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為阻止房價持續飆漲,央行日前祭出第七波信用管制,被外界稱為「金龍風暴」。近日網友查詢實價登錄房價,結果發現竹北高鐵站附近的最新成交價為每坪72萬元左右,已跌回今年5月水準,而7月有2戶成交價每坪達到96萬元左右,每坪差了24萬元,讓其他人驚呼「真的會哭死」。
一名網友在PTT房屋板表示,最新實價登錄出爐,他查詢竹北高鐵區附近的房價後發現,某社區7月份實登曾衝到每坪96萬元的驚人價格,但「金龍風暴」後房價直接回到今年5月的水準,10月最新成交價每坪剩下72萬元,讓他驚呼「晚買三個月多買一房,我大竹北是不是也撐不住了?」
其他人看完後也紛紛喊「回檔30%,差太多了吧」、「一下跳回5月水準,嚇死人」、「說實話竹北70還有有點高,50~60才會考慮」、「晚買、多8坪、同總價,笑死」、「目前趨勢還在往下,可以繼續等」。
也有人說「2個盤子買特別貴,沒有討論意義吧」、「之前有去看,好險沒追高」、「竹北最近好像真的有點慘」、「看到7月那兩個真的會笑出來」、「實價登錄可以這麼粗暴嗎」、「出事了阿北」、「如果我是那2戶真的會哭死欸」。
高雄市代銷公會理事長謝哲耀5日表示,明年的高雄房市,無可避免地,將受到貸款限縮的持續影響,成交量體會回歸到剛性需求的自住客戶身上,但,因缺工、通膨、以及碳稅等原因的影響,房價仍難以下修,市場將會「呈現一個量縮價穩的局面」,不過,經過今年下半年跟明年上半年的放緩盤整,合理判斷高雄的房地產,將會價量回穩,屆時,就需要觀察政府是否有新的政策,對房市造成其他影響。
謝哲耀指出,從各家統計的內容可以看到,從2021年到2023年,我國全國的房屋預售金額,連續3年都超過1兆元,2024年的預售金額已到達1.75兆,總共成交100,220件,受到貸款政策的影響,明年高雄房市將跟全國各地一樣,成交量體會回歸到剛性需求的自住客戶身上,但,價格則因缺工及通膨,碳稅等原因影響,難以下修,市場會呈現一個量縮價穩的局面。
他表示,台商資金回流將是房市的支撐因素之一,根據統計,2020年台商回流的投資金額,總計約1.1兆元,到2024年6月已經增加至2.3兆元,目前還有許多廠商在申請回台,看起來,全台灣的熱錢流竄尚未結束。
他說,從中美貿易戰開始到疫情時期至今,台商回流、投資設廠的重點縣市,包括桃園、新竹、台中、台南以及高雄,都可以預期房產的支撐力度,將有所延續,其中,又以台南跟高雄因原先的房價基期較低,支撐力道將會比北、中台灣來的更為穩固。
至於明年高雄房市最大的利空,就是過去一段時間以來,房價上漲的太快,成交量放大太快,也因為如此,才會出現貸款額度滿水位的狀況,但,按照台灣的經濟局勢,觀察明年的狀態,可說是「短空長多」,謝哲耀指出,經過今年下半年跟明年上半年的放緩盤整,高雄的房地產將會「價量回穩」,屆時,就需要觀察政府是否有新的政策對房市造成其他影響。
他說,今年上半年全台的開工量體是降低的,但,高雄則已回歸到疫情之前的均值水平,代表建商對於高雄未來的房市發展,還是樂觀看待,雖然今年確實遇到政策亂流,讓部分個案延後推案,但,比較全台其他區域,高雄雖有放緩,但不至於完全停滯,頂多回歸過往水平。
謝哲耀認為,政策底定後,市場將回歸剛性需求,預售拉長付款期限,還是對自住客群較為輕鬆,合理判斷,預售市場還是將來高雄房產銷售的主要模式,所以,當下也不會遇到貸款的太多問題,價格的部分相對堅守的住。
至於成屋的部分,他說,統計到今年10月底,線上還有3,500戶左右的成屋待售,相較於預售屋待售的8,700戶,少掉許多,中間不乏許多舊案,但因成屋價格跟預售價格,已經完全脫鉤,因此,對於市場行情影響有限,剩餘的新成屋量體,對應高雄立即有換屋需求的客戶群,完全可以消化,價格也會因此得到支撐。
謝哲耀表示,建商因應未來房市的產品規劃,全台的戶型,都有逐漸縮小的趨勢,高雄也不例外,主要受到房價上漲及家庭人口結構的改變,加上貸款持續限縮的影響,預售的2房跟小3房,將會成為高雄2025年的主力產品。
自從9/19央行總裁宣佈第七波信用管制之後,到目前為止二手屋市場,因為貸款的不易,使得買賣雙方對於貸款的認知、貸款的時程意見相左很多,產生許多的退戶與糾紛,使二手屋市場頓時冷卻,目前有成交的狀況約在兩成左右,對二手屋市場的打擊是相當的嚴重!
