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房產新聞
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近期銀行罕見鬧錢荒，許多購屋民眾苦嘆貸款核准遙遙無期，擔憂違約或無法順利交屋。業界消息人士透露，這波資金荒恐將持續至明年底。
為應對房市過熱的現象，央行21日宣布，要求各銀行在9月6日前，提出自主管理不動產貸款具體量化改善方案，並於必要時調整選擇性信用管制措施，預計於 9 月理監事會中公布具體措施。
央行業務局局長潘榮耀指出，要求銀行提供的自主總量管制報告書規劃期程，自今年第4季開始，一直到明年第4季。
ETtoday新聞雲報導，業界人士表示，央行希望銀行維持到明年第4季，守法的銀行通常會遵守至明年底，因此房貸資金荒至少將持續到那個時間。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行此舉不僅是為了收拾財政部新青安的燎原之火，也將對銀行造成三大影響：
一、銀行對於房貸銀根將更加嚴格，放款更為保守，價格更難墊高，賣方很難期待高價。
二、為了控制貸款總量，未來各銀行挖東牆補西牆，不講武德「說抽就抽」的情況將持續。由於目前是選舉空窗期，狀況可能會持續到明年。
三、缺乏財力或人脈的購屋者就要倒大楣。短期內非銀行管道仍可取得資金，，但長期而言，這些資金來源規模本來就小，恐怕也撐不了太久。
台中預售屋市場買氣夯，今年前七月累計推案3,354億元、年增逾二成，第二季單月推案金額均暴增至500億元以上；建商打鐵趁熱、第三季起重量級大案陸續進場，尤其七期迎來近10年最熱的推案潮，聯聚、寶輝、寶璽、國泰、惠宇、麗晨、豐邑等品牌建商接棒推案，業界預期，台中今年全年預售市場總銷有機會挑戰6,000億元的歷史大關。
房仲業者表示，台中七期整體房價穩定上升，若分區域看，新市政中心位居核心，第三季起「寶輝101 theater south」、「聯聚玉衡」、「寶璽天贊」三大百億豪宅新案將接棒進場，最高成交單價上看三位數；七期南側受惠公園綠地與明星學區多，受到家庭客青睞，七期西側有完整交通路網加持，房價相對親民，補漲態勢強，成為許多置產族鎖定區域，近期開發商密集布局創價搶地。
其中，基地位於台灣大道、朝富二街口的「麗晨片片山閑」，目前揭露部分預售實登均價穩站7字頭；另朝富二街、朝馬路的「惠宇大疆」，市場推估均價將挑戰8字頭。
七期西側有興富發砸22億元、購入現址為「國光客運」的651.5坪土地，成交單價350萬元；允將建設以高價收購黎明路二段與台灣大道三段口老透天後，已整合約1,800坪土地，未來持續整合，推案單價有望創高。至於七期南側，近一年寶輝、麗晨、國聚、亞昕等建商相繼購地，近期即將進場案。
農曆民俗月即將封關，儘管銀行房貸滿水位、影響中古屋和即將交屋的分戶貸款，但全台仍有不少預售新案正蠢蠢欲動，籌備正式登場，在新北市部分板橋指標案頻頻叩關每坪百萬大關，甚至站上每坪121.9萬元的史上新高價位之後，下一個新北市每坪百萬俱樂部「候選區」在哪裏？市場人士，住展雜誌發言人陳炳辰點名，永和、新店、三重等，都是每坪「百萬候選區」。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，銀行滿水位無法輕易核貸或調高房貸利率的狀況，對於中古成屋，影響當然比預售屋更為嚴峻，畢竟如今的預售熱潮大多是數年後交屋再申貸，比起未來追不上房價的考量，自然是先買再說，沒有太大波及，頂多是建議民眾在資金上要充裕一些較為保險。
陳炳辰指出，不過若是面對將交屋的預售案，確實有相關的疑慮，目前市場的應對方式，部分建商都會多合作幾家銀行，要是品牌較大也會有VIP的效益，亦可能讓客戶延後交屋，來應對過渡期。但如果品牌較小的建商，相對沒有空間，無法履約則只能解約，建商倒也不無在市況不錯下，再出售獲利。
展望第三、四季的下半年，房價是否還有創高價的動能？
