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房產新聞
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央行第4季理監事會19日登場，市場普遍預期利率將「連3凍」。至於是否端出新一波房市管制，專家認為，房市降溫很明確，民眾對價格上漲的預期也已減少；行庫主管則分析，目前交易已趨向回歸剛性自住，央行應會先「讓子彈再飛一下」。
隨央行第4季理監事會將於19日舉行，市場普遍預測利率會「連3凍」。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超分析，台灣經濟環境持穩，經濟成長率站穩3%之上，通膨率也在2%上下，推測央行會打安全牌，利率按兵不動機率較高，至明年上半年，升息可能性低、降息則言之過早。
此外，林啟超認為，明年1月重新入主白宮的美國總統當選人川普，作風激進、難以預料，常突襲式宣布新措施，台灣央行「不得不」採取保守策略，如果此時政策上有較大變動，可能限縮未來的應變彈性。
此外，為讓房市降溫，央行在9月理監事會出重手，祭出史上最嚴的第7波選擇性信用管制，12月是否可能祭出第8波管制措施，備受矚目。
林啟超指出，雖然10月、11月建物買賣移轉棟數下滑，房仲、代銷多認為打房已見效，但尚「不能說目的已達成」。同時，央行關注銀行不動產貸款集中度，還有銀行法第72條之2水位調整，因此房市管制不可能馬上落幕。
台經院產經資料庫研究總監暨研究員劉佩真則認為，今年下半年，房市量能萎縮非常明顯，不少房仲業者近期的成交量幾乎較6月腰斬，房市降溫很明確，雖然價格沒有明顯鬆動，民眾對價格上漲的預期已減少。
劉佩真說，央行主要關注是房價變化、不動產貸款集中度等指標，不過第7波選擇性信用管制9月下旬推出，至今才一季的時間，成果尚未完全顯現，央行若拉長觀察時間，會是較好的作法。
此外，先前央行總裁楊金龍在立法院報告時，被立委問及是否還會有第8波選擇性信用管制，他表示，政策需要發酵一段時間，慢慢觀察效果，目前房市的預期心理已經停住，但要談第8波「言之過早」。
公股行庫主管則認為，初步看來，第7波選擇性信用管制對房市過熱情況，確實起到冷卻作用，預期交易將持續回歸剛性自住，因此央行應會先「讓子彈再飛一下」，並動態評估是否做出政策調整。
房市冷卻，連帶房價也急踩煞車，近期台中甚至有建案更打出「回頭價」，降價求售意味濃厚，顯現第七波打炒房已發酵。591房屋交易網主任畢務潔表示，房市反轉，建商開價難衝高，議價空間也有可能鬆動，自住客不妨可以趁現在多看看、多比較，把握機會積極進場。
為了刺激市場買氣，建商紛紛推出優惠促銷，降低購屋門檻，不少送家電、裝潢或是主打低自備、低首付、工程0付款的建案統統出籠，根據《591新建案》統計，目前七都祭出優惠的建案又以桃園和台中較明顯，此外，房價方面難再像上半年一樣挑戰新高，反倒逐步收斂，尤其台中甚至更有建案打出回頭價，讓利求售意味濃厚。
像是位於台中西屯水湳經貿園區的「遠雄洄山行」，於10月公開銷售，該案規劃24~48坪、2~4房產品，根據最新實價登錄揭露顯示，目前成交僅6字頭，對比該區新建案成交早已站上8字頭來說，該案房價反「倒退嚕」，無獨有偶的還有位於台中南屯的「睦唐與樹」，周邊新建案開價已坐4望5，然而該案近期卻以南屯最後3字頭為訴求，展現滿滿的讓利誠意，顯示不少建案為求生存，接連祭出超殺優惠，吸引市場買氣。
另外畢務潔也提到，目前房市多空交錯，新案銷況不同區域呈現極大落差，相較於台中上演搶人大作戰，雙北、高雄則「老神在在」，並未有過多促銷方案或價格調整的現象。關鍵之一就是房市話題性，以雙北來說，不敗的票房保證來自於蛋黃區地段加持，而高雄近年則擁有台積電、鴻海等科技議題支撐，是以兩地建商現階段多半放慢腳步，待明年房市放晴之時再轉守為攻。
台北市財政局12日表示，為鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負，修正通過台北市房屋稅徵收自治條例，含增訂「自住房屋設籍要件」、「明定全國單一自住稅率1％」、「合理化房屋稅負」、「簡化稽徵程序」、「促進房屋有效利用」等5項重點，其中，自住房屋增列「設籍」要件預估影響7萬1000戶。
財政局長胡曉嵐表示，北市議會11月13日三讀通過「房屋稅徵收自治條例」，率先6都通過，自今年7月1日起施行，於2025年5月1日開始繳納。
