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房產新聞
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立委持續關心新青安是否為房價上漲主因，財政部長莊翠雲18日指出，房價變動上漲的因素很多，新青安貸款主要是讓想買房的朋友可以來買，並不是房價上漲最主要的因素，影響房價的因素包括原物料漲價、工資變動、預期心理和公眾建設到位及資金成本等諸多因素，影響因素很多，不是只有單一因素。但她也強調，政府因時勢推出政策，也要調整和精進政策，這是需要的。
莊翠雲表示，新青安6月底起已採精進措施，像是一生限貸一次，也強化公股銀行的事前審核及事後管理，對於轉租和人頭戶更加強檢核，房子是用來使用居住的，不是炒件工具，對炒作者必須給予抑制。
莊翠雲也說，央行的選擇性信用管制同樣是一波一波看市場情況視時推出，例如第七波及全國，適用對象也擴大，央行這部分是看到整個市場的情況，滾動在檢討。至於公股在相關房貸業務上，除了銀行法第72-2條規定的30％，行庫自己也會設有警戒線，例如多數行庫都設在28.5％就會注意。行政院院長卓榮泰也提示，授信必須以首購族優先，避免往部分大的貸款戶集中，這是院長所說額度控管的意思；央行的道德勸說，也是穩定金融市場，避免貸款過度流向房市而排擠到其他產業。
中央銀行在9月推出第七波房市信用管制措施，房市交易量急縮，掀起一波「金龍海嘯」，但根據國泰金控20日新公布的11月「國民經濟信心調查」，近6成民眾仍認為未來半年房價會漲逾3％，僅12％認為房價跌幅會超過3％，但有近4成因央行加重打炒房降低買房意願。
國泰這次調查特別針對房市詢問民眾，對未來六個月住宅價格變化預期，結果顯示58.4％預期未來半年房價漲幅會超過3％，12％預期房價會跌超過3％，10.7％預期跌3％～10％。
央行打炒房也影響著民眾買房意願，37.5％因央行第七波信用管制降低買房意願，49.1％認為無影響，13.4％認為買房意願會上升。
區分各族群來看，目前居住房屋為自有的自住族中，41.2％會因央行的打炒房措施而降低買房意願；租屋族僅30.5％會因此而降低買房意願，且有17.5％認為買房意願會增加。
由於租屋族通常是無房者，央行第七波打炒房針對有房者無寬限期，對已有自住的屋主影響大，對無房的租屋族影響不大，因此明顯出現自住客買房意願低、租屋族買房需求仍強的態勢。
調查並顯示，央行出重手打炒房影響買房意願，11月調查有70.4％受訪民眾認為現在不是買房好時機，已連三個月在7成以上，認為現在是買房時機者占16.7％，連續四個月在2成以下，12.9％還在觀望中。
賣房意願上，多數受訪民眾也認為現在不是賣房時機，11月有高達47％認為非賣房時機，已連兩個月在4成以上，35.9％認為現在應該賣房，也是連兩個月在4成以下，觀望者占17.1％。
但央行10月推出第七波打炒房的「豁免條款」，排除繼承、換屋族等，民眾買賣房意願指數11月相較10月有微幅提升，買房意願從10月-56.2，11月小幅提升至-53.8。
賣房意願自10月開始轉為負數，10月-11.5，11月微幅上揚至-11.1，連續兩個月呈現負數。
央行這次第七波選擇性信用管制措施緊縮房貸力道既大、且限制範圍延伸至全國，給房地產業界投下震撼彈；房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，央行就是要給投資客、炒房客一個教訓，並藉此讓房市冷卻，且目前最值得關注的，應該是後續房價下跌所衍生的後遺症，此外，整體房市預期將會逐漸朝軟著陸方向發展。
由於央行已意識到銀行信用資源過度傾斜不動產的嚴重情況，今（2024）年8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率高達37.5％，並且銀行不動產放款比率也逼近銀行法第72-2條的30％上限的規定。
