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房產新聞
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桃園市長張善政15日出席蘆竹第3、4處社會住宅聯合開工典禮，其一處在機場捷運A10山鼻站附近，另一處則是在大興三街與興仁路交叉口，工程總經費約36億6400萬元，預計2027年6月完工，將提供442戶社宅，累計蘆竹區社宅總數達972戶。
桃園市住宅發展處說明，此次兩處社宅聯合開工，機捷 A10社宅位於山鼻一路及埤腳街交叉口，將興建地上8至10層，地下2層，共369戶，其中2房型比例最高為135戶，另考量基地鄰近機場捷運，比照龜山機捷A7社宅的規畫也設計了35戶套房式青年社宅，配備共用客廳、餐廳及廚房，鼓勵青年住戶社會互動性。
住發處也說，大興段社宅位於興仁路及大興三街交叉口，該社宅為與國稅局合作興建，計畫興建地上12層、地下3層，共73戶住宅，其中1房型38戶佔總戶數5成，兩處社宅都規畫了多樣的公共服務設施。
都發局長江南志表示，桃園社宅興辦以為社區鄰里中心概念，社宅戶外空間作為附近社區的節點共享廣場，未來可舉辦假日市集活動，機捷A10社宅已規畫身障者社區日間作業設施、微型運動場館；大興段社宅因與財政部北區國稅局合建，未來蘆竹稽徵所將進駐於此，民眾洽公環境大幅優化，另也規畫有職場教保服務中心提供民眾服務，將提升蘆竹區域性的社會福利服務水準。
江南志提到，目前針對全市社會住宅政策，利用都市計畫通盤檢討全面盤點可作為社會住宅的用地，舊市區再推動都市更新的過程中也透過公辦都更方案取得部分社宅分回。目前市府已規畫46處基地，總計達11543戶以上，已完工社宅14處4374戶，今年將再開工1376戶社宅，至2030年將累計竣工9377戶以上。
中央銀行向投資客宣戰，第三季再推第七波選擇性信用管制，被市場封為史上最重打炒房手段。總裁楊金龍17日表示，管制成效需時間觀察，但絕不會「高高舉起、輕輕放下」，會滾動式檢討是否續推第八波信用管制，並認同持續觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等三大指標。
上述談話引來市場高度關注，對央行後續加碼第八波房市管制提高警覺，並認為一但走到這一步，可能朝進一步限縮自然人第2戶以上貸款成數至4成。目前第2戶貸款成數已降為5成，且無寬限期，全國一體適用。
楊金龍受邀赴立院財委會進行業務報告，朝野立委均關切房市管制成效，以及是否再推新措施。楊金龍說，第三季推出第七波信用管制，主因前一年國內房市過熱，必須讓房市冷卻，在房價一直高漲過程中，央行就金融穩定的觀點、確實有點憂慮，第七波信用管制推出後，希望讓房價上漲的預期心理反轉回來。
楊金龍認為，希望透過央行信用管制，加上財政部囤房稅，及內政部的平均地權條例等，各項措施慢慢發酵，讓預期心理慢慢反轉回來，目標是房市軟著陸。 至於房市有無泡沫化之虞，楊金龍強調，就銀行體系健全角度，央行此時出手時間點較好，不希望等到後面才出手，但泡沫很難定義，如果預期房價都在上漲，大家都拚命買房子，確實很容易就會催化房市泡沫。
楊金龍舉例，過去90年代日本資產泡沫破滅事件，及2007～2008年間美國次貸危機，一開始市場對房地產出現預期心理，但政府沒有及時謹慎處理、導致泡沫出現；而近期中國大陸房市問題，出手有點慢且太重，導致目前要讓房市復甦的力道不足，大陸案例是我們值得我國借鏡。
立委追問是否有第八波信用管制，楊金龍先說「言之過早」，還要觀察一段時間，健全房地產方案不是只有央行，而是各部會大家一起來，至於會否有第八波管制，央行將滾動式檢討。
有立委提到，對於是否續推信用管制，是否考量三項指標，即房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額。楊金龍表示認同，央行大體上是看這三大指標，尤其對於不動產集中度是最在意，目前各項房市指標數據幾乎都在滿水位，要讓他馬上下來不容易，後續會密切觀察。
