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房產新聞
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台北市人口近月來持續減少，預計最快在9月底將跌破250萬，為鼓勵青年結婚生子，吸引年輕家庭「留住」台北，台北市都發局針對新婚、育兒家庭2大族群首創「幸福住宅專案」，釋出公有土地參與都更分回的社宅，首波共4處、156戶將於10月31日公告招租。考量子女成長需求，若承租期間有子女就讀於租屋所在地的學區國小，租期最長可延至12年。
台北市生活成本高昂，尤其房租價格驚人，讓許多年輕夫妻對結婚生育感到卻步。根據行政院主計處的統計，2023年台北市每戶家庭的平均消費支出為六都之最。為此，都市發展局推動「幸福住宅專案」，透過市府領頭，以公有資產資源鼓勵民間業者捐贈幸福住宅，藉此維持城市競爭力。
都發局的統計顯示，近8年來營運中的社會住宅，其粗出生率大多高於同區域，且租期越長，出生率越高。都發局長王玉芬指出，因為社會住宅租金低、居住環境穩定、周邊環境良好，自然促使居民願意生育。「幸福住宅專案」的租金約為市價的7折，並與社會住宅相同，根據家庭收入提供每月3000元至11000元不等的租金補貼，此外還有育兒家庭的加籤及租金加碼補貼。
都發局說明，第一階段將優先釋出鄰近公園及國小的都更分回戶，位於信義區永吉、信安，中山區北安，及文山區溪洲，其中永吉最快將於12月入住。房型涵蓋一房至三房，坪數從14至45坪不等，租金含管理費依申請人收入有所調整，介於6200元至38100元之間，約為市價6至7折。未來將根據都市更新進度及民間捐贈案件，持續增加幸福住宅的供應量。
央行宣布啟動第七波不動產信用管制措施，房市專家和業者均認為，房市成交量縮將成定局，但房價會不會被打下來？，頂多第四季部分產品價格有鬆動機會，至於鬆動幅度，應該不到5％。
值得注意的是，928檔期將屆，市場已傳出有建商考慮將預售案往明年遞延推案，「先讓子彈飛一下」。
央行第七波打炒房政策來勢洶洶，不但中古屋市場首當其衝，也牽動預售屋市場的人氣、買氣，進而影響建商推案布局。有建商表示，面對這波新的央行政策，會不會如期推出新案？仍需再觀察。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，「金龍海嘯」來襲，房仲業位於海嘯第一排，代銷在第二排，其他在第三排，「不管在第幾排，通通都被沖進海裡」，強者才能成功游上岸並存活下來。他預期房價鬆動的可能性，有機會在第四季出現，惟鬆動幅度可能僅不到5％，中古屋與預售屋同樣都會受影響。
何世昌進一步指出，從現在到明年初，房價雖可能不會大幅下滑，但買賣雙方拉鋸則會更為劇烈，中古屋和預售屋交易量必然驟減。其中，預售屋市場將從過去的百花齊放，轉變為個案崢嶸的時代，主因市場的基本需求仍在，規劃用心的建案、誠心待客的業者仍會受到消費者信任和青睞。
至於未來房市走勢，他表示可觀察三大條件：一是取決總體經濟環境，二是看政策，三是看市場供需。至於一、二點突發性的黑天鵝，最難預料。
何世昌並指出，從中央銀行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，不是買方不想逃、而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。
換言之，如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。現階段預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，仍是取決於建商的口袋深度。