莊孟翰說，為防患未然，以免信用資源過度傾斜不動產，排擠生產事業實質投資，進而影響經濟成長，甚至危及金融穩定，央行祭出有史以來最為嚴厲的「限貸令」與打炒房措施，就是要給投資客、炒房客一個教訓，並藉此讓房市冷卻，希望過熱的房市能夠順利的朝「軟著陸」方向發展，這次措施雖然會產生短期陣痛，但就長期趨勢而言，卻是整體房市健全發展必經之路。
莊孟翰表示，當前最值得關注的，應該是政策調控之下，買氣持續走弱，房價下跌所衍生的後遺症為何，最直接的影響應該是低度使用住宅，也就是空屋率會越來越高，甚至未來出現逾放、法拍、爛尾樓，預期會有越來越多的情況。
莊孟翰直言，對於投資與投機的議題，一般我們所謂的「投機」，代銷業者卻視為「投資」，這一次央行總裁楊金龍就隱約點出了投資與投機的主要差異，只是楊總裁要給投資者一個教訓這句話說得更直接而已。他認為，如果最近幾年都是真正的投資買盤，為何106年（2017年）房地合一稅開徵迄今累計金額會高達兩千億元？這也正是楊總裁直言要給投資客、炒房客一個教訓的主要癥結所在。
莊孟翰指出，目前房市景氣已逐漸反轉，整體房市將會逐漸朝軟著陸方向發展，並且在預期上漲心理快速消除情況下，市場將會逐漸回歸理性的供需法則。
今年最熱銷摩天豪宅，又有兩筆交易。「西華富邦」7月中樓層戶以3.6億元交易，每坪245萬元，賣方持有9年轉手增值546萬元，另一戶交易為次頂樓戶，總價3.69億元、每坪250萬元，兩戶都由自然人無貸款入手。
另外，天母樓高38層的摩天豪宅「華固天鑄」，8月交易中低樓層戶，總價2.6億，賣方持有6年轉手增值1812萬元，平均每年賺了300多萬，賣方為法人，買方為女性富豪。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「西華富邦」高低樓價差大，最高交易2015年39樓的291.9萬，低樓層單價140萬內可以入手，以今年平均單價250萬來看，幾乎每坪價差就達100萬元，單戶價差可達1~2億。
台灣房屋集團趨勢中心進一步統計2024年至今，台北30樓以上摩天豪宅交易共有25筆，「西華富邦」就包辦13筆，為今年最熱銷豪宅，總銷高達41億元。
其次是「One Park Taipei元利信義聯勤」6筆，總銷24億元；其他摩天豪宅還有像是「華固天鑄」、「和平大苑」、「琢白」等，這些摩天豪宅有近7成的單價都站上200萬俱樂部。
張旭嵐分析，豪宅高樓層有居高臨下景觀，隱密性和尊榮感，通常頂樓價格最高，也常為建商保留戶；低樓層搶的是豪宅門票，雖然景觀受限，但享有社區設施和服務，相對來說，中樓層相對實惠，也優先銷售一空。
第一建經研究中心副理張菱育指出，豪宅市場常見全現金交易，免受貸款限制，加速交屋時程，也增添隱密性，而在目前限貸令的限制下，現金交易變數少，也被賣方視為優質買方，因此較具議價空間，因此不只豪宅市場，在一般住宅市場現金交易者比例也將會逐漸增加。
永慶房產集團彙整實價登錄交易資訊，統計今年1至9月台北市十大熱銷中古住宅大樓社區，萬華區有3個社區上榜，其中「台北晶麒」社區今年累計56戶交易最熱銷，平均每月成交逾6戶。
另外松山區、信義區及中山區各有2個社區上榜，大安區則有1個社區上榜。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北晶麒位於龍山寺生活圈，區內大多是老屋，台北晶麒屋齡約8年，屬於區域內少有大型新社區，且以小坪數為主，今年平均總價約1,736萬元，單價約75萬元，相對親民價格受到小資族青睞。
同樣位於萬華區、房價7字頭的「宏普西寓」、「國光國宅」社區今年各累計17與16戶交易，分別排行第7與第8名。