北市財政局表示，前總統蔡英文於2024年1月3日修正公布「房屋稅條例」，並於4月1日由財政部訂定「房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距稅率基準」，大幅調整住家用房屋的稅率級距，並授權地方政府訂定差別稅率，台北市府也配合修訂房屋稅徵收自治條例。
財政局指出，房屋適用自住用優惠稅率，須符合自住要件，包括無出租或供營業情形、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。另自2024年7月1日起增訂本人、配偶或直系親屬於該屋辦竣戶籍登記之要件。
此外，為落實居住正義、照顧市民基本需求，原全國僅持有單一自住房屋並無法律明文適用較低稅率，自2017年起透過稅基折減方式，降低單一自住房屋實質稅率，以加強保障市民基本居住權益，減輕市民的租稅負擔。房屋稅條例修正，亦是相關理念，明文增訂全國單一自住房屋優惠稅率為1％，並要求不得稅基折減，分4年逐年緩步恢復稅基。
另也鼓勵民眾將空置房屋釋出至租賃市場，促進房屋有效利用，出租申報所得達租金標準之房屋可減稅，調降出租申報所得達租金標準房屋稅率為1.5％至2.4％。
財政局也指出，對於房屋所有人非自住進行「全國歸戶」，除持有特定房屋適用較低稅率外，針對持有多戶且未作有效使用者，含租賃黑數及空屋等，調高其法定稅率為3.2％至4.8％，並按全國持有戶數全數累進課徵。
財政局也將簡化稽徵程序，參考地價稅課徵方式，以每年2月末日為納稅義務基準日，按年計算。另房屋使用情形倘有變更，納稅義務人應於每期房屋稅開徵40日（即3月22日）前，向房屋所屬分處申報；使用情形變更致稅額減少，如逾期申報，自次期開始適用；致稅額增加，自變更次期開始適用。
胡曉嵐說，本次修法重點中，自住房屋增列「設籍」要件，預估影響7萬1000戶，稅捐處也已陸續寄出通知提醒民眾務必於2025年3月24日前辦竣戶籍登記，才可以適用自住住家用優惠稅率1.2％。
30至50歲的青壯年通常處於事業衝刺的人生階段，同時也是購屋的主力年齡。永慶房產集團依據聯徵中心住宅貸款統計資訊，彙整台北市30歲至50歲青壯年族群2024年上半年的購屋熱區，最熱門的行政區是內湖區，平均每天成交4戶；若觀察銀行鑑估總價，只有文山區與萬華區兩個行政區低於2,000萬元，房價最實惠。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，內湖區擁有內湖科技園區，周邊生活機能發展成熟，科技產業聚落帶來眾多就業機會，持續吸引人才湧入，因此居住需求強勁，上半年就新增744戶青壯年房貸族，居台北市之冠。
熱銷程度僅次於內湖區的是位於台北市蛋黃區的中山區，上半年新增了725戶青壯年房貸族，而聯徵中心數據顯示上半年青壯年購屋面積平均約29.3坪，十二行政區中面積最小。陳金萍指出，中山區商業活動熱絡、生活機能完備，低總價小宅產品多，銀行平均鑑估值為2,127萬元，相對較輕的購屋負擔，加上交通便利、產業發達，受到不少追求上班地點離家近的青壯購屋族群青睞。
陳金萍補充，觀察青壯年於台北市各行政區的購屋坪數發現，台北市蛋黃區與蛋白區在購屋坪數與房價上呈現明顯差異，蛋黃區因地段與交通便利性佳，地價較為昂貴，住宅平均單價也較高，導致購屋坪數多集中在30至35坪；而蛋白區房價相對親民，在買得起的總價下，讓青壯年族群願意以時間換取居住空間與房價，購屋坪數則多集中於35至40坪左右，讓居住空間、生活品質與價格達到平衡。
進一步觀察銀行鑑估值，北市僅有2個行政區住宅平均鑑估值低於2,000萬元，其中文山區住宅平均鑑估值約1,951萬元，總價在十二行政區中次低。陳金萍說明，文山區是台北市傳統的文教區，綠覆率高、環境舒適宜居，然而距離台北市核心地區稍遠，也使房價相對親民，建物平均面積約36坪，而相對實惠的購屋總價也吸引不少青壯族群選擇在文山區購屋，上半年新增593戶青壯房貸族，青壯年購屋熱區排名第三。
