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房產新聞
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最狠打炒房政策襲捲，讓桃園房市交易動能明顯改變。雙北市高房價，迫使人口「輕移民」至桃園，使得桃園人口年增率全台第一，也帶動房市需求。
有房仲業者統計發現，消費者以網路搜尋桃園上半年各行政區物件點擊數，桃園區、中壢區與龜山區名列前三名，而點擊熱區則大都集中在「藝文特區」、「內壢火車站」以及「機捷體育大學站」。
根據桃園地政局公布的最新10月不動產市場交易分析顯示，桃園市10月買賣登記案件共4391件，較9月4619件減少4.9％，較去年10月4362件微增0.7％。其中，建物移轉棟數3658棟，是今年以來次低紀錄，與9月3857棟相比，減少5.2％，較去年10月3428棟增加6.7％。 住展雜誌指出，桃園市10月買賣移轉登記件數、建物移轉棟數已連續3個月衰退；9月預售屋成交表現更敲醒房市警鐘，不但成交均價下跌，成交量更是腰斬，申報不到千件。
其中預售屋實價登錄統計發現，9月預售屋成交均價38.11萬元／坪，與8月39.6萬元／坪相比，跌幅3.7％，不過仍較去年9月35.51萬元／坪上漲7.3％。
桃園地政局表示，統計各行政區「預售屋資訊及買賣定型化契約」申報備查案件數量及交易量，近一年備查案件數量以桃園區最多，主要集中於中路地區及小檜溪重劃區，而113年9月交易量則以中壢區為大宗；近一年交易量以中壢區最多，其次則為桃園區。
有巢氏桃園市府廈門加盟店東劉運閎則建議，與「小檜溪重劃區」一路之隔的「藝文特區」中古屋屋齡約15年以上，每坪平均價格落在35～45萬之間，和「小檜溪重劃區」5字頭房價相比，價格親民許多。加上鄰近國道交通便利，當地超過5成購屋族群都是來自雙北的外移人口，主流三房房型幾乎是有出售就會立即成交，購屋市場相當熱絡。
新青安貸款政策補貼政策，原先規劃將實施至2026年7月底，近期宣布後續將不再補貼。公股銀行認為，由於先前買氣過旺，現在政策補貼時間開始倒數計時，即使之前申辦新青安房貸的房貸利率，到期後將一次調升1.5碼（1碼是0.25百分點），恢復一般利率水準，預期新青安買氣明年可能明顯減緩。
但銀行現在最擔心2028年，因平均地權條例修正案2023年7月上路，同年8月新青安房貸上路，兩者都在2028年7月到期，屆時可能出現許多售屋案源，若沒有買盤接手，將影響房市、房價，進而衝擊銀行房貸。
新青安房貸自2023年8月起上路，主要是擴大減輕無自有住宅家庭購屋負擔，除拉高貸款額度至1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延長至5年等，關鍵是除了公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府補貼1碼至2026年7月底，但央行今年3月升息半碼後加碼補貼半碼，目前政府補貼是1.5碼、公股銀半碼，合計為2碼。
近期國土管理署表示政府補貼的1.5碼，期間3年至2026年7月底，後續不再補貼，等於未來所有新青安房貸都將一次反應補貼的1.5碼，簡言之就是一次調高利息1.5碼；以現在新青安房貸，一段式機動利率為1.775％，二段式機動式前二年1.565％、第三年起1.865％，若停止補貼的話，一段式將拉高至「2字頭」來到2.15％，二段式前二年為1.94％、第三年起為2.24％。
公股銀分析，今年以來新青安房貸受理、核貸情形，除2月為春節因素外，5月是重要轉折，受理、撥貸戶數都在8,000戶以上，到9月受理僅剩5,664戶、撥貸6,100戶，主要就是政府開始徹查人頭戶、轉租等效應，隨利息補貼政策開始倒數計時，預料買氣下滑明年更明顯。