陳炳辰分析，目前建商並沒有傳出打退堂鼓的態度，甚至認為股市即便沒有上半年強勢，反而不願冒險買股的資金會轉往房市，而眼見區域實價揭露的單價，屢創新高，大多不落人後的期待高價，開價勇往直前，還有一些重劃區封盤後銷控量體，周邊推案價格愈高，這些緩賣又具備比價效益的物件，就有機會越賣越好，拉大獲利空間。
陳炳辰指出，因此，如果沒有更直接的干擾性政策，建商應沒有調整價格的概念，也代表創價的可能性。
陳炳辰分析，以台北市來說，蛋白區文山區、萬華區，實價登錄資訊都已經見每坪單價3位數的成交行情，陸續揭露，後續應都是以此水位為主，而新北市的永和區，既然已見實登9字頭，原本新北市蛋黃區的第一環，接下來當然將挑戰百萬；另外還有新店區、三重區，也都是「百萬候選區」，而頻傳大案的中和區，也被看好房價走高空間。
面對央行總量管制和銀行法第72條之2的夾擊，銀行原本就已焦頭爛額，現在更雪上加霜。據指出，由於建商擔心在政府降溫房市的政策之下，可運用資金再被主管機關要求銀行限縮，因此近一個月來因為這種恐慌效應，使建商也掀起銀行的資金動撥潮，恐將使房貸戶資金更受排擠。
金融圈把建商急從銀行提領資金形容已形同「逆向擠兌」，一家主掌不動產業務的大型國銀高層形容，現在銀行的處境形同『蠟燭兩頭燒』，民眾辦房貸要排隊，引發不少客訴，建商又擔心以後向銀行借不到錢，搶著要把銀行「已准而未動用」的額度提出來，使銀行面臨銀行法第72條之2限縮的壓力更大。
所謂的「已准而未動用」，是指銀行先前都會核准建商一定的周轉金額度，把這塊核准的額度先保留起來，建商隨時可動用，過去建商口袋滿滿，老神在在，不會急著用，但近一個多月來，隨著銀行不動產水位接近滿載、央行要求總量管制降水位等消息陸續傳出，在建商之間也風聲鶴唳，使建商趕快把周轉金提領出來。
大型行庫高層指出，不少建商提領出來之後，雖然錢仍放在存款部位，但仍造成銀行更大的壓力，高層進而說明，這是因為建商提領出來之後，等於新增了銀行的不動產放款，但根據72條之2 ，每筆存款只有30%的額度可用在放款，所以銀行將因此使不動產放款占比更高。
銀行主管私下坦言，後續房貸戶「求貸無門」的情況會更嚴重。儘管央行還有立委都出來，喊話要以首購族的房貸為優先，但是銀行認為在實務操作之下，首購族房貸仍難倖免。
此外，銀行業者也指出，2022年內政部所核發出來的建照，高達18萬674戶，不但刷新1995年以來的歷史紀錄，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，但是正好碰到銀行嚴重的限貸令，屆時恐怕使建商撥不出整批分戶房貸的問題更嚴重，導致出現交屋困難，目前已知，所有建商都在為分戶貸款額度向銀行搶破頭。
台灣逐漸邁入高齡化，雙北都推老屋換居，長者提供老公寓做包租代管，就能住進新式電梯社宅，進出家門更方便，但卻遭議員批成效不彰。其中台北11戶入住、新北10戶入住。新北城鄉局解釋，因戶數有限及長者意願問題，但其實逾百件申請，接下來將精進機制，包含設保留戶、先調查長輩希望居住地區等。
台北邁入高齡化社會，都發局在111年推動「社宅青銀換居計畫」，但上路3年來，卻僅有11戶入住，遭議員批成效不彰該檢討；同生活圈的新北其實早於110年就推出，因此成效如何也引發關注。
城鄉局住宅發展科長江怡瑩說明，新北目前已有10戶簽約入住，主要是因為戶數有限，再加上有些長者不願更換生活圈所致，但實際上有大量需求，目前遞件區域已擴及新北16區行政區，至8月最新統計，共有106戶提出申請。
江怡瑩指出，目前也正持續討論精進方式，以招租中的中和安邦及新店民安社宅來說，就留設專案保留戶，讓更多符合資格的申請人可以換居，預計年底可累計達30戶以上入住。未來除於新社宅中設有保留戶數外，也都會先調查長者欲居住區域，盡量貼近他們的需求。
以新北「高齡友善換居計畫」入住土城員和社宅的長者周游阿月分享，以前自己住的房子沒有樓梯，自己膝蓋爬不上去，較不方便，起初也覺得住習慣就不想搬了，沒想到搬來很快就習慣，有電梯也很方便，要看醫生、外出走走都可以自己坐電梯，不用再爬樓梯。居住老宅的青年戶江太太也分享，雖然是老公寓，但周遭環境好，月租又便宜，對家庭來說很划算。
