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房產新聞
產業新聞
跨黨派立委與民團召開記者會主張修正住宅法，根據可負擔能力來訂定分級租金，國土管理署今天回應，正積極研擬社會住宅租金分級收費原則，至於是否以財產計算可負擔能力，將於近期與地方政府研商。
都市改革組織、社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會今邀請立委林月琴、林憶君、羅智強共同召開跨黨派記者會。主張修正《住宅法》落實「依可負擔能力訂定分級租金，納入財產計算」，並將「租金調整」機制入法，明定社宅租金調整應以辦法或自治法規定之。
國土署說明，目前規劃依經濟能力合理收費方式，強化社會住宅對弱勢家庭的照顧，除預計提供低收入及中低收入家庭採中古屋市場租金以租金優惠折數計算外，亦規劃依不同所得之經濟能力分級計算租金，期建立更公平的租金分級制度，並符合國際公認的可負擔衡量指標，不致造成租金過高。
有關民團及立法委員所提社會住宅租金納入「以財產計算可負擔能力」之建議，國土署表示，因本方式涉及各主辦機關之執行層面，後續仍須與各地方政府溝通，俟取得一致共識後，再行評估是否納入分級收費原則進行統一規範。
央行上個月祭出第七波信用管制措施，第二戶貸款最高成數降至五成，還首度將名下有房者納入管制，「金龍海嘯」席捲全台房市，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文，分析台灣房市3個有趣的特點，直指最悲觀、最少人買房的時候，往往是市場的轉捩點。
何世昌認為，台灣的房市有3個有趣的特點，第一點是「急跌後會急彈」，他舉例像SARS、2008年金融海嘯，遠一點如中美斷交，如果在一年以內全國房價重挫逾10％以上，屬於短線急跌，急跌修正往往會一波殺到底，隨之而來的是大反彈行情。
第二點是「緩跌時間拖很長」，何世昌分析，台灣的房市不管是持續性緩跌、或是盤跌，修正的時間會拉得比較長，例如1990年至2000年初「失落的十年」，或者是2014年下半年至2017年末等期間，每年房價跌幅小卻跌很久，這種情況易讓人產生跌勢深不見底的感覺。
第三點是「成交量低谷多為房市轉折點」，何世昌回顧，2008年金融海嘯那一波房價修正期短（2008下半年至 2009年上半年），成交量縮不大，翌年便迎來大反彈，但2001年、2016年這兩個年度，都是市場最悲觀時期，購屋族大多縮手，成交量分別創下了低點，可是隔年卻出現新轉機。
何世昌文末總結，「自住不必猜高低點」，因為一來是猜不到，二來最悲觀、最少人買房的時候，往往是市場的轉捩點，而諷刺的是，錯過低點後房價上漲，部份自住客不甘心買單，於是空手眼睜睜看房價一路漲上去，甚是可惜，但市場過於樂觀時，總是冷不防出現重大利空打擊房價，正所謂禍福相依。
中央銀行端出第7波選擇性信用管制，房市走勢備受關注，星展集團資深經濟學家馬鐵英8日指出，目前房地產的放款風險仍在可控範圍，央行所採取的選擇性信用管制措施將主要影響房地產市場的投資與投機需求，預期房地產行業將逐步實現軟著陸，但由於房價上漲、房貸擴張，台灣家庭的債務佔GDP的比率已達90％，創下歷史新高。
馬鐵英解釋，目前房地產市場並未面臨類似2001年網路泡沫破裂或2008年全球金融危機期間的收入衝擊。即使在2001年、2008-2009年和2015-2016年的調整期，房價跌幅仍較為溫和，約在5-10％之間。從需求角度來看，儘管人口老化導致勞動年齡人口減少，但家庭數量仍以每年約1％的速度成長，支撐首次購屋的需求；都市化進展以及穩定的收入、就業環境也有助於支持房屋升級的需求。
