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房產新聞
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中央銀行上周祭出史上最嚴的第七波房市信用管制措施，新措施上路的第一個周末，受惠台積電建廠帶動近年價量齊揚的高雄房市，賞屋客比7月之前驟減逾半，成交均值更急凍至個位數，有些建案甚至二天僅成交一戶，尤其投資客、投機客為主的北高雄成為重災區，僅極少數售價未拉抬的首購個案，來人和成交維持正常狀態。
高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷23日表示，受到央行第七波房貸管制影響，再加上周末雨天干擾，高雄房市各建案平均來客率驟減，部分個案甚至縮減近5成，客戶觀望氣氛極濃，只有極少數個案因售價未大幅拉升，賞屋和成交變動不大。
由於928乃房地產傳統銷售旺季，高雄今年預計進場個案的總銷金額更是歷史次高，各代銷進場前蓄勢待發，即將迎接史上最大盛世，但919央行祭出最嚴厲的第七波房貸管制措施，「金龍海嘯」打亂建商及代銷布局。
陸炤廷表示，在未設「日出條款」的強硬政策下，造成購屋客戶對房屋貸款一頭霧水，教訓的不只是央行所稱投機客及投資客，連真正購屋、換屋族群也遭受無辜波及，央行應快速提出滾動檢討措施，以免讓真正想要買到房子的人受到牽連。
高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜庭指出，919打房措施公布後的第一個周末，市場狀況並不好，來人下降，成交也下降，投資客集中的北高雄，包括橋頭、楠梓、左營，成為重災區。 高雄市代銷會公會理事長謝哲耀表示，這個假日回訪客有增加，這些潛在購屋客都來討論貸款怎麼解套的問題，「買意還是很強，就看貸款怎麼解」。
有業者說，這個假日在北高雄的預售案，來人少了近8成，雖有成交，但只售出一戶，跟過去動輒雙位數的成交量，差距很大。
房貸之亂與銀行放貸緊縮「以價制量」，據統計，8月五大銀行房貸新承做金額出現跌破千億元，為近四個月來首見，但平均房貸利率2.194％，卻攀升至金融海嘯以來的近188個月新高，反映現在銀行雖然資金多留給首購族，但資金吃緊，房貸利率仍呈現上揚。
根據中央銀行的統計，自2009年2月五大行庫（臺銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）房貸平均利率跌破2％以來，便開啟長達14年的1字頭房貸低利時代，2021年9月平均利率更低至1.346％，不過之後隨著進入升息循環，近二年來房貸利率持續走高，去年4月突破2％，近期資金緊縮，8月新承作房貸利率更高達2.194％，目前房貸利率已回到16年前金融海嘯時期的水準。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，上一波央行升存準率，加上房貸狀況吃緊，銀行房貸利率就往上攀升，央行要求銀行更是將資金留給首購、都更危老與企業投資發展，整體房貸利率水準居高不下，甚至有銀行首購房貸利率2.6％起。
雖然五大銀行承做許多新青安房貸，不過一般房貸利率攀升，拉高整體房貸水準，以致現在房貸利率已經連續17個月都站穩2％以上，甚至許多銀行仍有排隊現象，非首購的客戶要貸款難度更是增加。
曾敬德表示，央行喝完咖啡後，銀行放款態度更為謹慎，銀行有頗有「以價制量」的趨勢出現，非首購的客戶盡量少做，即使是首購的客戶也會仔細看個人的財務條件狀況，整體房貸資金可以說是相當緊縮，建議民眾現在可以往保險公司或網銀詢問看看，現在有網銀的房貸利率2.385％起跳。
