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房產新聞
產業新聞
9月央行啟動第七波信用管制，限制非自用房貸的貸款成數及寬限期，並加強對各銀行房貸水位的控管，這些措施使得原本火熱的房市開始出現降溫跡象。
央行關注的三大房市指標——國銀不動產放款集中度、房屋貸款與建築融資餘額及房價年增率，均在10月顯示出負面走勢。金融圈認為，央行的主要目的是使房市降溫，而非徹底打擊市場，因此在房市降溫顯著後，預計央行下週四（19日）理監事不會再推出新的房市管制措施。
在不動產放款集中度方面，金管會統計顯示，截至10月底，國銀的購屋貸款及土建融融資餘額總計達14兆7,156億元，占總放款額的35.2%，較6月底的37.4%下降了2.2個百分點。10月國銀不動產放款月增869億元，遠低於過去半年每月平均增量1,464億元。
根據金管會數據，10月國銀房貸月增678億元，房貸年增率降至11.07%，這是剔除2月農曆年季節因素後，13個月來的最低月增量，並且結束了連續15個月的增長。建築融資月增210億元，亦為近三個月來的最低增幅，顯示房貸與建融放款的降溫成為此次房市降溫的主要原因。
在房價部分，10月台北市與新北市的房價分別月減0.9%與2.6%，年增率則降至8.9%與11%，這些為年初以來及近半年來的最低增幅，顯示央行重手之，房價明顯受到影響。
銀行業主管表示，目前三大指標，包括集中度、放款餘額和非不動產放款占比，前兩者已顯著降溫，最後一項也因不動產占比下降，自然提升非不動產放款占比，顯示央行的打房措施，已令不動產達到降溫效果。
隨著政策逐步發酵，投機客已經陸續撤出市場，高資產族群則保持觀望，建商在購地和新案開發上的步伐也可能放緩。當觀望者發現市場成交量縮但價格並未顯著下跌時，或許才會考慮重新進場。
隨著南部科學園區與山上工業區的發展，山上區逐漸成為南科發展的重要延伸地帶。目前政府持續推動重大建設包括「山上工業區直達南科西拉雅大道新闢工程」與「嘉南大圳外環道自行車線串聯工程」，不僅大幅提升交通便捷度，更強化了區域與南科之間的聯繫，透過國道1號、3號等高速路網，讓南科購屋圈擴大，包括山上、新化、麻豆、關廟都吸引更多南科精英選擇定居置產。
市調顯示，位於山上國小旁「淳真年代7」採雙車別墅設計，專為多代同堂的家庭需求量身打造，每間都擁有套房規劃，提供隱私與舒適的生活空間，可約5~7分鐘直上國道3號，15分鐘內輕鬆抵達大南科生活圈。透過國道3號也約15~20分鐘車程連結南科的關廟鬧區一帶，也成為平價透天與華廈產品推案新熱區。
位於山上國小旁「淳真年代7」採雙車別墅設計，專為多代同堂的家庭需求量身打造，每間都擁有套房規劃。(圖:業者提供) 位於山上國小旁「淳真年代7」採雙車別墅設計，專為多代同堂的家庭需求量身打造，每間都擁有套房規劃。(圖:業者提供) 鄰近南科的新化區也透過台1線省道、國道3號便捷交通路網，吸引南科新貴進駐，包括欣雄、和通建設等品牌建商，都在新化鬧區規劃高質感輕豪宅大樓，吸引科技新貴與在地置產客進駐。
台南市不動產代銷公會理事長佘光宗分析，透過國道1號的便捷交通迅速連結南科，麻豆交流道與圓環商圈附近，近來陸續有品牌建商包括臺邦建設推出「臺邦交響悅」、「臺邦諧作悅」高質感大樓、嘉進建設推出「中正美學」華廈產品，其中麻豆鬧區商圈的華廈產品房價帶多介於單坪28~32萬元之間，輕豪宅大樓則有3字頭售價，與善化鬧區4字頭價位呈現比價效應，讓麻豆也吸引更多南科新貴進駐。
淳真國際總經理陳建位指出，多年來深耕台南，也深入瞭解科技新貴與換屋型家庭居住需求，因此以雙車電梯別墅的規劃吸引自住買家。
央行第七波信用管制措施實施過去約三個月，對房市的影響逐漸顯現。信義房屋代書葉惠玲透露，央行本次信用管制意志堅定，杜絕取巧借款，就有消費者因「借舊還新」最終被取消寬限期，提醒購屋族留意目前貸款規範，選擇大型品牌房仲服務，可有更安心的交易保障。
曾有消費者換屋，將舊屋新增貸款後直接匯入新購屋的價金，完成撥款交屋後，銀行發現違反了央行「借款人申辦購置住宅貸款，另以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅」的規定，葉惠玲解釋，現行房貸環境下，不得以其他擔保品貸款後購置住宅，最終取消其寬限期，並要求支付違約金。
此外，即使是購買第二屋，以定存單質借款項也同樣違規。葉惠玲補充，換屋族簽署自住切結書雖然可以免除房貸五成的限制並享有寬限期，但利率仍將比照非首購身分。