針對外界批評都更牛步且屋齡老化，內政部國土管理署今天表示：因應少子女化，評估未來房屋增加有限，現階段已持續擴大盤點，包括退場學校、低度利用及老舊機關廳舍等所有適合興辦社會住宅等既有房舍，與各部會合作進行多元社會住宅評估及更新規畫，讓民眾享有符合期待及優質的居住空間。
國土署表示，除少子女化之外，在氣候變遷挑戰下，國內住宅必須要從土地及建物管理層面擬定整體規畫策略，以強化各項防災準備及提升國家韌性。因此，會繼續推動都市更新危老重建工作，並適時檢討社會住宅推動機制。
為加速都市更新整合，內政部訂定的《都市更新條例》第65條修正案，已於今年11月13日公布施行，放寬實施容積管制前已掛號申請建照的建築基地也可適用原建築容積更新重建，預計全國將有8216棟6層樓以上合法建築物，約27萬戶受惠，讓921大地震建造且依現今法規標準恐有耐震不足疑慮之建物持有者，能夠增加都更意願，利於都市更新之推動，以維護國人居住安全。
此外，國土署指出，都市危險及老舊建築物加速重建條例申請期限至116年5月31日將屆滿，刻正啟動政策檢討及研議後續方向，將持續推動國內都市更新及危險建物重建之工作。
根據統計，截至10月底止，全國直接興建社會住宅推動11萬1012戶(達成率92.51％)，中央興辦6萬1900戶，地方興辦4萬9112戶。
國土署重申，社會住宅就是一種社會投資，將會持續透過都市更新、危老重建、老舊公教眷宅轉型等措施，偕同跨部會及地方政府的共同努力，制訂相關政策回應國人居住問題及給予租屋家庭支持。
近一年來房市掀起追價熱潮，房價高漲，購屋族需藉由信貸補上生活壓力及資金缺口，導致國內同時背負房貸及信貸的「雙貸族」大增，數據顯示前七月人數達37.5萬人，一年內增加2.2萬人、年增6.3％，人數及年增幅雙雙創下歷年新高，估算平均每個雙貸族身背591.7萬元房貸、106.1萬元信貸，兩者金額均為史上新高。
根據聯徵中心統計，國內雙貸族人數在2012年以前也曾超過30萬人，不過在2014～2018年間穩定維持在28萬餘人，2019年起隨著房市回溫快速增加，去年下半年因新青安政策帶動一波購屋熱潮，自去年5月至今，雙貸族人數更是月月刷紀錄，近五、六年來的房市多頭，至少增加超過8萬名雙貸族。
國內近年雙貸族人數及金額變化 國內近年雙貸族人數及金額變化 值得注意的是，雙貸族身上背負的房貸與信貸金額，更是逐年提升；雙貸族的房貸在2018年突破400萬元、2022年突破500萬元，迄今已達591.7萬元；信貸擴增速度也不亞於房貸，2016年突破60萬元，2019年突破70萬元，今年更是首度超過百萬大關，達106.1萬元。
換言之，平均每個雙貸族身背的房貸加信貸合計已逼近700萬元。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，中央銀行3月升息，6月雖推出第六波信用管制措施，不過雙貸族人數與貸款金額仍持續創新高，主要是反應新冠疫情以來房市多頭，全台房價高居不下的現象，而資金較為有限的購屋人，僅能藉由信貸來補足頭期款；此外，在通膨環境下，房貸族群為平衡日常開銷，不得不增貸以維持生活品質。
不過，央行陸續推出信用管制措施，使房市前景不明朗，這波房市多頭，不少房貸族以房增貸，或是再借信貸放大操作槓桿，一旦遭遇股市下修房市翻轉，就將面臨更大還款違約風險。
財政部最新發布今（2024）年10月份賦稅收入統計，實徵淨額3,498 億元，較去年同期增加1,180 億元、年增50.9％，累計1至10月實徵淨額3兆2,951億元，較去年同期增加2,728億元、年增9％，占全年預算數101.9％，已提前達陣全年預算目標。至於房地相關稅目方面，央行第七波信用管制打炒房逐步見效，包括契稅、土增稅的10份月實徵淨額在排除掉春節因素後，都為今年以來的最低值。住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，數據的結果與現況吻合，預期後續也將持續衰退，恐怕到明年第一季都無法回溫。
