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房產新聞
產業新聞
近年常見媒體順應業者行銷術語刊載「房價沒有最高，只有更高」，或者「已經無房可賣」，甚至還有從業人員更直截了當的驟下結論「在此之前看空的全錯」等論點，尤其電視談話性節目經常出現「這次所講的跟上次觀點好像都差不多」等評語，之所以會出現這種情況，實與2018年以來房價幾乎只呈現只漲不跌，並且近乎可以預期的趨勢息息相關，導致整體市場從北到南處處可以看到100%完銷的廣告；此外，不只一般民眾所寄望政府能夠儘速擬定一套有效的壓抑對策一再落空，2023年8月1日還推出助長房價的新青安優惠房貸政策；及至今年9月19日央行理監事會議之後才祭出第七波選擇性信用管制措施，顯然政策擬定又慢了半拍；當前雖然股市還處於高點，惟房市景氣在央行政策強力壓抑下，必然會出現反轉趨勢！
其次，根據內政部公布的人口資訊，2024年8月底總人口2,340.66萬人，並且每一家戶人口也已降至2.51人，另外，根據國發會所公布的人口推計，2070年全國人口只剩下1,621.96萬人，其中最值得關注也是一般投資客最容易忽略的「人口紅利」問題，因此，就長期趨勢而言，早一點消弭房價飆漲趨勢，再進一步就逐漸增加的都更、危老數量加以推估，並逐漸引導整體房市朝供需基本面發展，必然也是未來政府施政必須嚴肅面對的一大議題！
依國發會所公布的「中華民國人口推估(2022年至2070年)」，主要重點如下：
1.2024年總人口2341.92萬人，出生人數15.91萬人，年齡中位數44.97歲，老年人口占比19.19%。(詳請參閱圖三)
2.2045年總人口2133.75萬人，出生人數11.65萬人，年齡中位數54.81歲，老年人口占比34.38%。(詳請參閱圖四)
3.2070年總人口1621.96萬人，出生人數7.85萬人，年齡中位數59.59歲，老年人口占比43.65%。(詳請參閱圖五)
由以上資訊顯示，台灣未來「人口紅利」是否依舊在？就長期趨勢加以評估，整體房市是否會朝供需基本面調整？非理性繁榮是否還會一直持續下去？日本與美國房市發展軌跡是否有值得參採之處？
以下再就房市景氣反轉十大後遺症加以分析，以供參考：
一、開價與實際成交價暗藏議價空間
─潛藏5～10%的議價率
當前最值得重視的，應該是房價下跌所衍生的後遺症為何，其最直接的影響應該是低度使用住宅，亦即空屋率會越來越高；其次，針對第七次選擇性信用管制措施衝擊最大的應該是即將交屋並且需要辦理貸款的承購戶，另外就是小建商，此外，建案開價與實際成交價之間差距多大，投資與投機占比多少等，其對建商的流動性風險所衍生的金融業系統性風險會有多高，蛋白區跟蛋黃區的房價變動會有多大，實務上必然是蛋黃區影響不大，但是蛋白區跌幅可就難以預料，尤其是近年大量超額供給區域，房價跌幅極有可能超過兩成，尤其是蛋黃區與蛋白區產品，如再加上預售「5%～10%自備款」促銷，除交屋困難之外，房貸鑑價必然也會面臨愈來愈大的考驗。
二、蛋黃區與蛋白區房價差距大
─新北市板橋區開價最高120萬元/坪，最低57萬元/坪
根據住展雜誌之統計資訊，近年蛋黃區與蛋白區房價差距愈來愈大，其因在於代銷公司利用會員制的口袋名單，再結合投資客進行創價促銷，惟一旦景氣反轉，銀行如再依實價登錄資訊進行鑑價評估，必然嚴重影響購屋貸款之核貸成數，其最顯著案例為新北市板橋區新府路「三輝白昀」建案開價竟然高達120～131萬元/坪，以下再舉其他地區最高價與最低價案例，以供參考：