針對新青安房貸者，葉惠玲提醒，借款人在簽署換屋切結書後，若違反承諾將面臨停止利息補貼、重新核定貸款條件等後果，銀行可能會定期檢查土地登記簿或建物謄本，確保產權未變更，或要求辦理「不得移轉」的預告登記，以限制房屋轉讓。
葉惠玲提醒首購族，買房不僅是支付房價，還有諸多稅賦與規費要留意，例如契稅約為房屋現值的6%，以現值500萬元的房屋為例，契稅就高達30萬元；代書費、買賣登記規費、印花稅等雜項支出，也是一筆不小的成本開銷，建議在買房前做好全面的財務規劃。
葉惠玲指出，現行購屋市場環境下，選擇大型品牌的專業房仲服務更有其價值，以信義房屋為例，憑藉43年在地品牌經驗，提供一條龍服務，熟稔買賣房、代書、接洽貸款流程，代書團隊更整合全台交易實務經驗，第一時間為客戶解決各種複雜問題，提供最令消費者安心的房地產交易服務。
目前房貸審核與撥款時間已延長至3到4個月，葉惠玲補充，限貸又排撥的現況下，選擇大型房仲公司服務更有優勢，像是信義房屋憑藉與多家銀行的長期合作，能為客戶爭取優惠的貸款條件，甚至提供水位充裕且免排隊的壽險房貸選項。
為回饋消費者多年的信任與支持並持續守護房產交易安心品質，信義房屋推出「信義幸福季」活動，即日起至明年1月24日，只要透過信義房屋委託、賞屋或成交，都可獲得總價值超過2,500元的精選好禮，為新舊客戶完成家業夢想。
房屋稅2.0新制自今年7月起上路，新北稅捐稽徵處為減輕全國僅持有單一自住房屋者的房屋稅負擔，也提出優惠政策，只要是坐落於新北市之房屋如符合4要件，明年房屋稅即可適用最優惠房屋稅率1％。
稅捐稽徵處說明，4要件為第一點為無出租或供營業使用情形；第二點，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋辦竣戶籍登記；第三點，本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋；第四點，房屋現值在235萬500元以下。
稅捐稽徵處表示，該市全國單一自住房屋現值在235萬500元以下者，可適用房屋稅率1％，預計約58萬戶可享有減稅優惠。但若超過該房屋現值之自住房屋，雖無法適用房屋稅率1％，仍可以自住用稅率1.2％課徵。
稅捐稽徵處提醒，房屋稅2.0新制增訂自住房屋須本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，呼籲尚未設立戶籍的屋主，一定要在明年3月22日（因適逢假日順延至同年月24日）以前遷入戶籍，才能享有減稅優惠。
未辦竣戶籍登記的房屋，即未符自住要件，縱使全國僅持有該1戶房屋，仍應改按非自住住家用稅率課徵，參照財政部公告基準，持有1戶之非自住住家用稅率為3.2％，是最優惠房屋稅率1％的3.2倍。
社會住宅需求僧多粥少，緊鄰雙捷運的新北「三重區三重段停車場及青年社會住宅」今開工，將打造440戶居住單元，包括經濟房型40戶、1房型278戶、2房型84戶、3房型38戶，並規畫汽車車位151格、機車車位460格，也引進身心障礙者社區日間照顧中心及社區長照機構等公益空間。
新北市長侯友宜今天到場主持開工典禮表示，這次社宅地點極佳，緊鄰捷運等大眾運輸，蓋出來要吸引人來著，周邊房價傳出已開出一坪百萬價碼，市府會再與中央合作，興建更多社宅，滿足民眾需求，實現居住正義。
侯友宜也說，社宅預計118年完工，屆時他已經不在了，但他要求社宅興建單位一定要把品質做到最好，不能輸給隔壁潤泰建設的案件。
城鄉局指出，新北市社會住宅優先以大眾捷運系統周邊作為選址基地，而三重段社宅西臨水漾路一段、東臨福祉街，鄰近台北捷運及桃園機場捷運三重站，步行2分鐘即可到達，周邊已有新北市聯合醫院三重院區、三重國民運動中心及新北大都會公園，有極佳的生活機能及交通便利性。
建物也將取得綠建築、智慧建築及耐震等認證標章，納入無障礙通用及BIM規劃設計概念，並以2050年淨零排放目標達建築能效1級以上節能減碳設計，為市民打造機能便捷、全齡安居的青年社會住宅。
城鄉局說，三重段社會住宅將循住宅法相關規定採「只租不售」的方式興建，並適用「租金分級」新制，依申請人「所得及是否符合弱勢身份」而訂分為不同租金，並將提送住宅諮詢審議委員會審議，後續由新北市住宅及都市更新中心招租時公告，完工後民眾可至新北市住宅及都市更新中心官網洽詢相關資訊。
侯友宜說，新北持續透過都更分回、容積獎勵捐贈、整體開發等多元取得方式興辦，並與中央合作增加社宅量能，目前已合作興辦社宅短期達3.3萬戶，三重區已完工、興建及規畫設計中達4085戶，市府未來將持續推動社宅量能，於整體開發區畫設至少5%社福用地興建社會住宅，以達長期4.5萬戶目標，讓社會住宅遍布於多個行政區，照顧更多不同族群的居住權益，落實居住正義的願景。