央行打炒房出重拳，讓房市交易大為縮減；財政部統計處官員說，10月份六都建物買賣移轉棟數月減達1成多，也是連續3個月呈月減，央行信用管制發酵，房地交易回歸自住，也反映在房地相關稅收表現上。
今年10月份契稅實徵15億元，排除農曆春節因素後，為今年以來最低水準，年減4.2％，其中又以新北市、新竹縣、台南市衰退較多；累計前10月契稅實徵159億元，年增26.1％，已可見增幅持續收斂。
至於10月土增稅實徵70億元，也是排除農曆春節因素後，今年以來最低值，年增幅22.1％，以台中市、新北市及高雄市增加較多，主因為有大面積土地買賣，也顯示建商買地與企業擴廠需求而購地需求還是有。今年前10月土增稅實徵749億元，年增21.7％，以新北市、台中市、桃園市、高雄市增加較多。
而個人房地合一稅10月份實徵64.5億元，年增52.6％，增幅收斂程度為今年以來最低點，六都中，桃園市、台南市實徵淨額落入負成長；累計前10月個人房地合一稅實徵近566億元、年增84.8%。
財政部統計處官員表示，央行出手管制，房地交易將回歸自住與工商使用的基本需求，未來央行可能推出下一波信用管制措施，加上美國聯準會降息等因素，都將影響資金流向以及房市後續走勢，相關稅收變化值得觀察。
陳炳辰指出，數據的結果與現況吻合，預期後續也是持續衰退，恐怕到明年第一季都無法回溫，畢竟銀行房貸滿水位還得好一陣子才得以舒緩，市場也得適應新一波打炒房政策，且來年美國新總統上任，也會影響總經局勢。
陳炳辰分析，而其中可發現台南遭特別提及相關利空，包括房地合一稅與契稅方面，本來為六都後段班的區域房市，近年靠大環境與單一產業園區利多走熱，如今打回原形，也為投資性質強、房價因此炒高的區域有所借鏡。相對之下，台北市、台中市、高雄市在各項稅額上還有撐，有其區域之首的效益，但因為眼下利空為全面性，房價偏高的蛋黃區也有買氣停看聽的狀況，後況難獨挑大樑或一枝獨秀，短期內都屬悲觀。
預算有限，想要入手新古屋也並非不可能！永慶房產集團根據實價登錄資料統計，近一年七都屋齡10年以內且總價千萬元以下的電梯大樓十大熱銷行政區。其中，高雄楠梓區交易量最多；臺中兩區居住空間大、性價比高。
觀察交易量前十名行政區，高雄就包辦5區，分別為楠梓、鳳山、橋頭、三民和仁武。尤其楠梓區以高達926件交易量拿下七都之冠。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，楠梓區目前房價仍相對親民，總價約800多萬元就有機會買到屋齡10年以內2房至3房的電梯大樓，以相對輕的負擔就能擁有寬敞、新穎的居住空間，對於預算有限，但同時又渴望擁有新古屋的民眾，是個相當經濟實惠的選擇。
位居第二名為新北的淡水區，交易量高達768件，也是雙北市唯一上榜的行政區。
陳金萍表示，淡水區擁有捷運、輕軌，未來還有淡江大橋和淡北道路，交通建設逐漸到位；此外，生活機能逐步成熟，且在雙北市中屬於房價較為親民的區域，成為不少首購族群的購屋天堂。
以千萬元預算，仍有機會購入屋齡10年以下且面積逾30坪的新古屋電梯大樓，當中以淡水新市鎮等區域的交易尤為活絡。
從坪數方面觀察，同樣以千萬內預算購得屋齡10年以下電梯大樓，臺中市的梧棲區、清水區能買到較大的居住空間。
陳金萍指出，梧棲區和清水區都位在臺中的海線地區，受惠於臺中市政府積極推動臺中港2.0計畫，串聯海線生活圈，吸引不少產業進駐，並且未來將有捷運藍線行經，也進一步提升區域的發展潛力，也讓海線地區逐漸受矚目。