1.新北市板橋區，位於莊敬路260號，樓高22層的「佳元植」建案，每坪開價最高92.5萬元。位於華江一路523號，樓高19層的「麗寶北歐莊園-丹麥琥珀2」建案，係板橋區最低，每坪開價57萬元。
2.桃園市觀音區，位於八德街、八德六街口，樓高14層的「帝寶德旺-德尊區」建案，每坪開價最高30萬元。位於仁愛路，樓高14層的「長松天觀」建案，係觀音區最低，每坪開價21萬元。
3.新竹縣芎林，位於文昌街80號旁，樓高10層的「綠光森林NO.29馥御文昌」建案，每坪開價最高46萬元。位於富林路三段71號，樓高7層的「富林苑」建案，係芎林區最低，每坪開價40萬元。
三、小坪數的潛在隱憂逐漸浮現
─實用性、市場性面臨考驗
在景氣向下過程，小坪數建案交屋勢必越來越困難，尤其是近年小坪數規劃大都集中在15～30坪，主要係迎合購屋者一千多萬元至二千萬元的負擔能力；猶記得在上一波不景氣階段，就曾出現三重、新莊地區的重劃區建案，交屋申請貸款時銀行針對15坪以下的套房百般刁難，甚至拒絕收件等情事，主要原因在於15坪以下的小坪數，扣除35%公設比之後，剩下的10坪使用空間並不符合實際使用需求，例如勉強規劃成沒有隔間「三位一體」的客廳、餐廳、廚房空間，此外，廁所與後側工作陽台必然也是相當侷促，這樣的產品日後想要換屋必然也會面臨相當大的困難，這也正是銀行不願輕易辦理貸款的主要原因。
四、5%～10%自備款，潛藏經營危機
─預售自備款不足以支付工程款，恐釀財務危機
近年有不少建案以5%～10%自備款進行促銷，除以小坪數低自備款掩蓋高單價之外，更讓買方能夠有槓桿操作的空間，來展現建案「100%完銷」的投資獲利潛力，此一議題在景氣向下時最容易出現問題，其因在於交屋糾紛與解約、斷頭問題必然層出不窮！尤其是在「限貸令」衝擊下，交屋問題必然愈形棘手！
五、大小建商命運大不同
─上市櫃公司占盡銷售價格與土建融優勢
由於2018年台商回流迄今，營建工程始終呈現缺工缺料狀態，此一情況就中、大型建商而言影響不大，惟小型建商可就吃盡苦頭，不僅造價暴增，還不一定能夠順利發包出去，如勉強自行發包給小型營造廠，又恐施工品質不良；因此，對於小建商的小型建案就應格外謹慎，務必謹防偷工減料，甚至出現無法順利完工交屋與無法取得原建商承諾的貸款額度，而衍生難以解決的購屋糾紛！其次，如就購屋角度加以檢視，更應特別留意小建商財務問題，以免誤蹈陷阱而淪為爛尾樓，另外，對於「建案盤出」「易名再售」者亦應格外注意產權糾紛等相關細節。
房市買氣迅速降溫，也導致房價上漲動力不足，根據第三季「政大永慶即時房價指數」顯示，全台和七都房價指數仍較第二季上漲3.1％，不過季漲幅已較上季的4.7％收歛，台北、台南季增率在2％以下，新北、台中則季增2～3％，僅桃園、新竹縣市與高雄季增幅仍逾4％。
該房價指數顯示，相較於第二季七都房價季漲幅在3.2～6.8％，第三季七都房價季漲幅在1.7～4.4％之間，除了台中房價季漲幅些微加大外，其餘六都房價季漲幅都有收歛的趨勢。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，今年上半年，受惠於台灣景氣復甦、台股持續上漲產生財富效果以及新青安政策加速自住族群進場，購屋需求強勁，帶動房市交易量，房價推升力道猛烈。8月初因部分銀行房貸將達滿水位，使房貸資金開始緊縮，導致成屋交易時間拉長，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，買氣迅速降溫，也導致房價上漲動力不足。
其中，台北、台南第三季季漲幅已收斂至2％以內，是七大都會區中漲幅最小的兩個縣市。郭翰表示，台北的房價位處高基期，部分購屋族群已無法負荷；台南也因近年漲勢凌厲，被拉抬至歷史新高，加上受到銀行房貸緊縮和中央銀行第七波選擇性信用管制，使消費者難以追價，房價出現漲幅明顯縮小。