比較需要注意的是，由於房價上漲、房貸擴張，台灣家庭的債務佔GDP的比率已達90％，創下歷史新高。然而，家庭資產負債表仍保持强勁，家庭總資產足以覆蓋家庭債務近9倍，金融資產（不包括房地產）可覆蓋家庭債務的6倍。房地產佔家庭總資產的比重近年也有所下降，從2015年35％的最高點降低至28％左右，房地產市場放緩影響在高槓桿的部分群體，包括低收入家庭中的房貸借款人，以及營建類企業。
整體經濟方面，星展維持今年對台灣GDP成長4.2％及2025年成長2.6％的預測；CPI通膨預測同樣維持不變，分別為2.2％和1.9％。由於對全球經濟放緩的擔憂、AI應用前景的爭論，以及國內貨幣和信用政策的緊縮，經濟成長動能有所減弱，但星展認為經濟擴張的整體趨勢仍維持不變。
產業方面，馬鐵英認為，電子業預計將在第四季及2025年持續擴張。由於消費者在等待具備更多AI功能的手機和電腦產品發表，第四季消費性電子產品需求可能仍顯疲軟。然而，隨著邊緣AI（Edge AI）的進一步發展與換機週期出現，預計明年消費性電子產品需求將出現反彈。此外，受到雲端AI基礎設施持續擴展推動，高效能運算半導體的需求預計在第四季及2025年持續成長。
從全球角度來看，總體經濟與貿易環境仍具有韌性。近期美國聯準會大幅降息，加上中國人民銀行採取一籃子的貨幣刺激措施，降低了美國和中國經濟硬著陸的風險。美國利率負擔的快速下降，以及中國資產價格反彈和民間信心的恢復，預計將支撐這兩個主要經濟體的消費需求。同時，日本央行對進一步的貨幣政策正常化採取謹慎態度，加上日圓匯率的波動性降低和通膨環境穩定，也有助於恢復日本消費者的購買力。
國際私營房地產顧問萊坊（Knight Frank）公布 2024 年第二季「萊坊全球房價指數」（The Knight Frank Global House Price Index），其中香港近一年房價表現為-12.7％跌幅最重，台灣則大漲11.9％，位居全球第四名。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，香港房市正處內戰、多空拉鋸戰緊繃，至於台灣央行會否需要祭出第八波信用管制，關鍵則在建商。
何世昌於臉書發文表示，萊坊今年第二季全球房價指數共有44個國家房價上揚、12個國家房價下跌。萊坊表示，全球多數國家正進入降息循環而激勵房價走漲，但可能會引來政策性干預；另外，有些國家的主管機關已著手研擬擴大住宅供給量來紓緩房價漲幅。
數據顯示，漲幅第一名的國家是土耳其，近一年全國漲幅高達約46.4％，其房價飆漲源自於貨幣大幅貶值、通膨嚴重等因素。全球漲幅第二至第十名，依序為波蘭、保加利亞、台灣、北馬其頓、哥倫比亞、荷蘭、墨西哥、希臘、克羅埃西亞。
值得注意的是，台灣第二季全國房價上漲約3.6％，近一年漲幅約為11.9％，年漲幅居全球第四名。至於央行年底是否會祭出第八波信用管制政策，何世昌表示，只能呼籲建商降價，這樣就不必面對第八波了。
至於房價跌幅最重的第一名是香港，近一年房價表現為-12.7％。跌幅第二、第三名分別為盧森堡、澤西島，跌幅各為-10.9 ％、-9.0％。何世昌指出，香港房市正處內戰、多空拉鋸戰緊繃。