房市熱到發燙，金管會統計，8月國銀房貸餘額年增率飆上11.05％，創史上最大增幅，前八月房貸餘額暴增7,075億元，已超過去年全年，土建融年增率也來到4.94％、創九個月新高，但受到民俗月與限貸令影響，8月房貸月增擺脫連三個月增千億元趨勢，單月僅增加909億元，加計土建融後月增則高達1,585億元，為2018年以來單月新高。
房價居高不下，持續拉升國銀房貸與建築融資。8月國銀房貸餘額來到10.69兆元，續創史上新高，8月年增率高達11.05％。國銀房貸餘額已連續19個月增加，尤其今年5月～7月連三個月單月暴增千億元以上，8月才稍微下降到千億元之下，前八月國銀房貸餘額增加7,075億元，已超過去年全年的增加金額6,575億元，與去年同期比年增1.3倍之多。
國銀主管分析，往年8月適逢民俗月，通常是房貸低點，加上近期多家銀行房貸滿水位，8月房貸月增金額有稍微下降、低於千億元，但受到新青安貸款帶動自住的購屋需求，與經濟復甦增添民眾買房信心等，今年房市明顯相對去年熱絡許多，導致年增率節節攀高。
8月國銀建築融資淨增加676億元，為2018年以來單月最大增速，年增率破9％來到9.38％，創26個月新高，餘額飆近3.79兆元、也創新高紀錄。前八月土建融月月成長，已增加1,654億元或年增13％，但相較於民眾房貸申貸熱潮，土建融成長幅度未如房貸高。
國銀主管認為，近期除因建築成本提高外，因應銀行不動產貸款水位限制，與年底景氣不確定性高，導致建商可能打算提前開工，建商週轉金需求增加，拉升土建融餘額。 整體來說，土建融成長速度沒有房貸高，顯示建商對房市景氣仍偏向保守。 8月房貸加土建融淨增加1,585億元，連五個月淨增量破千億元，月增率衝破1％、為32個月新高，年增率飆上9.38％、創26個月新高。
銀行資金緊俏加上央行打炒房出重手，目前市場上第二戶房貸地板價已從三個月前的2.48%衝高到3%起跳。據指出，房貸市占前二名的兩大指標臺銀及土銀，第二戶房貸利率已分別從3.1%及3.2%起跳。
新青安房貸助燃今年房貸量超乎預期，加上央行8月底大動作「道德勸說」銀行自主控管不動產貸款總量，變相造成「限貸令」，一度驚動府院。各銀行在資金及量能有限下，均以首購自住為優先。有銀行的整批性分戶房貸已不提供給第二戶房貸戶，甚至市場傳出有銀行部分分行已不收件第二戶房貸。目前各銀行承作政策及條件均變化相當快。
據調查，一銀和華銀目前仍收第二戶房貸，但利率全面拉升到3%起跳。一銀將在近日發文要求各分行對第二戶新貸戶報價從目前2.5％至2.6%，一律拉高到3%起。
行庫主管坦言，目前首購利率從2.35%起跳，而第二戶房貸本就有高槓桿和投資性質，7月房貸資金拉「緊」報時，各銀行以價制量，已有銀行把第二戶拉高到2.9%至3%，加上央行再升存準率，只能再提高第二戶房貸利息。
該主管也說，央行降溫房市的用意明確，目前只剩新青安房貸還有1.775%的獨享價，非新青安的首購族、甚或是第二戶房貸，早已全面喊漲。
國銀主管表示，外界一般熟知的《銀行法》第72-2條不動產放款天條只是銀行受限制的其中之一，事實上銀行承作房貸至少還受兩種比率限制，分別為「風險性資產」（RWA）及「流動性覆蓋率」（LCR）；風險性資產與銀行資本適足率有關，各銀行均會對個金、法金等部門別分配額度，尤其，銀行法72-2和LCR問題可以用增加吸收存款解決，RWA則只能靠發債或增資。目前各銀行的72-2水位及RWA逐漸升高，房貸市場仍嚴峻。
土銀昨（23）日表示，目前房貸量能維持一定水準，持續配合主管機關政策，至於各貸款利率條件皆依照市場行情價格調整。
據了解，臺銀則針對借戶收支比條件祭出更為嚴格的標準，以新北市房貸900萬元、個人年收入80萬元為例，已須降成數或增提保人。臺銀衡量借款人每月的負債支出，計算方式為每月收入為分子，各縣市最低生活費加上貸款本息為分母，相除之後過去須符合1.3倍，日前調升到1.8倍，現在則一舉拉高到二倍。意即若房貸本息加上生活費為每月5萬元，則每月收入須為10萬元才能貸滿八成。臺銀則表示，該行得依借戶資力核予貸款條件，並保有最終核貸權。