陳金萍表示，梧棲區和清水區房價相對親民，想以總價約800萬元左右預算，入手坪數近40坪的新古屋電梯大樓，尤其可往臺中港新市鎮特區尋找，適合有較大居住空間需求的民眾入主。
永和大陳單元4公辦更新案18日上午於台北新板希爾頓酒店，在市長候友宜的見證下，由住都中心錢奕綱執行長與出資人皇翔建設廖年吉董事長共同完成簽約儀式。長期關心永和發展的副議長陳鴻源、議員連斐璠、議員許昭興、在地里長以及永和大家長莊茂坤區長、出資人團隊、新北市府暨住都中心團隊也都到場共同見證。
除了單元4，皇翔建設表示也包下了單元3，皇翔建設表示，兩塊基地合計超過7700坪，單元3預計明年Q1動工，採邊建邊售；至於單元4則約要等1~1.5年，完成程序後開工。
候友宜致詞時表示，單元2在109年完工入住，成功打下重要基礎，也因此其他的單元無不引頸期盼能加快更新腳步，所以市府110年成立住都中心，並交付單元1、3、4，住都中心也不負眾望，如今單元3即將施工、市府負責招商的單元5、6、7目前審議中，預計自114年下半年開始分別動工，今日見證單元4的簽約，其實心中最掛念的是單元1的招商狀況，所幸住都中心陳董事長帶領的團隊積極努力，已經再度公告。
候友宜也說，新北市幅員廣大，每個行政區都重要，永和長期以來地狹人稠的情況，市府也透過規劃檢討，儘可能提供開放空間，更責成住都中心在捷運頂溪站周邊推動大型更新案，希望能為永和注入新機能及帶動周邊更新的新量能。
住都中心錢奕綱執行長表示，單元4最大的特色，是與單元3隔著超過2000坪的中央公園對望，本次最優申請人與單元3同為皇翔建設，再一次配對成功，也少了單元間開發介面協調的問題，相信進度上能走得更快一些，未來將配合地方需要留設公益空間，除了中央公園，更將型塑友善舒適的開放空間，期盼能夠延續過去共同合作的成功經驗，為改變大陳的環境風貌一起再努力一次。此外，住都中心手上最後一塊拼圖是單元1，為了市民及整體環境的未來，必須要有好的規劃設計，當然要慎重再慎重，若順利推動預計明年第一季簽約。
立委關切租賃公司再將錢借給不動產業者，恐成打房破口，財政部要求八大公股銀行嚴查。公股銀初步了解，租賃公司貸給建商的金額不多，利率也沒那麼高，應不至於成為漏洞；中租控股指出，承作不動產融資占其台灣總資產比重約4％～6％，利率區間落在3.5％～9％。
公股銀高層透露，財政部主要要求銀行對融資租賃業授信進行檢視，放款給租賃公司後，是否有借給BNPL（先買後付）、不動產情形，目前統計借給BNPL金額不多，不動產部分則還在調查，此外融資租賃業借錢給建商，利率沒有很高，隨市場價格拉高、建設成本也高，建商減少預售數量，選擇完工後才銷售，短時間賣不掉才會轉跟租賃公司貸款。
公股銀主管說明，假使利率高到10％以上，除非是規模很小、資金需求非常緊迫，才會不得已去借；租賃公司貸給建商的金額不多，應不至於成為《銀行法》第72之2條的漏洞。
公股銀表示，為強化租賃業風險管控，將加強貸前審核，包括了解客戶主要營運模式及經營業務種類，綜合考量授信5P、ESG審查、財務指標、資產品質等，並視具體個案情況評估授信風險後辦理；貸後落實覆審、追蹤考核及預警作業，追蹤借戶營運及財務情形。
中租控股則聲明，其不動產相關融資約占台灣總資產比重僅4％～6％，新台幣借款主要利率2％左右，不動產相關業務利率區間3.5％～9％，且遵循中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定的相關條件、額度及其他控管措施。融資租賃產業定位是促進普惠金融，但同時也因客戶授信品質承擔較高風險及較高作業成本，訂定不同的貸款利率，以確保公司資產品質。
近四年政府打炒房共祭出七波政策，就是要抑制投資買盤，但政策「管住不管商」，除了商辦產品之外，擁有資金門檻低、增值性強等優勢的預售屋1樓商用店面，已成為台中市不動產市場的熱門投資聖品！觀察近四年台中預售屋樓店最高單價店王，不論是坪數規劃還是商圈分佈，均出現變化，尤其是近年來樓店也像住宅一樣、吹起小宅風趨勢！
