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房產新聞
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房貸緊縮、信用管制重創房市交易量，買氣急凍，位於「金龍海嘯」第一排的房仲業，近期交易狀況慘不忍睹。各大房仲業者自結門市交易量顯示，9月交易量普遍較8月減少2成，並較6月高點交易量接近腰斬，連續三個月呈現量縮。
根據各大房仲統計9月門市交易量顯示，永慶房產集團月減15％、年減17％；住商機構月減26.4％、年減28.6％；台灣房屋月減14.8％、年減19.3％；中信房屋月減15.9％，年減12.3％。房貸緊縮加上919央行無預警推出第七波信用管制，民眾購屋腳步更為放緩，第一線狀況慘淡。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月受到銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易量已較7月減少逾2成，9月中央銀行推出加碼信用管制，銀行放貸審核趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款等現象恐怕短時間內無法解決，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，8月限貸令上路、新青安審核難度更高，加上9月19日推出選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款與期待價格修正心態，全台各地成交量同步急凍，預期第四季很難回溫。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，9月限貸令一出，市場從「難貸」到「限貸」，市場信心受到動搖，對重劃區案量大的區域，以及持有多屋的投資客、小置產族形成較大壓力；許多即將交屋的投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格與目前行情應有2成價差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市。預估第四季依購屋需求和財務能力，客層將走向M型化發展。
土地銀行身為國營不動產專業銀行，自2001年初即響應政策開辦承作都市更新融資業務，上周末再度參與第六屆危老都更博覽會，提供民眾現場免費諮詢，另結合樂活養老貸款、安養信託等產品打造一站式金融服務。截至去年底，土銀都更危老融資總額已達2,400億元。
台灣人口長期集中於都市地區，土地利用呈現高密度發展趨勢，依照內政部不動產資訊平台資料，截至去年底止，全國住宅屋齡平均32年，其中屋齡超過30年的老屋高達483萬戶，占全國住宅比例約52.6％，房屋老化情形嚴重。
因應國人居住環境、提升建築安全，內政部近年陸續完成「都更三法」，包括修正《都市更新條例》及新訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》，提供都市更新、危老重建、社會住宅、包租代管等整合服務，同時鼓勵金融業投入都更、危老貸款業務。
響應國家政策，土銀積極承作「都市更新及危老建築物加速重建貸款」，另針對建築綠色融資與綠建築房貸案件提供利率或手續費優惠，達成永續環境理念。
土銀表示，只要是符合「建築綠色融資」方案的都更危老案件，土銀皆適度提供利率優惠，截至今年8月底已核定157件、逾990億元建築綠色融資，鼓勵建築業者導入節能減碳環保概念，共同打造綠色新家園。而民眾在申請購屋貸款時，只要建築物為內政部認可銀級以上「綠建築標章」或「候選綠建築證書」且在有效期限內，土銀也給予手續費優惠，藉此鼓勵消費者在購屋時選擇對環境友善的綠建築。
土銀指出，截至去年底，該行都更融資核准額度約1,851億元、縣市政府核定的危老重建計畫融資額度約558億元，都更加計危老重建融資餘額居八大公股銀行之首。
台北市不動產開發公會理事長、陽信商銀董事長陳勝宏示警，2024年房市最大的灰犀牛來了！建商金流面臨斷鏈的考驗，建議及早調整財務結構、謹慎推案。
陳勝宏表示，此次央行升準1碼，相當於在市場上收回約近1,500億元的資金，金融體系的不動產水位將更趨緊，將有更多建商貸不到錢，且有被升息的意味。
最近建商土建融已拉「緊」報，利率水準攀升至3％以上，有些小建商或區域型、新建商利率更傳已拉高到3.5％至3.7％。
