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房產新聞

  1. 房市空頭真的來了?想賣房怎麼辦?李同榮:三不策略 吃七分飽最健康

  2. 限貸恐現房仲倒閉潮? 業者:量縮逾一季有可能

  3. 金龍海嘯發威!Q4、明年房市景氣信心縮了 台灣房屋:市場要軟著陸了

  4. 限貸令後反而脫穎而出!台中建商Q4新案齊發 瞄準高資產族

  5. 社宅租金分級制度卡關3年 國土署曝最新進度

產業新聞

  1. 基隆六堵9千坪廠房8日標售 預估將為市庫進帳2億元

  2. 板橋醫療園區BOT年底招標 新北拚明年中完成

  3. 豪宅市場吹冷風!台中西屯高價住宅「銷售量腰斬」

  4. 台壽保在期限前補齊文件 衛武營捷運聯開案維持三組競標

  5. 高雄入主「造鎮」 高雄鼎山商圈 4年房價跳漲3倍!

 


1、房市空頭真的來了?想賣房怎麼辦?李同榮:三不策略 吃七分飽最健康

2024.10.09 09:12 工商時報 郭及天

自從央行919掀起第七波限貸風暴以來,房市多空論述膠著,房市趨勢專家李同榮特別提出售屋教戰三不策略,就是「不必懷疑,空頭將確立」、「不能錯過,售屋甜密點」、「不能不捨得,折價損失」。要掌握最佳時機,才能先跑先贏。

李同榮指出,售屋者必須確認最重要的一件事,就是房市空頭是否已經確定? 他指出,不必懷疑,空頭已經確立。

今年房仲業的銷售業績從元月到六月逐月攀升,上半年業績與去年同期比較,平均成長50%以上,但到了下半年從7月開始交易量就逐月萎縮,第三季與第二季業績比較,萎縮達30%以上,顯示量先價行、多頭氣盡,但仍然有很多售屋者認為買氣強才會造成搶貸風暴,因此持續拉抬售價,事實上,房價已經甩尾到頂,技術面來到末升段尾端,售屋者應提高嗅覺,不必懷疑,第四季正是多頭走勢結束、空頭走勢確立的開始。

通常房市走空前會有兩個月到三個月「量急縮、價盤整」的多空渾沌期,然後再進入初跌、主跌、末跌三階段,而此時售屋者不能錯過多空渾沌不明的逃命波,當同時間競爭個案都堅持售價不降時,此時買氣尚有溫度,也正是空頭來臨前售屋者的逃命波與甜蜜點,先開槍先搶客,先跑者先贏。

房市處於賣方市場時,售屋者往往勇於創新實價登錄的高點,但房市處於買方市場時則反之。到了初跌段時,售屋者更應當機立斷,掌握先跑先贏的原則,不能不捨得最低的折價損失,才不致延誤售屋時機,否則,若一再堅持售價就會淪落房市主跌段,跌幅更深,反而越賣越久、越賣越便宜。

李同榮認為,過去賣方市場時,投資者往往要吃到飽、賺到飽才跑,但市場進入末升段,風險已大大增高,就要「有賺就跑」,此時,房市投資與銷售者若非高手,奉勸要懂得「吃七分或八分飽最健康」的道理,很多投資人往往想要吃到飽、賺到飽,最後就很容易就倒吐出來,並且傷到自己。

至於換屋者而言,在賣方市場時,資金允許下可以先買後賣,就算買了貴,可能賣的也更貴;而現在房市有可能進入買方市場時,則可以先賣後買,就算賣了便宜,可能買的也更便宜。

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2、限貸恐現房仲倒閉潮? 業者:量縮逾一季有可能

2024.10.08 21:11 中央社

央行今年9月對房市祭出第七波選擇性信用管制,是否會造成房仲倒閉潮,台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴認為,得觀察本次交易量縮時間將維持多久,超過一季即是觀察指標,「房仲合併、收掉都有可能」。

他指出,央行第七波選擇性信用管制,讓房仲業者位於倒閉海嘯第一排;因房市降溫,仲介無服務費收入,對於房仲業者衝擊頗大。

代銷方面,他觀察,這麼多年來也曾遭逢2008年金融海嘯衝擊,許多建商長期推案都推的不錯,現在遇到房市降溫,對於中大型建商影響小,小型建商恐怕會有資金困境。

周鶴鳴說,直營店的房仲都有基本薪資,在這波房市降溫下,還能保障薪資,沒有經驗的新人也會接受教育訓練,有不少案件是房仲與房仲之間合作成交。

他提到,近期在產品上做了調整,此次受影響產品以住家為主,而商用不動產、工業不動產,甚至是農地占了營收高達4成。10月與9月成交不少新台幣10億元以上的工業不動產,也有店面、小型建地、農地農舍等。

