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房產新聞
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受惠房地產價格與交易量雙雙增溫，統計今年房地產的持有稅與交易稅收有機會挑戰3900億元，寫下歷史新高，其中房屋稅收與房地合一稅收雙雙寫下新高歷史，反應價格大幅上漲與新成屋數量多，尤其新成屋的房屋稅因為標準單價拉高後，稅收一路成長。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地產的持有稅在房屋標準單價拉高後，持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加，未來若沒有設籍的屋主，例如因為學區等需求戶籍遷出，導致房屋沒有人設籍，房屋稅就無法適用自用住宅稅率，再加上近年交屋潮帶動，房屋稅稅收還會增加，房屋稅屬於地方稅，稅收增加也有利於地方發展。
根據財政部113年10月全國賦稅收入初步統計，今年房屋稅稅收已達922億元，首度突破900億元，房地合一稅收前10個月857億元，已經寫下歷史新高，契稅前10個月稅收159億元，土地增值稅前10個月749億元，地價稅則是仍在課徵階段，過去兩年地價稅稅收都在940億元，今年應不會有太大變動，推估這些房地產的交易稅與持有稅收今年可望挑戰3900億元。
曾敬德表示，持有稅因為房屋標準單價拉高，再加上新成屋不斷落成，預料未來稅收也會達每年千億元，民眾購買新成屋持有成本的負擔增加，至於交易稅則多是因為2016後買進的房地產價格大漲帶動，今年推估房地合一稅收也增加到近千億元，對於國庫也大大進補。
也因為稅收增加許多，民眾應該多利用合法管道節稅，例如注意戶籍設籍規定，同時房地合一稅也有重購退稅等優惠，建議最好提早詢問專業人士做好規劃，避免被國稅局關注。
財政部於2023年推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青安政策）」，提供更高貸款額度、延長寬限期及貸款年限，並補貼1.5碼的利息，以減輕房貸族的負擔。在新青安政策的協助下，許多人順利「上車」，但也有聲音認為，新青安政策干擾了房市秩序，甚至成為炒房的工具。
新青安政策的利弊爭議延燒，內政部國土署於11月13日備詢時表態，新青安政策將於2026年7月結束，屆時將停止利息補貼，青年安心成家購屋貸款也將回歸原有政策架構。此消息一出，掀起另一波討論。
新青安上路以來爭議不斷 房價跟著購屋潮再漲一波？
「新青安政策」上路至今（日期：2023/8/1～2024/11/14），網路討論聲量居高不下，《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察發現，該政策的聲量最高峰出現在2024年7月16日，當時財政部下令徹查新青安貸款案件，結果查出1,502件違規。近期的熱議則集中在2024年11月13日，國土署表示新青安政策將於2026年7月終止利息補貼，再次引發輿論關注。
對此，不少網友擔心新青安政策退場前可能引發購屋潮，進而推高房價：「房價又要衝一波了」、「搶貸潮要來了」、「那就是要年輕人趕緊上車的意思」、「最後的機會」。中信房屋研展室副理莊思敏認為，新青安政策為首購族提供了相對優惠的貸款條件，是一項重要的資金支援，可有效減輕購屋壓力，因此預計許多首購族會趁政策結束前搶先買房。她進一步指出，這波「新青安末班車」的購屋潮中，總價1200萬元以下、符合新青安貸款額度的房型，將成為市場的成交主力，買氣有望率先回溫。然而，考量到政府持續打炒房及銀行房貸限額的環境，現階段房價大幅上漲的可能性不高，預計房價將維持平穩或呈現小幅成長。住商不動產企劃室執行總監徐佳馨也認為，隨著新青安政策的落幕，房價預計會逐漸降溫。她指出，2023年8月上路時的利率補貼政策確實提早引爆了民眾的購屋需求，但一般銀行房貸通常綁約三年，部分買家寬限期同樣為三年，屆時無法還本的業主可能選擇在市場出售房產，預計將引發「倒貨潮」，進一步帶動房價下跌。
買不起房只能租屋 專家預示租金上漲可能性低