陳勝宏表示，中大型優質、長期往來的建商仍是銀行主要客戶，但中小型建商可能首當其衝。
陳勝宏表示，央行目的主要為抑制房價高漲和多屋族炒作，但房價上漲，並不是建商所造成，而是土地、營建、原料、工資、稅費等各種成本疊加推高，若政策上祭出激烈的不動產調控措施來壓抑，勢必造成已簽約購買預售屋的客戶面臨交屋糾紛，也造成市場交易量面臨萎縮；但房價恐不致因此降下來。
陳勝宏建議建商，宜減少房地產開發的強度，降低推案量，儘量提高自有資金部位，央行最新措施堪稱下半年房地產市場的「灰犀牛」，建商將面臨財務結構的壓力測試。
陳勝宏也針對此次央行加碼第七波的不動產信用管制措施，提出兩大建議。首先，已完成簽訂合約的預售屋買方應予以排除，以免造成預售屋交屋的違約糾紛，干擾正常的交易秩序；第二，針對央行首度納入管制第一戶貸款無寬限期，建議針對有房無貸款族群，若有急於資金需求而必須向銀行融資貸款的首次貸款者，應排除在此次不動產信用管制範圍之外，才為合理。
另，房市已逐步回歸基本面，呼籲央行應適度放寬，包括取消18個月限期開工令、鬆綁高價住宅貸款總價上限認定等。
央行祭出第七波選擇性信用管制，重擊房市信心，其中高總價住宅貸款成數上限更從原本的4成進一步降至3成，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，由於雙北以外約6成高總價住宅交易貸款成數在3至4成，加上高總價買盤原本就比一般住宅少，預期將是受信用管制影響最大的族群。
根據永慶房產集團統計，台北市總價7,000萬元以上的高價住宅有50.8％交易不貸款，新北市總價6,000萬元以上的高價住宅有47.9％交易不貸款，雙北市高資產族密集，在理財規劃、資產配置考量下，約有近半的高價住宅的買方不貸款，貸款3至4成的比例則約有45％，在總價更高的豪宅產品不貸款比例更高。
在雙北市以外，高價住宅的定義降至總價4,000萬元以上，統計顯示，不貸款比例在各都會區占比約30％～40％，而貸款3至4成的約占56％～62％，其中桃園、台中、台南均超過60％。
業者指出，雙北以外高價買盤本來就較少，多數交易都有貸款，在新竹、台中等房價較高地區，不少中大坪數換屋族很容易超過4,000萬元的總價門檻，在進一步限縮高價住宅貸款成數至3成後，雙北以外都會區的高總價市場會受到更大衝擊。
薪資成長跟不上房價漲幅，生活壓力逐漸加重之下，連帶延後現代人的結婚年齡。據統計，全台Q2平均房貸負擔已突破千萬元，延後國內男性的初婚年齡來到32.9歲、女性則為31歲；連帶創高平均生育年齡達32.4歲，凸顯「大齡夫妻、高齡父母」世代來臨。
觀察六都男女初婚與生育平均年齡，至今已連續衛冕14年的台北市，男性初婚年齡高達34.4歲、女性達32.6歲；影響平均生育年齡晚於其他縣市達34.3歲，甚至已達高齡產婦定義。相較之下，桃園則是六都生育年齡最輕的縣市。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，現代人普遍受教育的程度提高，且大多偏好在年輕時，先以求學及職業發展為目標；加上現代女性的自主性攀升，不必然都會選擇步入婚姻、生育小孩；最後還有高房價、高通膨相互作用加重生活與經濟壓力，人生無法總能按表操課。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，從房價層面來看，新北市平均每月房貸負擔就要約4萬元起跳，台北市更高達約6.5萬元，整體Q2平均突破千萬元的房貸負擔已大幅推遲年輕人的購屋腳步，結婚生子的籌備期也會相較其他縣市來的更長。
這種晚婚晚生的趨勢，對於房市的未來發展有三大變化；一是「租屋需求增」，單身期延長決定以租代買，拉抬租屋市場需求，也改變投資族看好的置產標的；二、「購屋需求延」，尤其是3房以上住宅產品的購屋需求；三、「購屋小宅化」，每戶人口數降低，推升2房以下等小型住宅需求增，改變市場供需結構。
捷運南環段歷經多次招標、流標過程後，27日再度開標。北市捷運工程局表示，目前確定有1家廠商投標，不過仍要經過10月4日的評選會議過後才算得標，並同時提出修正計畫，也盼望中央預算盡快到位。不過地方民眾對於動工後的交通黑暗期感到憂心，捷運局則表示，當初已有設計完整的配套交通維持計畫，會照實際狀況修正，不會一次全面施工。立委賴士葆直呼，希望這個千辛萬苦催生出來的標案會有一個好的開始。