他今天宣布,近期進行房產AI服務升級,攜手知名AI 軟體企業,運用AI空間運算技術,推出「AI地產機器人5.0」升級版,提升看屋、銷售、裝潢過程所需的房屋資訊,消費者能以AI科技數據即時互動。

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3、金龍海嘯發威!Q4、明年房市景氣信心縮了 台灣房屋:市場要軟著陸了

2024/10/08 15:36:20 經濟日報 記者陳美玲/台北即時報導

央行重手打炒房,引發房市金龍海嘯使景氣降溫!台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作,發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,第七波信用管制實施後的2024年第4季,景氣指標分數為50.05,較上季減少1.88分;明年首季則略反彈至51.86分,但第2季隨即下修至45.10分,意味明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈,市場從熱絡回歸穩定軟著陸。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,台灣房屋市場景氣燈號根據17項代表性變數,評估實際市場動能及景氣,兼具「全面性」與「未來性」,是國內現今唯一可預測房市發展的領先指標。

本期各項主要變數數值中,實質國內生產毛額、建物買賣移轉登記等項目略為下滑,但核發建照總樓地板面積、購置住宅與修繕貸款餘額等項目則明顯上升,因此第4季指標分數雖較上季略減,但仍落在象徵熱絡的黃紅燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出,第3季末的第七波信用管制及升準效應,將會在第4季陸續浮現,這場棒球賽局央行先發制人,多記變化球讓長期槓桿操作的投資族被三振、換屋族、繼承族被牽制,唯獨青安族被保送,現金族則最具全壘打賣相!目前滿球數對決,雙方拚和局,預估第4季的整體房市,預估將「量縮軟著陸」;推估全年的買賣移轉棟數,也將從「爆量大增」變成「持平微增」。

除了打炒房發威外,周鶴鳴表示,市場好壞,還須看當下經濟發展的趨勢及市場資金水位高低。今年第4季電價調漲,加深後續的通膨預期心理,加上明年初的軍公教加薪、科技業年終獎金進帳,短期購屋意願略有上揚,且新青安高峰期已過,貸款水位可望漸趨正常化,因此明年第1季的景氣稍微彈升;不過短期效應過後,仍有國際經濟降溫的變數,明年第2季依然會回歸量縮趨勢,因此2025年上半年仍是景氣退燒的格局,但指標尚可維持在象徵穩定的綠燈範疇。

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4、限貸令後反而脫穎而出!台中建商Q4新案齊發 瞄準高資產族

2024.10.08 16:33 工商時報 曾麗芳 

品牌力,已成為台中房市票房保證!尤其是9/19央行出重手祭出限貸令後,擁有品牌力加持的建商,在房市冷卻時反而脫穎而出!包括寶輝、聯聚、雙橡園、精銳、國泰(2501)、惠宇、漢宇、順天(5525)等品牌建商,第四季都將如期推出預售新案,吸引有剛需且重視品質的購屋族進場賞屋。

住展雜誌發言人陳炳辰分享,品牌建商相當重視住戶的居住環境,選擇好的地段只是基本,還會進一步根據市場需求和趨勢,設計出具前瞻性的住宅產品。例如邀請國際建築設計團隊,或是針對住宅內部空間及社區公共設施納入實用性設計,這些細節都能提升產品的競爭力。

尤其經營服務,更是台中品牌建商長期成功的基礎,包括優質的售後服務、完善的管理和維護等都能增強住戶對建商的信賴感,進一步提升品牌口碑和價值。

觀察Q4指標推案,最具代表性的七期豪宅市場,包括睽違五年以上、再次出現均值百坪的超大坪數豪宅預售案,如「寶璽天讚」邀請曾設計過晴空塔、東京鐵塔、東京巨蛋等日本地標的NIKKEN SEKKEI操刀設計,將是新市政中心唯一面南超大棟距個案,產品規劃100至130坪,總銷金額達120億元。

「豪宅一哥」聯聚建設第四季將推出國家歌劇院首排豪宅新案「聯聚理安大廈」,基地面積840坪,規劃地上39樓、坪數在110坪至120坪,總銷金額120億元;另外,七期秋紅谷公園第一排的「聯聚玉衡大廈」,產品規劃60坪起,每坪單價挑戰百萬元;此外,七期豪辦產品「聯聚中衡大廈」,也將陸續進場。

