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房產新聞
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第三季國泰房地產指數24日出爐，全台七都呈「價漲量縮」，房價漲上史上最高點，每坪可能成交價達56.81萬元。不過隨中央銀行919祭出第七波不動產信用管制，且調高存準率1碼，加大打炒房力道下，對後續房市買氣影響成為觀察重點。
業者觀察，由於房價短期內漲幅已高，潛在買盤追價意願降低，致第三季買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復到健康溫和態勢。
第三季國泰房地產指數顯示，房市仍活絡，全台七都預售新屋市場，相較去年呈「價量俱漲」；相較上一季，在政策干擾之下，呈「價漲量縮」，價量背離，銷售率逐月降低，房市表現待觀察。
國泰房地產指數分析，受惠人工智慧新興科技應用需求，台灣出口穩健增加，新竹、台中、台南及高雄，都因科技業發展利多，居住需求增加帶動房市交易熱絡。今年全年經濟景氣，央行已上調全年經濟成長率為3.82％，維持政策利率不變，但9月再度調高存款準備率1碼，同時祭出第七波不動產信用管制，且力度加大、至全國通用，以抑制房市投機與囤房行為，對後續房市買氣的影響，將是觀察重點。
同時，內政部24日發布2024年第二季全國住宅價格指數、房貸負擔率及房價所得比，全數續創新高。內政部表示，今年第二季全國住宅價格指數為146.58，連24季上漲，年增11.99％，而第二季房貸負擔率46.02％也續創歷史新高，房價負擔能力屬「偏低」等級；全國房價所得比更攀至10.65倍，同樣創歷史新高，相當於民眾不吃不喝超過十年才能買房。
其中，雙北民眾購屋負擔明顯較重，六都中，雙北、台中市房價負擔能力都屬「過低」等級，以台北市房貸負擔率70.69％最為吃力，新北市房貸負擔率為59.27％、也逼近6成。
內政部表示，國內景氣持續增溫，股市交易熱絡，加上市場資金維持穩定寬鬆，提升購屋意願並帶動房市交易，致住宅價格指數年漲11.99％；但在行政院與中央銀行近期陸續推出信用管制等健全房市措施後，已經有降溫趨勢。
高通膨、高房價時代，公設比高低備受買方計較。根據《住展雜誌》統計，從今年前三季已完銷的預售屋以及新成屋個案來看，台北市有超過7成公設比不到35％，新北市更達8成。市場專家據此分析，35％大概是公設比天花板了，再往上去，就可能面臨賣不動。
根據住展統計指出，雙北市前三季公開的預售屋及新成屋，平均公設比維持在35％上下；今年順利完銷的新案，台北市超過7成公設比不到35％，新北市達8成，反映出35％以下合宜公設比，還是順銷的王道。
住展指出，前三季推出的新案中，台北市平均公設比約35.4％、新北市34.2％，與去年持平。而近年公設比都在平均35％以下，反映出市場接受度，建商規劃也有所顧及；至於公設比超過40％以上，則屬零星個案。
住展發言人陳炳辰指出，高公設比的建案通常基地面積較小，因興建出戶數較少，難以分攤公設，且室內空間侷促，車位空間也不足，或只有機械車位，加上每戶管理費較高，抗性相對較高，購屋民眾更一向對高公設比相當敏感，即便今年上半年房市狀態佳，建商也沒必要挑戰，公設比尚算落在合理範疇。
住展並分析，由於買方對公設比一定的在意程度，今年順利結案者，多數公設比都控制在35％內，包括北市萬華「大理ONE」、內湖「國泰承真」，公設比都僅為30％，新北新莊「國泰‧旭」、樹林「舜記福砌」也不到33％。
而公設比低於35％的區域，主要分布在台北市的中山、中正，與新北市三重、林口與板橋。
近年購屋負擔增加、低總物件缺貨等因素影響下，低薪購屋族數量迅速衰退。聯徵中心統計，全台小資族房貸案件約占整體的12.4％、年減2.4個百分點，平均房貸金額878萬元、年增62萬元，六都低薪族房貸壓力同步暴增，平均月薪3萬元的小資族在購屋市場漸成稀有族群。