中央銀行推第七波房市管制，且升準緊縮銀根，以抑制過熱房市，加上銀行房貸大多瀕臨滿水位，使得未來房貸預料更難貸。近期更有民眾申請房貸，被要求需加買「房貸壽險」，對此專家指出，銀行利用房貸搭售保險已行之有年，但若涉及誘導、強迫就屬違法。
此外，專家亦提醒民眾留意自身的需求，且對於銀行搭售保險提供較低利率，應試算一下降低的利率與買保險的費用，互抵後是否划算。
新青安帶動房市熱絡，銀行業務量大增，部分銀行在民眾申貸時，推薦借款人投保「房貸壽險」，確保還款能力提升；但有民眾透露，部份銀行提出更優惠的房貸利率，前提是必須加買保險，少數個案甚至有點半強迫意味。
住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，銀行推薦房貸搭售壽險其實是常態，有些借款人為求能順利貸款，迫於無奈而接受，但針對此一情況，建議民眾得衡量是否真有需求，且即便因此獲得更優惠的減碼利率，但加上多支出的保費，試算後可能發現並沒有比較划算。
根據金管會函釋內容，銀行辦理房屋貸款業務時，不得以購買房貸壽險商品做為貸款的搭售條件，或於貸款過程中不當勸誘；銀行辦理共同行銷或合作推廣房貸壽險商品時，也應落實認識客戶程序；《公平交易法》也有針對強制搭售的相關規範。
另針對央行再度調升存款準備率，市場擔憂房貸更難貸，公股銀行則指出，目前公股銀對購屋貸款以新青安貸款、無自用住宅貸款（首購）為主，不影響無自用住宅民眾的購屋需求，主要是目前受理案件量較大，使得審核作業時間較長，建議客戶需評估買賣合約交屋期限，是否能配合銀行撥款期程，以免影響交屋。
國泰金控20日公布9月國民經濟信心調查結果顯示，央行打房、國銀祭限貸令的現象，引發民眾擔憂申貸難度提高，令買賣房意願皆出現降溫；股市投資部分，雖國際股市震盪，但民眾對台股樂觀指數仍上揚。
國泰金分析，近期央行邀請國銀開會，要求銀行自主管理不動產貸款總量後，可能引發民眾擔憂申貸難度提高，令買賣房意願皆出現降溫，買房意願下滑至-55.1，賣房意願指數亦走低至4.8。
在股市方面，國泰金指出，調查期間，美聯準會（Fed）官員談話與美國經濟數據表現，令市場降息預期升溫，國際股市震盪走揚，不過，9月調查結果顯示，民眾對於台股的樂觀指數從8月的5.3反彈至11，而風險偏好指數從19.4微降至17.9。根據調查，認為未來半年台股會漲的民眾占38.8％、認為不變的上升至20.4％，認為會下跌的則為27.8％，對股市預期相對樂觀。
值得注意的是，民眾對未來一年的通膨預期升溫。國泰金分析，與2024年3月調查結果比較顯示，58.6％的民眾預期一年後的通貨膨脹率會高於2％，較前次調查增加15.8個百分點；34.9％民眾則認為通膨落在0-2％區間，較前次調查減少20個百分點。
整體而言，民眾對未來一年物價漲跌判斷的主要因素，與2024年3月調查結果比較顯示，32.5％的民眾認為，最主要的因素為民生消費品價格變化，較前次調查增加3.8個百分點；14.8％的民眾表示，水電瓦斯等公共費率的調整影響大，較前次調查減少9.4個百分點。
至於民眾景氣展望樂觀指數則續降，大額消費意願同步減少。由於國發會最新公布的7月景氣對策信號轉為黃紅燈，領先指標與同時指標仍持續上揚。
然而在美國衰退隱憂、地緣政治風險升溫、金融市場大幅波動等因素影響下，9月調查顯示，景氣現況樂觀指數持續走低，由上月的3轉為負值、掉至-6.7，展望樂觀指數降至-6，民眾對未來景氣的樂觀預期降至2023年12月以來低點。大額消費意願指數微降至10.5，耐久財消費意願指數則小幅上升至-8.0。
56％民眾預期，2024年經濟成長率在3％以上，87％民眾預期通膨仍高於2％。主計總處8月預估台灣2024年經濟成長率3.9％，通貨膨脹率2.17％。9月調查結果顯示，民眾對於2024年台灣經濟成長率的平均預期值小幅滑落至3.03％，仍有56％的民眾認為會在3％以上。