此外，部分網友也擔憂新青安政策取消後，部分無力承擔房貸的民眾將轉向租房，可能進一步推升租金價格，「一堆人買不起，繼續租房」、「取消的話房租大漲」、「如果自備存不夠的人是不是只能繼續租房？這樣子房東要開心死了吧」。
對此，莊思敏表示，新青安政策退場後，許多無力負擔高昂房價的小資族、首購族只能繼續租屋，這確實有可能導致租屋需求的增加；然而是否會對租賃市場造成顯著影響，仍需持續觀察。她指出，在當前房市轉冷的情況下，不少屋主也可能選擇先出租房屋，等待市場回溫後再出售，這樣一來，租屋市場的供給量也會隨之增加。供需關係是影響租金行情的關鍵，只要供需結構未出現明顯失衡，租金大幅上漲的可能性就不高。
高雄市首宗採「雙基地同步」公辦都更的岡山行政中心案，19日簽約，由清景麟和三地集團合作，投資81億元開發住宅和行政辦公大樓，預定2029年完工。若再加上先前已動工、簽約的6案，高雄公辦都更案引進民間的投資總額已衝高至1,417億元，盛況空前。
高雄副市長林欽榮表示，岡山位處半導體製造聚落核心，為北高雄重要生活圈，行政院建構高雄半導體S廊帶路竹、橋頭至南科，為新興半導體製造聚落，其中，岡山位於該核心關鍵地位，因此，未來有大量商業及行政需求。
他說，捷運岡山路竹延伸線RK1站，今年6月已完工通車，與台鐵捷運化等都會區軌道系統，創造TOD導向的綠色運輸網絡，成為S廊帶重要生活商圈，將以「生產城鎮」為發展願景，加強金融服務、提升零售層級，適度釋放商業區供給量，以鞏固商業核心地位。
林欽榮指出，高市府考量到岡山城區的商業空間需求，將岡山行政中心現址的商業區與前峰國中東側的機15兩市地，同步進行跨區公辦都更開發，打造商業與行政並重的城區雙核心。 三地集團尚發營造執行長鍾育霖表示，作為在地企業，尚發營造對此案充滿使命感，隈研吾建築師將以「大樹」為概念設計新行政中心，打造地標性建築。
受到銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制的影響，對於即將交屋的預售屋屋主而言，恐怕將面臨銀行房款不足的情況。永慶房產集團統計新北市11處熱門重劃區，推估2025年的預售屋交屋量將近6000戶。其中，板橋江翠北重劃區和新店央北重劃區，推估2025年都將有超過800戶預售交屋量。在銀行持續緊縮房貸下，恐對兩區域的預售市場造成較大衝擊。
央北、江翠北重劃區2025年皆有逾800戶預售交屋量
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，預售屋從銷售至完工交屋通常須3年至3年半左右時間，因此永慶房產集團根據2021H2至2022H1的實價登錄預售屋交易數據，推估新北市11處熱門重劃區於2025年的預售屋交屋量。
其中江翠北重劃區、央北重劃區推估分別有872戶、869戶將在2025年陸續交屋，是交屋壓力較大的重劃區。陳金萍分析，江翠北和央北兩處重劃區，過去幾年有眾多建商在此推案，憑藉著當時的熱絡買氣和區域發展利多，區域行情迅速炒熱、預售買氣暢旺。但隨著銀行房貸緊縮，預售交屋的屋主恐面臨貸款成數不足的狀況，兩重劃區中不乏有房價上看8字頭以上的頂級預售建案，未來交屋時貸款成數若不如屋主預期，財務壓力恐更沉重。
另外，三重、新莊的交屋量皆逾1000戶，尤其新莊三個重劃區合計或有逾1300戶預售交屋。未來銀行房貸緊縮是否衝擊該區域的房市表現，值得持續觀察。
若銀行房貸緊縮持續 央北重劃區頭期款籌措壓力大
觀察新北市2025年熱門重劃區的預售交屋建案的平均總價，除洲子洋重劃區和鳳鳴重劃區因位處新北蛋白區的五股和鶯歌，平均總價較低，其他重劃區的平均總價已來到2000萬元大關。
陳金萍表示，隨著銀行房貸緊縮持續，導致許多購屋族在申貸時，房貸成數通常會減少1～2成。數據顯示，若房貸成數減少1成，新北市預售交屋的屋主可能需多籌措200萬元的頭期款。尤其央北重劃區在2021H2至2022H1期間，其預售屋平均總價已達2589萬元，房貸緊縮對於預售交屋者的衝擊會相對最大，進而可能對區域房市產生影響。
最後，陳金萍提醒，隨著銀行房貸緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續，建議在近期內準備交屋的預售屋購屋者提前審視自身、家庭財務規劃，備足充分資金，積極與銀行、建商洽商，方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