統計顯示，六都年收入未達40萬元的低薪族房貸占比全面都下滑，尤其北、高兩市均大減逾3個百分點。另一方面，六都低薪族房貸金額全面上升，桃園及高雄市均較去年增加逾百萬元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，全台年收40萬元以下的上班族，平均月薪約3萬元，若要扛近900萬元房貸，以40年期估算月付額近3萬元，一般這類小資族多受到父母資助，提早購屋，加上善用新青安貸款寬限期，成為低薪卻背高房貸的主因，尤其高房價的台北市、近年房價急漲的高雄市，低薪購屋族減少的情況格外明顯。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，物價、房價持續上漲，加上近年接續迎來六度升息，房貸利率上升，對低薪族而言，購屋壓力沉重，房價愈來愈高攀不起。
新青安掀起的房市熱潮，不僅首購浮現，更具購屋實力的換屋置產族更積極進場，也稀釋了低薪族占比；近期購屋熱潮，小資族能力可及的物件去化快，成屋市場低總價物件缺貨，小資有意願但沒得買。
由於交易過熱，為求風險控管，央行祭出限貸令，下半年起銀行核貸門檻更高，對貸款人借貸條件審核也更加謹慎，讓各家銀行房貸大門變窄門，甚至以價制量，甚至不少房貸案利率達3％以上，恐影響未來小資族整體放貸。
內政部昨（24）日公布，今年第2季全國房貸負擔率為46.02%，房價負擔能力維持為偏低等級，季增1.72%、年增3.93%，房價所得比（又稱「購屋痛苦指數」）上升至10.65倍，兩指數均寫下歷史新高紀錄。
根據統計，第2季六都房貸負擔率由高到低依序為台北市70.69%、新北市59.27%、台中市54.83%、高雄市44.92%、台南市44.48%、桃園市39.48%；較去年同季漲幅最高前三名為高雄市5.34%、台中市5.3%、桃園市4.87%。
內政部分析，六都中，新北市、台北市、台中市為房價負擔能力為過低等級；台南市、高雄市房價負擔能力為偏低等級；桃園市房價負擔能力為略低等級，六都房價負擔能力等級維持不變。
房價所得比方面，全國第2季房價所得比為10.65倍，寫下新高，進一步觀察六都的房價所得比，依序為台北市16.36倍、新北市13.71倍、台中市12.69倍、高雄市10.39倍、台南市10.29倍、桃園市9.13倍。
據內政部不動產資訊平台揭露，今年上半年屋齡五年以下新成屋交易件數中，桃園市以4,120筆最多，占全市交易總交易筆數12,790筆比重達32.2%，平均每三筆交易就有一筆是屋齡五年以下新成屋，交易件數、占比居全國之冠。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，桃園市新興重劃區百花齊放，如A7龜山重劃區、青埔高鐵特區、A20重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、草漯重劃區等，都是建商獵地推案的熱區，再加上與高房價的雙北市相比，桃園市房價更顯親民，因此磁吸了許多偏好購買新建案的大台北年輕首購族移居，讓桃園市成為新成屋交易比重最高的都會區。
而苗栗縣、嘉義縣各以新成屋交易占比24.9%、20.3%居二、三名，交易比數各為410件、169件。宜蘭縣、彰化縣新屋交易比重也各達19.5%、16.3%為第四、五位。
莊思敏指出，近年苗栗縣在產業利多、重大建設、竹科人口外溢的加持下，加上區域房價屬低基期，購買新竹一間中古屋相當於苗栗新屋入手價，尤其科技廠設廠的地緣關係，吸引很多竹科新貴跑到苗栗竹南與頭份置產，就連苗栗市、後龍鎮的房市熱度也在持續攀升，讓苗栗縣房市表現亮眼。
嘉義縣部分，莊思敏指出，由於台積電（2330）進駐設廠議題，加上嘉科、馬稠後產業園區、高鐵等建設題材的發酵，都為嘉義縣房市帶來重大利多，讓不少建商插旗嘉義購地推案；目前嘉義縣兩房（含車位）新成屋的成交總價落在1,200萬~1,500萬元上下，讓不少外來就業族、置產族選擇在此置產。