陳金萍指出，「宏普西寓」社區屋齡約12年，位於北萬華的西門生活圈，「宏普西寓」房價平均每坪73.2萬，平均總價1,320萬元相對容易入手，吸引重視交通與生活機能的購屋族。
國光國宅屋齡約45年，位於南萬華青年公園生活圈，周邊生活機能完善，未來能享有捷運萬大樹林線的交通機能。今年平均房價每坪73萬元，總價1千萬上下即能入主台北市門牌，對於首購家庭而言相對實惠。
熱銷榜上同為早期國民住宅的大安區「成功國宅」今年累計28戶交易，排名第2。
陳金萍說明，成功國宅目前平均房價每坪84.9萬元，社區鄰近捷運科技大樓站，交通便利，與大安區電梯大樓動輒破百的房價相比，「成功國宅」社區平均8字頭房價相對具有優勢。
陳金萍指出，若購屋民眾想要以總價千萬內的預算入主台北市，排行榜上中山區「春暉大廈」與「和益金銀大樓」2個社區可以參考。
「春暉大廈」與「和益金銀大樓」都坐落中山區林森北路，步行可到達捷運中山國小站，春暉大廈平均單價約63.5萬元，和益金銀大樓約54.7萬元，社區多為小坪數，平均總價不到千萬。
不過，春暉大廈與和益金銀大樓都是屬於住商混合型的社區，住戶出入相對複雜，加上社區戶數較多、屋齡較高，公設維護方面較一般住宅社區難度高一些，有意購買民眾須一併納入考量。
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。
據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。
「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」
其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。
該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」
原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。
對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。
陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」
另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。
該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。
陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。
一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
近年來新竹縣市不少蛋白區、蛋殼區的房市表現也相當亮眼，市場熱度甚至不輸竹北、新竹市等傳統蛋黃區。中信房屋研展室彙整實價登錄，統計近一年新竹縣市各行政區成屋的平均房價，結果顯示新豐鄉的漲幅最為顯著，短短一年時間就從2023年的每坪20.9萬元上漲到今年的每坪27.6萬元，漲幅高達32.1%、超過3成。
對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，隨著新竹縣市精華區的開發日益飽和，區域房價屢創新高，許多建商和購屋民眾紛紛把目光轉移到相對外圍的區塊，進而帶動區域房市交易量能持續升溫。
對於新竹偏鄉的房價漲幅更勝蛋黃區，莊思敏指出，首先，隨著竹科周遭可供大面積開發的素地資源日益稀缺，土地取得成本持續上升，許多建商不得不到相對外圍的區域購地推案，以此降低開發成本。其次，目前關埔重劃區、竹北高鐵特區等精華地段的預售案開價普遍都在6~7字頭上下，個別建案甚至上看9字頭，儘管竹科新貴收入可觀，但面對如此高昂的房價，購房壓力依然相當沉重，因此很多首購族和年輕工程師都會選擇到蛋白區置產，用通勤時間換取能夠負擔的房價。此外，由於這些蛋白區、蛋殼區起步較晚，房價基期相對較低，房價只要稍微上漲，就會呈現出明顯的變動幅度。