此外,位於七期南側公益路上的「寶輝469 Gongyi Avenue」,延續寶輝國際團隊設計血統,目前預約客戶超過數百組。

擁有60年老字號品牌建商國泰建設,風格不走華麗,但用料實在,以穩健、可靠的形象,深得購屋族青睞。近期於七期南側文心森林旁推出的新案「國泰森林薈」,規劃2至3房產品,是國泰建設少見的中小坪數,甫推出就熱銷。

而話題不斷的北台中,寶輝建設也將在14期「美和段」一口氣推出三建案,規劃30、45、55坪多元客製化產品,三塊基地近4000坪,總銷逾100億元,都是三面臨路完整街廓,與美、日國際建築團隊進行總體規劃。

同樣受到市場高度期待的「雙橡園 2045」,基地廣逾2045坪,位於南興公園第一排,稀有完整的三面臨路、正南向大基地,只蓋一棟超高層31樓全棟SRC鋼骨大樓,憑藉著其主打的「酒店御邸THE RESIDENCES OF TWIN OAKS 3.0」,目前更是受到市場高度期待。

台中品牌建商漢宇建設,整合北屯機捷特區敦富八街、南興路雙公園1513坪角地,打造超過百米的27層樓高「漢宇機捷新案」,尚未進場已吸引市場關注。

南台中則有專注高端購屋族群,打造地標級奢綠美宅的精銳建設,將於單元二推出「精銳ABBA」,採先建後售方式銷售,目前已動土、即將正式進場,備受高資產族矚目。

順天建設也將在台中市南屯區13期重劃區、鄰近文心秀泰生活廣場旁,推出總銷約38億元的「昌明段新案」,以3房、40坪以上為主力,已成為13期指標案。

住商不動產七期南屯店協理黃盟翔指出,過去房市火熱,無論建商品牌如何,新案幾乎都能順利完銷,導致房價經過多次轉手大幅上漲。

不過,隨著央行出重手打房,房價回歸供需平衡,成交量下滑,但這反映了更健康的剛性需求市場,投資客的短期炒作手法將逐漸消失,購屋者觀望期延長。大量廣告或優惠促銷手法不再吸引消費者,品牌建商也會更專注於產品設計、規劃及售後服務。

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5、社宅租金分級制度卡關3年 國土署曝最新進度

2024/10/08 15:22:20 經濟日報 記者胡順惠/台北即時報導

社會住宅推動聯盟等團體8日召開記者會指出,2021年《住宅法》修法,要求中央訂定分級收費原則,卻因為卡在認定基準要用「所得」還是「身分」,卡關至今3年,仍未見內政部提出版本;內政部國土署表示,願意參採民團意見,從修法至今都已召開大小會議十餘場,8日下午也有會議,預估將有正面發展,與民團訴求應該會更接近,不過希望凝聚共識後再推出版本,因此尚無推出時間表。

OURs、社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會等三個民間團體8日召開記者會指,為讓弱勢民眾可負擔社宅租金,2021年修正通過《住宅法》第25條,明訂中央主管機關「應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收費原則」,但至今已3年多仍無果。

民團認為應該採「所得」計算,因以身份計價,會出現不同所得都繳相同租金的「垂直不公」情形;內政部則是主張依「身分」認定,認為採所得計算分級租金,容易造成補貼對象誤判與過度補貼。

針對民團訴求,國土署表示,從2021年《住宅法》修法後,都一直積極召開會議,邀請各地方政府的住宅單位進行討論,同時也與民團、衛福部進行身分認定分類,當時已有初步共識,不過民團認為要按照所得計算並進行修法,這部分會納入參採並慢慢收斂意見。

國土署透露,已召開大大小小會議超過十餘場,民團認為要用所得計算,不過《住宅法》本來就有身分照顧,弱勢也需要照顧,必須呈現在劃分原則裡面,不過仍願意參採相關意見,都很積極整合意見中。

至於內政部何時才會提出分級收費原則的方案?國土署指出,只能說會儘快完成,目前已把相關意見統整進來,因為過程裡面要達到大家認同、有一致看法,若有共識將會儘速對外公布。

國土署表示,8日下午就有一場相關會議,邀請各地方政府的住宅單位,先做協調,民團也持續都有在溝通中,積極研商,希望會後有正面發展,應該會跟民團訴求更接近。

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1、基隆六堵9千坪廠房8日標售 預估將為市庫進帳2億元

2024/10/08 15:09 房產網 張志康

基隆市六堵工業區一處面積近9千坪的廠房,將於10月8日舉行公開標售,由於價位相對合理,又是大台北地區少見的工業區廠房,若一切順利,預估可為基隆市庫帶來超過2億元的收入,有效挹注市庫稅收。