房價最為實惠的萬華區，銀行鑑價平均每戶鑑估值約1,738萬元。陳金萍指出，萬華區是台北市最早發展的地區，食衣住行各種機能都相當完善，建物型態以公寓為大宗，屋齡普遍較高。近年台北市政府推動西區門戶計畫與捷運萬大樹林線工程，房價相對其他行政區親民，也讓萬華房市受到大眾矚目，今年上半年新增431戶青壯年房貸族，建物平均面積約30.6坪，熱銷程度排名第七。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，內湖區、中山區、文山區長年為移轉棟數最多的區域，交易母體大而呈現數據結果也不意外。另外較特別的是高價區信義區的鑑價值低於松山區、南港區、中正區，除了小宅化外，走出信義計畫區的其他地段不乏老舊住宅價格相較低，也為投資族群重點區，可能拉低鑑價值，加上高價新案開發不比他區，都會是影響因素。
南科效益持續發威，南部某建商今在距南科15分鐘車程的山上區推出5億元30戶4樓雙車庫別墅建案，價格1500至2300萬元，等同善化蛋黃區3房公寓價位，銷售對象主攻在地換屋族與南科上班族。建商指出，山上區已多年無新建案，直到去年起開始熱絡起來，現有4場建案進行中，山上區的房市明顯增溫。
案場位於山上國小後方，建築基地940坪，原為十餘人持分土地，建商以一年多時間整合並完成價購，決定興建30戶4樓雙車庫別墅，其中6戶為店面，24戶為社區住宅，市值總價逾5億元，12日由建設公司許姓董事長、陳姓總經理等貴賓共同舉行動土儀式。
陳姓總經理（左一）與許姓董事長（右一）等人共同主持動土典禮。（寶智華攝） 陳姓總經理（左一）與許姓董事長（右一）等人共同主持動土典禮。（寶智華攝） 陳總經理表示，南科效益持續帶動善化、新市等熱區房市，善化區房屋每坪價格已達40至45萬元，新市區已達48萬元，土地價格相對水漲船高，善化蛋黃區取得每坪價格已達8字頭，許多建商為降低建築成本，開始向外圍覓地，交通便利的上山區就是很好的選擇。
陳總經理指出，山上區近年一直沒有新建案，隨著南部科學園區與山上工業區的發展，再加上市政府推動的重大建設項目，如「山上工業區直達南科西拉雅大道新闢工程」與「嘉南大圳外環道自行車線串聯工程」，不僅大幅提升交通便捷度，更強化了區域間的聯繫，進一步提升了山上區的居住與發展價值，直到去年房市開始增溫，目前共有4個建案進行中。
陳總經理表示，這批雙車別墅建案，每間都擁有套房規劃，住戶可在5至7分鐘直上國道3號，15分鐘內輕鬆抵達南科生活圈、善化商圈、新市商圈、LM特區，4樓的別墅房價等於善化區3房的公寓價格，銷售對象鎖定在地換屋族及南科上班族。
為避免銀行資金透過融資公司流入房市，成打炒房破口，金管會要求各銀行對融資公司授信應設4道防線，一、追蹤資金流向，二、融資用途為不動產，需遵守央行規定，三、納入銀行不動產總量管制，四、其他授信部分，則要求融資公司簽切結，禁再融資給建商。
立委郭國文日前在財委會上質疑，銀行低利貸款給融資公司，融資公司轉手再將錢借給建商，讓資金最終仍流入不動產市場，此舉猶如監理套利更成為打炒房破口，要金管會研擬規定。
金管會在上周五（13）日發函給銀行公會，要求各銀行對融資租賃公司授信需設下4道防線。
一、銀行對融資租賃公司授信，應覈實辦理徵授信審核，評估資金用途和授信額度合理性，並應定期追蹤資金實際用途與原申貸用途是否相符。
二、若融資租賃公司的資金用途，是不動產業的資金融通(如融資給建商)，銀行應了解融資租賃公司的相關風險控管機制，揭示在徵授信資料。
並要求融資租賃公司辦理該等資金融通時，應遵循「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」的相關條件、額度限制與其他控管措施。
簡單說，一旦融資公司把錢借給建商時，銀行就需要求融資公司借貸時，得遵守央行選擇性信用管制的規定，例如對土建融、餘屋、工業區閒置土地等貸款條件、成數限制等。
三、金管會已要求各銀行需針對「免計入」銀行法72-2條不動產限額的項目(例如都更危老)，自訂一個不動產放款的總量管制，對融資公司放款給不動產業者的融資金額，也需併入計算，且銀行不能因此提高該總量限額。
簡單說，從銀行端資金流往融資公司、再流向建商，需納入銀行端不動產放款總量管制，
四、銀行對融資租賃公司的其他授信，應要求融資租賃公司切結或承諾資金不得流用至不動產業相關資金融通，並約定如發現違反切結或承諾時的處理方式。
為應對央行的管控政策，國銀已放緩土地建築融資步伐。根據公股銀行主管表示，央行期望在明年底前，各銀行的不動產貸款集中度能降至35%。隨著建案逐步完工，土建融的餘額將逐漸減少，同時，交屋後轉為分戶房貸，達到平衡，才能滿足央行對銀行不動產貸款集中度的要求。