賴士葆28日在臉書發文指出，南環捷運線南環段，從文湖線動物園站開始，穿越文山區、新店區，再銜接大坪林站，總長5.73公里，共設有6個站，對文山區的交通至關重要。然而招標過程困難重重，2021年第一次公開招標，中間發生新冠疫情和俄烏戰爭的重大外在因素，讓缺工缺料的問題雪上加霜，營建成本節節升高，預算從112億元提高到232億元，整個建築成本倍增。
賴士葆強調，歷經6次的流標，到前日第7次總算有一家廠商投標，下星期台北市議會評選會議通過，自己會再緊盯北市政府送到中央的區段修正計劃，以及中央補助的55%。希望這個歷經千辛萬苦催生出來的標案會有一個好的開始，外界也預期會有一段交通黑暗期，根據北市府的規劃會有相關的里民說明會，讓施工期間交通影響的衝擊降到最低，希望大家一起努力。
賴士葆提到，Y1與Y1A站於112年開工動土，Y2、Y3、Y4等站也在CF670有廠商投標之下， 預計10月進行評選會議後能夠接著動工。
市議員曾獻瑩提醒，北市府在施工期間應高度重視對居民生活及交通的影響。交通維持計畫更是重中之重，尤其在木柵路一段有路幅狹窄、鄰近民房等問題，必須做好妥善的規畫與引導。他建議要積極與考試院協調，開工後減少國家考場考試的場次，盡量避免考試期間施工造成干擾。
對此，捷運局第二區工程處長劉安德說明，已有完整配套的交通維持計畫，包含施工道路、替代道路規畫等。他強調，交維計畫會採滾動式調整，依照實際狀況修正，且不會一次全面施工。至於捷運興設後道路復舊，會配合馬路、車站動線做完整的考量，「目前在計畫階段都有考慮到，不過還是要等到快要完工時，才能依實際情形來處理。」
高鐵延伸屏東路線走「高雄案」或「左營案」方案未確定，交通部正評估是否要進高雄市區，估年底前定案。高雄市長陳其邁昨稱，無論選何方案，高雄站因鐵路地下化已挖20年，再挖10年恐對商圈和交通造成衝擊，盼審慎評估。交通部長陳世凱今透露，這次會採較多潛盾方式施作，與前部長李孟諺稱「高雄案大部分會用潛盾」，似乎間接透露有望選擇高雄案。鐵道局則說，還未定案。
李孟諺7月底提及，目前正重新思考經過高雄的可能性，高雄案與原方案有點不同，大部分是用潛盾，早期高雄鐵路地下化已挖了10幾年，若要再挖高鐵進高雄，對高雄民眾會有很大衝擊，會被埋怨為何不一起蓋，很可惜當年行政院跟交通部沒一起做。
李當時也說，高雄案大部分路線的綠園道已做好，原則上不會另外再開挖，沿線採潛盾方式施作，綠園道與站體部分才會開挖，高雄車站過去就預留高鐵空間，用地已取得，故對通行影響較小，但會影響到30多間房，預計會發補償金，隧道蓋好後可原址重建，若能都更會更好。
被問及高鐵南延規畫情形，陳世凱表示，這次與過去工程方式很不一樣，會用比較多潛盾方式，在決定方案之前，會積極與高雄市政府做好協商，要將對民眾交通影響降到最低，工程才能順利推動。
陳世凱稱「這次會用較多潛盾方式」，與李孟諺過去說「高雄案大部分會用潛盾施作」相似，似乎有望選擇高雄案。對此，鐵道局長楊正君回應，方案未確定仍在溝通中，若是此方案，會盡量在可行路段採取潛盾工法，降低對市區交通影響。
世邦魏理仕30日發布第三季商用不動產市場報告，第三季市場情緒熱絡，土地市場成交1,044億元、年增152％，創下首次單季成交量逾千億元的紀錄。
世邦魏理仕總經理林敬超表示，即使不動產放款趨嚴，不過自中央銀行9月理監事會議決議至今，仍有建商公告取得精華區土地，第四季土地交易量仍維持穩定，而商辦供給稀缺、潛在買方申貸條件變差，未來數季投資市場呈現工業地產獨強的局面。
據世邦魏理仕統計，今年前三季全台大型商用不動產加土地交易金額合計達3,157億元、年增75％，前三季交易規模已超過去年全年，其中土地市場升水溫，中大型建商紛紛加大購地力道，第三季建商合計投資額達732億元、年增255％，主要朝向都市內精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區內大面積素地。
據統計，今年以來投入超過50億元購地的建商至少有八家，包括亞昕國際、遠雄建設，均已投資逾百億元購地，興富發集團、新美齊也投資超過80億元，達麗、海悅國際也投入資逾70億元。
此外，保險業最低收益率門檻已達2.97％、標的難尋，部分保險業者轉向土地開發機會，如近期台灣人壽即137億元取得桃園航空城產專區土地，預估投報率可達4.5％以上。
商用不動產部分，由於自用型企業大手筆購置工業地產，第三季成交為522億元、年增205％。隨著台灣出口回暖，包含台積電、美光等多家製造業近幾月內購入大坪數廠房以加快擴產步伐，廠房交易額為去年同期的6.5倍，科技業追求工作場所升級趨勢持續延燒，新完工或預售中廠辦大樓買氣熱絡，第三季廠辦交易也有122億元，年增78％。