也有立委關心央行，是否有受到府院關切，楊金龍說，僅與卓揆簡單談過、通話不到5分鐘，總統賴清德並沒有打電話給他。
中央銀行限縮房貸水位的措施，讓房市提早過冬。住展雜誌最新調查顯示，預售新屋市場9月平均成交組數，每周僅約2.3組，下探到今年新低量。市場專家分析，建商一廂情願推案，買氣瞬間被潑冷水，央行重新釋出配套作法，不足以讓買方重振信心，房市冬季提早來臨，至於後市的觀察指標，可先看第四季新案是否延推。
9月住展風向球17日出爐，分數跌落至49.5分，為今年3月以來首度跌破50分關卡。風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，新成屋戶數攀升，來客組數、成交組數、預售屋推案量下降，待售建案個數、議價率持平。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，7月以來房市需求面已連續三個月衰退，主因是銀行房貸限額，加上9月下旬央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心。
住展調查顯示，追蹤指標建案平均來客組數每周約21.7組，平均成交組數每周約2.3組，雙雙下探到今年最低量，不論是蛋黃區市中心或新興重劃區，都被低氣壓壟罩，只有雙北市如文山、三重、淡水、汐止相當零星的新案還有些許人氣，但已不如上半年熱絡。
預售推案量方面，9月已較8月減少100多億元，928檔期熱度已不及7、8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。9月待售建案數與8月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹、台北市、桃園已出現待售案量增加，與房價偏高、投資氛圍消散等因素有關。
至於房價表現，平均議價率還在1成以內，雖然買氣已有所遲疑，各項政策工具上路，並未見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高點。
陳炳辰分析，928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安、中正，新北市中和、淡水還有大案計畫陸續登場，台北市大直、新北市三重、基隆安樂，與桃園中壢、桃園等，也傳出有指標案有意趕在今年底亮相。近期建商一廂情願推案，正遭買氣潑冷水，央行釋出配套亦不足以重振買方信心，加上房貸滿水位問題未解，秋後算帳難樂觀，預期第四季新案是否多有延推，成為觀察重點。
台北市行天宮站、萬隆站、瑞光、景文、敦煌、大龍峒、青年社宅1區、洲美、金龍等9處社會住宅共18戶，將在24日上午8時展開招租，至11月7日下午11時59分受理申請，本次採「隨到隨辦，掛號郵寄」方式受理，不開放臨櫃收件，不受理快遞、限時及平信等申請方式；台北市住都中心提醒，歡迎有租屋需求的市民，把握機會提出申請。
住都中心表示，9處社宅空戶數量共18戶，行天宮站1戶、瑞光7戶、景文3戶、大龍峒4戶、青年1區1戶、洲美1戶、金龍1戶，有意申請的民眾須填寫申請書並備妥相關文件，在受理申請時間截止前掛號郵寄至台北市住宅及都市更新中心資產經營部辦公室（台北市大同區大龍街91巷10號2樓），申請書可至台北市政府安心樂租網或住都中心官網下載，也可親至住都中心資產經營部辦公室索取。
住都中心指出，依「台北市社會住宅出租辦法」規定，每期租期最長3年，承租人於租期屆滿時仍符合承租資格者，得申請續租，租期合計最長不得超過6年。
住都中心提醒，以原住民族戶、低收入戶或其他特殊情形身分戶申請承租者，續租時如仍具申請時之特殊情形或身分資格，總租期得延長為12年。為配合社宅社區租期屆滿，本次申租簽約租期不足3年（不影響總租期），期滿後再併同社區現住戶辦理換約續租。
根據最新新案市調，北台灣9月分數跌落至49.5分，為3月以來首次未站上50分門檻，燈號為綠燈，包含來客組數、成交組數、預售屋推案量都下跌。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續3個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯受銀行房貸限額影響。
