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房產新聞
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限貸令衝擊房市，領先業界推出「全線上房貸」的純網銀「將來銀行NEXT BANK」24日表示，無論是首購族，或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群，申請、撥款均無需排隊，盼以快速的線上房貸服務，讓國人體驗最便利的純網銀服務。
將來銀行表示，隨著近期存款資金到位，至年底前提供房貸利率2.4％起、申貸成數最高8成的優惠，將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶，整體專案額度10億元。
將來銀行去年4月開辦房貸業務，主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸，因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保，相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎，開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾，房貸餘額更快速衝破百億元。
將來銀行表示，目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務，接下來也會因應民眾需求，陸續開辦台南、高雄地區，建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸，大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓，申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款，歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
同時，為助國人快速擁有便利且優惠的網路金融服務，年底前將來銀行現有客戶活存加碼為「5萬元以上1.5％金額無上限、5萬元內利率1％」，相較市場常見活存方案約0.705％極具利率競爭力，且與部分數位帳戶相比，則無需執行任何繁複任務即可獲得額度無上限、利息無上限的高利回饋，特別適合作為數位金融帳戶首選，長期穩健地讓財富增值。
央行上週祭出第七波選擇性信用管制，自然人名下有房者，第1戶購屋貸款不得有寬限期，且第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，外界關注是否衝擊房價，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文指出，房價最終是看要市場的供需機制，他強調，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是因為「預售屋禁止轉售措施」，「不是民眾不想逃，而是逃不了。」
何世昌表示，有朋友問他說，央行重手打房，為何房價還不會崩跌？是不是踢假球？他強調，有不少人始終認為政府打房打假的，但從過去到現在「政府都是打真的」，不要認為房價沒有如你的預期下跌20％、 30％，就說是政府假打房。
何世昌分析房市未來走勢，一是取決總體經濟環境，二是看政策（主管機關的預設目標），三是看市場供需，他強調，前面兩件事的突發性因素（俗稱黑天鵝）最難預料。
何世昌舉例1989年房地產二二八事件，當時央行祭出禁貸令，2000年接著發生「網路科技泡沫」，雙重打擊之下房價跌幅就比較明顯，而且是全國交易量價都低迷。隔年，政府研擬救市措施，著名的「土增稅滅半」優惠措施在2002年2月開始上路。