預售屋的部分,從北到南,除台北市的市場所受的影響較小,約是正常的50%來客量以外,其他各都各地的市場都只有25%的來客,為何如此呢?因為央行這次的限制在已有房屋沒有貸款的部分,但第一戶借款也有限制,只能在七成或六成半左右,對於投資置產客資金的運作有極大的殺傷力,原來預計要貸七成半或八成的,現在改成七成或六成半,需多拿出5%~10%的自備款,影響他們的資金運作,這對投資置產客有很大的嚇阻作用,我覺得應該給央行總裁一些掌聲,但是,對「換屋族」也有很大的殺傷力!
穆老師有位朋友,先生是企業高管、太太是大學教授,兩位收入應該很好,最近先生跑來跟我說,穆兄我最近很痛苦,我說為什麼?他說剛好要換房子買一戶新的房子正要交屋,但是央行的「第七波管制」使得我的貸款減少了10%,我要多增加10%的自備款,對我裝潢的錢有所拮据,害我現在花錢都非常的拮据,一直在為裝潢的錢而煩惱,同時,我的舊房子要賣,仲介都抱持著悲觀的態度,認為舊房子賣不掉,因為銀行法第七十二條之二,恐怕貸款成數都不高,那如果貸款不高,舊房子可能短期間賣不掉,對我來講形成兩頭的壓力。原本是高高興興要換更大的房子,能有更好的生活;但是,這一波打炒房措施,我卻是受害者!
這組家庭第一次買的房子已經十幾年了,現在孩子大了換大一點的房子,這是理所當然,也早在他的財務規劃範圍內,卻因為這一波的打房,他是一個間接的受害者,是不是我們的政府長官,也要考慮到換屋族的心聲,讓他們有解套的方法。否則,這麼一個善良且努力工作的社會菁英,卻因為買房的時機,碰到央行的第七波管制而變成蠟燭兩頭燒,也不是很好的現象。
穆老師的建議,央行第七波選擇性信用管制應該要做,這是非常好的政策,但是對於少數被波及到的部分,是否也可以請央行在年後,資金比較沒那麼集中了,對換屋族的特殊狀況有解套的空間,例如:他的舊房子要賣,銀行是否可以給個承諾有七成或七成半的成屋貸款,給要買房子的接手人,來解決他的財務壓力,使他們也能夠在工作中取得一個比較好的生活狀況。
央行9月實施第七波選擇性信用管制打炒房,加上危老時程獎勵將於明年5月歸零,催出危老重建熱潮,迎來大重建時代。根據內政部統計,全台至今年9月底共核准3897件危老案,台中市以780件居6都第二。
台中市屋齡逾30年老宅逾49萬戶、占近4成。根據內政部都市更新入口網統計,危老重建截至今年9月底,全國受理4165件,台中市受理848件、其中770件核准,受理及核准量六都第2。
21世紀不動產資深經理沈政興指出,政府打炒房、限縮土建融等政策下,危老重建案因享有容積獎勳、建蔽與高度限制的放寬,且不受土建融管制,再加上近年台中地價攀升,精華區屢見創價行情,加深危老案開發意願,不過危老時程獎勵明年5月歸零,預期有更多重建案陸續推出。
近期台中中區指標建案為台中公園首排的時代公園大廈危老案,前身為老台中歌廳年代當紅的敬華飯店,見證輝煌歲月;富旺國際整合向上路麗人理容KTV,推出「富旺千蘊」;南屯區黎明路二段「元城生生」,基地前身為浤裕木業工廠;南屯區忠勇路「富宇市政大道」,前身為紡織工廠,為台中目前面積最大的危老重建案。
台中市都發局說,為加速危老重建,台中市政府積極向內政部國土管理署爭取危老重建計畫補助經費,每案最高可領取5.5萬元,今年度補助款計385萬元,用完為止,目前尚有餘額,呼籲符合資格的起造人在12月13日前踴躍提出申請。
都發局說明,市府積極協助民眾申請重建計畫補助,去年台中核准補助件數高居全台之冠。對於想重建的民眾,另也提供結構評估補助、稅捐減免、信用保證、利息補貼,以及銀行配合「危老融資方案」等相關補助及措施。各項補助、獎勵、協助措施及相關申請書件,可至台中市政府都市發展局網站下載及查詢瀏覽。
中華民國不動產仲介公會全國聯合會3日在年終記者會上,對政府提出四大建言;針對應全面推動租賃實價登錄的建議,內政部4日回應,貿然全面推動租賃實價登錄,恐將三大負面影響,必須嚴謹審慎。