國銀房貸水位吃緊，如今還傳出有銀行要求民眾購買房貸壽險，才肯放行通關新青安，財政部強調將督促八大公股銀行，不得在承作新青安貸款時，以搭售房貸壽險做為條件。目前各家公股銀行房貸壽險滲透率多落在20～30％，公股銀主管指出，金管會本來就規定不能強制將房貸壽險做為任何房貸的前提，評估第四季房貸壽險滲透率將持平。
公股銀主管表示，財政部主要是重申不能把房貸壽險做為新青安的前提，事實上，金管會早有規定，所有房貸都不能強制搭售壽險，只是現在可能因為額度比較欠缺，導致少數銀行游走在灰色地帶的情形發生。
不過公股銀主管認為，撇除爭議，房貸壽險本身是個不錯的產品，畢竟很多人一生最大的負債就是購屋，借款人透過房貸壽險能夠加強保障，萬一突然發生意外身故或傷殘，都可獲得理賠，不用擔心收入中斷繳不出房貸。 目前公股銀行房貸壽險滲透率多在約20～30％，土銀指出，房貸壽險為成熟商品，會讓客戶自行選擇是否需添加該筆保障，其實各家保單同質性很高，該業務變化主要為房市量能，未來變化視房市買賣情況而定；兆豐銀則評估，第四季房貸壽險滲透率不會有太大變化。
合庫銀也表示，房貸壽險承作量與房市量能呈現正相關變化，中央銀行為穩定房價祭出第七波信用管制，房市觀望氣氛濃厚，但新青安房貸推升剛性需求及年底交屋潮等因素，房市仍存在一定量能，因此預估第四季房貸壽險滲透率將呈現持平趨勢。
房貸壽險分為「平準型」或「遞減型」 ，平準型於房貸期間每年保額固定，保費較高，但保障維持不變；遞減型則會隨著貸款金額逐年減少，保額一起降低，相較平準型少繳一點保費，也能發揮保障作用，因此銀行通常會推薦客戶遞減型房貸壽險。
今年前三季房市旺，營建股普遍都繳交出好業績，名軒、國建、中工、冠德、華建、全心投控、新潤等七檔上市櫃建商，前三季營收都同步刷新史上新高紀錄；受到中央銀行第七波不動產信用管制影響，市場預期第四季營建股的營收和獲利，在政策挑戰下，成長力道恐降溫。
名軒今年淡海造鎮大案「名軒海樂地」總銷近200億元，持續交屋及銷售入帳；台中「台中新站」部分住宅持續入帳，總銷28億元；桃園小檜溪「國王之森」總銷16億元，已全部完銷，上半年每股稅後純益（EPS）3.81元，大幅優於去年同期的0.61元，獲利明顯成長。下半年三大案持續入帳認列，9月營收衝上7.44億元，年增412.87％；第三季營收24.5億元，累計前三季營收74.54億元，年增6.23倍，創史上新高。
國建今年完工交屋量也明顯衝高，完工交屋案源有四筆都已完銷，全年交屋量將達127億元。前九月營收144.9億元，年增53.38％，創歷年新高，全年可望大豐收。
中工今年前三季業績也令人驚豔，在營建工程陸續入帳後，累計營收164.87億元、年增19.36％；第四季可望有總銷60億元都更案「中工碧硯閣」完工交屋，力拚業績再噴。
冠德今年更是揚眉吐氣，在總銷130億元的三重太子汽車舊廠案「冠德心天匯」完工交屋貢獻下，9月營收年增26.57％至23.42億元，刷新歷年同期新高；累計前三季營收突破200億元大關、達221.6億元，超越去年全年的194.42億元，年增近六成之多，也改寫歷年新高。第四季新成屋銷售成績，為觀察重點。
華建被寶佳機構少東入主之後，逐年脫胎換骨，今年有四筆新案完工完工，前三季營收45.58億元、年增達485.87倍，再度創高。
另外，原名晶悅的全心投控，拜出售桃園晶悅飯店土地、第三季入帳所賜，累計前三季營收41.3億元，年增1.12倍，創新高；新潤今年預計有五筆新案交屋入帳，總銷達132.5億元，前三季認列46.34億元，年增達3.47倍，第四季將力拼五筆新案全數完工交屋。