為引導保險資金投入公共建設，行政院會12日拍板優化投融資條件政策，未來投資離岸風電產業鏈、資料中心、綠能建設及設備、儲能等策略性產業，投資限額將由10％增至45％，藉此增加保險業投資彈性，降低產業籌資門檻。
行政院推動「兆元投資國家發展方案」，預計未來四年將創造全國民參金額6,829億元，以及12.6萬個就業機會。院長卓榮泰指出，將透過「創新促參推進機制」、「優化投入公建投融資條件」、「增加公建相關金融商品」三大策略，引導民間豐沛資金至國家希望工程、均衡台灣等建設。
國發會經濟發展處長邱秋瑩解釋，現在保險業投資策略性產業有10％上限，但若具有公共建設屬性，投資限額可達45％。卓榮泰已要求，請各主管機關主動發布函釋，公布具有公共建設屬性的策略性產業類別，讓保險業可以適用較高的投資限額。
依據保證對象不同，國內綠能建設開發或統包企業，融資額度最高可達300億元；綠能建設相關零組件、設備系統、海事工程企業30億元；電網端與發電端儲能企業20億元；參與國內政府重大公共建設企業10億元。
對於增加公建相關金融商品部分，行政院將擴大發行政府永續發展債券，預估未來四年規模達5,100億至6,100億元，國發會副主委高仙桂指出，除了已發行永續債的台北市、高雄市，新北市、桃園市、台中市、台南市均將跟進，預估明年六都全面點火，中央亦已評估金門大學學生宿舍、高雄國際機場新航廈工程計畫等標的。
除此之外，邱秋瑩說明，將鼓勵政府把目前具有穩定現金流之公共建設證券化，政府可藉此提前回收資金，把資金投入下階段運用，來提升資金的運用效率；亦將推動基金架構不動產投資信託（REIT），提供公建證券化商品。預計2025至2028年將引導20億元保險資金投入公共建設型PE、鼓勵REIT基金投資公共建設規模達450億元。
據實價登錄資料顯示，台北市中正區新生南路一段的一樓店面，由床墊業者承租多年，10月時以1.55億元，跟房東買下約134.4坪的店面，華麗轉身「由租客變屋主」。
台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，這間新生南路店面臨大馬路、近捷運東門站，門面寬又是巷口角間，店面條件相當好。
李毅甫指出，該區雖非一級商圈，不過店面買賣及租賃都相當穩定，周邊有不少家具、廚具等家用品店，屬性相近，彼此也有聚客效應，當租客累積一定資產後，遇到房東願意出售店面，就把握此時機買下，做為自有資產更能穩定在此地深耕經營。
第一建經研究中心副理張菱育指出，《平均地權條例》新修法後，法人購置住宅採許可制，不過店面、商辦等則不受限制。 張菱育表示，業者購置店面自用，不僅化租金為資產，每年繳房屋稅及地價稅等相關持有費用也可列入成本，因此常見一些企業主，店開到哪裡就買到那裡，成為經營者布局事業的規畫之一。
AI應用推動科技產品需求成長，2024年台灣經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，根據第一太平戴維斯統計，2024年大型商用不動產交易金額達1,539億元，比去年同期增加8%，寫下近十年來第二高紀錄；土地交易方面，雖然9月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2,327億元，年增率達到90%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁。
今年商用不動產以廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近395億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房；第二大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，主要源自科技業自用辦公空間需求，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓與一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等重要交易；另外，穩定的租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構積極投資廠辦，富邦1號Reits出手購買昌益科技產業園區廠辦，總金額17.4億元。