郭翰表示，8月銀行房貸緊縮、9月央行祭出的第七波信用管制衝擊，第三季交易量已出現大幅下滑，預估第四季買氣急凍，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，房價恐進入盤整期，是否會帶動房價下修，值得持續觀察。
央行打炒房政策連發，近二月預售案場來人看房組數對比呈現兩極化，以南部為例則出現高雄熱絡、台南冷清的現象，顯見央行從減降令（限貸令）到第七波信用管制令接續發出後，讓區域房市短線趨於極端發展。
央行打炒房政策8、9兩月萬箭齊發後，預售928檔期迎來第一波試煉。從8、9兩個月單周平均的來人看房組數對比，9月的看房組數中，雙北市月減6~9%、新竹月減14%、台南則減近三成；不過，房價相對親民且基建題材更多元的桃園、台中、高雄三都則出現大幅月增，桃園增15%、台中三成、高雄甚至達四成。
七都預售案場近二月來人概況 七都預售案場近二月來人概況 據591新建案統計六都暨新竹縣市9月新案來人數量，雙北、新竹及台南等地下滑，其中，台南市8月每周平均仍有14組來人，到了9月卻陷入「保10」大關，月減幅近三成，成為首波央行打房下，受到衝擊最大的區域。不過，反觀桃園、台中、高雄買氣則不減反增，台中、高雄買氣相對暢旺。
591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，以此次央行取消寬限期、降低全國自然人第二戶貸款等措施來看，出手力道明顯較前幾次更重，短期內對房市勢必有所衝擊，目前市場已經傳出928檔期有多筆個案將延推，而買盤上，投資、換屋等買方更不敢輕舉妄動，造成部分個案的熱度有所冷卻，市場呈現兩極化發展。
以雙北地區來看，首都台北市由於房價基期高，市場一有風吹草動，買方自然相當敏感，因此周來人也有所滑落，而這一波打房對新北市外圍地區影響最大，買氣明顯急凍。不過，板橋、三重在內等一橋之隔地區，由於地利之便，不少個案仍能維持每周約50組左右的來客量，支撐新北以小跌作收。
至於跌幅最多的台南市，林哲緯指出，由於多為中小量體個案進場，集客力道有限，加上題材相對較為單一，仍以科技園區、半導體設廠等為主。又有打炒房讓市場吹起觀望風，即便928檔期推案量大放異彩，包含永康區在內，百億元指標案登場，南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場，但仍無法激出買方信心，也讓案場買氣提早入冬。
至於買氣不墜的高雄、台中及桃園市，個別案子也有極端現象，不少個案來人數已經低於十組，但指標大案挾帶基礎建設等利多，反而推升買氣不墜，像台中市更是呈現「蛋黃穩、蛋白冷」的情形，南屯區、北屯區等指標案人氣仍相當旺，但海線等外圍地帶，由於過往有不少投資、換屋等買盤，可說是位於這波打炒房的搖滾區，受創不小。
「金龍風暴」發酵，房市因此飽受衝擊，不過，專家認為，政府打炒房並不針對剛性需求購屋族，加上房地產仍是抗通膨的主要手段之一，市場自己會找到出口，影響大約半年到一年。
專家指出，在央行大力推行房市限制政策下，反而讓剛性需求的購屋族在購屋資金上得準備更充分，預期國人可能在一段時間後就能適應，還不至於對房市傷筋動骨，尤其預售市場應能更快恢復常態。
住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，2016年的首波房地合一稅實施，市場同樣感受震撼，當年移轉棟數來到史上新低，但在隔年之後就逐步復甦。再看去年的平均地權條例修法，預售屋只有在上場前半年低氣壓籠罩。