而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現。
區域表現部分，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區零星的新開指標案還有些許人氣，但比起先前皆力有未逮，與上半年熱況兩樣情相當明顯。
預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修100多億元，進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。
破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」；50億元以上量體則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」，以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」，可看出現況推案需挾知名度，或建商資產相較雄厚，因而不懼上場。
新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，雖能有增幅，不過是規劃時辰到，先建後售沒有太多拖延本錢，也逢今年最後一檔期，後續房市變數夜長夢更多，索性當推則推。
9月待售建案數與上月持平，為902 案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不比前幾個月。
議價率還在1成以內，雖然買氣已有所遲疑，但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高原期，加上9月還在期待央行配套，建商與買方同步觀望，不到調整房價的時候。
928檔期推案量預估創新高，不過，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，陳炳辰表示，央行釋出配也亦不足以讓買方重振信心，房貸額度問題又未解，入秋之際的回馬槍，秋後算帳難樂觀，新案是否多有延推成觀察重點。
雙北近年商圈景氣逐漸往百貨公司周邊轉移，其中社區型百貨同樣受到愛戴，進而帶動房價增長，住商機構彙整實價登錄資料，雙北各社區型百貨商圈中，以淡水「大都會廣場」5年房價成長34.2%最高，且該處價位僅約2字頭，相當親民。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，百貨業者為區域帶來商業機能，尤其是區域型百貨，增進地區生活便利性更是明顯，周遭房價頗具支撐力道。
住商機構根據實價資料，盤整雙北獨立公司營運、且周遭無緊鄰其他品牌之百貨公司周遭2.5公里房價。其中，「大都會廣場」今年1~9月平均成交單價約落在每坪29.4萬元，不僅為雙北各社區型百貨周邊房價最親民者，且與5年前同期相比，價位漲幅高達34.2%，位居七座社區百貨之首。
住商不動產淡水新市加盟店店長盧進和分析，近期淡水若是中古屋市場，價位整體約落在2~3字頭，主因為有捷運淡水站與「大都會廣場」、英專路商圈加持，機能性成熟，致使區域中古市場價格支撐力道強勁。
另觀察北市社區型百貨商圈，以位於文山區景美站周邊的「瀚星百貨」房價漲幅達22.8%最高，賴志昶指出，該商圈鄰近捷運站，又位處景美市區正核心，鄰近景美夜市，商業機能豐富之外，又屬北市房價相對親民地段，讓區域房價相較具增值空間。
賴志昶補充，若論房價最高的「社區百貨宅」，為營運時間達30~50年之久的「欣欣百貨」、「明曜百貨」及「大葉高島屋」等處周邊，上述區域蛋黃地段優勢毋庸置疑，房價站穩8字頭以上，甚至「明曜百貨」周邊每坪均價更破百萬元，顯示百貨公司或商場對區域房價帶動效果強勁，就算為老字號社區百貨，對地段加值效應依然歷久彌新。