何世昌強調，從歷史經驗來看，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然不是百分之百，但具有高度關聯性，惟救市成功機率更高於打房成功機率。若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」，簡單來說，「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲，供需失衡越大，房價漲跌幅越大。
外界關注市場的賣壓有多大，何世昌指出，央行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，不是民眾不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。
何世昌分析，如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。他強調，預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，仍取決於建商的口袋深度。
新青安房貸引爆全民炒房，央行近日祭出重手打房，要確保首購族一定貸得到，而先前農業部推出被稱為「農業版新青安」的農安貸款，強調不限農漁民都能申請，但民眾致電詢問竟被告知目前只做在本地設籍2年以上的客戶，讓他超崩潰，也讓網友全戰翻。
一名中部網友在PTT房屋板表示，符合首購條件的他目前正四處詢問房貸，上午致電農會詢問農安貸款，結果被告知目前新增2個條件，第1為「只做戶籍在本地者，且設籍要2年以上」，第2則是總價1500萬以上才能做農安。
原PO指出，雖然他能接受第2點要求，但對於第1點則是滿頭問號，驚呼想用農安本來就要名下沒房，結果竟然要在當地設籍2年以上才符合資格，馬上詢問專員「我是外地來工作的，這樣就不行了，對吧」，結果對方坦承不符合資格，說「農會自己有訂規則，比較不好意思」。
其他人看完後紛紛喊「新青安還沒封，農安就縮成這樣喔」、「看來要先租可以設籍的地方了」、「可能之前大家分享，才害農會增加條件吧」、「這個本地範圍多大，縣市還是鄉鎮」；原PO也回應稱，農會人員態度相當客氣，他只是分享最新狀況，讓大家不用沒事再跑去農會詢問了。
不過也有人說「你可以用新青安就直接去找銀行啊，哪間不給過就投訴，找農會幹嘛」、「正常，農會本就是要服務在地農民」、「農漁會本就是地緣性很強的機構，可以理解」、「你租個房子入籍就解決了啊」。
中央銀行日前祭出重拳打房，但此舉挨批「濫殺無辜」，央行總裁楊金龍強調，這是合理的懷疑，因此，將在1個月內儘快提出配套措施和「排除條款」，幫助需要協助、無辜的人，現在還在聽取各方意見。行政院長卓榮泰強調，讓央行有充裕時間妥善因應，蒐集各方反應後，才能提出整套合理的制度。
卓榮泰24日赴立法院施政報告及備詢，賴士葆會中關切房市信用管制議題，質疑央行為何要提出限貸令？並祭出手段這麼強烈的信用管制措施。
楊金龍表示，當時部分銀行房貸逼近30％臨界點，因此部分銀行自主採取限貸令，但這也是市場的說法，其實是銀行自主管理的風控機制，而選擇性信用管制措施從2020年就存在，這次祭出比較強硬的手段，也是認為銀行的授信過度集中。
賴士葆追問，是否預見若不祭出第七波選擇性信用管制，將引起本土性的金融風暴？楊金龍認為，首先信用資源要合理分配，其次，如果資源沒有合理分配，反而太過集中，又沒有注意它，很容易就會像日本出現泡沫、美國出現次級房貸風暴。
楊金龍認為，這個是一個時間的問題，如果現在出手的話，這個可能就不會發生，但如果太接近才出手，這個泡沫會爆掉，所以這個是時間距離的問題。楊強調，並非說台灣就是明天就要泡沫破掉了，央行只是及早出手。
賴士葆提到，外傳有中型銀行過度放貸快要出狀況，楊金龍則否認，強調並未有此事，各家銀行的警戒值都還在26％、27％左右。至於是否將「濫殺無辜」？楊金龍直言，這說法是合理的，但也要再度澄清央行都有持續聆聽各方意見，未來在必要的時候，那些所謂「無辜者」有必要時也會推出相關的協助措施或排除條款。
對於配套措施何時會出爐，楊金龍允諾，將盡快提出，不會到1個月那麼久，「若有些人需要來協助的時候，我個人都覺得盡快、越快越好」。賴士葆要求央行1周內提出配套，若有需要則專案處理。楊金龍僅稱「會儘快」。
外界都相當關注社宅興建進度，尤其又以北部就學就業人口多，居住需求高，國家住都中心25日舉辦北區新建工程招標說明會透露，年底前在北部地區還有超過3千戶社宅準備招標，急需更多優秀團隊加入興辦行列。