通膨問題無解，民眾仍將買房作為抗通膨手段，雖然在限貸、打房雙重壓力下，投資客退去，但「真買方」將陸續浮現。專家指，現階段不少首購族已摩拳擦掌，等待入場，整體房市走向個案表現。
591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯表示，由於新青安政策紅利並未消失，且政府針對限貸令一再拍胸脯保證，現階段反而有不少首購族相當期待投資客退場，接下來是「真買方」的戰場，不用再跟投資客搶貨。
觀察市場，現在許多到案場的買方都是真的打算購屋的民眾，也因此雖然預售市場人氣降溫，成交量並沒有預期中的那麼悲觀。
台灣房價驚驚漲，雙北基期雖高仍繼續上衝，房地產估價平台好時價調查發現，新北市板橋區、三重區、新莊區、土城區、永和區、五股區、樹林區的房價租金比皆超過60倍，等於買房要花超過60年才能回本，顯示收租不划算，買屋恐怕也不如租屋。
「房價租金比」是用房屋總價除以年租金得出的倍數，當房價租金比越高，回收出租成本的年限越長，代表房價泡沫破裂風險越高，對投資不利，但對租屋者較有利，可以用相對便宜的租金租到房子。
好時價排除實價登錄買賣及租金的異常案件後，選取新北市交易面積30坪至50坪的住宅及租賃樣本，分別計算買賣總價及年租金中位數，並以此計算房價租金比。
數據顯示，截至2023年，新北市近十年來房價漲幅約37%，房價租金比達55倍，其中板橋區、三重區、新莊區、土城區、永和區、五股區、樹林區的房價租金比皆超過60倍，明顯偏高。
板橋的房價租金比最高，房價中位數為2,500萬，年租金中位數為33.8萬，房價租金比高達75倍，等於需要75年才會回本；第二名是三重區，房價中位數2,350萬，年租金中位數33.6萬，房價租金比達70倍。
第三名則是新莊區，房價中位數為2,023萬，年租金中位數則是30萬，房價租金比為67倍，同樣偏高。
好時價分析，房價租金比數字偏高，不是房價過高，就是租金偏低。觀察新北市「房價租金比」偏高的行政區，其租金行情皆已落在租金水準較高的區域，換言之，是高房價造成比值攀升。
央行919祭出號稱金龍風暴的第七波打房措施，來勢洶洶，據住展雜誌4日公布最新統計指出，前三季北台灣住宅類新成屋、預售屋總推案量，累計來到約1.26兆元，已超越過去許多全年的推案量，僅不到千億元即可追上2013年的史上最高量紀錄1.35兆元；展望第四季，市場專家認為，銀行房貸上限危機未除，加上央行打房政策，房市買氣已趨弱，接下來爆炸性推案量是否轉為賣壓的可能，建議謹慎以對。
住展雜誌最新統計指出，北台灣今年第三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約5,160.9億元，年增2,532.3億元，年成長率近翻倍，激增96.3％，顯示央行金龍風暴前，建商推案大爆炸。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，去年不確定因素多，7月起平均地權條例修正條文正式上路，建商推案興致缺缺，不過2024年房市卻快速沸騰，加上8月有台商資金回流用途解禁的期待心理，建商推案信心強大，不輕易受7、8月新青安嚴審與銀行房貸滿水位影響，使得第三季推案量近乎倍數成長。
至於第三季的主戰場，統計指出，由台北市奪冠，單季達1,926.4億元，占單季度總量達3成7，比去年同期激增2.74倍，推案量大噴出。其中指標大案，為文山區的元利建設「元利四季莊園」，第一期總銷達600億元，一案定江山；此外，文山、南港、中正區也有百億級指標大案登場，顯示建商看好首都門牌買氣穩定，積極搶攻。