中信房屋新竹關埔加盟店店長蘇世杰表示，在竹科買盤外溢下，新竹的外圍區域，如新豐、湖口等地，房市熱度也在不斷升溫，以往這些地區的開發以透天厝為主，不過最近幾年大樓、華廈憑藉總價低、社區管理完善等優勢，逐漸成為市場上的新寵。以新豐為例，目前新豐新建大樓、華廈的成交單價已經站穩3字頭，屋齡20年以內中古屋的房價也能達到2字頭的行情，以區內指名度最高的明新重劃區來說，目前該區域內2~3房、含車位的大樓華廈成交總價大概會落在1000~1500萬左右，房價與前幾年相比確實漲勢驚人，但與新竹其他精華區相比，新豐的房價依然具有相當的競爭力和吸引力。
蘇世杰指出，雖然近期受到央行第七波房市信用管制和銀行房貸額度緊縮的影響，帶看量和成交量均有所下滑，但由於新竹擁有穩定的產業支撐，特別是在AI浪潮和景氣復甦的環境下，新竹縣市的房市依然存在相當強勁的支撐力，預計後市將維持平穩或小幅成長。至於，新竹縣的偏鄉地區，這些區域本身的房價基期就比較低，與新竹縣市價格差距明顯，即使市況稍有降溫，仍能吸引不少有剛性需求的購屋族前來置產。
蘇世杰強調，對於自住客群來說，在房市火熱時，品相良好的物件通常很快就會被投資客橫掃一空，但現在隨著投資客減少，購屋民眾的選擇空間也就更為豐富，只要多看、多比較，相信都能以合理的價格買到心儀物件。
公平會在本(20)日第1727 次委員會議通過，陞禧建設開發有限公司銷售苗栗縣苗栗市「陞鎂園」建案，廣告刊載「已預留華南銀行貸款額度」、「華南銀行信託保證」，因與事實不符，就足以影響交易決定之商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處新臺幣40萬元罰鍰。這也是公平會首度針對建商宣稱銀行貸款額度及信託保證廣告不實，進行裁罰之新案例。
公平會表示，陞禧公司銷售「陞鎂園」建案，前揭廣告給人的印象為民眾購買該建案，可以獲得華南銀行預留的貸款及擔保信託保證。但經調查後發現，陞禧公司並無與華南銀行簽訂預留貸款額度或信託保證相關文件。因此，陞禧公司廣告宣稱與事實不符，違反公平交易法第21條第1項規定。
公平會提醒，是否可以獲得房屋貸款及保證，是購屋者重要的考量因素，足以影響交易決定，故建商刊載不動產廣告，應注意確能提供相關內容，避免使用錯誤的廣告用語來誤導消費者，且會因不實遭受處罰。
南台中「屯區」四大行政區，近年來在各大重劃區加持之下，房價走勢驚人；據實價登錄資料，除較偏山區之霧峰區之外，包含大里、太平以及烏日區房價，近年來區域房價約有三到五成漲幅。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，屯區四大行政區過去為台中市蛋白區域，惟近年來在高鐵站設立，以及南台中新興重劃區相繼設立，帶動區域房市前景，讓屯區房價漲勢驚人。
根據實價資料，屯區四大行政區中，以太平區今年截至10月為止，平均每坪成交價達30.2萬元最高，對比2020年房價，該區漲勢達52.5%，漲幅居四大行政區之首。
賴志昶分析，太平區位置鄰近東區、北屯區，不僅能汲取到台中市舊市區機能，區段又有新光特區等房市熱區吸引建商進駐，同時在北屯區區域房價外溢之下，致使太平區中古房價每坪成交價站穩3字頭。
另觀察實價，烏日區今年平均成交行情達每坪成交價30.1萬元，位居屯區四大行政區亞軍，且房價與2020年相比漲勢也達29.7%。
住商不動產中區執行協理賴萬指出，烏日區主要房價漲勢集中於高鐵特區，該區域在高鐵與台鐵雙鐵機能加持之下，近期又有不少品牌建商進駐，並有不少賣場即將在此興建，讓區域基本行情每坪成交價已站穩4字頭。