在需求驅動下，高雄營建成本從2020年起漲，且因缺工嚴重，加上俄烏戰爭引起原物料行情走揚，水電工程成本飆漲居冠達166％，模板、連續壁工程等齊揚，整體建案造價成本從每坪12萬元漲至16萬元，五年內大漲逾33％，成為帶動房價上揚的主因之一。這股漲勢，預估至年底前仍無止歇跡象。
華友聯執行副總經理吳家德表示，大型建商通常透過自己的營造公司，發小包給下游廠商，以15層高的大樓而言，營建成本今年約每坪16萬元，五年內大漲33.33％，如果本身沒有營造廠的中小型建商，發大包的成本將更高，因為大包商會加上15％左右的營造利潤。
建商除營建成本，還有土地成本、大約15％的管銷成本、20％營業毛利率，舉例來說，楠梓高雄大學「住三」土地若以每坪80萬元購得，換算坪效6.5倍，就可推估每戶房子總成本約32.2萬元，加上20％的營業利潤，吳家德說，這大概就是楠梓房價每坪要賣到39萬元以上的原因。
此外，因建商這幾年推案量增，加上缺工缺料衝擊，水電工程成本飆得最厲害，從2020年的每戶45萬元，一路漲至目前的120萬元，漲幅166％最兇；其次為模板工程成本五年內大漲62％，因技術工嚴重缺乏，年輕人不入行，小包商通常的回覆都是，他們不是不接，而是找不到師傅。
漲幅最小的鋼筋料價，五年內也漲了23％，不過振美建設總經理翁志賢指出，近來已有翻升現象，鋼筋盤商上周報價每噸調漲200元，這周再調漲300元。
鋼筋價格曾在2022年飆至每噸2.53萬元，比2020年大漲68.67％，後來因鋼市疲軟加上大陸傾銷，鋼筋價才在去年回軟到1.8萬元，今年又逐步回揚至1.85萬元。 除一般大樓住宅，豪宅營建成本同樣大幅上漲。皇苑建設董事長郭敏能表示，每坪造價多已超過20萬元，地下室連續壁工程成本至少上漲50％；翁志賢說，以長度200公尺的連續壁來看，二年多前總工程費用3,000多萬元，現在翻倍到6,000多萬元了!
高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，營建成本持續上漲，今年應無止歇機會，不過在「限貸令」和「金龍海嘯」雙重衝擊下，房市交易開始冷卻，建商明年推案量應會大幅縮水，在營建工程需求不再暢旺下，營建成本有機會向下修正。
相對於營建成本高漲是由需求拉動，高雄建案的容積成本因政策改變，代金計算由土地公告現值改為市價計算，使得建商都選擇全部以公設地作為容積成本，造成公設地需求大增，公設地價格從公告土地現值的40％，推升至逾60％，橋頭新市鎮甚至衝破200％，未來在取消公設地可移轉、捷運輕軌站比照辦理之後，透過移轉取得的容積成本恐增3倍。
高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點修正版，已在今年10月7日公告實施，業者說，在高市府規畫改變捷運站和特定大眾運輸場址一定範圍內的容積移轉政策的過程中，包括道路等公共設施用地的價格，就已陸續反映。
目前高雄市的公設地售價已上漲到公告土地現值的60％～63％，主要是因為新公告實施的容移要點，除了代金計算基礎由公告土地現值改為市價外，也提供建商申請容積移入時，可以選擇100％以公設地抵繳。
由於公告土地現值的價格，大約只有市價的30％，在此情況之下，建商基於成本考量，當然以100％公設地抵繳換容移，作為優先方案，在需求大增下，公設地價值當然水漲船高，從2020年的30％漲到現在的60％以上。
原高雄縣橋頭新市鎮因屬重劃區，又有大量的推案需求，幾年前的公設道路地價格大約是公告現值的100％，去年行情約150％到160％，目前多在170％到185％區間浮動，近期在仕豐段186地號的道路用地則飆到200％。
業者表示，在高雄都發局負責的捷運站、大眾運輸場站的容移計價改為土地市價計算代金之後，高雄捷運局負責的輕軌捷運，也正規畫比照辦理，由於輕軌捷運只能以代金換容移，建商未來的容積取得成本，因土地市價是公告現值的3倍以上，未來容積移轉成本恐將上漲3倍。