為加速危老都更轉型，內政部昨（21）日表示，已啟動五大策略，包括推動都更條例第65條修法；攜手大專院校培育都更人才，建立都更正確價值觀；因應氣候變遷挑戰，轉型淨零城市；擴大公辦都更量能。未來也會開始盤點，並啟動中長期的修法，讓危老屆期後能有後續政策接手。
行政院長卓榮泰昨出席《財訊》主辦的都更博覽會時表示，內政部與國家住都中心持續檢視目前所推動的工作，是否符合國家整體發展目標及人民需求，並與地方政府建立信任溝通機制，透過法令鬆綁及修訂，訂立讓民間業者可依循的合理制度，有效完成危老都更工作。
內政部政務次長董建宏表示，2018年至今年8月都更案量成長六倍，已突破5,000件危老都更案件。在2018年住都中心成立之後，公辦都更全國招商55案，投資金額來到4,076億元。
欲加速危老都更轉型，董建宏表示，將啟動五大策略，包括推動都更條例第65條修法，擴大原容積獎勵適用範圍，讓1999年全面實施容積管制前已申請建照之合法建物皆可適用；攜手大專院校培育都更人才，建立正確價值觀，充實產業所需職能；因應氣候變遷挑戰，結合建築能效與再生能源條例光電規定，逐步轉型淨零城市；輔導成立專責機構與專責辦公室。
董建宏指出，未來也會開始盤點危老屆期後續政策規劃，除了修法，中期也將蒐集現行實務執行問題，參考國外相關經驗，並廣泛徵詢產官學界意見，取得修法共識後，長期將依循法治程序進行修法，完成三讀程序，讓後續政策接手。
台南市地政局19日舉行今年第2次市地重劃抵費地標售，共8標8筆土地，總底價約1.52億餘元，共12組人馬參與投標，標出5標5筆土地，分別由4家公司及1自然人得標，金額1.758億餘元，平均溢價率38.53％。最搶手的是近年房市熱區九份子重劃區，其中1筆111坪土地更吸引4組人馬搶標，底價1坪20.2萬元，最後以1坪35萬元標出，溢價率達73.02％。
台南市政府地政局此次標售推出標的包括九份子市地重劃區5筆住宅區、仁德市地重劃區1筆住宅區、原台南市第五期重劃區2筆住宅區，共計8標土地。地政局說，此次得標的九份子、仁德市地重劃開發區，兼具位處交通要道與周邊生活機能發展成熟等優勢。
地政局表示，此次投標者多為在地自然人及公司得標，九份子因附近公設完竣，4筆土地各吸引10組人馬競標，其中國安段1539-4地號，因面積小，共111坪，競標最為激烈，各組人馬勢在必得，底價一坪20.2萬元，最後以1坪35萬元標出，溢價率也是本次最高，達73.02％。
地政局長陳淑美提到，九份子市地重劃區為台灣第1個低碳示範社區，2011年獲環境保護署遴選為低碳城市之高度卓越計畫南區第1名，重劃區內興闢公兒綠地用地、道路園道、學校等公設，除提供民眾日常休閒育樂所需外，中心處的帶狀公園也帶有滯洪功能，可容納14萬立方公尺滯洪量，也使得該區成為指標性重劃區。
此外，仁德市地重劃區於2023年9月完工，並榮獲2024國家卓越建設獎最佳施工品質類金質獎，該區位於182市道與義林路交叉處，距仁德交流道僅約5分鐘車程，交通便捷，重劃工程開闢義林七街銜接至義林路，有效改善地區道路系統，增加仁德發展所需住宅用地供給，帶動人口進駐，未來發展指日可待。
地政局強調，本次標售收入將優先償還市府先行代墊開發所需工程費用及貸款利息，未來標售倘有盈餘，盈餘將挹注公共建設，提升當地市民生活品質。
央行出重拳打房，南部上市櫃建商中，以成屋銷售為主的永信建設第四季營收恐減40％，以預售案入帳為今年營收的華友聯、隆大、鑫龍騰、聯上實業的衝擊，相對較小。由於南部主要建商的負債比介於50％到70％間，財務體質尚稱健全，在整體市場成交量減少的情況下，建商將視情況，在售價方面「持平微調」，並考慮延緩推案，先建後售。
當勢頭不妙之際，「跌時重質」，上市櫃建商的負債比成為近日市場關注項目，高雄上市櫃建商第二季負債比多數介於50％到70％的健康水位。高雄營收王永信建、土地公蔡天贊的京城建，負債比都在60％以下，隆大60.48％。
