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房產新聞
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土地市場交易動能全面復甦，據信義全球資產公司統計，7月上市櫃法人土地市場交易量達292億元，刷新49個月以來單月交易新高紀錄，信義全球總經理林三智分析，品牌建商積極進場獵地，住宅土地交易動能強，不少開發商更將目光望向可開發辦公大樓等產品的商用土地，估土地市場全年交易量將回歸千億元水位。
據統計，7月上市櫃法人共投資292億元購置土地，較去年同期成長近7倍，主力買方為建商，總價最高土地交易為新美齊以38.83億元取得台中南屯區惠仁段1,149坪土地，新美齊同時也登上7月獵地王，共斥資75億元於新北、台中購地；其次為興富發集團，包括旗下碧江企業、潤隆建設等，共砸下61億元於台中、高雄購地。
總計今年前七月土地市場交易量達901億元、年增198%，已超越去年一整年的交易量。林三智觀察，前幾年央行祭出選擇性信用管制，土地市場交易活動受到政策抑制，2021年起連續三年交易量都在千億元以下，去年僅有569億元，創14年以來新低，而今年建商看好住宅市場剛需，購地動能回歸並積極填補土地庫存，預料今年土地市場將重新站上千億元格局。
進一步觀察區域土地市場交易情形，今年建商重兵部屬台中市，前七月台中土地交易量達216億元，居六都之冠，又以14期重劃區土地最受建商青睞，包括華固、遠雄、亞昕等品牌建商都搶進插旗；第二名為高雄市，累計土地交易額為176億元 ，其中華友聯開發大手筆斥資20.08億元買下亞灣區2,363坪土地。
林三智表示，台積電等高科技大廠前進中南部投資擴廠，帶旺區域人口紅利，建商購地跟著產業發展走，包括台中、台南、高雄土地市場交易量均有顯著成長。展望年底土地市場走勢，在央行不動產減降議題發酵下，建商購地腳步可能有所趨緩，開發策略可能更謹慎，走向都更、危老、合建模式，此外，隨著住宅交易緊縮，預估會有更多建商看好商用不動產發展，推案也會轉向辦公室等商用產品，例如新美齊就首度跨入商用不動產開發案，買下新北市三重區廠房，預計以都更模式開發新廠辦大樓。
9月開學季來臨，各大學周邊租屋市場已進入蓬勃發展旺季，全向科技房產中心彙整11全台學生數最多的前十名大專院校及其周邊住宅租金中位數開價發現，目前十所大專院校中有6所周邊的「獨立套房」網路待租物件的中位數，租金開價都破萬，台大附近甚至高達18499元，直逼兩萬塊，相當驚人，學生租屋壓力可能出現爆表的狀況。
而且，目前北部大專院校的學生，租屋壓力有明顯高於中南部的情形。以獨立套房租金最貴學校可發現，租金破萬的全部都是北部的學校，包含台灣大學、輔仁大學、陽明交通大學、清華大學、銘傳大學和中國文化大學，都是位於北部地區。目前在台北這幾所學校，租間生活品質較差的雅房，最便宜也要每月5650元，在台大附近甚至還要高達8500元，學生租屋負擔相當重。
對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，近年來全台房價、租金漲不停，學生的租房壓力自然不斷加重，以北部大學來說，周邊分租套房的房租中位數基本都在8000~10000元，一年下來就要10萬上下的支出，對於自己負擔租金學生或是幫忙出租金的學生家長，都是一筆不小的開銷，造成很多預算有限的學生，如果想省錢，只能往租屋品質更差的雅房找尋標的，大大影響生活品質。
以租房負擔最重的台灣大學為例，目前周邊待租的獨立套房月租金約1.85萬、分租套房也要1.4萬，就算是全職工作月薪3~4萬的社會新鮮人，這樣的租金負擔幾乎就佔了收入快一半，更何況是沒收入或是僅有微薄打工收入的學生，更是難以負擔。現在大學附近租房，如果預算不足，想住得有生活品質，難度相高當。
陳傑鳴表示，從主計處資料可發現，全台租金指數已經連36個月上漲，近期更月月在創歷史新高，這狀況確實值得政府多加重視。由於，學生寒窗苦讀考入心儀的校園，但還沒入學卻需要卻需先面對租房的壓力，看了讓人心疼。為了不讓經濟條件有限的學生不至於租的越來越差，如何減輕學生的負擔值得全社會共同關注。