原利華羊毛位於基隆六堵工業區內的廠房,將於10月8日委託商仲第一太平戴維斯進行公開標售。這片廠房的基地面積有8940坪,建蔽率及容積率分別為70%與210%,目前基地上有多棟4層樓及1層樓的廠房,土地使用分區為乙種工業區(四),初估樓地板面積最高可超過2萬坪。

近兩年基隆市附近地區實價登錄資料顯示,六堵工業區工建段乙種工業區的交易價格,每坪成交價約在12.8萬元到21.8萬元之間,相較於全國廠房的交易價格,六堵工業區的價格可說是物超所值。

事實上,隨著近年台商回流,北台灣鄰近市區的工業區土地已經十分難尋,以這次釋出原利華羊毛的廠房來說,除了地點就在編定工業區內外,用水、電力及排汙、廢水等設施都十分完備。

另一方面,這個地點與汐科、南軟等產業基地不遠,未來基隆捷運、基隆科技園區也近在咫尺,廠房基地方正,又接近國道1號高速公路或銜接國道3號,不管是串聯雙北市區與基隆自由貿易港區都十分方便,打造現代化物流倉儲等行業,都有很大的優勢。

自5年前中和羊毛易主,基隆市稅務局一口氣徵收了5.54億元的土地增值稅以來,基隆市近年最大的地產交易。稅務局預估,利華羊毛廠房若順利公開標售並成交,則可為基隆市帶來2億零7萬餘元的土地增值稅及189萬餘元契稅的收入,預計可有效挹注市庫稅收。

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2、板橋醫療園區BOT年底招標 新北拚明年中完成

2024/10/08 13:05 房產網 陳慰慈

新北板橋醫療園區BOT案預計於年底招標,民進黨新北市議員黃淑君關切目前全案進度?衛生局長陳潤秋說,預計今年底會公開招商,目前就細部細項包括合約、公告等還在修,力拚明年中完成招標。

黃淑君想知道初步有哪些醫院表達意願?陳潤秋回應,第一次舉辦公聽會時有幾家醫院派代表來參加。

黃淑君追問今年底會完成招標嗎?陳潤秋說明,會先公告上網,醫院要有一定閱覽期及計畫,預計明年中完成招標,但招標仍要看實際狀況。

衛生局預計於聯合醫院板橋院現址推動板橋醫療園區BOT案,目標創造急性一般病床499床,內含兒童病房、早期醫療,兒科及婦產科相關空間至少一層樓,並有24時急診醫療服務,及兒科急診。

 

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3、豪宅市場吹冷風!台中西屯高價住宅「銷售量腰斬」

2024/10/08 09:43 房產網 葉思含

近年政府多波打房皆劍指豪宅,致使高總價市場急凍,就連以往熱門的豪宅聚落台中西屯也受衝擊,住商機構據實價資料統計,今年1~8月4000萬元以上豪宅交易物件,平均總價、總銷創歷年來最低,與高峰2022年相比,總銷更大減54%。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,豪宅價格看似因大環境關係而有些許落差,不過也與建商因應市場需求,豪宅坪數越推越小有不小關係。

據實價登錄資料,西屯區2024年1~8月總價4千萬元以上交易物件共達91件,平均總價6178.7萬元,總銷約達56.2億元,雖說交易量體與2023年同期相比有些許成長,但若對比近年來豪宅交易高峰的2022年,交易件數、平均總價及總銷皆下滑不少,其中交易件數更下滑達44.8%、總銷下滑54%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,台中市受惠於科技園區、台中捷運等不同題材,近年來不少重劃區都成為各大建商兵家必爭之地,惟位於西屯、南屯交界的豪宅聚落七期重劃區,受限於去年《平均地權條例》修法,限縮私法人購置住宅需求,加上歷年來針對囤房族、豪宅客各種信用管制措施,致使高總價物件買氣陷入急凍。

另細看歷年來西屯豪宅交易數據,今年平均每戶成交坪數約133.8坪,與2022年相比下滑約7.6%,賴志昶補充,近年來因應少子化等議題,房市小宅化趨勢難擋,此風氣也吹入豪宅市場,讓全台破200坪以上的高總價物件越來越稀缺,由於市場所趨,豪宅坪數越推越小情況下,加上政策環境讓豪宅客貸款增添難度,讓此類物件總價更難上揚,因此豪宅市場可見總價下滑趨勢是其來有自。