根據實價登錄資料統計，今年截至11月上旬，台中市預售屋1樓店面的交易均價達61.7萬元，與2021年的45.5萬元相較，近四年來上漲了35.6％！其中，2023年漲幅最可觀、達近2成，今年更一口氣突破6字頭大關，顯示預售屋1樓店面的含金量愈來愈高。
預售屋1樓店面不僅價格逐年走揚，近三年來交易量也保持成長趨勢。截至今年前三季，台中預售屋1樓店面的交易量達193件，已超越2022年全年的157件，並與2023年全年的203件相當！由於今年第四季仍有望持續出現新交易，預期2024年台中的預售屋店面交易量，很有機會超越去年，寫下近三年的成交量能新高。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台中的預售屋1樓店面交易近四年呈現價量齊揚，分析原因主要有三個，第一是「政策風險較低」。打炒房政策主要是針對住宅產品，商用不動產並非政策約束的主要對象，因此受影響的程度相對低，交屋申貸的成數條件相對穩定，使店面買氣相對穩定。
第二是「付款壓力較輕」。店面產品的單價通常比同區域的住宅價碼還貴，購入門檻相對高，但預售屋店面可在工程期間分期付款，降低自備款壓力，成為投資人提前卡位店面市場的選項。
第三是「新供給較稀缺」。國內的建案規劃向來以住宅為大宗，店面釋出的量能本就相對稀少，新供給更是罕見，在供給缺乏下，新案店面的增值前景可期，受到投資人青睞。此外，部分建商會針對預售屋店面規劃招商，讓買家不必自己尋找租客，一交屋就有房租可收，也為預售屋店面增添賣點。
進一步盤點台中近四年預售屋店面歷年單價漲幅，以2023年的漲勢最猛烈，年漲幅高達19.2％。陳定中分析，2022年第四季國門重新開放，在疫後商圈復甦的預期下，店面買氣也逐漸回升，使2023年的預售屋店面交易價量俱揚，加上2023年釋出店面供給的新建案，多半集中於發展較成熟、商圈較繁榮的市區，與前一年新供給以新興重劃區為主的情況不同，使整體的均價行情，較前一年明顯攀升。
觀察近四年台中市預售屋樓店最高單價店王變化，2021年的預售屋樓店單價店王，是位於七期的「麗晨語山簷」店面，總價超過6,000萬元，每坪單價123.1萬元；2022年預售屋店王寶座，則由水湳經貿園區的「豐邑PARK ONE」拿下，店面戶總價達7,765萬元，每坪單價114.8萬元。
到了2023年，預售屋1樓店王由五期新案「麗晨山哼歌」奪下，總價僅3,804萬元，每坪單價108.5萬元；2024年截至11月，暫居預售屋店王寶座的交易，則花落西區二期的「富旺千蘊」，店面總價不到3,000萬元，每坪單價達122萬元。
陳定中表示，2021至2022年的預售屋1樓店王，分別坐落七期、水湳經貿園區，這兩大重劃區，向是台中少數中大坪數商機仍穩定的區段，加上七期與水湳經貿園區，是台中商貿發展的兩大重鎮，前者是已發展成熟的台中經貿中樞，後者則是重大公共建設雲集的產經新核心，因此許多企業總部、品牌旗艦店，都積極在七期、水湳經貿開拓新據點，中大型店面的需求也相對旺盛，店王的總價門檻也相對高昂。
2023至2024年的預售屋1樓店王，則回歸台中舊市區，由於舊市區的素地稀少，推案不乏逐步整合基地的危老重建案，相較於重劃區，舊市區建案的基地面積較小，店面的規劃坪數也相對精巧；且舊市區商圈的店家，以中小型零售、小吃餐飲為主，對店面的空間需求不大，加上小坪數店面的適用業種多元，總價門檻低，因而更受投資人青睞，帶動近兩年的預售屋1樓店王吹起小宅風。
近年不動產景氣熱，不少伴隨老桃園人回憶的知名老地標跟著易主。根據實價登錄顯示，新光三越大有店今年7月以25.62億元出售給新潤建設等四家公司，這也是繼新潤機構等四家企業以34.79億元買下同樣是桃園晶悅國際飯店（原桃園大飯店）後，又一件老地標易主。