針對不動產仲介公會的全面實價登錄建言,內政部表示,房屋租賃是私權行為,租約不是以書面及登記為必要行為,難以確實掌握實際租金金額,且契約期間短變動頻繁,加上出租標的設備、條件等差異甚大,貿然全面推動租賃實價登錄,恐將造成租屋市場閉鎖、租金上漲、作價登錄等負面影響。
內政部說明,為推動租屋市場資訊透明化,從2012年已規定租賃仲介案件應實價登錄,並且透過租賃條例立法與修法,規定租賃住宅服務業應提供租賃案件資訊,以及包租業轉租案件應辦理實價登錄。
內政部指出,今年8月在去識別化、個資保護、促進租金透明原則下,內政部已運用租金補貼案件資料,分別公布大專校院周邊、全國各行政區不同租屋類型租金統計,提供民眾當地租屋合理價格參考。
內政部強調,推動租屋市場透明是住宅政策的重要一環,未來將持續與各界對話溝通,蒐集各界意見,在兼顧個資隱私與符合民眾需求的前提下,定期公布租金統計資料並精進資訊內容,逐步務實推動租屋市場透明。
據實價登錄,國內三大科學園區實驗中學周邊房價,近三年大漲六至八成之多,又以位於高雄市橋頭區的高科實中漲幅最高、三年漲幅高達86.8%。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,園區實驗中學被稱為「科技新貴搖籃」,而高科實中位處橋頭新市鎮,周邊受惠於半導體產業進駐等議題帶動,房市前景看好,該校周邊2020年平均每坪成交均價約每坪15.9萬元,而今年平均成交行情漲至每坪29.7萬元,漲勢高達86.8%。
賴志昶觀察,該校雖說尚未正式開校,惟周邊有高雄都會公園、高雄大學等綠地與校園,且鄰近未來高捷紫線站點,生活機能齊全,加上該校所在之重劃區橋頭新市鎮,近期在開發商看好科學園區議題之下,新案持續進駐,預售案持續推高市場價位,致使房價漲勢驚人。
另針對台南市新市區的南科實中,根據實價,該校周邊房價近三年房價漲幅約達81.1%,今年平均每坪成交均價來到29.7萬元。
賴志昶補充,該校位處南科火車站旁,周邊緊鄰善化區的LM特區,該重劃區所在之蓮潭里,多年連霸六都最富里,受惠於南科園區人才相繼移入,成為新興富人聚落,更讓周邊不動產市場景氣蓬勃發展。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,園區實驗中學不僅服務園區員工及周邊設籍居民,此類學校提供高品質教育與大片綠地,並磁吸半導體人才入住,為區域房市加值不少。
惟徐佳馨指出,此類園區議題雖被視為房市光明燈,但若是全球金融結構發生變化,難免房市出現泡沫化,消費者若僅為投資需求而進場,適逢近期房市受央行信用管制措施而趨冷,就需格外注意市場波動。
橋頭科學園區持續建設中,並推動橋科園區「三橫三豎」路網計畫,以健全園區未來聯外交通路網,繼岡山區友情路拓寬開放通行也進行大遼路拓寬,以及高雄新市鎮1-2號道路開闢也即將完工,路網成形將帶動地方發展。推案業者指出,橋科周圍目前陸續有輕豪宅大樓與華廈產品進場,隨著橋科路網串聯岡山,目前當紅的岡山87期重劃區房價帶站4字頭,比價效應也讓橋科旁3字頭輕豪宅更有利吸引科技新貴。
目前高雄橋頭新市鎮1-2號道路東段工程,係「三橫三豎」路網中的「三橫」,包括橋科園區北中南側東西向之1-2號道路、1-3號道路及1-1號道路,其中1-2號道路由新工處代辦規劃設計施工,餘下的1-3號道路、1-1號道路工程及穿越高速公路橋涵由內政部營建署及交通部高速公路局施作。
橋科聯外路網更搭配構成四通八達路網的「三豎」,包括省道台一線、國道1號高速公路-增設橋科匝道聯絡道工程及台39(高鐵橋下)延伸線,透過台39往南串聯台22線、國道10號、小港國際機場及碼頭,可謂橋科南北串聯半導體S廊帶最為重要的交通主動線,增設橋科匝道聯絡道工程及台39(高鐵橋下)延伸線,分別由交通部高速公路局及公路總局辦理施工。