徐佳馨提醒,政府近幾年打炒房措施頻頻,且皆劍指都會區高總價住宅,市場氛圍較顯低迷,讓原本潛在買方就較為稀缺的豪宅案件,價格上易有鬆動。惟觀察近期西屯區豪宅交易,且仍有持續創高單價交易,顯示在國內經濟景氣佳之下,仍有部分豪宅客願將金流放入較為穩固的不動產市場。不過,近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷,讓交易過程中風險大幅提高,提醒買方需注意手上購屋資金是否充足,避免因貸款不足而違約。

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4、台壽保在期限前補齊文件 衛武營捷運聯開案維持三組競標

2024.10.08 15:00 工商時報 顏瑞田

據悉,高雄歷年投資金額最大的O10/Y18衛武營站捷運聯合開發案,台灣人壽趕在最後期限之前,已將金管會投資核准函,送達高雄市政府,三組投標團隊將由評選小組進行最後的資格確認合格、無誤之後,進入第二階段評選,這起眾所矚目的捷運聯開案,有機會維持三足鼎立的競爭局面。

知情人士8日透露,台灣人壽保險公司已經確實取得金管會的投資核准函,並於10月7日下午17:30之前,送抵高雄市政府,讓台灣人壽與三地集團、清景麟旗下的福裕事業合組的團隊,可望進入第二階段的評選。

高雄有史以來最大的捷運聯合開發案O10/Y18衛武營站招商,因地理區位優勢,加上又有捷運橘線和黃線的雙軌道加持,吸引3個團隊投標,參與競標。

高雄O10/Y18衛武營站聯開案在今年8月29日截止投標之後,高市府即依招商公告,進行投標廠商的二階段評選,在第一階段的資格審查時,高市府要求3個投標團隊在9月27日之前,補齊必須文件。 但,因台灣人壽在資格審查截止日期之前,未能取得金管會的投資核准函,高市府在9月30日發文要求最遲10月7日前必須補齊,否則將判定失去競標資格。

由於高雄捷運橘線O10/Y18衛武營站聯開案,地理區域機能太強大,除了擁有衛武營國家藝術文化中心、周遭公園綠地超過70公頃,又有2026年將開業的三井LaLaPort購物中心,更具捷運橘線O10、以及黃線Y18衛武營站共構的雙軌道經濟特色,在投標之前,即有多組團隊表達高度興趣,最後,如市場預料的,在最後投標截止日,共有3個團隊參與競標。

據了解,高雄O10/Y18衛武營站捷運聯合開發案,競標的三組團隊除了其中之一的台灣人壽、三地開發、以及清景麟旗下的福裕事業合組的團隊,其二是華友聯、達麗、以及海悅合組的團隊,其三是工信工程和立信建設合組的團隊。

據指出,三地開發、台灣人壽、以及福裕合組的團隊,規劃興建1棟60層樓高的商辦、以及3棟50層樓左右的住宅,華友聯、達麗和海悅團隊,興規劃1棟飯店加部份住宅、以及4棟全住宅,而工信工程、立信建設合組的團隊,則是規劃興建4棟住宅。 

 

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5、高雄入主「造鎮」 高雄鼎山商圈 4年房價跳漲3倍!

2024/10/08 15:45:30 聯合報 記者王昭月/高雄即時報導

高雄鼎山商圈在今年輕軌C27灣仔內站開通後,建商相繼進場推案,區域大樓房價從4年前每坪18萬字頭,如今逼進5字頭。鎖地此區域的天玉集團在鄰近先後買進6塊土地,第6期建案「龍騰丽閣」近日動土,交易實登240多筆,每坪均價已破40萬,區域房市行情強勁。

天玉集團在二代黃文柔與黃勁嘉姊弟合力經營下,在左營高鐵特區、高雄巨蛋、鼎山商圈、仁武、岡山及鳳山都有亮麗表現, 其中在鼎山商圈,已先後推出6期建案,集團執行長黃文柔表示,這塊區域有家樂福鼎山店,距建工、巨蛋、義享天地等百貨商圈亦是幾分鐘車程,加上輕軌灣仔內站通車,生活機能成熟,剛性需求高。

鼎山商圈周圍生活圈已漸發展成熟,鄰近富邦商業大樓正搭建鋼骨結構,義享天地B館興建中,包括富發集團,東南水泥與聯上集團都規畫興建高層大樓。天玉集團在家樂福鼎山店周遭連推6期建案,儼然小型造鎮。

鼎山商圈近年新案房價不斷上揚,天玉集團4年前「鑫天地」系列第1期建案,每坪僅賣1-2字頭,第2期平均售價每坪24萬元,第六期建案「龍騰丽閣」20坪到38坪的產品,今年5月進場預售迄今,370戶已實登249筆,平均售價介於45萬元到51萬元之間,跳漲近3倍。

 

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