外國人取得國內房產回溫，今年前八月共取得800件建物、年增17.8％，天母異國文化氣息濃厚，成為外籍人士喜愛居住的地點之一，據實價登錄顯示，有外籍人士一口氣買下天母新豪宅「御上天母」頂樓2戶，總價合計3.78億元，換算每坪單價154.4萬元，創下該社區最高單價紀錄。
台灣房屋朗居天母加盟店店長段瀚璽指出，「御上天母」的建商採先建後售方式銷售，屋齡不到1年，是當地詢問度相當高的豪宅社區，目前實價陸續揭露，成交價落在每坪125萬～154萬元間。
根據內政部統計，外國人取得國人房產在2017至2021年間，每年均在1,200件以上，去年僅1,042件為近年最低，而外國人出售國內房產達888件，則為近14年來最高。不過今年外國人購買國內房產有回升的趨勢，今年取得800件建物中，有近半都集中在雙北市。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情期間許多在台居住的外籍高階白領返國，連天母都少見外國面孔，隨著疫情消退經濟復甦，在台外國人逐漸回歸，通常在台購屋的外籍人士，多半是有台灣配偶，來台穩定居住，或早已隨家人定居台灣的僑胞。
危老都更全台遍地開花，不過教會社團法人與建商合作投資興建危老新屋，台南開出全台第一個案例，由台南在地的東東餐飲集團與台北的昌鴻建設，合資成立的金日升建設，在台南五期重劃區的天橋教會舊址，新建「金日升虹韻」，9日動土，每坪開價5字頭，此一合作案例，未來將擴大複製到全台200多個台灣基督教長老教會舊址的危老都更重建。
東東餐飲集團董事長李日東表示，這是東東餐飲集團在台南投資興建的第一個建案，更是全台第一個由社團法人與建商合作的都更危老建案。
李日東指出，「金日升虹韻」舊址是264坪的天橋教會舊址，基地位於金城國中第一排，近鄰新南國小，不僅具備安平市政特區核心的地段稀有性，更有高綠覆公園、明星校園、核心商圈等利基，「這是在台南建案的處女秀」，完工之後後，將成為台南地標之一。
昌鴻建設董事長，同時也是金日升副董事長的胡升瑞表示，由於「金日升虹韻」是全台第一個由教會與建商合作的危老新建案，耗時3年才完成所有程序，以後將複製到全台各地長老教會的教會舊址。
胡升瑞指出，金日升建設已經與台灣基督教長老教會總會達成了共識，該教會位於全台的200多個教會，未來也將會採取此一模式，進行危老更新重建。
在北部專攻都更危老建案的胡升瑞表示，「金日升虹韻」預定在2027年底完工交屋，將會採預售，每坪開價約為50萬元，產品會以21坪到37坪的2房和3房產品為主。
胡升瑞指出，由於高鐵台南特區的房價都已來到4字頭，而安平區的台南市政特區建案不多，距離南市府也近，5字頭的房價算是合理的。
繼承者買房，央行再開善門。央行在9日宣布第七波打炒房對繼承者、換屋族的豁免措施之後，已在10日火速出爐新版的QA，根據央行最新QA，民眾在申請房貸時，不但名下已有從繼承而來的不動產可被豁免，連同因為繼承而來的「房貸」，也可望在其申貸新房屋時，一併得到豁免。
銀行高層指出，央行這條新增的QA，最大意義有二個，一是不影響民眾日後買屋貸款時取得寬限期，二來更重要的是，不致讓民眾因為繼承問題導致多出一筆房貸，而使其日後買屋成數大受壓縮；高層進而說明，倘若沒有這條新增的QA條款，則民眾因為繼承而來的「房貸」，將導致民眾日後自己想買屋時，最高成數最多只能有5成，購屋資金嚴重緊縮。
舉例來說，小明的父親有一棟房子，後來小明父親突然因為癌症過世，但過世前房貸尚未繳完，還有500萬元的房貸未繳，這時銀行最普遍的作法，就是要小明到銀行來辦理「借新還舊」，亦即，把原本以父親作為借款人的房貸結清，另外由小明作為借款人，來辦理一筆新的房貸，繼續把該房貸還完。