房價高，房貸壓力指數一季暴增，台灣房屋集團根據聯徵中心第二季新增房貸資料統計，高雄共有四個行政區，一季之間平均房貸金額就暴增超過百萬元，包括苓雅區，Q2相比上一季平均房貸增加約106萬元，而房價水位高的鼓山區及左營區，房貸負擔也分別增加約121萬及171萬元，而鹽埕區更是壓力爆棚，今年Q1平均房貸僅約554萬元，Q2平均房貸來到845萬元，一季之間暴增291萬元，房貸壓力指數居全市之冠。
台灣房屋高雄新站加盟店店東楊秉瑞表示，鹽埕區是高雄早年最繁華的商圈，美食多、店面多、老屋多，多為在地人長期久居，中古住宅物件釋出量少，新推案也不多，該區單月平均買賣移轉棟數多落在50棟以內，平均房貸水位約在5-6百萬元左右，然而近年受亞灣區開發與駁二、高流觀光熱潮興起，磁吸建商大舉進駐推案，再度為該區房市添熱度，受新屋助攻，中古房價也連帶補漲，整體房貸水位因而上升。
楊秉瑞指出，觀察近一年鹽埕區交易呈現兩極化，屋齡不是極新就是極老，從房價來看，中古屋每坪1字頭還有找，3房總價帶約在600~800萬元左右，新成屋均價則已站上3字頭，以愛河高樓層景觀宅，3房總價帶約在2300~2600萬元左右，新舊屋價差大，相對影響房貸負擔變化增大，也顯示主力物件逐漸由舊轉新。
高雄購屋族近一年房貸壓力逐季增壓中，觀察近幾季狀況，除了今年Q1季增放緩，其餘單季平均房貸壓力，季增至少25萬元起跳，今年Q2更直接開快車，相比上一季增壓近60萬元，平均揹負房貸來到900萬元，為近15年來壓力最高點。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄房貸金額爆增，主因來自於房價水位不斷上升，近年高雄產業建設紅利灌頂，帶動工商產業、房市量能齊發，帶動房價一路飆升，今年Q2平均鑑估房價更已衝破1200萬元，刷新15年來新紀錄，購屋族壓力與日俱增，有不少行政區平均房貸負擔首度衝破千萬元，包括屬台積電概念區的左營區，以及台積電主要受惠區楠梓區、亞灣概念區前鎮區及苓雅區、鳳山區等，平均房貸負擔均已創下歷年新高，而目前左營、鼓山等區，預售屋最高成交行情已見6、7字頭，隨未來交屋整體房貸水位恐再拉升。
政府推動「大投資台灣」計畫，引導壽險資金留台投入公共建設。壽險公會籌組研究小組，力拚10月底凝聚建議案送政院經濟發展委員會，已進入倒數階段，據業者透露，盤點後法規面上建議有三大鬆綁，其中爭取公建投資不受10％限制列為主要重點。
對於資金留在國內投資公共建設，多家壽險高層均樂觀其成，為解決障礙，壽險公會7月籌組的研究小組近日積極開會，趕在月底前提出具體建議。
壽險業者表示，法規面有三大鬆綁空間。一是放寬專案運用的可投資項目，現行在保險業資金辦理運用管理辦法中，限制保險業資金配合政策的公共投資以六大項為限，包含交通運輸、水電設施、社會住宅、水利與殯葬設施、國民休閒設施、其他配合政府獎勵的公共事業。
業者並指出，現行保險業公共建設專案運用多是風電或「五加二」產業，其實還有很多民生的案子可參與，建議可改為由政府相關機關，或經濟發展委員會認定的項目，如台積電的廢水回收再利用，雖非公共建設，但不牽涉到與民爭水，在經發會認定下，保險業也能參與投資。
二是公建投資不受10％限制。現行在保險業資金辦理運用管理辦法中，限制壽險業專案運用總額不得超過該保險公司資金10％，也不得超過被投資對象10％，壽險業者表示，盼公共建設專案運用與公建私募股權基金（PE）皆不受10％限制。
三是讓保險業參與經營。受限於保險法146條之5規定，保險業投資公共建設多須採SPV（特殊目的公司）方式，且不能派超過3分之2董事席次，也不能介入經營。壽險業者指出，投資這麼多錢，金管會希望適管理被投資事業，但管理時保險公司角色尷尬，因不能參與經營。建議放寬為經政府准許的公共建設，保險業可參與經營轉投資公司。
壽險業也呼籲加快公建證券化腳步。業者表示，配合政府政策，只要有合適的公建標的都會考量，但傾向證券化的投資標的，因術業有專攻，不擅長的公共建設，還是交由專業人員經營較好。 另有壽險公司盼審核公建投資案上更彈性，如核准制案子在送件與投標可同步進行，得標後再補上核准函。保險局回應，法規僅規定一定金額以上的案子，投資前要經過金管會核准。