西段工程連接新市鎮1-2號道路的岡山區大遼路,現況路寬約10~14.5公尺寬,為因應未來龐大的交通流量,將拓寬為50公尺計畫道路,工程總長度約931公尺,完善友情路連結1-2號道路,為橋科園區北側建構連外便捷路網、提升道路服務水準。
熟稔岡山與橋科房市的海宇國際業務高專楊智勛指出,在高雄與中央攜手合作下,持續管控施工進度,並與中央機關維持順暢的協調溝通,加速橋科交通聯外路網形成,以配合整體橋科產業園區完工招商營運,擴大園區發展動能,也將讓橋頭、岡山及燕巢民眾享有舒適便捷的交通服務。
目前陸續有科技新貴客層關注橋科旁的輕豪宅產品,對於竹科與南科發展帶動周圍房價漲升的經驗,成為這類客層購屋置產的重要考量因素。
市調顯示,隨著橋科持續建設與聯外交通路網將成形,目前隆大營建在橋科首排滾水路基地,將進場推出「鳳凰橋科ONE」輕豪宅大樓預售案,低樓層推出3字頭優惠、高樓層售價4字出頭,訴求2房加機械車位總價帶約介於1000~1100萬元之間。岡山熱門推案區的87期重劃區,目前天玉集團也將進場推出「鑫首席」預售大樓案,採34~49坪的3~4房安排,售價將站上4字頭。
壽險和金融業者在投資和自用的雙重需求下,近年也積極投入商用不動產市場,實價登錄顯示,11月元大證券和元大商業銀行一同完成出售位在承德路三段的「元大金控承德大樓」,總共18億元,由投資公司接手,原址的元大股務代理部則搬遷到大安區自有商辦。
台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察,今年金融業者處分台北商用不動產的案例,總金額最高的是南山人壽保險,在1月時以約47.9億元,出售內湖「南山瑞光大樓」、「南山利豐大樓」兩棟商辦,而買方台達電因有自用擴廠需求,因此兩棟全數包下;另外同樣整棟商辦交易的,還有華南金資產管理公司,以約3.85億元出售整棟內湖商辦。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,金融業資金豐沛,置產眼光精準,向來具有插旗精華區的雄厚實力,購置商辦店面不僅可以做為分行自用,出租的投報率也都維持在水準之上,而在長期持有後增值可觀,出售資產獲利了結,資產調節之餘,自用店面也可趁機舊換新。
張旭嵐觀察,近年AI科技產業夯,不少高科技產業有新增企業總部和擴張研發中心的需求,尤其是需要整棟商辦或是大坪數標的,並且需位在交通便利、設施齊全的產業聚落商業區,不僅能提升辦公環境和企業形象,還能吸引優質人才進入,因此「整棟、大坪數、產業集中區」的商辦,成為各企業和法人投資置產的首選。
第一建經研究中心副理張菱育指出,目前壽險業置產投報率以2.97%為低標,年化收益率門檻越來越高,因此若無法達法定標準,需改善或適機出售,隨著利率調升,市場置產型買方,也多以3%為置產投報參考值,對於不少資金足夠的企業來說,購置自用商辦也會成為穩定經營的公司目標。
北台灣指標建商華固建設(2548)、長虹(5534)、大陸建設、遠雄(5522)、國建(2501)、興富發(2542)、亞昕(5213)、達麗(6177)等群起插旗台中,其中,華固也宣示,將全面搶進大台中市場。
華固昨(4)日表示,台中是新的戰略開發領域,也是未來重點之一,目前規劃五大案,推案規模超過300億元,並在台中打造華固品牌館,下周開幕。
業界指出,雙北市素地稀缺,要有新案,通常要鎖定都更危老,但時序冗長,加上相較台北市的豪宅限制門檻動輒得咎,台中的發揮空間更多,且台中近年來話題亮點滿滿,又有多個重劃區,包括水湳經貿園區、14期重劃區、11期重劃區等,有低密度且高綠覆蓋率的優勢,加上基地面積大,建商個案規劃發揮的空間更大。
北部建商台中布局 北部建商台中布局 另外,也有不少建商透過捷運聯開案插旗台中,如日勝生、冠德等,幾乎都是北部建商包辦捷運聯開案,希望在雙北以外擴大推案戰場。