辦公室買氣則連續2年下滑，今年總交易金額為287億元，主要受到精華區域辦公大樓釋出物件稀少，價格談判不易，以及貸款利率提高壓縮獲利空間以致買方觀望所致，多數買方為企業自用辦公室或開發商以重建角度評估為主，最大交易為尚志資產出售芙蓉大樓11個樓層予建商，總金額達131億元。
科技業連續2年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中6成5集中在廠房，3成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。區域方面，園區的群聚性以及完整配套設施成為科技業評估重點，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。第二大買方為建商，全年投入金額達303億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區，近期不少指標大型由多家建商共同參與投資開發，以分散風險，而隨著土建融放款並未放寬，以及銀行放款水位持續吃緊的情況看來，具有融資優勢的市區舊建物仍成為大型建商的關注重點。
土地市場則是經歷劇烈變化的一年，隨著年初預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第三季甚至創下單季土地交易千億元的規模，但隨著9月底央行公布第七波選擇性信用管制，土地買氣急速降溫，合計建商全年度購置土地金額為1,600億元，在前3季的挹注下，建商全年購地規模成長超過1倍。土地交易熱門區域由台中以562億元位居第一，桃園與高雄則以434億元與384億元排名其後。
保險業異軍突起成為土地市場第二大買方，投入金額達218億元，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地，然而同一時期在商用不動產市場的投入金額則僅有86億元，保險業投入開發型不動產的比重提升，並且將目標鎖定在收益率較高的工業不動產。
目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。
近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為明年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但AI供應鏈的增長有望穩定，主計處預估2025年台灣經濟成長率為3.29%，有助於企業持續投資擴產。展望明年，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。
新店榮工單元5都更案於本（12）月5日舉辦動土典禮，是新店首例老舊工業廠房成功轉型案例，未來將以高科技產業發展為導向，引進符合現代化產業需求廠商，藉此創造更多就業機會，預計2028年完工後將釋出近5,000仟坪作業廠房及7,000坪辦公室，創造高額產值。
新店榮工廠地區現況為傳統工業區，鄰接景美溪及寶橋路235巷，基地面積約12,322平方公尺，週邊多處舊工業區皆已檢討轉型，如裕隆城、HTC總部及新店寶高智慧產業園區，反觀榮工廠地區未經整體規劃，也缺乏公共設施，土地使用效益不彰。
該案未來將興建1棟地上24層、地下5層之廠辦大樓及2棟地上31層、地下5層之住宅大樓，更新後將提供完善道路系統及約965坪公園用地，捐贈約220坪公共化幼兒園，另有公有地參與都更分回的26戶社會住宅，且公園用地底下將設置捷運新北環狀線Y5站，及提供公共停車場(汽車116部、機車117部，自行車36部)完工後將改善計畫區之對外通聯，並提昇其未來發展性。
新北市政府都市更新處表示，新店榮工廠更新地區內共劃設6處單元，目前榮工單元2及單元4皆已進入都市更新審議階段，除加速既有案件審議推動外，更期望透過產業與各項機能的逐漸發展，使剩餘的單元能夠一同跟進。
AI熱潮來襲引發相關科技概念股飆漲，也促使台灣成為全球AI產業的重要研發重鎮，在擁有眾多尖端技術和人才下，吸引不少國際企業駐足。以科技業為首的自用型買方持續展現工作場所升級需求，促使商用不動產買氣熱絡。據世邦魏理仕研究部統計，今年前三季商用不動產投資金額共計新台幣367億元，較去年成長10％；當中近42％金額為預售類型交易所貢獻。
AI加速企業反思投資策略