永信建發言人陳怡均表示，永信建產品主攻首購和換屋自住族群，該族群心理層面受政策衝擊在所難免；由於8月底、9月初來客和成交已明顯減少，將反映在第四季的營收上，不過全年營收仍將創歷史新高。永信建在價格策略將視市況「持平微調」，未來靜觀其變。
華友聯董事長陸炤廷表示，兩大建案台南CASA、高雄NeXT21交屋入帳近尾聲，全年營收仍將創歷史高。
隆大總經理洪茂源也表示，土地、人工和原物料成本俱漲，建案售價仍將維持現狀，但預計第四季完工交屋的鳳凰Villa會受到一些衝擊，部份交屋可能會延到明年才入帳。隆大多採先建後售，即使預售，也都結構中銷售，因應市場的變動，未來可能採先建後售策略，延緩進場銷售的推案時間。
鑫龍騰發言人陳宗燦說，今年第三季開始銷售已放緩，預期第四季營收應不會太好，成屋銷售將較為緩慢，目前仍依規劃進行，並觀察後續市場狀況再來因應，現尚無降價的考量。
近期南科F、G區段徵收案即將於9月底前完成驗收，預計10月進行土地點交，為南科地區帶來全新發展契機。根據在地房市專家觀察，隨著南科FG特區的逐步推案，該區有望成為台南新興的房市「蛋黃區」，吸引更多購屋者的目光。
信義房屋台南民生店協理張榮表示，南科周邊的新興重劃區如永康區的鹽行國中重劃區、新市區的新和重劃區以及南科旁的FG特區，均是未來推案的主要區域。依照FG特區目前進度，配地後即可送建照申請，預計114年下半年大樓產品有望陸續推出，參考鹽行國中重劃區、新和重劃區房市單價都坐穩4字頭，未來FG建案開價可能突破每坪50萬，實際成交單價約為40-45萬，有機會成為南科房市蛋黃區。
張榮特別指出，南科LM特區的中古屋單價已達每坪35萬至40萬，顯示南科地區的房市熱度逐漸向外擴散，而FG區未來的發展將有望進一步提升南科整體房市的價值。因此，南科FG區的推案將成為市場關注的焦點，進一步推動台南房市均衡發展。
信義房屋南科店經理陳怡伶表示，FG特區位處善化市區與南科園區之間，通勤或進市區都只要5分鐘，交通便利性吸引許多園區客觀望。以週邊LM區為例，園區客約佔比6~7成，除了首購客以外，多為中北部下來置產的多資產客群。兩者選擇重劃區的理由截然不同，首購客由於剛進園區還在存錢打拼階段，看準重劃區預售屋低自備特點進場，而高資產階族群則認為，南科會複製竹科成功案例，未來預期增幅空間大，及早進來卡位。
因FG特區尚未推案，觀察週邊5年內電梯大樓成屋單價，約為35萬至40萬，總價1,100萬至1,300萬可買到兩房含車位物件，3房含車位總價則會落在1,500萬至1,700萬之間。陳怡伶補充表示，雖然預售屋有低自備優勢，但如果是小家庭客群，因為有剛性需求則會以成屋為購屋首選，且成屋市場近期受限貸令影響，買家看房時猶豫期也會比較長，建議出手前可以多評估手上現金水位，避免最後與心儀物件擦身而過扼腕不已。
近年來桃園市完善都市規劃，其中在桃園市中壢區，海華建設與六和紡織透過自辦市地重劃的方式，合作打造了「海華新都心」的造鎮計畫。海華商圈，又稱海華特區，在持續開發與長期發展下，重劃區內整體規劃完善成熟。信義房屋（9940）中壢店主任陳玉潔表示，海華特區生活機能極佳，吸引當地小家庭與外地客買房。
陳玉潔表示，桃園市中壢區的海華特區，早期被稱為六和商圈，這片區域的發展歷時悠久，30年前原為六和紡織廠的用地，住家也多以透天厝為主，後來以自辦市地重劃的方式，開始規劃此特區。
整體規劃區域涵蓋了約6萬坪的未建築土地，海華建設最初擁有開發權，先以試探性的步調推動小型建案，建設兩棟靠近環北路的電梯大樓。如今，經過30年的持續開發後，目前已完成20棟建案，其中包含純住宅大樓、商辦及住商混合等，形成了約5,000多戶的規模。
桃園市中壢區行情、區域成交概況 桃園市中壢區行情、區域成交概況 陳玉潔表示，海華特區由單一建商主導的重劃區域，整體規劃顯得格外完整和協調，海華特區的設計特點包括棋盤式街道和完整舒適的街廓。這種規劃不僅提供了良好的生活環境，也為商業發展創造了有利條件。