下半年總銷百億元大案盡出，推升928檔期與雙十檔期，包括史上單一總銷規模最大的住宅案「元利四季莊園」至少達700億元，大同公司捷運聯開案「大同新紀元」、堃達與愛山林「左岸明珠」也分別高達300億元，高雄三地建設和清景麟「AI慕光城」第1期也高達200億元，粗估全台總銷百億元以上指標案至少有九筆，年底前可望在全台遍地開花。
資金行情延續，包括台商境外資金匯回專法可望有千億資金陸續解禁、美國降息將近等因素加持，建商和代銷在第三、四季推案攻勢將再掀高潮。
其中，元利建設文山區「元利四季莊園」為住宅史上最高總銷金額，將興建八大棟、總戶數逾1,600戶。
還有三大案首度同台在中和短兵相接，包括大同首度插旗中和的捷運聯開案「大同新紀元」，總銷300億元；堃達開發攜手愛山林建設，將在中和推出「左岸明珠」，總銷也達300億元；皇翔建設得標的中和保二總隊公辦都更案「皇翔堡可夢」總銷125億元。
南台灣以高雄三地建設和清景麟「AI慕光城」受矚目，第一期可望在第四季登場，總銷200億元。
華固建設籌備有三案總銷219億元，自8月下旬陸續推出，其中三重總銷52億元的「慕川」，每坪開價75～85萬元；潤泰創新的捷運聯開案「潤泰CITY PARK」也將登場，規劃地上35樓、每戶28～73坪的商城共構垂直住宅，總銷90億元。可望推升三重房市熱度。
台北市也有不少大型建商推出指標大案：潤隆建設籌備在文山萬芳案推出「信義富境」，總銷逾100億元，據悉每坪可能從三位數開出；南港有國泰人壽和三商美邦人壽等大咖的國泰調車場都更案住宅大樓，籌備推出，總銷逾百億元；皇翔建設萬華區「ASTER ONE」總銷50億元，開價有機會挑戰區域新高；北投有鄉林建設案籌備年底推出。
國揚實業第三季也來勢洶洶，位於新店景美溪畔的榮工廠都更案，首發案單元5的「國揚光河」已取得建照，總銷70億元，每坪開價88～95萬元；宏普在台南永康大案準備登場，總銷120億元，每坪開價將直逼50萬元。
位於台北市敦化北路精華地段的「S Hotel」酒店驚傳營業到周三（8/21），「S Hotel」是名人汪小菲為了前妻大S砸下3.5億創立的飯店。兩人離婚後，汪小菲於去年底改名為「美憬閣」（Mgallery），並於今年3月換新招牌，但卻不到半年就因經營不善而停業。 另外，根據台北市實價周報資料顯示，北市今天又有一處老舊飯店整棟出售，是位於中山區的天津大飯店。根據實價登錄，天津大飯店屋齡已45年，由不動產租賃公司「吉緻生活」以4.1億元買下8層樓、建坪590坪的飯店，地坪68.9坪，其中土地價值約3.9億元、建物價值1726萬，未來仍會仍是以旅館經營，預計在第4季重新開幕。
台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示，「天津大飯店」當初據傳整棟開價4.2億元求售，買方議價率僅2.4%，主要是該案區位條件好，附近旅店業林立，對觀光有匯集效果，加上鄰近捷運中山站，有觀光人潮。
另，土地使用分區為商四、屬於角地，容積率達800%，儘管屋齡已45年，珍貴的地方是土地價值，現階段買主仍繼續經營旅館，同時也可整合周邊基地，擴大面積以做都更危老改建。
台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年全台飯店易主案例不少，包括台北大安區「安和旅館」，2月由開發商以約9.2億元買下；桃園「晶悅國際飯店」3月由4家公司共同以約34.8億元入手，土地高達2千多坪。
南部也有億元飯店交易，如1.17億元的台南「遠悅飯店」、2.88億元的高雄「文賓大飯店」、以及3.6億元的「立多商旅」交易。
老飯店屋齡逾30年 可危老改建
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，今年不少老飯店或商旅交易，建物屋齡都30年以上，已達危老條件，共同優勢是地段佳、建物面積大。
疫後飯店生氣冷清 轉手有4發展
她指出，飯店轉手後有4種發展：
1. 看上飯店產權單純，地段便利，不少建商購入直接都更重建，改為飯店、商場、商辦或豪宅，後市發展潛力大。
2. 售後回租，新買家優先卡位，保留未來開發機會，原經營者將飯店出售增值部分獲利了結，且售後回租改走輕資產經營，降低資金壓力。