華固指出,看好台中水湳經貿園區、14期重劃區開發潛力,近年積極布局,目前有五大塊基地,分別是「華固頂滙」、「華固豐滙」、「崇德十路案」、「經貿五路案」、「豐樂路二案」,合計總銷300億元以上。
其中,位在水湳經貿園區的「華固頂滙」是台中首發個案,共260戶,第一階段200戶,據實價登錄,成交均價在每坪80.09萬元;第二階段將等市場狀況好一點再擇機推出。
華固指出,由於台中市場很相信品牌,所以著手打造華固品牌館,希望深耕台中,目前華固品牌館已完工,預計下周開幕。
除了華固外,遠雄集團近年也積極大攻台中市場,今年就推出六筆個案,遠雄指出,由於台中產業園區引資加碼,加上科技走廊帶動人口紅利持續升溫,看好未來發展,也會持續瞄準北屯、南屯、西屯等區精華地段。
另外,欣陸投控旗下大陸建設過去推出「宝格」、「丽格」、「豐蒔」等豪宅案,在七期打出知名度,為成功打入台中的北部建商之一,今年亦斥資11.65億元購入台中市南屯13期重劃區1,387.3坪土地,大陸建設此次購地,也是首次進軍南台中房地產市場,擴大布局意味濃厚。
興建15年未營運的嘉義北門車站飯店(原名麗星大飯店),終於找到接手人選。阿里山林業鐵路及文化資產管理處長黃妙修4日表示,「嘉義市阿里山林業鐵路北門車站飯店修建營運移轉(ROT)案」,公告招商,共有兩家業者競標,評選出煙波國際觀光公司被評為最優申請人,預計12月與最優申請人進行議約程序,明年1月完成簽約,修建期一年,2026年正式啟用營運。
北門車站飯店為阿里山林鐵的門面,是由宏都阿里山公司於2009年興建,完工後因與林業署發生履約爭議,雙方纏訟致飯店閒置15年未營運,直至2021年雙方和解,林業署斥資取得飯店產權。
大陸滬深房市11月再次交出「高分卷」。機構監測數據顯示,深圳11月二手房成交量維持在「繁榮線」水準,錄得量達近46個月來最高,上海含商業二手房成交量也創下44個月新高。與此同時,滬深新房「日光盤」頻現。業內認為,隨著政策效應持續釋放,市場有望進一步止跌回穩。
大陸澎湃新聞報導,據深圳中原研究中心統計,11月,深圳二手房錄得量達到8500套,為近46個月來最高。業內認為,時隔4年,深圳二手成交再次超過8000套的「繁榮線」水準,且連續2個月,證明新政後購房者決策速度明顯加快。
從網簽量數據看,樂有家研究中心監測顯示,11月二手住宅網簽7125套,環比上漲16.5%,成為近4年的最高點,甚至超過參考價政策出台前。從價格而言,11月深圳二手房成交價穩定在「6字頭」,環比上漲2.1%,目前為每平方公尺6.43萬元(人民幣,下同)。
11月深圳新房日光盤再現。龍崗的深鐵閱雲境於11月24日開盤推出214套房源,當日售罄。南山的四海名邸和桑泰山海丹華府,坪山的財富城二期,光明的蘭玉庭等項目同在11月開盤,去化表現亦亮眼。樂有家研究中心認為,這些熱點樓盤將在今年12月至明年1月陸續網簽,屆時將在預售網簽數據上有所體現,年底「翹尾」明顯。
11月上海房市亦交出高分成績單。據安居客上海監測數據,11月,上海含商業二手房累計成交2萬7050套,不僅超越6月成為全年二手房成交量最高的月份,也是自2021年3月以來首次突破2.7萬套大關,創下近44個月以來的最高成交量。
成交活躍背後,業內認為,「滬七條」新政持續發力,源源不斷地為市場注入活力。報導引述滬上房地產經紀機構太平洋房屋消息,對比「滬七條」新政前後兩個月,該公司帶看量環比增長33.8%;二手房成交量環比增長72.8%。
今年9月29日,上海市住房城鄉建設管理委等6部門在「527新政」的基礎上再度出台房市政策,在調整住房限購政策的同時,優化信貸政策、調整住房稅收政策等7項內容,業內稱之為「滬七條」。11月18日,上海明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項,契稅、增值稅以及個稅均迎來全面下降。
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