生活機能方面，陳玉潔指出，隨著時間推移，該區商家林立，形成了一個成熟的商圈，重劃區內無論是量販店、超市、便利商店和連鎖餐飲品牌應有盡有，包括王品集團旗下餐廳、麥當勞、摩斯、八方雲集等，另外，走路10到15分鐘有家樂福、全聯、興國市場，生活機能相當方便。
在公共設施方面，海華特區擁有中壢圖書館、天晨醫院、各大銀行、醫療診所和多座公園等多元化的設施，附近公園包含六和兒童公園、靠近中壢車站方向的中正公園、靠近中壢觀光夜市方向的光明公園。此外，SOGO百貨公司、威尼斯影城和連鎖餐飲的聚集更彰顯了該區的商業活力，這些因素共同推動海華特區的商圈成熟度穩居南桃園之冠。
陳玉潔指出，交通便利性是海華特區的另一大優勢，步行約10分鐘即可抵達機場捷運A21環北站及A22老街溪站，步行15分鐘可達中壢火車站，為居民提供了便捷的大眾運輸選擇。
對於開車族而言，前往青埔高鐵桃園站約需15分鐘，到內壢交流道則只需10分鐘，海華特區連接主力道路為元化路、新生路、環北路、七和路，值得一提的是，國道一號中豐交流道新建工程預計在2025年底完工，屆時將進一步提升該區的交通便利性。
至於未來發展上，陳玉潔表示，海華特區的發展前景樂觀，主要是海華建設仍持有區內剩餘的空地，未來將繼續以住宅為主推出新建案，雖然重劃區內部變化可能不會太大，但目前商圈的成熟度和住戶的生活品質已經完好。整體而言，海華特區憑藉其完善的規劃、便利的交通、多元的房產類型和成熟的商業環境，成為了中壢乃至桃園地區的重要居住地。
企業看好商用市場發展加速資產活化，上半年有大同集團以131億元出售芙蓉大樓，下半年群創光電將南科四廠以171億元賣給台積電，百億元商用不動產交易大案挹注，前8月商用不動產交易額已破千億元大關。信義全球資產專家觀察，企業布局多元化資產配置意識抬頭，越來越多企業積進行資產健檢，藉由有效管理、活化資產，強化產業競爭力。
今年商用不動產市場交易熱絡，據信義全球資產公司統計，截至8月為止，上市櫃法人購置商用不動產交易額達1,162億元，較去年同期成長47%；統計各類商用產品交易量，以工業地產市場成交增幅最多，前八月廠房、工業土地等工業地產成交金額為662億元、年增184%。
進一步觀察，今年工業地產市場成交量大幅增加，主要來自產業自用擴廠需求，市場買賣動能強勁，企業盤點手中閒置資產啟動活化策略，經由處分、售後回租、重建開發、出租等方式來提高資產效益，好貨釋出市場，自然會吸引有擴廠需求的買方目光，包括群創光電以171億元出售南科四廠給台積電；友達光電以共81億元處分台南廠、中科后里部分廠房，買方為記憶體大廠美光。
總經理林三智說明，活化資產無論是對企業本身或整體產業都有正向影響。首先，閒置資產重新規劃、買賣、開發，可提升不動產使用效率，賣方可運用處分後的資金優化公司財務結構，或運用於研發新技術，支持公司永續發展；對於買方來說，取得符合需求的商用不動產，可加速策略據點與供應鏈布局、挹注產能、提高公司營運效益。
其次，企業策略性處分閒置資產，還有尋找合作夥伴的企圖心。總經理林三智表示，企業處分資產不僅只著眼當下與買方進行商用不動產買賣交易，從長遠性考量來看，還希望與買方有更進多面向的合作互動，結成事業夥伴創造加乘效益，助攻產業轉型、向上成長。
企業加強資產活化力道，帶動商用不動產市場龐大商機，也突顯多元資產配置及資產健檢的重要性。總經理林三智表示，資產管理與活化，是企業經營的必修課題，只要積極做好資產管理、盤點閒置資產，藉多元化的投資組合打造強健的財務結構，創造多重現金流，可讓企業更有彈性地面對金融市場各項變動。
信義全球資產公司於台北、桃園、台中設有營業據點，提供跨區資產活化諮詢服務，今年已協助多組企業客戶盤點資產現況，提供資產價值評估、銷售策略、租賃投資報酬收益、開發重建效益等活化策略建議。
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