於此同時，美國聯準會採量化寬鬆政策並宣布再度降息，更加劇全球通膨壓力，讓許多投資者對現金資產的保值潛力產生質疑。考量國內央行針對住宅市場頻頻調控，如堪稱打炒房重拳的920第七波選擇性信用管制，大量資金偏好相對保值的商用不動產。尤其對企業而言，若想在AI加速轉型升級，以及現金貶值等浪潮中立足，必須從資本配置與資產防護的角度出發，選擇合適的標的以抵禦通膨帶來的風險。
AI產業的快速崛起代表了一個新興的市場機會，同時也催生了對相關技術和基礎設施的需求，這使得北台灣成為業界的理想投資地點。盤點近期可謂頂級企業總部的預售新案，市場主要關注位於台北市中心的『國家企業廣場』、北士科園廊帶的『IBC環球企業總部』，以及桃園市政特區的『NFC環球經貿中心』。
精華區稀有案 使用彈性滿足需求
台北市中心，素有台北華爾街的南京商圈，商用不動產大多半是20至30年的老舊辦公大樓，而且只租不賣。近期，同樣是知名企業指名進駐的精華地段「復興長安CBD」，推出的『國家企業廣場』挾帶首都陸空雙國門的核心地段優勢，作為台北市少見的高端預售企業總部，位於復興北路與長安東路的三面路口，擁有近松山機場的門戶進出優勢，得天獨厚的地段與金融商貿中心的優勢無可複製，展現出強大的商業潛力。該建築距離南京復興雙捷站僅500米，便捷的交通幫助打造理想的商業環境。
『國家企業廣場』由國際建築團隊aedas打造，外觀以「金流瀑布」為設計理念，打造出獨具特色的建築形象。此外，國際級的智慧科技辦公空間，更是提升了工作效率與舒適度。具備國際A辦的稀有性，更符合國際企業使用的立即性。規劃有100~1000坪的辦公室單位，2024年今年該案總揭露金額達32.7億元，備受企業青睞。
開發題材新標的 北士科園廊帶未來發展可期
隨著內湖科學園區和南港軟體園區的開發逐漸飽和，台北科技軸線正向北延伸。面積達906公頃的北士科園廊帶已成為下一個科技發展重鎮，結合北士科園區、關渡平原及生態社子島的資源，匯聚AI智慧、生技醫療、5G物聯網等新興產業。目前已有仁寶、和碩、華碩、金仁寶、康舒等知名企業進駐，預計將帶動10兆產值。
其中坐落在北士科技園區、關渡科技園區的雙科園核心區塊的『IBC環球企業總部』，距離捷運奇岩站僅需150米，60米大業路第一排，約1分鐘上洲美快速道路，該處擁有挑高十米的奢華大廳和35米寬的氣派外觀。設有26樓的接待與交誼區，可俯瞰707公頃的關渡平原壯麗風景。露天游泳池更為企業員工創造了舒適愜意的工作氛圍，主力規劃範圍從160坪至8000坪。
多元產業群聚 政策為區域再加值
作為產業用地供給數量最多的城市，桃園至今已開發34個工業區，未來也有航空城計畫、桃竹苗大矽谷等計畫繼續推動，吸引眾多產業的供應鏈進駐。
桃園為台灣的國際大門最具快速連接全球最新科技產業優勢，搭上AI熱潮更加速企業汰舊換新升級企業總部的需求，對比區域傳統辦公室普遍屋況老舊、高端企業總部產品稀缺，位於桃園市政特區60米大興西路的『NFC環球經貿中心』，享地理位置優勢與現代化設施支持。該區域距離南桃園交流道僅約1分鐘車程，透過國道二號快速連接中山高和北二高主要路網，構築便捷的交通樞紐。同時，桃園高鐵站與桃園國際機場近在咫尺，實現陸、海、空交通系統的無縫連結，為進駐企業提供極大便利。
『NFC環球經貿中心』在這樣優越的區域中脫穎而出，不僅克服了傳統辦公室普遍老舊的屋況，更填補了高端企業總部產品稀缺的市場空白。其獨特建築外觀、挑高12.7米的氣派門廳以及豐富的公設，充分彰顯高貴與現代感，成為國際企業的理想經貿交流平台，為企業發展創造更多可能。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，國內經濟近來持續成長，今年經濟成長率可望高逾4％；且隨著AI話題討論度維持加溫，凸顯國內板導體產業鏈的重要性，帶動投資買氣同時，也推升企業對高端辦公室產品的需求。改變原先供需之間的平衡下，形成供不應求的市場狀況，進一步反映在價格面，如台北市多個辦公室產品每坪單價已破百萬元，台中市七期重劃區也有多筆總價破億元的交易等。
除價格上漲外，商用不動產本身具備穩定租金回報的優勢，加上政府近年「打住不打商」，都讓各建商更加看好這類產品外來的增值潛力，開始著手將有限土地進行開發，或是將商業區老舊的辦公大樓都更，推升整體辦公室產品市場的價量表現。
而對於企業而言，購入這些嶄新高端辦公室不僅可作為全新總部，以便企業擴張、轉型達成永續經營；也可利用節稅效益、較低的管銷成本等優勢，應對未來辦公室租金持續攀升。
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