新光三越桃園大有店前身是日系百貨「八百伴」，1995年開幕後二年即結束營業，轉售給新光三越，營業約25年後，去年不敵商圈發展限制及疫情衝擊而熄燈，今年轉售給新潤等四家公司。
台灣房屋桃園南平直營店店長饒文華表示，新光三越大有店建築屋齡已30年，若原址要拆除改建，可規劃住宅或辦公大樓，目前大有特區的新案每坪45萬～50萬元行情，規劃二至四房都適合當地居住需求，鄰近的小檜溪重劃區新案單價達5字頭，後勢看俏。
同樣位於大有特區另一側的老字號飯店桃園大飯店，2013年被三發地產入主後更名為晶悅國際飯店，2020年熄燈並啟動都更，今年初全案被新潤機構董事長黃文辰及另三家公司以近34.8億元買下。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，都會區精華地段建地稀缺，大型飯店通常地段精華，土地持分大且產權單純，對建商將當具有吸引力，未來可改建推新建案；且隨著社會及產業變遷，有些飯店被醫療長照業者相中，買下搶攻銀髮族商機；有些案件因商圈發展帶動人潮，轉手後搖身一變為商場；多元的買家背景，也讓桃園不少老地標、商用不動產易主。
內需回溫，店面交易逐漸熱絡，根據實價登錄，2024年上半年，新北市店面成交單價最高者位於永和區的樂華夜市商圈一樓店面，6月成交總價4,714萬元、單價162萬元，共29坪，目前由老牌鍋貼業者經營中。
台灣房屋永和加盟店店東莊威玲指出，永和區是全台人口密度最高的行政區，捷運頂溪站到樂華夜市路段的人流量相當高，尤其是正永和路上的店面，幾乎沒有空置期，店面投報表現好。
莊威玲表示，這裡店面經營型態多為餐飲業、便利商店、服飾業等，且承租狀況穩定，這次成交的近30坪店面，總價4千多萬，相較同路段店面大多要價6千萬以上，入手總價相對較低，因此吸引買方進場。
台灣房屋觀察今年的新北店面交易，單價第二高是位於新莊副都心重劃區的百坪樓店，總價約1.58億元、單價160萬元，將由銀行業者進駐。
第三至第五名的樓店，都由林口A9生活圈的「森聯摩天41」店面包辦，單價落在148.1~155.4萬元，總價6631萬元到1.15億元。
台灣房屋林口工一產專加盟店店東黃畇甯表示，「森聯摩天41」在桃園機場捷運A9站旁，屬於林口蛋黃區，東森集團總部、林口三井OUTLET二館等也將要陸續完工，商圈未來發展性高。一樓店面廣告效益高。
該社區的一戶三角窗店面，還曾創下最高單價165萬元，登上林口最貴店王，該區店面月租金依不同坪數大小，約15~25萬元上下，適合的業種多元，包括咖啡餐飲業、銀行業、醫療診所等都相當適合。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，店面買方除了自用之外，許多置產者都以中長期投資，甚至傳家為前提，因此老商圈穩定收租的舊店面交易並不頻繁，新交易高價多半轉往新興重劃區。
這類新社區店面臨大馬路、店面氣派，也較適合重形象的高級品牌，像是診所、銀行等等，這些大品牌砸重金裝潢，因此租期長，短則3~5年、長則15~20年，租金收益穩定，受置產族青睞。
張旭嵐分析，川普當選美國總統後，國際皆關心後續可能產生的經貿變化，在關稅保護政策下，具備抗通膨且穩定投報的店面，商辦等商用不動產，將會是接下來高資產族的關注焦點。
第一建經研究中心副理張菱育說，今年下半年開始，受到央行限貸令的管制之下，名下有房屋者，第一戶購屋貸款無寬限期；而第二戶住宅貸款上限降至5成、無寬限期，但是店面這類型的商用不動產則不受限制，不過也要留意，若店面的建物權狀登記用途有包含「住」字樣，仍然會在管制範圍內。
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