桃園方面，第三季推案量達1,113億元，年增率達71％，包括寶佳在A7、璟都在航空城的百億大案，力璞、宜誠在青埔、A20的60億元以上指標案等。累計單季，有將近100筆新案登場，案數上為北台灣之最，搶攻大台北首購市場。
新竹方面，今年預售新案一度沉寂，在舊案去化的差不多之際，建商推案終於轉趨積極，第三季推案量達575.5億元，年增近一倍。
新北市第三季推案量為1,347億元，年增26.8％，推案數不到70案。其中以中和、林口與土城的百億大案，維持住一定聲量。
基隆方面，第三季年增率達128.6％，推案量僅151.5億元，其中以愛山林建設在暖暖區的百億元大案，最為強勢。至於宜蘭相對平穩，推案量47.5億元，同比微增15.6％。
住展雜誌統計，北台灣今年第三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約5160.9億元，年增2532.3億元，年成長暴增96.3%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，出於去年不確定因素多，第三季更有平均地權條例修法上路，建商推案興致缺缺，相形之下，今年房市沸騰，第三季再伴隨8月台商資金解禁不動產的期待，建商推案信念強，不輕易受7、8月新青安嚴審與銀行房貸滿水位影響，量體近乎倍數成長。
各縣市表現上，台北市第三季推案量約1926.4億元，占了此季度總量的三成七，為北台灣主戰場，年增274.6%，爆發力道猛烈，當中元利建設在木柵的新案總銷達600億元，一案定江山，大舉拉抬表現，其餘在文山區、南港區、中正區也有突破百億元大案，建商看好首都門牌買氣穩定，搶勢進攻。
另外在新竹地區與桃園市各有95.4%、71.2%的年增幅，新竹地區推案沉寂好一陣子，建商舊案去化的差不多，終於轉趨積極，第三季推案量達575.5億元，比起去年同期增近一倍，東區、香山區見超過50億元的指標案，不推則已，一推驚人。而桃園市推案量來到1113億元， A7與航空城有寶佳、璟都建設的百億元大案，青埔與A20地帶亦有力璞、宜誠建設的60億元指標案，激勵一波量體，且桃園市在第三季推出接近100案，案數上為北台灣之最，搶攻大台北首購市場。
至於貴為全台住宅量能一哥的新北市，第三季推案量為1347億元，年增26.8%，推案數不到70案，還少於新竹地區，在一片喊進熱潮下稍顯差強人意，以中和區、林口區與土城區的百億元大案維持住一定聲量。眼下新北市已有新案傳出變更產品規劃，延推意味濃厚，是否不乏建商明哲保身率先轉向，增幅不再強勁值得留意。
外圍縣市基隆市在該季有128.6%的年增，由於整體推案量僅151.5億元，不脫比較基期所致，不過亦可觀察到愛山林建設在暖暖區推出百億元大案，展現強勢而推升數據。宜蘭地區仍處於平淡，推案量47.5億元，同比微增15.6%，個案總銷至多6億元，多在3億元以下，建案以本地客基本盤為主，建商態度漠然。
陳炳辰說明，今年前三季的北台灣住宅類新成屋、預售屋總推案量來到約1.26兆元，已超過過去許多全年的推案量，差不到千億元就可突破2013年最高紀錄的1.35兆元，而928檔期都沒過完，加上年底還有台北市大直一帶，和新北市淡水區、三重區，與桃園市A20、中路重劃區，以及基隆市安樂區、新竹市東區等不少指標案準備進場，很大機率改寫新高，龍年的供給面畫下完美句點。只是銀行房貸上限危機未除，央行打房政策干擾，現況買氣趨弱，爆炸的案量有無轉為賣壓可能，得謹慎以對。