3. 近期有不少年輕新創公司，看好旅宿業發展，買下舊商旅，運用新的科技系統優勢，或串聯文創資源，透過綜效行銷，讓老飯店有新面貌。
4. 有少數業者跨產業購入商旅，當商辦自用。 第一建經研究中心副理張菱育表示，後疫情時代，國人偏好出國旅遊，今年國旅人潮走緩，台灣10大飯店中有8家營收比2023年還低，部分中小型旅館或老舊飯店也都受到影響。
因此，有些老飯店、旅店乾脆求售或都更，開發商也趁此時機整棟購入，將老建築重新改建活化利用。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，疫情確實改變了飯店業的生態，有些老舊飯店受疫情重創，即使疫情過後可能飯店老舊競爭力不足，若投入翻新回收期又長，業主開始尋求資產最佳效益，加上危老政策當時正夯，因此不少老舊飯店都投入改建。
北市3年21家老飯店重建 飯店改造潮來了
他統計，從2019年至2022年，台北市老舊飯店中就有高達21件申請重建，堪稱北市飯店最大改建潮。台北市知名案例包括「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」等。
他強調，多數飯店業者都是選擇危老方式進行，主因係危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確等，能為業主帶來更大的重建價值。
國內爆出房貸荒，銀行房貸搶不到，壽險公司跳下來搶房貸市場，富邦人壽睽違四年重返房貸市場，而國泰人壽也有推出「一段式房貸專案」，不過因國壽的房貸方案，利率方面有區分都會區與非都會區，由於都會區名單中未見到近年房市熱區的A7重劃區，意外引發PTT網友論戰「A7是國泰認證的鄉下」。
根據國泰人壽「一段式房貸專案」方案來看，客戶類別分為優質客戶、A+客戶及一般客戶三大類，在利率方面則分有都會區與非都會區，其中，都會區優質客戶利率2.20%起、非都會區2.33%起；A+客戶都會區利率2.29%起、非都會區2.46%起；一般客戶都會區利率2.38%起、非都會區2.65%起。
而國泰人壽也列出全台各縣市行政區所謂的都會區，包括台北市全區；新北市 板橋、三重、新莊、蘆洲、中和、永和、土城、新店、樹林、汐止、林口、三峽、淡水、泰山、五股；桃園市桃園、中壢、平鎮、八德、蘆竹；新竹縣市 新竹市、竹北市等等……。
此名單一出卻引發PTT網友大歪樓，其中討論最熱烈的就是「A7是國泰認證的鄉下」、「有林口卻沒龜山？」、「A7哥怎辦 整天一直吹A7多好 結果你看」、「A10才是真正都會區，A7去旁邊玩沙」、「國泰建案在小檜溪，A7 是寶佳 遠雄 富宇 富堡」、「A7是龜山，不要亂蹭林口」、「a7就是工廠旁一大堆空地」、「A7 XDDD原來教主說得都是真的！」、「A7跟鶯歌被歸類成蛋殼了嗎」。
桃園龜山「A7重劃區」是近年北台灣首購熱區，儘管生活機能尚未完整，但發展相當迅速。A7重劃區之所以成為雙北人口外移的首選區域，主要有三大優勢，首先是相對便宜的房價，跟A8、A9相比，仍是房價凹陷區；再來是擁有捷運、鄰近北市的地段優勢；最後則是產業鏈聚集，除了與華亞科園區、林口工業區相近，未來還有樂善科技園區。
不過就有網友近來發現，該區房價已喊到一坪50萬元，忍不住驚呆發文指出，3、4年前，A7重劃區才一坪20多萬，結果現在房價竟來到50萬，「是不是太貴了，現在還可進場嗎？」
對此，大多網友見怪不怪，紛紛直呼「台中蛋白都50了」、「A7再不買，去買草漯吧」、「沒肉了啦！自住的話，你也很難找到2房的」、「你不要買啊，明年被洗去東部」、「我之前覺得土城5字頭好貴，後來...就被洗到A7」。
高雄再現霸氣買家！據內政部實價登錄最新揭露，今年4月，左營區出現多筆總價破億元的透天交易！位於左營區民族一路上整排共6棟樓高2層、屋齡55年的老透天，由張姓自然人以總價約5.6億元，無貸款一次全部打包！據了解，張姓買家為知名大咖建商董座，該筆交易包含地上物及周邊菜公段一小段土地共9筆地號，合計建坪約135.3坪、土地面積約537.2坪，若以成交總價換算地價，每坪土地單價飆破百萬元，約達104.5萬元，刷新該區段最高地價紀錄。