北市府首創「幸福住宅專案」，盼造福兩大婚育家庭，首波156戶就有近2千件申請案，但對比近2年逾2.6萬對新婚家庭，供不應求，議員憂恐難繼續幸福。都發局說，規畫中及施工中都更案共59處、4584戶，其中8案、888戶預計2027年至2029年完工，再依期程釋出招租。
幸福住宅專案將公有土地參與都市更新分回、TOD增額獎勵、公益設施捐贈、都市設計回饋取得的社宅，供給新婚、育兒家庭兩大族群承租。
第一階段釋出4處都更分回戶、共156戶，包含信義區永吉與信安、中山區北安、文山區溪州， 10月30日招租至11月14日，共1966件申請，住都中心正在檢核並建檔，預計11月28日抽籤直播；第二階段得等到2026年才再釋出1處、173戶。
民眾黨議員黃瀞瑩指出，北市房價高、生活消費支出高，去年、今年共有2萬6894對新婚家庭，對比首波156戶，顯然供不應求，尤其招租才一周就有數百件踴躍申請，憂台北市民還有可能繼續幸福？也質疑政策持續性，都發局有無更多房源可穩定供應。
都發局長簡瑟芳回應，社宅現有育兒的住戶約20%，幸福住宅是特別提供2大族群，但一般社宅也能申請。目前政策方向是以公私混合型社區，作為幸福住宅房源，現階段盤點包含土地參與都更分回等4種多元取得方式共59處、4584戶，最快預計2027年會再釋出，2027年至2029年陸續完工8處、888戶。
她補充，盤點數據持續變動，是因為都發局依實施者一開始報核內容去推估可分回的戶數，實際取得的戶數仍得等到計畫核定、興建等期程，才能確認。她坦言，都發局與都更案參與的住戶與實施者溝通分回或捐贈作為社宅，有時確實會有瓶頸跟障礙。
簡瑟芳也提到，一些都更分回的零星社區，目前是做一般社宅，未來租期屆滿，也會評估是否納入幸福住宅的房源使用。
台積電設廠好給力，讓南部人不北漂了？根據台灣房屋集團統計內政部戶政司資料，對比台積電設廠議題發酵前，高雄市從2020年至2023年，自高雄遷往北北桃地區的北漂人口呈現逐年減少，近4年減少約8.2%，而同樣具台積電設廠紅利的台南市，北漂人口同樣逐年減少，減幅近1成，顯示從南二都漂向北方的北漂族，似乎有逐漸減少的趨勢。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄近年成功轉型科技城市，受惠台積電、亞灣區、橋科園區等重大產業建設支撐，磁吸周邊產業鏈及國內外大廠相繼進駐，大幅帶動產業經濟活力與就業機會，備受矚目的台積電廠房雖尚未完工，亦已開始招募職缺，皆為在地創造不少就業吸引力，不須再遠赴他鄉，而台南已受惠南科發展多年，提供穩定的產業發展紅利，北漂現象相對比高雄減少更為明顯。
李家妮指出，就業族北上發展，通常以雙北為主要首選地，然而近年房價、物價通膨雙漲，北部房價門檻提高、生活成本負擔更重，或因其他就業吸引力，都可能促使就業族選擇留鄉深耕或遷往其他低負擔城市，除了就業，婚姻亦是影響人口遷移的社會因素之一，近年不婚、晚婚族增加，因婚嫁需求遷移的動機下降，也是造成人口外移比例降低的因素之一。
綜觀2023年南二都外移人口，台南總遷出6.2萬人，近4年減少了1成、高雄總遷出10.7萬人，減幅8.7%，顯示人口外移比例有下降的趨勢，同時觀察去年台南與高雄，淨遷入人口也是近4年來首度由負轉正。
台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，南二都豐沛的產業發展前景，為南台灣注入經濟活水，外移人口減少，遷入人口增，顯示不僅留住了本地人才，更有吸引外來人口的潛力，區域人口流動模式改變，也為房市需求迎來新契機，尤其是鄰近產業園區、生活機能完善的住宅需求將更明顯，也同步帶旺這些紅利區房價表現，以高雄來說，目前預售、成屋最高成交單價已見7字頭，高大特區等熱門重劃區房價更已翻3倍，然而隨房價水漲船高，在地購屋壓力也與日俱增。