國家住都中心今日舉辦「社會住宅新建統包工程招標說明會」北區場，廣邀國內營造廠商、顧問公司、建築師事務所、技師事務所等專業廠商參加。
國家住都中心表示，北部地區就學就業人口多，反映出較高的居住需求；基北北桃生活圈直接興建社會住宅已達成5萬5,109戶，中央在2024年底前在北部地區還有超過3千戶社宅準備招標，後續也持續規畫更多戶數。
國家住都中心在會中，針對中央興辦社會住宅執行概況、統包工程招標需求、委託技術服務及耐震特別監督案執行內容，以及工程履約階段品質管理與進度管控作為等項目進行說明及交流。<>
台北市地政局公布6月份台北市房市訊息，其中6月實價登錄交易件數比上個月減少了26.75％，總金額也減少了16.77％，北市除中正區外所有區的交易量都比前1個月減少，不過全台北市的房市價格除公寓的物件稍微下跌外，大樓以及小宅的價格仍呈上漲趨勢。
2024年6月實價登錄量價動態，北市交易量共890件，較5月1,215件減少325件，減幅26.75％，較前一年同期830件，增幅7.23％；交易總額為267.43億元，較5月321.31億元減少53.88億元，減幅16.77％，較前一年同期243.46億元，增幅9.85％。
另外各行政區6月交易量，僅有中正區較前月增加1.56％，其餘11區皆減少，減幅最大為松山區，較5月減少42.05％，各行政區交易總額前3名依序由中山區41.48億元、大安區38.09億元及信義區32.92億元。
總額最少為大同區，僅8.21億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約4.05倍。交易總額增幅最大為中正區，較5月增加24.89％，減幅最大為內湖區，較5月減少36.09％。
從住宅價格指數分析，2024年6月全市住宅價格指數128.28，較5月127.79上升0.38％，較前一年同期115.39上升11.17％；標準住宅總價2,032萬元，標準住宅單價每坪64.72萬元。
大樓住宅價格指數136.20，較5月135.58上升0.46％；公寓住宅價格指數118.66，較5月118.68下跌0.02％；小宅住宅價格指數127.07，較5月125.55上升1.21％；觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除了公寓月線下跌外，其餘皆上漲。
台南市興建或規畫中的社會住宅合計約有1萬109戶，進度最快的永康區「宜居成功」、北區「宜居小東」及仁德區「宜居仁愛」等社宅，明年中旬即將陸續招租。多位市議員24日質詢關切社宅承租資格及租金價位時，市府都發局長徐中強答詢表示，宜居成功社宅將成為台南首座開放入住的社宅，承租條件最快農曆年前公布，至於租金「跟大家的期待不會差太多」。
陳怡珍指出，宜居成功將成為台南首座開放入住的社宅，市府預計明年6月開放民眾入住；緊接著宜居小東也將於明年底成為第二座開放入住的社宅，許多民眾都關心承租資格與租金價位，是否真能優於市場行情？如此才能對民眾有實質助益，成為一個平價優惠的好選擇，以實現居住正義的第一步。
徐中強說，預定在社宅開放前4個月，以招租當期的行情推估租金價位，並預期以8折、7折、5折、4折等成數，研擬租金分級原則以區分身分。其中，宜居成功的招租辦法將於明年農曆年前後公布，宜居小東招租辦法公布的時間點則落在明年8月間。
沈震東追問租金「跟大家的期待不會差太多」，到底是多少？他還舉3房型、1房型為例，詢問租金大約會落在多少錢？
徐中強表示，宜居仁愛3房型打完折低於2萬元，宜居小東1房型打折後約在1萬元以內，但最後還是要經過台南市政府住宅諮詢審議會審議評定，原則上會由3家估價，但只要是合理價格，將採用最低價租金。
徐中強認為，位在台南火車站旁的宜居小東是市府自行興辦，且戶數多達379戶，但因地點最好，也最受矚目。至於大家關切的租金及入住資格，像青年、老年、身障人士都會有計點，符合弱勢點數就會累加，另也保留部分給市府社會局運用。
王家貞指出，對於陸續推出的社宅，政府如何顧及身障者對無障礙房型的需求權益，以及社宅內部空間規畫配置的基本生活需求？