儘管央行祭出第七波選擇性信用管制，豪宅貸款成數進一步將至三成，不過現金滿手的富豪們可不一定受影響，台灣房屋集團趨勢中心統計今年200萬俱樂部豪宅，最熱銷仍是「西華富邦」前三季銷售至少10戶、其次為「潤泰敦峰」8戶，和「One Park Taipei元利信義聯勤」6戶，三豪宅社區今年總銷約68.8億元，其中有半數以上交易沒有貸款。
根據實價揭露，大直重劃區豪宅「西華富邦」，6月中樓層戶，前法人屋主2015年以3億5499萬買進，持有9年後讓利999萬元，新買家無貸款，以現金總價3.45億元接手，換算單價為234.5萬元。
另外，大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」也有無貸款交易，中低樓層戶8月交易3.78億元、單價250.5萬元，相較同樓層鄰居3年前以每坪225萬元購入，本次交易單坪高出約25萬元，增幅高達11.3%。松山區「潤泰敦峰」5月則交易中樓層戶，總價約1.76億元、每坪196.2萬元，雖未進入200萬俱樂部，但今年其他戶別成交216.9萬元，而該社區今年已有8筆交易，其中有4筆為無貸款，總銷約14億元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，豪宅交易長期持有賺多賠少，對於高資產而言，可以自住傳家之外，又具備增值效益，也不乏是商業人士和高端客戶業務往來的必要配備之一。
由於政府限制法人購置住宅，今年富豪家族以自然人名義購屋愈來愈多，而無貸款購屋不僅縮短交屋時間，金流隱密，也為未來資產抵押活用保留空間。
第一建經研究中心副理張菱育指出，央行日前祭出第七波信用管制措施，以台北市1億元豪宅為例，自備款就高達7000萬元，比原本多了1千萬元，但對部分超級富豪來說，手中資金充沛，仍可選擇不貸款購屋，不受銀行貸款水位限制，也不用擔心房貸利率走揚，對比一般購屋民眾排隊等貸款，利率還愈來愈高，呈現「貧富兩樣情」的無奈。
繼7月凱米颱風後，上周山陀兒颱風來襲，高雄美術館特區再度淹水，引發網友熱議是否會跌價？住展雜誌發言人陳炳辰表示，美術館特區雖然綠覆蓋率高，環境優雅，生活機能佳，但一淹再淹，容易形成印象，對房價一定有影響。
尤其是豪宅，試問，「颱風一來或下豪雨，就得擔心地下室名車泡水，有錢人還願意高價買嗎？」
凱米颱風7月來襲時，超大豪雨狂炸高雄，美術館特區淹成一片，由於水勢猛烈，還出現豪宅住戶排成一排，以肉身撐住擋水牆，以免滾滾黃水灌入地下室淹沒名車情況。
這次山陀兒颱風來襲，美術館淹水情事再度上演，不少民眾上網表示「為什麼感覺這裡常淹水？」也有網友諷刺，「這裡已變成海景第一排」、「最高級的住宅區真的變『水厝』（台語：漂亮的房子）」。
陳炳辰表示，美術館特區位於鼓山區，為高雄市最知名豪宅區，區內公園多，街道整齊，今年已有預售新案「御皇苑」總價賣出近億元，單價達7字頭，整體鼓山區新案平均也要5字頭，比起全高雄市均價坐3望4，身價高人一等。
他表示，美術館特區居住條件佳，如果只淹一次，對房價沒影響，但一淹再淹，容易讓人形成「區域低窪會淹水」的既定印象，雖然價格不致崩跌，但對房價多少會有影響。
他表示，尤其是豪宅產品，住戶愛車動輒數百萬，甚至上千萬，很難忍受一遇風災就得擔心愛車淹水，甚至得移車，未來有錢人在考慮置產時，一定會列入考量，對區域房市不利。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，淹水熱區對購屋族多少會形成心理抗性，不過高雄大多數市區多年來罕見淹水，美術館部分路段因地勢低窪，近期兩次遇強颱排水不及，偶發天災非常態淹水區，對整體區域房價影響應不大。
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