而倘若小明不願意繼承，那麼銀行就會處份小明父親留下的房屋，把未償餘額拿回來之後，剩下的錢發還給小明。 銀行主管對此指出，從央行QA的精神來看，代表小明倘若選擇繼承父親的房子，並且願意繼續清償該繼承房屋的房貸，那麼，先前還沒買過房子的小明，若日後想要自己買一戶新屋，這時前述小明原本因為繼承而來的這筆房貸，就可以適用央行的「繼承者豁免」規定，亦即不會被視為「二屋」，不會受到成數只有5成的「二屋」限制，亦可以獲得寬限期。
先前央行曾對於因為房屋所有權人年老，使得子女出任房貸借款人的情況，給予豁免，讓子女要買自己的房子時，成數可避免被降至5成，如今央行再對繼承問題，來增訂對於房貸戶數認定的新規定，以免子女因為繼承問題而被壓縮房貸成數。
對於央行這次提出的繼承人豁免措施，並未再加入關於地區或繼承房屋戶數的限制，據了解，央行原先曾評估根據屋齡以及坪數、民眾工作區域等條件再作區隔，但之後在考量這些區隔方式亦不見得能服眾，最後決定對所有的「繼承族」一視同仁都給予豁免；至於換屋族，先前即使簽結書，也只有成數能從6成增至8成，仍不能有寬限期，在此次央行也同樣新增換屋族有寬限期的豁免，但仍不同意將處份期限從1年延長至2年。
雙北房價居高不下，越來越多民眾轉向桃園置產，永慶房屋統計近一年桃園市八個主要重劃區預售屋表現，其中A7重劃區近一年成交量逾4000件最多，其次為青埔高鐵重劃區2300餘件。
成交價方面，青埔高鐵重劃區每坪成交均價50.8萬元最高，草漯重劃區26.7萬元最為實惠，平均總價也僅為845萬元，是唯一總價不到千萬的重劃區，也是唯一仍有2字頭單價的重劃區。
不過，住展雜誌發言人陳炳辰提醒，草漯地點相對外圍，先前有不少投資客看好比價效益進場購屋，房價上漲不少，但隨房市氛圍轉變，新案市場近來傳出買氣下滑、解約情事。
他表示，自住者，或是有一定把握的出租置產客，可觀察是否有便宜可撿，但需注意貸款上有一定難度。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，草漯重劃區近一年的預售屋單價僅為26.7萬元，是桃園八大重劃區中唯一仍有2字頭單價的重劃區，平均總價僅為845萬元，房價相對平易近人。
不過，草漯重劃區屬於新開發重劃區，生活機能仍缺乏，民眾若有意在該重劃區置產，建議實地走訪該區域，並根據自身需求，挑選最適合自己的社區入住。
根據永慶統計，近一年A7重劃區預售屋成交量高達4080件，名列桃園八大重劃區第一名。
陳金萍指出，A7重劃區緊鄰新北市林口區，從機捷A7體育大學站搭乘捷運至台北車站僅需30分鐘，開車半小時也能抵達新莊區。通勤相對便利，因此吸納不少雙北移居人口。
在價格上，A7重劃區近一年預售屋單價為41.7萬元，相比鄰近區域仍屬房價凹陷區，加上周遭坐落諸多產業園區，豐富的就業機會吸引不少人口遷入，也帶動房市成長。
近一年青埔高鐵重劃區預售屋均價攀上50.8萬元，位居八大重劃區之冠，陳金萍表示，青埔近年公共設施逐步完善，除了擁有環球購物中心和華泰名品城等大型商場，還設有公園綠地和休憩空間，生活機能日益完備。
在交通部分，該重劃區鄰近高鐵桃園站，前往高鐵板橋站的高鐵車程約為15分鐘，吸引不少雙北通勤族在此購置房產，帶動青埔高鐵重劃區房市成長，近一年逾2300件的成交量也僅次於A7重劃區。
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