台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，該標的坐落於主要幹道民族一路上，周邊匯集左營高鐵特區、榮總生活圈及仁武霞海重劃區，加上近國道又具備福山國中小明星學區，自住需求強勁，距離台積電廠區、楠梓產業園區亦僅約10分鐘車程，區段機能佳、發展潛力豐沛，這整排透天房地原屬李姓家族成員共有，一樓附帶店面效益，可住可商，然而該建商近年在高雄積極佈局，推估本案主要目的是「買地」非買屋。
陳揚智指出，該筆交易的土地，屬於高容積率的住五用地，加上地上物屋齡屆55年，若循危老重建可另享容積獎勵，整合後地形雖不方正，但逾500坪基地，去無存菁後仍有利開發規劃，評估區段未來紅利，以破百萬地價成交符合市場行情。由於該基地周邊多為老舊透天，往後推出高樓建案，可具備景觀優勢，而北高雄近來迎接高科技移民潮，該商圈鄰近少數新案最高單價已站上4字頭，左營高鐵特區最高單價更已衝上6字頭，以該筆交易的成交地價推算，將來若推出大樓案，每坪單價應坐4望5。
霸氣掃樓不只一樁！今年初，郡都建設也豪擲約9.3億元，一次橫掃瑞豐夜市首排，約10棟透天店面，合計共取得約404.2坪商四用地，換算地價每坪約達230萬元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄受台積電紅利，房市量能大爆發，吸引各大建商積極插旗搶地，不過優質區段的素地日漸稀有，所以整合附帶地上物土地，已成為投資人添補土地庫存的方式之一，且地上物如具店面效益，於開發前期亦可坐享收租養地紅利；然而隨囤房稅2.0新制上路，改採全國歸戶、全數累進模式課稅，本次交易建商以自然人名義一口氣購入6戶非自用住宅，加上全台各地住宅資產，累計戶數應至少6戶以上，根據財政部公佈的囤房稅2.0課稅標準，房屋稅率至少從4.2％起跳，不過未來若進行危老重建或都更，仍可享房地雙稅減免，但對大咖建商來說，比起囤房稅，未來的推案紅利才是最主要的著眼之處。
台中捷運綠線通車以來，除為交通帶來便捷性，也吸引不少知名商場進駐，沿線房市快速發展，業者表示，其中位於北屯機捷特區中的北屯總站周邊地區，現正進入轉骨跳升期，建商積極搶進，房價也快速翻升。
台中捷運綠線於2021年通車，至今已3年，載運量直線上升，根據台中市交通局統計，目前每日平均載客量已來到4萬人以上，每月平均載客量也維持在120萬人以上，載運量較去年同期平均增加30%，且持續創高之中。
捷運通車帶動周邊商圈發展，也吸引不少知名商場相中人口紅利進駐，如位於台中市蛋黃中心的市政府站，同時擁有臺中大遠百、台中新光三越兩大百貨，政府建設機能也相對完善。
又如烏日站，近期開工動土的「台中高鐵娛樂購物城」，未來預計進駐購物中心、電影院、五星級酒店，並搭配A級商辦大樓、國際會議中心等。
業者表示，除了上述站點外，位於北屯機捷特區中的北屯總站周邊地區，也逐漸開始進入轉骨跳升期，各大百貨商場看準區域經濟也紛紛搶進北屯機捷生活圈。
其中，區域內除了好市多二店，還有大地商場、總站夜市以及全聯、超商、康是美、寶雅等零售業陸續進駐。交通與商圈加持下，吸引漢宇、遠雄、富宇、惠宇等品牌建商陸續進場。
其中，據了解，漢宇建設將在下半年在機捷特區推案，基地約1513坪，位於公園角地，預計打造總樓層27層地標建築。目前基地以交通發展為主題，打造「時尚行李箱」概念，進行美化。
惠宇、登陽、遠雄也看好機捷特區未來前景，接連進場推案，其中惠宇建設在今年上半年公開的預售案「惠宇大悅」，目前實登最高單價也已來到60.3萬元。
登陽建設所推出的「登陽釀時光」，將在今年完工，遠雄集團旗下的遠雄建設，其1311坪的「碧柳段新案」也預計於今年九月正式動工，市場推估單價6字頭。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，置產族為求方便也跟著「逐交通而居」的目光去選擇，而房市因應市場也緊靠著捷運生活圈布局，「台中市府未來幾年的重大建設規劃，都布局在北屯區，顯示目前還有大批土地可開發的機捷地區，市場可塑性強，未來房市值得關注」。
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