Ｐ．甘迺迪所提出的一種股市理論，也稱零股理論。
李同榮指出，根據過去歷史經驗，台灣房市景氣有四大循環皆出現甩尾現象，第六循環也不例外勝，在這次房市景氣第六循環甩尾，2022下半年先出現兩岸軍機擾台，之後2023Q1平均地權五重拳、房市於末升段降溫，但2023年8月新青安貸款專案政策促2023Q4至今，進入另一波甩尾段，而這波甩尾期何時結束，第四季將是多空決戰關鍵。
李同榮認為，依市場基本面、技術面、政策消息面分析，第四季以盤代跌終止第六循環機率增高，主要理由有三項
一、經濟基本面影響：
全年經濟成長率雖預計高達3.8%，表現不錯，但下半年GDP將明顯趨緩是隱憂。股市雖勁升兩成，但股市2萬4的高點已過，下半年股市應難越高點。而台灣不缺資金，但近年投資信心下滑並未恢復，經濟表現依賴AI半導體一支獨秀，市場態度一旦改變觀望，再多資金也會淪落於超額儲蓄體。
李同榮指出，雖然市場剛需仍然強勁，但也存在3成以上假性需求，但以目前低總價市場支撐力與營建成本居高不下以及通膨隱憂情況下，市場仍可抵擋劣勢，房價下修的幅度不致太大，因此供需面拉鋸會呈現房價上不去也下不來的盤整局面。
二、技術循環面：
房市在2021年至2022年經歷主升段進入末升段時，因政策外力干預影響，導致市場呈現價漲量縮的背離現象，但也因過度干預後，加上新青安催化出價量俱增的甩尾行情，有利短期巿場偏多走勢，但市場過熱的風險也逐漸增高。
今年Q1建照核發量下滑與上升的使照完工量呈死亡交叉，若第二季持續維持死亡交叉不變，則市場對多方將產生不利影響，若第三季開工率與建照量有顯著拉升，則有利多方續攻。
三、政策消息面影響：
新青安帶動房市甩尾，也造成搶貸風暴，對市場影響頗大，下半年新政府對重大建設是否有利多宣示也可能影響市場信心。
另外，中美對峙，烏蘇戰局渾沌、以伊關係緊張、狂人政治領袖引領全球地緣政治緊張局勢升溫，以及台灣新政府與中共關係不穩定，對台灣財經長線會有一定程度的影響。
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