據近一年實價登錄資料顯示，全國暨六都、新竹縣市25坪以下小宅占比突破二成，其中台北市小宅占比最驚人、達36%。若以行政區來看，桃園市中壢區奪六都之首，新北市有板橋、三重、淡水、中和、新莊等五大區入榜，成為擁有最多小宅熱門交易行政區之都會區。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，高房價壓力、家庭人口結構型態轉變影響，讓台灣、六都購屋產品小宅化發展愈來愈明顯，尤其是房價最高的台北市，在民眾預算有限下，低總價之25坪以下小宅交易占比持續上升，加上北市擁有許多北上就業、就學的族群，擁有龐大的租屋需求，也讓小宅在區域租賃市場頗受投資、置產族群的喜愛。
據實價登錄網資料顯示，近一年全國暨六都、新竹縣市25坪以下小宅占比已達23.9%，其中台北市小宅占比最高、達36.1%，其次為新北市28.2%，台中市、高雄市小宅比重有22%左右，台南市、桃園市同為20%。
以行政區來看，六都、新竹縣市小宅交易前10年中，桃園市中壢區以交易量967件奪六都之首，區域每坪成交均價約30.5萬元。其次為新北板橋、台中西屯區各為858件、852件，區域每坪成交均價各達59.1萬元、33.1萬元。
台南安平港在台灣港務公司和台南市政府聯手，擬定「北觀光、南自貿」的發展藍圖之後，亞果遊艇率先投資開發「亞果安平遊艇城」，三地、泰嘉、清景麟等高雄三大集團，接續標得「海洋之心」開發案，泰嘉和清景麟更進一步攜手泰郡建設，購得漁光橋正對面的金城段土地，先後邀請國內外知名大師操刀，設計指標建築，重塑台南港灣的天際線與內涵，從地方港口躍升成為國際海港。
泰嘉開發、清景麟集團、以及泰郡建設等三家高雄建商，在台南安平港海景第一排推出的「金城案」，日前由泰嘉開發董事長呂金發、泰郡建設董事長郭泰吟、以及清景麟集團董事長林湘甯三人主持動土儀式。
泰嘉開發董事長呂金發表示，由於台南安平商港在行政院核定「國際商港未來發展及建設計畫」之後，「北觀光、南自貿」已成安平港的發展主軸，民間企業的實質投資行動並已陸續進行，而泰嘉開發、清景麟集團、泰郡建設合作開發的「金城案」，剛好就在「北觀光」的海洋門戶上，因此有別於建案動土的銷售造勢活動，不談個案行銷，而是聚焦在區域整體開發的願景和藍圖。
呂金發指出，目前，安平港「北觀光」的開發行動，已率先由台南在地的亞果遊艇集團（7566），分期開發「亞果安平遊艇城」，並在2019年完成第一期62個遊艇泊位、以及第二期的黃金會所、會員度假中心、Villa別墅，目前正在興建將委由新加坡悅榕集團（Banyan Tree）經營的悅椿軒酒店興建工程。
而三地集團旗下的南仁湖公司（5905）、泰嘉關連企業太普高（3284）、以及清景麟集團旗下的福裕（4513）等三家上市櫃公司，合資成立的「安平星鑽公司」，在標得40678.79坪安平港陸域面積、以及11492坪海域面積，合計52171坪陸域和海域之後，將規劃開發的「海洋之心」案，預定今年10月將進行第二次環境影響評估，希望在環評通過後開始進行整地作業及申請建築執照，期望能在明年底前開始動工。
「海洋之心」將分五期開發，第一期的「海洋綠洲商場」土地面積約11881坪，將興建29180坪的商場，目前已洽妥多家國內外知名連鎖餐飲、娛樂業者進駐，7層樓高、62戶的「海洋綠洲商場」，是由國內知名的橙田建築室研所主持設計師羅耕甫操刀。
台中市長盧秀燕日前宣布捷運藍線明年正式動工，拚十年後完工通車，消息一出，台灣大道沿線房市再次成為焦點，其中沙鹿區擁有商圈、學區等完善機能，加上捷運藍線六個站體匯聚，區域內三大熱門商圈成為品牌建商推案戰場。
對於捷運藍線即將步入實質開發階段，全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，捷運藍線不僅是連結台中港與市中心的重要交通樞紐，更是沿線房市的一劑強心針。