徐中強說，每座社宅都有規畫完善的無障礙設施，提供身障者方便的設備及環境；同時，特別戶還設立優先評點機制，對身障者的評點也會高於其他社會弱勢者。此次定期大會結束後，宜居成功、宜居仁愛也接近完工，待設施完備時，還將安排時間舉辦專屬身障鄉親們參訪社宅的活動。
台積電CoWoS先進封裝產能供不應求，為了緩解此狀況，公司持續探詢擴產的機會，媒體披露，台積電將捨棄雲林前往屏東設廠，引發關注。對此，台積電低調表示，設廠地點選擇有諸多考量因素，不排除任何可能性。
早在今年6月就曾傳出台積電要到屏東設廠，但後續並沒有進一步消息，近期再傳出台積電擴大CoWoS先進封裝產能的地點，除了向群創購買的南科土地之外，可能會捨棄雲林轉往屏東，屏東已是二次被點名。
針對市場傳聞，台積電表示，公司以台灣為主要基地，設廠地點選擇有諸多考量因素，不排除任何可能性。台積電也強調，持續與科學園區管理局合作評估適合半導體建廠的用地，一切資訊以公司對外公告為主。
目前台積電CoWoS先進封裝產能落在龍潭、竹科、竹南、南科、中科等廠區，未來嘉義廠區也將加入供應行列。至於台積電何時才能讓產能趕上需求，董事長暨總裁魏哲家曾在7月法說會表示，希望能在2025年紓緩供應緊俏的局面，並在2026年達到供需平衡。
此外，魏哲家也透露，考慮將部分CoWoS先進封裝訂單委外，但尚未有最終答案，先觀察客戶需求，「AI應用帶動的需求持續暢旺，預估今、明兩年，台積電CoWoS產能都要力拚成長超過一倍以上。」
「限貸令」加「金龍海嘯」無損高雄地政局25日的土地標售，8個標案共有18個標封競標，總共有7個標案順利標出，脫標率達87.50％，最受矚目的高雄火車站生活圈的578.49坪「特商區」建地，由城揚董事長楊振宗以總價8.49億元、溢價3.98％標得，高雄火車站生活圈另一筆355.20坪建地，更是有史以來的「脫標大驚奇」，永特投資以總價4.67806億元得標，只比底價多出736元，幾乎無溢價。
央行919祭出史上最嚴厲的房市信用管制措施，沒幾天就是高雄地政局25日的第三季開發區土地標售，因此，成敗特別受到市場關注，上午10時開標結果，「金龍海嘯」正負影響各半，雖有18個標封參與競標，但，兩個主要標的，都只有一家競標，且脫標溢價率低。
除了第六標林園港子埔段16.93坪的住宅用地無人投標，其餘各標案都有競標者，但多數只有一個標封，競爭最激烈的是第四標的鳳山鳳青段150.35坪「住三之一」，共有7家競逐，第三標的仁武福清段204.68坪住宅用地，也有6家投標。
此次標售，面積最大、底價最高的高雄火車站生活圈的578.49坪「特商區」建地，每坪底價141.19萬元，底價8.16億元，只有城揚建設董事長楊振宗一家投標，最後以總價8.49億元，每坪146.81萬元標得，比底價溢價只約3.98％。
同樣位於高雄火車站生活圈的「特商區」建地，土地面積約355.20坪，每坪底價約131.70萬元，總價約4.67億元，也只有一個標封，最後由永特投資以總價4.67806億元，只比底價多出736元標得，幾乎無溢價。
台灣人壽昨（25）日以總金額137億元標下桃園航空城中優先產業專用區土地之I基地，由於土地面積高達5.7萬坪，第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，該案因基地龐大，且由於土地取得便宜，朝向大型複合式商用開發案規劃，或是做物流中心，都有不錯開發效益。
丁玟甄表示，近年受到利率升高，以及金管會對於保險業投資不動產之規定，保險業投資性不動產最低投保率提高到2.97%，讓保險業的不動產投資動能急速減弱，部分業者進一步將投資標的轉向公辦都更，或者政府鼓勵的公共投資等開發案上。
本次台灣人壽以總金額137億元購置航空城土地，是繼2022年中國人壽以120億元買下台中七期商辦案以來，保險業再次突破百億元的不動產購置案。
丁玟甄指出，由於保險業投資性不動產最低投保率在2.97%，因此近幾年，多家保險業轉進超大型開發案，力求提高投資報酬率，包括國泰人壽的桃園高鐵站區開發案、富邦凹子底開發案等案，以及台灣人壽南港C3開發案，都是市場指標的大型複合型商用開發案。
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