民眾向銀行申辦房貸的難度升高，即使能接受較高的利率條件，銀行也沒有足夠的房貸水位可以撥款，民眾即將交屋貸款卻下不來，面臨違約的大危機，除了尋求不受銀行法72之2限制的金融機構申貸，壽險業的自辦房貸也成為另一個選項。
新青安優惠政策引爆買房熱潮，加上房價飆漲貸款金額大幅增加，銀行房貸水位逼近警戒線，迫使央行罕見出手，已陸續邀請34家國銀，請其自主管理不動產貸款總量，使得近期接連出現房貸利率拉高、撥款時間延後、暫停收件甚至直接退件的狀況。
富邦人壽官網資訊顯示，自辦房貸「真心相貸」專案利率最低僅2.35%，總費用年百分率及計算範例，貸款金額200萬元、貸款年期20年、利率最低2.35%最高3.55%，總費用年百分率大約介於2.38%至3.59%。
除了富邦之外，國泰人壽也有房貸專案，官網利率2.20%起跳，新光人壽官網利率2.28%起跳，確切利率水準仍依照壽險業官方為準。至於貸款成數水準如何？市場普遍認為，在金融業競爭激烈的市場狀況下，人壽房貸的貸款成數及利率與銀行房貸差異不大。
商辦市場炙手可熱，每坪成交單價北高都創高、主流產品也質變、量變。實價登錄資訊顯示，台北市「國家企業廣場」最高每坪179.6萬元，台中七期「允將TST台灣之鑽」每坪達90.5萬元，分別刷新台北市、中台灣的商辦天花板價。鄉林不動產研究室26日最新調查，上半年全台辦公服務類建照核發件數，比去年同期激增1成，但樓地板面積卻減3成，顯示商辦區分成多個大小不同坪數空間、讓不同產業彈性進駐，商辦坪數規劃更多元的時代來臨。
全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，近幾年大型企業購地蓋企業總部不手軟，台塑集團、元大金控等集團紛紛開發新的總部大樓，仁寶也在北士科斥資300億元興建新的營運總部；此外，台北市「國家企業廣場」最高成交單價每坪達179.6萬元，台中七期今年有摩天商辦大樓「TST台灣之鑽」，每坪成交價最高達90.5萬元，雙雙刷新台北及台中商辦單價紀錄。
從今年核發商辦建照量，也顯示商辦有走向小宅化的趨勢。
據內政部國土署統計資料，上半年全台辦公服務類建物建照核發762件，比去年同期成長11.4％。隨科技業往中南部擴廠，辦公服務類建物核發件數以高雄年增32.7％、台中2.2％和台南6％，成長最多。
雖然總核照件數增加，但核照總樓板面積54.8萬坪，年減30.5％。鄉林分析，主要是商辦價格追高，加上疫後一些新創IT資訊事業、傳播業、網紅經濟等產業興起，商辦跟住宅產品一樣朝小宅化發展。
賴正鎰分析，台北市最近一年商辦大樓預售產品仍以百坪左右為主流，但也出現不少20-30坪甚至15坪的微型辦公室，有些建商推出小宅化商辦，不再訴求整層分戶銷售，讓不同企業彈性進駐。
房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億元，且增幅再擴大，使得餘額增至10兆6,570億元，再寫歷史新高，年增率達二位數的10.82％，創逾18年來最大增幅。
今年以來房市熱烘烘，主要反映新青安房貸剛性需求，加上台股屢攻新高帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％已不遠。
觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主要是民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。
考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。央行官員強調，8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，央行會先看銀行提出報告，且逐月逐季檢視，希望不動產集中度下降。