在央行祭出第七波信用管制的打炒房重拳後，全台房地產市場買氣急遽降溫，國內資金與投資目光迅速轉向海外市場，看好台灣高資產族群購買實力，「APEX艾沛思環球物業」成為全台第一家引進杜拜指標豪宅的海外代銷業者，主推總價876萬元起入住世界級賽道杜拜賽車場旁「Sobha Solis」，享穩定收租效益且為全球知名免稅殿堂，在「金龍海嘯」後短短兩周內，「APEX艾沛思環球物業」已接獲超過80組高端客戶積極洽詢，顯現全台海外投資者對於最新引進的杜拜市場之高度興趣與熱情。
「APEX艾沛思環球物業」長期專營全台海外房地產買賣，過去以泰國曼谷等東南亞房產投資聞名市場，看好杜拜已成為全球貿易和金融中心重鎮，以及提供免稅制度及豐厚租金回報率、每年房價平均穩定成長1成等多項投資優勢，「APEX艾沛思環球物業」決定首創引進杜拜不動產投資，成為台灣第一家引進杜拜指標高端住宅的海外投資代銷業者。
APEX艾沛思環球物業顧問總經理陳璿凱表示，不僅是台灣投資者正積極找尋穩定的海外不動產市場進行資產配置，杜拜也非常看重台灣高資產族投資實力，在《全球金融》公布的2024全球百大富有國家或地區排行榜中，台灣排名高居第14名，遠超越南韓的30名和日本的36名，加上台灣半導體產業的全球領先地位，杜拜豪宅開發商Sobha Realty主動與「APEX艾沛思環球物業」合作，要將世界級賽道杜拜賽車場旁指標豪宅「Sobha Solis」引進給台灣高資產族，也促成了杜拜高端房產與台灣市場的首次合作。
APEX艾沛思環球物業顧問總經理陳璿凱表示，「Sobha Solis」為永久產權，鄰近杜拜的主要商業區和國際學校，距離未來地鐵藍線「汽車城站」步行約10分鐘。主推15~53坪1~3房，台幣總價876萬元起至3344萬元不等，以目前杜拜房價中位數換算台幣與台坪為每坪51.8萬元來看，「Sobha Solis」每坪單價59.5萬元起，價格符合行情。
針對近期買氣表現，陳璿凱透露，確實因應最近央行的第七波打房政策，許多原先預計投資台灣房地產的高資產客戶，開始轉為詢問海外房地產投資方案，這些尋求資產配置的客戶，在全球多個市場之中選擇了杜拜，主因其免稅政策與高投報率的吸引力，客戶們關注的議題包括市場趨勢、投資回報以及相關的法律和稅務問題，自「金龍海嘯」後已接獲超過80組客戶詢問，顯現國內投資者對杜拜市場的高度興趣。
央行8月祭出房貸減降令，關緊資金水龍頭，9月再加碼宣布第七波不動產信用管制措施上路，並升準1碼，房市人氣、買氣在「金龍風暴」下面臨被夾殺，加上金流被緊縮，上市櫃建商掀起發債潮，以借新還舊、籌措更多工程款及自有資金，栓緊資金鏈。
據調查，今年以來至少有十家上市櫃建商，決議發行可轉債，包括華友聯、潤隆、寶徠、皇普、宏普、愛山林、興富發、日勝生、華固、達麗、三發地產、坤悅等，發債金額自5億元至40億元不等，累計籌資170.25億元。接下來還有些上市櫃建商，正評估發行可轉債中。
建商指出，最近多家上市櫃建商陸續發債，因為同業普遍都感受到銀行資金一直收，發債是進可攻退可守的籌資管道。
興富發建設副總經理廖昭雄表示，央行最新宣布的不動產信用管制措施及銀行資金滿水位的現況，對中小型建商不論購地或融資，都會造成很大的衝擊；不過對興富發來說，目前土地儲備量非常大，足夠提供未來五年推案所需，估計潛在案量達4,000億元可陸續完工，接下來不會有太大的購地資金需求及計畫，至於開發都更案、合建案的腳步並不會停下來。
達麗建設最近反在房市收縮之際，逆勢加速搶地，短短二天內砸下近69億元，接連收購台中洲際、台北SOGO復興館前的二筆土地。
達麗副總經理廖政雄表示，達麗以捷運聯開、都更案為主，最近加碼購地，主要是手中預售案去化順暢，接下來土地原料必須補庫存，儘管政府嚴控不動產放款，達麗還是依既定步調，該補就補，但坦言最近上市建商發可轉債蔚為風潮，在銀行房貸滿水位、放款土建融又趨嚴且利率已攀高，若建商本身有購地計畫或借新還舊需求，發債確實是好選項。
潤隆建設總經理林暐鈞說，央行升準，且銀行核價土建融趨嚴，槓桿開太大，或規模較小的建商，勢必受影響：對潤隆來說，本來可以作十個案子，現在可能會採謹慎操作、只作六至七個案子，推案量減少一點，但自有資金也要多籌措一些。
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