央行於8月底要求各銀行自主管控不動產貸款總量，並於9月發布第七波選擇性信用管制，提醒各銀行審慎審查不動產貸款配置比例。金管會更要求各銀行在《銀行法》72-2條下，若發現不動產放款集中度過高，將要求其提出改善計畫。
目前包括不動產放款大行公股銀甚或小型民營銀行均嚴格承做土建融，主要集中於長期合作客戶，對新客戶或轉貸客戶的承作持保守態度。
央行密切關注的指標－不動產放款集中度，是購屋＋建融餘額／總放款，在經過房貸水位滿溢及加重控管等限貸力道疊加，已讓國銀不動產放款集中度與增量驟減。
據金管會統計，10月底國銀購屋加計建融餘額14兆7,156億元，占總放款41兆7,990億元僅35.2%，較6月底的37.4%，大降了2.2個百分點。
此外，房貸資金依然緊張，土建融的利率也因此持續上升。部分民營銀行甚至將土建融的利率底線設定為3.5%以上，以應對土建融的高風險。與此相比，部分公股銀行則將策略轉向都更及危老案件，尋求其他不動產融資的機會。
據內政部最新資料，今年10月全國建照核發量達1萬2,628宅，月增率、年增率各達33.6%、13.5%，創2020年以來同期次高。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，建照量多寡主要反映新案市場供給量，10月全國建照放量演出，強碰央行打炒房政策，後續需視買方動作，若買盤不積極，供給又不減反增，將影響未來房價表現。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，業者重押年前最後銷售期，以致10月建照超過9月持續爆量。
正值年底，「日光盤」再次拉高深圳新房市場的熱度。深圳龍華區的中建鵬宸雲築14日開盤，推出368套房，完成意向登記保證金凍結的客戶達到1,587批。樂有家研究中心的消息顯示，開盤2.5小時售出超九成，3.5小時後售罄，成為深圳今年的第五個、「929樓市新政」後的第四個「日光盤」。
與「929樓市新政」後的「日光盤」相同，中建鵬宸雲築同樣為非深圳戶籍者，無需社保即可購買的限購政策鬆綁區。值得注意的是，上述新房專案源自於今年深圳出讓的首宗宅地。
今年2月，深圳土地市場成功出讓一宗涉宅地塊，為龍華A808－0025號地塊，由中建壹品、湖北文旅集團聯合體以總價人民幣（下同）51.79億元競得，成交樓面價每平方公尺23,914元。
在業內人士看來，開發商拿地後迅速入市以降低資金壓力，加之推出較大的折扣力度，成功吸引了不少購房者。市場公開信息顯示，鵬宸雲築推出81～124平方公尺的房源，綜合實用率較高，備案均價約每平方米6萬元，項目開盤總折扣約為88折，折後的均價約為每平方公尺5.3萬元，折後總價400萬元起。
中共中央經濟工作會議近日落幕。中國證監會黨委書記、主席吳清14日召開黨委(擴大)會議。會議指出，要堅決落實「穩住樓市股市」要求，切實維護資本市場穩定；深化資本市場投融資綜合改革，做好推動中長期資金入市工作。
中國證監會網站14日公布，會議傳達學習中共中央經濟工作會議精神，結合全國金融系統工作會議要求，研究部署證監會系統貫徹落實工作。
會議指出，堅決落實「穩住樓市股市」重要要求，提升市場監測、預警和應對的前瞻性、主動性，加強境內外、場內外、期現貨聯動監管，加強對融資融券、場外衍生品、量化交易等的針對性監測監管，加快落實增量政策，持續用好穩市貨幣政策工具，加強和改善市場預期管理，著力穩資金、穩槓桿、穩預期，切實維護資本市場穩定。
會議強調，深化資本市場投融資綜合改革。抓好推動中長期資金入市工作，協同構建完善全國社保基金、保險、年金、理財等「長錢長投」的制度環境，進一步打通卡點堵點，充沛源頭活水。推動股票發行註冊制走深走實，深化科創板、創業板、北交所改革，健全多層次資本市場服務體系。
會議提到，把握好改革的時度效，適時推出一批典型案例，以點帶面激發市場活力。堅持以開放促改革，穩步推進與境外市場互聯互通，更好支持企業用好兩個市場、兩種資源。
會議中還強調，將著力提升監管效能。進一步健全法規制度，嚴厲打擊欺詐發行、財務造假等違法違規行為；紮實推進中央巡視整改，加強公權力全鏈條監督制約，從嚴正風肅紀反腐，著力鏟除腐敗滋生的土壤和條件。
中共中央經濟工作會議11至12日在北京舉行，會中作出包括2025年要提高財政赤字率、增發超長期特別國債、適時降準降息以保持流動性充裕以及實施「適度寬鬆的貨幣政策」等宣示。
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