盧長成說，高雄今年Q2平均鑑估總價已來到1215萬元，平均背負房貸達900萬元，已創下15年來最高，台南Q2平均鑑估總價同樣破千萬元，平均要扛房貸836萬元，壓力同樣創新高，南二都購屋壓力雖增，但相比北部房價入手門檻相對低，加上近年新青安優貸助攻及看望未來前景，對選擇在地發展的購屋族仍有一定吸引力，隨未來台積電高雄廠完工啟動、南科三期擴建完工等利多持續挹注，南二都「反北漂」現象恐更明顯。
富旺（6219）公告以總金額12.38億元，買進台中市北屯區同榮段、現址為全聯后庄店房地，土地面積共計945.31坪，拆算每坪單價高達131萬元。富旺總經理林宗毅表示，目前剛取得土地，推估2年後推案，初步規劃將推出首購型產品，產品坪數在18至30坪之間。
林宗毅強調，該塊土地屬於舊水湳市區，符合危老重建的資格，同時也因鄰近水湳經貿園區、中清路商圈，目前為全聯福利中心，也是該區段人潮集中之地，未來待水湳經貿園區公共建設開發完整後，前景相當看好。
富旺前三季合併營收18.12億元、年減0.96％，稅後純益1.89億元，每股稅後純益（EPS）為1.59元。
受到中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施影響，近期房市買氣冷清。不過富旺表示，因為關注市場趨勢與政策變動，並保持彈性調整產品與銷售策略，以確保每個建案都符合市場需求，如台中美術館特區新案「富旺千蘊」，台中后里最大造鎮開發案「富旺敦厚」預售案，彰化鹿港「艾美莊園」預售案等，合計富旺在手預售屋新案總銷達125億元。
進入交屋旺季，富旺表示，隨著年底到來，交屋高峰期將延續至第四季，包括高雄「微美居（鉑金特區）」、新竹「華時代」等陸續進入工程尾聲，有機會在年底前陸續完工交屋，推升第四季與2024全年的營收表現。
高雄市岡山行政中心跨區公辦都更19日簽約，得標廠商清景麟集團和三地集團，將投資81億元，邀請國際建築大師隈研吾規劃設計，將前峰國中東側的機15用地，興建為新的行政中心，岡山區公所現址則開發為住商大樓，兩基地預計2029年陸續完工啟用。
岡山行政中心跨區公辦都更，19日由尚發營造執行長鍾育霖與高雄副市長林欽榮簽約，該案將由清景麟集團和三地集團合作，投資81億元開發，林欽榮表示，岡山位處半導體製造聚落核心，為北高雄重要生活圈，行政院建構高雄半導體S廊帶路竹、橋頭至南科，為新興半導體製造聚落，其中，岡山位於該核心關鍵地位，因此，未來有大量商業及行政需求。
他說，捷運岡山路竹延伸線RK1站，今年6月已完工通車，與台鐵捷運化等都會區軌道系統，創造TOD導向的綠色運輸網絡，成為S廊帶重要生活商圈，因此，將以「生產城鎮」為發展願景，加強金融服務、提升零售層級，適度釋放商業區供給量，以鞏固商業核心地位。
林欽榮指出，高市府考量到岡山城區的商業空間需求，將岡山行政中心現址的商業區與前峰國中東側的機15兩市地，同步進行跨區公辦都更開發，打造商業與行政並重的城區雙核心。
未來，商業區將闢建為地上22至23層及地下5層，共3棟具綠建築及耐震設計之新大樓，該區可透過人行道、綠帶及商業區開發退縮空間，串連成便利優質的商業徒步環境。
至於機15用地，則將規劃為一棟全新的辦公大樓，並提供當地220坪公托中心，新的行政中心將集結區公所、警察、消防、戶政、地政及清潔隊等六大機構合署進駐，提供通風、遮陽、採光及植栽綠意等優質的辦公洽公服務環境。
林欽榮表示，該案預計2025年為事業權變計畫擬定及報核審議法定期間，機關仍在現址提供民眾行政服務。該案都市更新事業計畫預計2026年核定並於同年動工，而現址區公所、警察局岡山分局、地政事務所公所將安排異地中繼辦公，於2026年第一季搬遷至中繼辦公地點，暫定中繼至2029年第一季，兩基地皆預計2029年完工。
尚發營造執行長鍾育霖表示，作為在地企業，尚發營造對此案充滿使命感，隈研吾建築師將以「大樹」為概念設計新行政中心，打造地標性建築，並捐建公共托育中心，以最高標準保證施工品質及如期完工。
台積電今年3月宣布在位於嘉義太保的嘉義科學園區設立二座先進封裝廠，且4月開始動土整地，雖然過程中傳出挖到古蹟，導致照文資法規定停工，不過，在經過半年的挖掘搶救後，台積電已恢復施工且預計施工期程不受影響。對於，台積電先進封裝廠落腳嘉義太保，究竟給嘉義房市帶來什麼變化，哪些區域最為受益呢?對此，專家指出，台積電進駐的利多受益最大的為嘉義科學園區旁的「縣治特區」與「嘉義高鐵特區」，這兩區五年房價全部翻倍漲，嘉義高鐵特區五年漲115%、縣治特區更是五年漲244%，房價全部漲翻天。