以捷運綠線通車三年為例，帶動北屯區、烏日高鐵特區房價上漲，預期捷運藍線可為沙鹿、梧棲、龍井等海線地區帶來顯著效益，而海線區又以人口最多的沙鹿推案最熱絡，目前新案紛紛站上4字頭。
在地業者表示，沙鹿區內的家樂福商圈、北勢商圈及沙鹿火車站商圈，是目前建商主要布局熱點。其中位於家樂福商圈、捷運藍線B5站首排的「茂洋天玥META」，產品規劃23至35坪，實登揭露今年以來成交均價46.15萬元，最高單價48.9萬元；「富宇云集」產品規劃22至33坪，成交均價為44.44萬元，最高成交單價51.8萬元。
位於北勢商圈的「龍寶和臻邸」，基地坐落於捷運藍線B8正英站附近，產品規劃37至49坪，實登均價為45.01萬元，最高單價為52.1萬元；精銳建設「南斗路新案」預計第四季進場，產品規劃38至44坪。
沙鹿火車站商圈因生活與交通機能便利，西側又有自辦重劃區開發，吸引建商卡位推案，包括「鴻豫境」、「勝麗交響曲」、「勝興興站」、「和築T1」、「大華鹿鳴」等新案。
央行上周宣布加大打炒房力道，不僅在此次理監事會議之後新增4項打房新規定，在最新版的問答集更直接盯上不動產抵押貸款和定存單，嚴防成數灌水成為管制破口。
央行這次在問答集下達的新指令，一種是先向他人取得房屋所有權，再以該房屋向銀行以「非房貸」方式申辦貸款來突破房貸成數上限，另一種則是用定存單質借的方式，來增加貸款成數。
官員指出，央行這二項規定主要為防範「二房」或「三房」的購屋者，為了突破房貸成數最多只能5成、3成的限制，因此用上述這二種方式來向銀行套出買房資金。
舉例來說，假設名下已有二筆房貸的小明，先向朋友借了一筆錢，去向房屋的賣方取得房子，之後再以該房子向銀行申請一般不動產的「抵押貸款」，倘若小明本身財資力佳，很有可能可取得約當房屋市價的6成、7成，甚至更高的貸款金額。
央行認為，這筆錢明明應該是用房貸的方式來辦理，但卻因為房子提前完成過戶，然後小明取巧另外用一般不動產抵押貸款的途徑，來取得遠比小明透過房貸方式更高的成數，倘若小明辦房貸，則只能得到的3成房貸成數，但若透過這種「移花接木」的方式，則得到遠超過3成的成數，為此，央行此次特別在QA增訂新規定，向銀行示警。
至於用定存單質借的方式套出資金來增加銀行貸款。舉例來說，小華名下已有一筆房貸，但現在要買第二戶，此時小華把手上的100萬的存款，以「定存單」方式向銀行質借取得90萬元來作為支付賣方的款項。對此央行官員則質疑：「為何不直接用現成的100萬存款付，仍要用槓桿套出銀行資金？」因此也明白在QA中把問題點出來，禁止這種方式。
除了上述二種方式，建商的「餘屋貸款」也被鎖定。央行在2020年12月、2021年12月的第一波、第四波選擇性信用管制，先後出手將建商的餘屋貸款成數降為5成、4成，這次再對餘屋貸款出手，可說是時隔近3年，再對建商出手降低餘屋貸款成數，而且央行特別在最新版的QA示警，若建商在銀行的餘屋貸款合約到期要續約，就必須以新成數3成為限，而且差額的部分最長給予1年調整期。
銀行業者指出，一般而言，餘屋貸款的借款年期都是3年，從2020年12月起算迄今，舊合約都將陸續到期，要立新約，因此，口袋不夠深的建商，由於必須籌更多自備款，因此，勢必得在市場上倒貨。
此外不只一般民眾，連建商使用定存單向銀行套出更多資金，在央行最新的QA也直接點名向銀行示警，要求建設公司購買土地時，銀行如果已經給予4成的土融資金，就不能夠再受理建商用定存單質借更多的資金投入該地，可說這些和「定存單」有關的行徑，已全面被央行盯上。
銀行業者指出，運用存款轉化為定存單的方式，來向銀行質借，投資客或建商都已非常「熟悉」，更使央行發現原來這個會成為房市資金管制的破口，因此這回修訂新版的QA，一併把路給堵死，讓投資客或建商向銀行借款時，不要打「定存單」的主意來取巧。<>