根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，7月略降至37.4％。 央行統計，供給面的建築貸款（土建融）也回溫，7月餘額增加207億元至3兆3,933億元，續寫歷史新高，年增率也上揚至3.37％，罕見連二月上升。
皇翔（2545）躍居「都更大戶」，26日宣布拿下第六筆公辦都更案，獲選為「新北市永和新生地（大陳地區）更新單元4都市更新案」最優申請人，也是皇翔得標大陳都更案的第2筆公辦都更案，單元3、單元4，成功連莊，統統包辦；最新得標的單元4，全案基地面積達3,817坪，未來總銷至少300億元，距離邁向完成大陳都更案最後一塊拼圖之路，再跨進一步。
永和大陳地區公辦都更案位於永和中正橋頭，被視為全台規模最大、產權最複雜的公辦都更案，所有權人分散於全台各地；全區面積有8.7公頃、約達2.6萬坪，總計分為7個更新單元。
其中，單元2由勝治機構得標，2020年完成交屋「勝開大地」，每坪最高成交價86.62萬元；單元3由皇翔建設於2022年得標，今年7月拆除，準備都更重建，估計未來總銷將達300多億元，預計2028年完工。
至於單元1、單元4，被視為大陳案最後一塊拼圖，總銷合計逾600億元，今年上半年重新啟動招商。其中單元4，昨天皇翔公告正式獲選為最優申請人，基地面積達3,817坪，土地使用分區為住宅區，採權利變換方式進行都更開發。另外單元5占地3,025坪，已成功招商，由統一工商綜合區開發公司公司擔任實施者；單元6、單元7，則由新北市府都更處審議、或召開公聽會。
皇翔建設副總經理游玉華表示，皇翔近年積極參與政府公部門的公辦都更案，提升都市品質，目前參與的公辦都更案除新北市板橋案已興建完成「皇翔來青」並已完工交屋外，還有「土城頂埔」、「新莊文德段廟街」、「中和保二總隊」的「皇翔堡可夢」總銷125億元、永和「大陳單元3」及「大陳單元4」等，累計已經有6筆公辦都更案，都陸續完工、或動工中。游玉華表示，未來大陳單元4將會與單元3一起規劃、興建，基於大台北大面積土地取得愈來愈困難，皇翔在考量土地原料和案源長期布局之下，將持續積極參與政府公辦都更及捷運聯開案等公部門標案。
知情人士透露，郡都集團已經在近日簽約，以每坪將近300萬元的價格，買下高雄農16特區明誠路上的全聯、旺來興兩家店面，共1,036坪土地，這是繼京城建設在2013年以每坪306萬元得標美術館土地之後，高雄土地成交的歷史次高價。
此一標的，曾在今年7月上旬傳出由茂德以每坪300萬元的高價買進，不過茂德澄清因價格偏高而未簽約，後又一度傳出買家是郡都建設，也遭否認。
不過，根據了解此一交易的人士26日指出，這個位於高雄農16特區明誠路上的全聯、旺來興兩家店面，基地面積1,036.09坪土地，近日已由郡都集團簽約買下，總價近31億元，換算每坪單價近300萬元 這將是高雄土地成交史上，第二高的單坪成交價，僅次於京城建設在2013年4月11日以每坪306.20萬元，向高雄地政局標得的1,394.82坪美術館土地。
台中預售屋市場買氣暢旺，建商大補土地庫存！今年前八月，全台上市櫃建商在台中各區累計購地超過2萬坪，其中有1萬餘坪位在北屯區，購地金額近百億元，與台中市其他區域相較，買超幅度近50％以上，顯示未來北屯區仍是台中預售房市主戰場，而開發商重押北屯也是對區域發展深具信心的表態。
住展雜誌發言人陳炳辰提到，台灣景氣復甦，房市熱度高昂，雖有央行出手打炒房的雜音再起，不動產總量管制對中小型建商的土建融空間更加限縮，而上市櫃建商推案腳步持續進行，反倒有可能因先搶先贏、大者恆大的籌碼優勢，在限貸衝擊中保有上風。
根據台中市不動產開發公會市調委員會統計，12家上市櫃建商今年前八月在台中的購地總面積約達2.34萬坪、總購地金額高達242.6億元；若以行政區劃分，北屯區總購地面積共1萬548坪、居全市之冠；第二為豐原區5,484坪、第三為南屯區4,542坪。
若以購地金額排序，北屯區的總購地金額96.3億元，仍排在全市第一；其次為南屯區、西屯區、豐原區。從不動產最上游的土地交易來看，就能嗅出房市風向。