高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷表示，未來建商只有二種選擇，一是接受以土地市價計算代金換容移，再反映成本，每坪大約上漲1萬元，或是乾脆不辦理容移，就原有的基地條件興建即可。
女富豪買豪宅不手軟！近期包括信義計畫區豪宅「皇翔御琚」，分別有女富豪以總價4.56億、4.04億元買下10樓、1樓戶別。此外，包括士林「御上天母」、北投「力麒天沐」等建案，也都有女富豪入手億元豪宅的紀錄。
實價登錄顯示，「皇翔御琚」10樓戶、1樓戶成交單價分別為每坪225.9萬、212.1萬元，「御上天母」12樓戶成交單價每坪138.9萬元；「力麒天沐」多戶成交，單價約介於每坪123萬～128萬元間。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府近年積極控管豪宅交易，不僅貸款成數低，去年7月起私法人購買住宅採取許可制，抑制豪宅交易。不過對高資產族而言，買豪宅除了自住，也是資產規劃的方式之一，亦可以作為招待所，有助於商業互動往來，再加上不少資深企業家族，年度配發股利股息，可動用資金豐沛，多半不受限貸令，常見現金購置豪宅的案例。
另一方面，今年7月囤房稅2.0正式實施，提高建商餘屋持有成本，多少加速建商出售銷售腳步，也讓鍾情特定社區的買家，增加進場誘因。
第一建經研究中心副理張菱育指出，現代女性獨立自主性高，台北市房貸族男女各占約一半，而在高資產買方中，更不乏女性購屋者，也有許多「寵妻魔人」買房子登記在太太名下，一方面提早幫太太與子女規劃資產，也將部分財產轉移給配偶，日後免繳贈與稅、且繼承財產時免繳遺產稅。
過去曾經傳出賠售的「遠雄左岸香榭園」，在房市熱況下，也出現轉手增值交易。根據實價登錄，位在新北市中和區「遠雄左岸香榭園」13樓戶含車位總坪數約170坪，今年2月以總價9,818萬元成交，對比該戶2021年12月底入手總價8,498萬元，原屋主僅入手2年多時間，帳面增值1,320萬元。
此外，該社區4樓戶總坪數約133.4坪，7月以總價8,038萬元轉手，對比該戶2016年6月取得總價7,200萬元，原屋主入手約8年移轉也轉手增值約838萬元。
值得一提的是，「遠雄左岸香榭園」過去曾在2022年6月出現屋主持有7年，但賠售1,827萬元的紀錄，當時原屋主以總價7,777萬元購入，5,950萬元賣出，創了該社區近一年來新低紀錄，不過今年上半年房市大熱，高總價產品雨露均霑，讓該豪宅也出現轉手增值交易。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，知名建商於中和左岸隻大型造鎮案，過去主打河景第一排豪宅，但單價僅是北市同類型產品半價，惟區域過去大量供給湧現，造成市場賣壓，且地區機能性較顯薄弱，使該區域一度出現價格修正。
不過，近期中永和一帶人口直線上升，但區域新案市場供給缺乏，在供需不均情況下，雙和地區房價直線飛升，也連帶帶起該區域房價攀升，使該區屋主脫離賠售期，且綜觀雙北地區，河景大坪數物件確實有其特殊客群，但供給侷限於北市大直等高價區段，使中和左岸重劃區產品獨特性被凸顯，讓區域屋主可待價而沽，提高轉手獲利空間。
冠德建設（2520）積極參與捷運大型開發案，近日獲選為「新北環狀線板橋站捷運開發案」之最優申請人，預計興建地上24樓、地下7樓頂級辦公產品，開發樓地板面積約1萬543坪，預計最快2026年動工興建。
「新北環狀線板橋站捷運開發案」基地約1,680坪，位於新板特區核心，地點在板橋新站路及縣民大道交叉口北側，為新北市唯一四鐵共構樞紐，更是新北市政經中心，全案規劃辦公產品，其中6樓規劃為商辦第二門廳，並配備頂級商務公設空間，預計引進新北優勢企業及外商進駐投資新北，預計2026年開工興建。
不過板橋站聯開案曾經三度流標，最終由冠德建設取得最優申請人，而冠德建設近年積極插旗捷運大型聯開案，除了板橋站案，還有台中市G9-1案、G05案以及新北市中和區LG08站案
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