房市話題持續引發討論，新北地政局公布今年年第二季住宅價格指數，4月至6月全市住宅價格指數分別為117.87、118.9、120.32，月漲幅介於0.87%至1.2%之間，新成屋、整開區、捷運沿線都呈微漲趨勢。
地政局地價科表示，觀察新北8大次分區，包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，第二季指數漲跌互見，各月份變動率介於-1.12%至4.27%的漲跌幅，與前年同期相較則大概有0.53%至11.35%之年變動率。
地價科指出，第二季新成屋指數為116.63，季變動率1.77%，與上季相較呈現微漲趨勢。在整體開發區方面，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為111.24、111.63、112.54及102.93，季變動率大致為0.07%至4.95%不等的漲幅。分析原因是受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，推動新成屋價格持續上漲；整體開發區因推動各項重大建設，生活機能亦日趨成熟，持續吸引人口遷入，購屋需求上升，帶動區域住宅價格穩定成長。
地價科提到，捷運沿線指數大致呈現微漲，板南線（板橋段）、板南線（土城段）、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數較上季上漲1.13%至3.34%，整體呈現相對穩定態勢，主要原因係捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。
台灣豪宅除了一級戰區台北市之外，新北市的豪宅市場也值得關注，業者統計2024年1至7月新北市總價6,000萬元以上的豪宅交易情形，其中板橋區豪宅交易累計16戶位居新北第1，交易量也是第2名的兩倍，平均單價每坪76.9萬元，平均每戶總價8,429萬元。
板橋區是新北市的政經中心，也是重要的交通樞紐，交通便捷、商業發達、人口聚集，也讓新板特區成為新北市知名的豪宅聚落，位於新板特區內的「橋峰」社區今年有4戶交易，平均單價每坪78.2萬元，平均總價高達9,154萬元。
也因為新板特區發展成熟，特區內大坪數素地稀有，鄰近新板特區的新成屋豪宅「君麟」社區也成了豪宅買方的置產標的，今年累計有6戶交易，平均單價每坪78.1萬元，平均總價達7,270萬元。
新莊區2024年豪宅交易合計8戶，位居新北第2，平均單價每坪65.5萬元，平均每戶總價7965萬元。新莊副都心是國家級的重劃區，也是新莊豪宅交易熱區，現已有中央合署辦公大樓、電影文化中心、宏匯廣場、國賓影城進駐，亦不乏鴻儒、佳能、四零四科技、麗寶建設等知名企業進駐設立企業總部，商業發展深具潛力。
此外，新莊副都心有機場捷運連接桃園機場、台北市，也有捷運環狀線通往板橋、中和、新店等產業聚落，因此吸引高資產客群選擇在新莊副都心置產。「中悅檀悅」社區今年累計交易7戶豪宅，也是今年新北市豪宅交易戶數最高的社區，平均單價每坪65.8萬元，平均總價7,138萬元。
而林口區今年豪宅交易累計6戶，位列新北市第3，平均單價每坪46.5萬元，平均每戶7593萬元。隨著林口新市鎮重大建設發展逐步到位，當地生活機能逐漸完善，近年人口成長快速，也吸引多家企業、高資產族群進駐，近年房價呈現高速成長。
近幾年林口區豪宅交易占比有明顯增加的趨勢，今年1至7月交易量已超越蛋黃區的新店區與中和區。平均4字頭的房價仍然吸引著有意願購買大坪數的換屋族群，特別是林口A9重劃區，不僅擁有機場捷運連接桃園機場、台北市，加上周邊新北國際AI+智慧園區、林口新創園區、國際媒體園區、郵政物流園區等產業園區開發，吸引高科技、綠能、文創、醫療、智慧金融等新興多元產業，帶來大量就業機會，吸引高收入就業人口，也帶動林口豪宅的交易熱度。
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