美國聯準會（Fed）9月啟動降息循環，且一舉降息2碼，引來各國央行陸續跟進，我國央行的後續動向也受到外界矚目，尤其仍維持溫和緊縮基調，第四季利率決策動見觀瞻。央行總裁楊金龍17日重申，我國情況與美國不同，不一定要跟進美國降息，並強調利率政策受國際因素影響，要通盤權衡。
央行17日赴立院財委會進行業務報告，以及「第七波選擇性信用管制之配套措施」專題報告。朝野立委關注降息議題，聯準會開第一槍啟動降息，我央行第二、三季仍調升存款準備率，整體市場更為緊縮，關注後續利率決策何時開始轉向。
央行貨幣政策偏向緊縮，短期內尚未出現降息訊號。楊金龍強調，「我們密切注意」，但美國是大經濟體，台灣跟美國情況不一樣，所以是否要跟進美國「不一定」，且利率政策也受國際因素影響，必須要去權衡。
楊金龍說，貨幣政策的調整，是央行理事會做成的共同決定；就他個人看法，到目前為止，央行仍預測明年通膨會降到2％以下，但還是要持續觀察，目前貨幣政策的利率水準是合理的。
至於利率政策首要考量仍是物價。楊金龍認為，明年調高基本工資及軍公教薪資上漲，主要影響應是基本工資調升，可能會導致廠商轉嫁經營成本給消費者，不過，整體評估對消費者物價指數（CPI）影響均不到1個百分點；央行預估明年CPI年增率1.89％，並會逐季調整，密切注意，「通膨會慢慢下來，不會一發不可收拾」。
根據央行第三季預測，今年CPI及核心CPI年增率預估值分別為2.16％、1.94％，明年分別續降為1.89％、1.79％。
有立委提醒，政府處理通膨時，常低估大多數民眾、尤其低收入族群對物價上漲的耐受度。楊金龍對此回應，央行衡量CPI主要看整體上漲幅度，目前主要央行多以2％作為基準來觀察，但民眾較有感的是，每月購買一次的項目群，以及17項民生物資，這些物價上漲，會導致民眾認為物價仍然居高。
另，下月美國總統大選在即，市場預期川普當選機率走高，牽動美元指數走向。楊金龍說，先前市場認為，在聯準會降息後，美國10年期公債利率會隨之下滑，但事實上卻非如此，主因美國經濟仍有韌性，也反應政治不確定性，市場會擔心川普若勝選，對通膨可能有不利影響，央行會密切關注哪位當選。
以今年928檔期來說，北屯區推案金額估逾500億元，尤其集中在14期重劃區，單價甚至站上8字頭！反觀北屯舊市區，目前還有單價4至6字頭的預售屋及新成屋，加上生活機能成熟，吸引自住客買氣回籠！
住展雜誌發言人陳炳辰分析，不少重劃區房價已達一定漲幅，相較之下，原有的市中心近年房價波動相對較小。以北屯區來說，匯聚74號快速道路、大巨蛋、洲際棒球場、漢神洲際購物中心等多項建設利多的14期，房價漲幅驚人，近期每坪單價已飆上8字頭！
不過，雖然建商推案積極，然而新興重劃區生活機能距離完備尚需一段時間。反觀生活機能成熟、價格相對親民的北屯區興安路、松竹路、遼寧路、太原商圈、昌平路、北平路、天津路等，近期自住客買氣明顯回溫。
北屯舊市區雖然房價波動小，但新成屋及新建案相對稀少！其中，位於興安路、松竹路附近的「大漁仰昀」新成屋，規劃地上12層，地下3層，總戶數44戶、產品規劃38-47坪純3房，現場還推出46坪總價2,688萬元，內含精裝修大三房及雙平面車位的超值方案。
該案距離14期、漢神洲際購物中心、大巨蛋不到10分鐘車程，離崇德商圈只要3、5分鐘車程，步行即可抵達捷運松竹站、一點利黃昏市場、松竹商圈等，生活機能完善且交通便利。
成立超過30年的大漁建設，早期以別墅案為主力產品，近年轉向耕耘住宅大樓，致力滿足「大於」居住者的想像期待。以「大漁仰昀」來說，堅持「戶戶無臨壁、三面採光」，讓住戶能保有靜謐及隱私，同時還能擁有良好的通風採光，受到自住客的青睞，預售期間創造銷售佳績。
同樣具位置優勢的新成屋，還有惠田開發推出的「惠田花半里」，以3房、37至38坪為主，單價來到6字頭；「德鑫森PARK」預售新案，產品規劃43至54坪、3至4房，單價逾7字頭；另一建案「德鑫一璟」規劃41至52坪、3至4房，單價也落在5字頭。
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