在地開發商指出，觀察北屯區的土地交易熱點集中於14期、機捷、四期；尤以14期土地賣出7880坪為最大宗，而機捷特區今年交易面積雖不及14期多，但土地價格漲幅卻更為明顯！其中，業界討論度最高的，就是新美齊（2442）以每坪152萬元搶下「溝背段」土地，與鄰地單坪113萬至118萬元價差約3成，取得時間相隔不到一年。
而機捷特區的搶地潮，其實早在去年就已開打！去年10月份台中市區段徵收配餘地標售中，機捷土地脫標四筆共8,396坪，其中三位得標者，即為上市櫃建商及其關係機構。
北屯區在14期、機捷等重劃區領軍下，步入換屋型的新富聚落發展，目前14期預售高標價格，由「大陸豐莚」率先頂上8字頭天花板；11期「國泰仰薈」也創下73萬元的區域單價新高，將北屯整體行情向上抬升，連帶鄰區的機捷特區單價也推向6字頭水位，包括「大城光年」、「惠宇大悅」、「寶輝The Springs」、「富宇鉑金大苑」等案，都已出現多筆6字頭實登紀錄。
而隨著機捷特區的生活機能更臻成熟完備後，換屋型客群對環境鄰里、產品細節也更加要求，機捷內獨有純住宅區規劃的「文北段」，成為高端客首選的宜居寧靜環境。
其中，區內即將進場的「大城吾界」，基地千坪、三面臨路角地，擁有大棟鉅的稀有條件，加上低建蔽規劃設計，對位科技菁英、中產二代，尚未公開就已吸引不少賞屋客目光。
過去屢傳賠售的南港豪宅大翻身！實價登錄顯示，南港經貿二路豪宅「大同璽苑」，今年5樓戶屋主長期持有逾13年出售，單價站上每坪107萬元，創下社區新高，帳面上增值3802萬元，在今年增值豪宅榜單中名列第三。
南港經貿園區早年因台北市府推出東區門戶計劃，大坪數預售豪宅曾衝上百萬行情，不過因區域發展尚未到位，2017～2020年間出現不少賠售案例，如「大同璽苑」2018年時就有屋主出售賠1,700萬元。
不過隨著日式商場南港LaLaport、「南港之星」公辦都更案、南港轉運站BOT案等，帶動區域房市價格，預售住宅案均價達每坪120萬元，經貿園區大坪數豪宅如「大同璽苑」、「日升月恆」、「華固天匯」等挺過低迷期，中古豪宅單價突破每坪百萬元。
近年雖然低總價住宅交易旺，不過高總價豪宅也隨著整體房價上漲買氣回升，據台灣房屋統計，今年迄今台北市億級豪宅轉手增值的前五名交易，大直指標豪宅「西華富邦」就拿下前兩名，其中18樓原屋主2015年時取得價格為1.9億元，持有逾8年以2.39億元售出，帳面增值4,839萬元。此外，如內湖豪宅「碧湖畔17樓屋主僅持有3年，就增值逾3,000萬元。
據實價登錄網資料，今年六都暨新竹縣市中，房屋總價中位數還在1,000萬元內僅存台南市與高雄市，房價明顯上漲；而新竹縣市住宅大樓五年間總價中位數漲幅達58.4%，最為強勁。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近五年六都暨新竹縣市住宅大樓總價中位數變化中，2020年之際尚有桃園市、台中市、台南市與高雄市四大都會區總價中位數落在1,000萬元內，顯見五年來的房市漲價力道不可小覷。
其中，漲最兇的新竹縣市是台灣高科技產業的重鎮，吸引眾多高科技就業人口移入新竹，帶動住宅需求增加。竹科的科技新貴所得普遍更高、購買力更強，也讓新竹住宅大樓房價中位數在2020年時為1,190萬元，2024年一舉衝上1,885萬元，漲幅達58.4%，五年間增加695萬元。不僅漲勢凌厲，中位數也超越新北市、僅次於台北市。
台北市住宅大樓總價中位數近五年則是維持在2,500萬元上下，也是六都暨新竹縣市中房價變動最為平穩的縣市。
陳金萍指出，雖然台北市房價位居全國之冠，但是絕大多數的民眾薪資成長有限，購屋負擔能力跟不上房價上漲速度，因此，往往出現犧牲坪數以控制總價的「小宅化」現象，導致台北市近五年住宅大樓總價中位數不增反減。
六都暨新竹縣市住宅大樓房屋總價中位數1,000萬元以下的縣市，在2020年時計有桃園市、台中市、台南市、以及高雄市四個都會區，近幾年隨著房價上漲，到了2024年上半年則僅剩下台南市與高雄市。 陳金萍分析，台南市、高雄市受到科技產業帶動，帶來大量工作機會，帶動當地購屋需求。
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