依據實價資料顯示，受到台積電進駐嘉義科學園區利多激勵，「縣治特區」與「嘉義高鐵特區」近年房市漲勢凶猛，2020~2024年，短短五年時間，這兩個指標區域的大樓房價出現狂飆，縣治特區大樓從每坪平均成交9.53萬、不到10萬，到今年每坪成交均價已達32.74萬，五年漲了244%；至於高鐵特區大樓則由2020年的每坪13.38萬，到今年也漲到28.71萬，漲幅也達115%。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，指出，台積電確定進駐嘉義科學園區對於太保房市確實是一大利多，而且，除台積電外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，這些都讓區域房市充滿想像空間，也帶動區域近年房價直線走高，很多投資客、置產客等紛紛搶進。
而且，目前太保房價並非只靠利多虛漲，近年太保市的人口數與戶數直線走高，以戶數來說，到去年戶數1萬4467戶，跟2013年相較，10年來增加2484戶，增加21%，至於人口數，到去年底人口數3萬9299人，10年來也增加2276人、6%，不斷入住的人口可望對區域房市帶來相當的支撐效果。
陳傑鳴指出，目前台積電建廠復工且將如期完工等於又替太保房市打入強心劑，也讓太保房市前景持續看好，不過，短短五年「縣治特區」與「嘉義高鐵特區」等指標區房價翻倍漲，真的漲太快，且有利多提前反應的狀況，特別是太保當地一般民眾目前每年所得中位數僅不到50萬，面對房價從不到1字頭，短短5年預售逼近4字頭的狀況，在地購屋者買房恐會相當吃力，若房價持續飆漲下去，恐會變成只有外來投資客、置產客及科技業高收入者才買得起的狀況，恐對當地原居民產生衝擊，值得區域政府多加留意。
大規模佈局嘉義太保、朴子的麟裕國際，陸續推出「高鐵國際城」、「高鐵科技城」、「Ai世界城」等案，麟裕國際總經理謝宗澂指出，嘉義縣近年利多湧進，除了華泰名品城得標興建，後續又有台積電插旗，加上蓬勃發展的六大產業園區，未來導入科技菁英人口之下，無論是住宅需求或是消費型態都將大幅升級，現階段太保周邊預售案稀缺，新案奇貨可居。
高雄捷運黃線Y15站土地聯合開發案評選今(19)日出爐，由鴻海精密工業股份有限公司獲選為最優申請人，並預估總投資額達159億元，且預計規劃兩棟分別樓層為45、32層且地下5層設計之辦公、餐廳、商場、企業安家宅，並與捷運Y15站其1個出入口共構，與高雄港旅運中心間立體連通系統。辦公室空間將以鴻海科技集團打造「高雄亞灣 · 鴻海旗艦總部」之科技產業領航地標，預計引入就業機會約 3000 人，每年可創造約 200 億元產值經濟效益。
高市府捷運局指出，Y15 站開發用地面積約3433坪，基地位於苓雅區海邊路特定經貿核心專用區（二）土地，建蔽率60%、容積率630%，具備鄰近高雄港旅運中心、高雄展覽館等國際旅運會展設優質地段，預計全案開發後，市府約可分回樓地板將包含227席公共停車位及辦公空間等，並可提供更多辦公空間供企業總部進駐亞灣。
捷運局表示，此案將與高雄港旅運中心間串接立體連通系統，辦公室空間將以鴻海科技集團打造「高雄亞灣 · 鴻海旗艦總部」之科技產業領航地標，預計引入就業機會約3000人，每年可創造約 200億元產值經濟效益。
目前鴻海集團已在高雄布局電動車產業重要基地，並將以本案為示範場域，從智慧交通出發結合電動巴士、車聯網及大數據分析應用，加上智慧港口與觀光等應用服務，導入軟體、電動車、電池與電芯產業3大產業領域，包含AI、AR、Web3.0、車聯網、雲端計算、電動車、 數位健康等領域，提升高雄核心科技能力，建立亞灣2.0 智慧城市產業生態系。
捷運局也補充說明，捷運黃線Y15站土地開發案，是中央地方攜手合作亞灣2.0政策後，第一個順利完成的大型公有土地招商案件，評選結果確立國際指標企業進駐亞灣區設立地標型的旗艦級總部，對於近年亞灣2.0政策執行也是立下高度政策意涵的里程碑。
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