惟烏日舊市區較少新案進駐，商圈房價相對親民，致使整體行政區走勢較為受限。
賴志昶指出，南台中的屯區各行政區，區域房價相對市區親民，本身就有太平新光特區、烏日高鐵特區、大里二期重劃區等早期開發之老牌重劃區議題，近年來各區域又受市區房價外溢影響，磁吸買不進市區的首購、年輕族群移入所致。
賴志昶表示，在剛性需求推升市場買氣之下，吸引不少品牌建商進駐太平、烏日、大里等區，加上整體區段未來性足夠，在房價日益高漲的台中市區之中，可謂另一處「首購天堂」之一。
交通部將於11月27日舉辦113年度招商大會，此次釋出商機規模再創新高，達到新臺幣2,871億元，為歷年之最。今年度大會以「創新交通大建設，開拓商機登高峰」為主軸，商案之投資開發大多為整合地方發展、活化區域商業機能或交通場站樞紐之複合式興建營運轉移案件，現場亦提供交流諮詢服務，促進國內外企業拓展商機。
交通部表示，為強化招商平台媒合量能，持續開發投資案源，依據促參法等相關獎勵優惠，積極擴大民間參與範圍及合作模式。本次大會除彙整所屬機關(構)在114年底前可供投資商機，並擴大納入未來3年內的大型案源供業界掌握投資商機，可供投資內容涵括民間參與投資開發之民參案件32件、商機總額約新臺幣1,094億元及重大交通建設工程採購案件30件、商機總額約新臺幣1,777億元，類別橫跨臺鐵、高鐵、港區周邊土地開發、航空貨運園區、觀光遊憩設施興建營運及交通建設計畫及等多元領域，期與各界潛在投資者合作，引進民間創意思維，創造交通新動能。今年在交通部積極推動促參招商上，獲得財政部肯定，頒發民參類「招商卓越獎」首獎。
交通部說，主推的6件亮點商案，計有：臺鐵臺南車站城中樞紐開發計畫，基地面積約8.5公頃，以BOT或設定地上權，興建開發複合商業大樓、辦公大樓、轉運站等，民間投資金額約247億元；屏東縣大鵬灣風景特定區(遊一區及遊艇港區)國際觀光遊憩設施BOT(或ROT)案、(遊二區)國際級休閒園區BOT案及(遊三區)國際觀光遊憩設施BOT案，該3案之基地面積計約209.53公頃，引進住宿、餐飲、購物、高爾夫球場、水上屋海景度假Villa及運動休閒等遊憩相關設施，民間投資金額計約64億元；基隆市威海營區BOT案，基地面積約1.17公頃，打造結合購物、休閒、文化、娛樂、餐飲等設施於一體之複合商業中心，民間投資金額約40.5億元；基隆市一德新村都市更新招商案，基地面積約1.4公頃，規劃開發為商辦、住宅、餐飲零售、金融、旅館及停車場等，民間投資金額約41.24億元；皆為提供民間資金投入國家建設與產業發展，活化地方區域發展之指標型商案。
交通部表示，本次大會將為近年投資交通建設及服務著有貢獻之9家業者，頒發表揚獎座，表達感謝之意。受獎業者投資類別涵蓋軌道站區開發、高速公路服務區停車場建置綠能服務、國際航空站航廈管制區設施開發營運、港埠設施開發及親水遊憩觀光設施等；本次除亮點商案之推介說明，也安排民間投資成功之高鐵臺中站區發展用地開發案例分享，增進業者瞭解投資作業流程與合作信心。
交通部說，大會現場將由交通部暨所屬機關(構)及經濟部所轄投資臺灣事務所等單位設置14個招商攤位及洽談區，將進行中或近年即將展開的商案與投資機會進行面對面說明與介紹。這將是國內外企業掌握投資契機的最佳平台，歡迎各界踴躍參與並加入投資行列，為投資交通建設及服務開創新局。
AI人工智慧之應用已成為全球發展之新趨勢，交通部也邀請中華電信加入本次招商平台，於現場提供5G、AI結合亮點商案之魔幻攝影棚應用服務展示體驗區，讓與會貴賓體驗5G及AI技術應用，並可留下參與招商大會美好回憶體驗。
本次招商大會除可讓業者更瞭解交通產業投資環境，也提供有意參與者快速便捷之聯繫管道與多方資訊，藉此深化雙邊合作，創造互惠共榮。交通部竭誠歡迎各界業者踴躍參與。
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