|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
今年政府打房前的房市多頭有多誇張？住商機構盤整六都民政局、地政局數據，全台六大都會區的家戶購屋比，其中桃園以南四都創10年歷史紀錄，而雙北也平10年來最高成績，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，今年前三季延續新青安帶動的買房熱潮，全台不分南北買氣皆相當旺盛，尤以桃園以南四都表現最佳，主因是該四都房價基期較低，且各有軌道建設、產業進駐等不同議題加持，致使當時區域買氣齊揚。
住商機構根據六都民政與地政數據，盤整各區域家戶數與買賣移轉棟數，進而計算各大都會區家戶購屋比，並比較區域購屋意願。統計發現，六都今年前三季家戶購屋比與去年同期相比皆明顯上揚，其中表現最突出為桃園，家戶購屋比達4%，象徵該市每百戶中平均有4戶購屋。賴志昶分析，桃園市近年坐擁機場捷運、高鐵等軌道建設話題，又有多個重劃區相繼設立，磁吸雙北人口持續移入，致使房市交易熱度不減。
根據統計，六大都會區前三季家戶購屋比，以台中市達3.9%位居亞軍，表現僅次於桃園。賴志昶補充，台中市海線行政區受惠於台中港、未來台中捷運藍線等大型建設，而北屯、西屯以及南屯等行政區則是有重劃區議題加持，近期各區域房市利多話題不斷，發展前景可期備受建商青睞，令地區買氣有較佳的支撐性。
至於南二都的台南、高雄，今年前三季家戶購屋比分別達2.9、3.1%，象徵每百戶中平均有約3戶買房，賴志昶認為，南二都過去房價基期偏低，吸引投資置產族群進駐，近期又有半導體龍頭進駐加持，相關產業鏈帶動地區高科技人才移入，致使以往為蛋白區域的台市新市、善化、高雄橋頭、楠梓等外圍區域房市議 題不斷，成為建商兵家必爭之地，區域買氣持續增溫。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，今年前三季雖說全台買氣升溫，各都家戶購屋比皆創新高，但10月起面對央行打房、銀行滿水位等議題，買方購屋意願大幅減弱，各區域成交量普遍下修，各界預測房市多頭走勢已盡，研判此次各都新高紀錄，將是未來幾年難以再次觸及的天花板。
繼周杰倫後，江蕙、蔡依林等大咖，也傳出卡位大巨蛋檔期，動輒吸引數萬粉絲觀賞的運動賽事與演唱會，也讓東區店面重返榮耀？台灣房屋集團趨勢中心統計，今年以來台北一樓店面的交易熱區，以東區商圈所在的大安區共交易57件最多，平均店面總價6437萬元、平均單價158.9萬元也是最高；第二、三名分別為中山區49件、松山區41件，平均總價約在4千萬元上下，值得一提的是，店面熱區的買方，購置店面的平均坪數落在42~44坪，顯示中坪數店面，總價門檻相對低，較能吸引台北置產族的目光。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，隨著新光三越DIAMOND TOWERS和大巨蛋陸續開幕營運，東區人潮回流，帶動消費商機，零售業、餐飲業積極展店，使大安區仁愛路、忠孝東路的店面空置率下降，今年陸續浮現店面交易。中山區也有不少熱門商圈，中山北路、農安街、新生北路等，店面偏向小巧精緻，對業者而言租金相對親切，因此出租率高，也是置產族購買店面的熱門路段。而今年松山區的店面交易，則集中在捷運小巨蛋、南京三民站周邊，總價以2、3千萬的店面最受買方青睞。
張旭嵐表示，開店營業最依賴人潮，因此商圈地段、聚客性和交通便利性，是租賃業者最重視的評估條件，目前消費市況，中小坪數店面租金成本低，不僅出租率高，因地段好保值性相對強勁，加上不動產具抗通膨效益，吸引有自用需求的企業與投資人長線佈局。
第一建經研究中心副理張菱育指出，台北大巨蛋啟用已屆滿一週年，由於周邊本來就已有東區商圈、松山文創園區、國父紀念館等發展成熟的商圈和景點，使人流消費在大巨蛋開幕後需求更集中此區，對區段房市具有一定支撐性；大巨蛋的成功經驗，也讓國內不少縣市欲跟進「孵蛋」，但孵蛋是否能成功活化地方，還需觀察巨蛋落腳處的商圈發展、展演量能、交通區位及生活機能等條件是否到位，因此置產族進場前，仍需謹慎評估。
《台中市房屋稅徵收率自治條例》修正案13日在議會三讀通過，台中市有120萬戶納稅戶，新稅率實施後，全市約有10萬戶平均每年將多繳4000多元，受影響為持有非自住房屋且未出租者等對象；另41.5萬戶平均每年減少800多元房屋稅，受益對象為全國僅持有1戶自住房屋者等，明年5月起新制課徵房屋稅，市府每年將增加4000萬元的房屋稅收。
台中市配合今年初中央修正公布《房屋稅條例」》（俗稱囤房稅2.0），並參照財政部公告稅率級距基準，修正《台中市房屋稅徵收率自治條例》，今經議會三讀通過，並溯自今年7月1日起施行，明年5月開徵的房屋稅就適用修正後規定。
地稅局長沈政安表示，此次採自住減稅、多屋重稅的方向修正，台中市跟其他五都一樣，均依財政部公告的稅率級距基準訂定房屋稅率，預計2025年約有9.7萬戶稅額增加，平均每戶增加4194元；約41.5萬戶稅額減少，平均每戶減少822元，並有68.8萬戶房屋不受影響，整體稅收約增加4000萬元。
沈政安指出，新制上路後，增加稅額可分為3類族群，分別為持有非自住房屋且未出租者、自住房屋未超過3戶，但未依規定設戶籍者、出租房屋但未申報租賃所得者；另稅額減少3類房屋為全國僅持有1戶自住房屋、法人房東透過包租代管業出租的房屋、其他特定的房屋，例如長照機構及老人福利機構的宿舍等。
市議員陳俞融表示，有民眾35年前繼承祖產，但產權複雜，多人共同持有，但該民眾本身僅1棟房產自住並設有戶籍，這樣名下就持有兩戶，依照新法通過稅率，非自住4戶以下未設籍，每戶課徵1.5％房屋稅，相較於舊法1.2％，該民眾需多繳0.3％的稅，造成更多經濟負擔。
另陳俞融也提到，根據地稅局數據，台中空屋率從2022年上半年8.77％降至2023年下半年8.54％，實施囤房稅後，降幅僅0.23％，效果相對有限，囤房稅是否能達到實際降低空屋率、解決住宅問題的目的，仍值得商榷。
沈政安表示，民眾如有繼承取得的共有房屋，這類房屋將與出租且申報租賃所得達租金標準者合併計算全國總持有應稅房屋戶數，適用較低的稅率，持有4戶以內每戶1.5％、5至6戶者每戶2.0％、7戶以上者每戶2.4％，不用擔心會被課高稅。
地稅局指出，2025年5月開徵的房屋稅就適用修正後規定，提醒自住還沒設戶籍的民眾，必須在明年3月24日前完成設籍，才不會適用非自住房屋的高稅率。
在央行今年推出第七波信用管制之前，房市大多頭榮景帶動前三季全台六都家戶購屋比攀高，雙北以外四都均創近十年新高，雙北也追平近十年來最高紀錄；六都中以桃園每百戶有四戶家庭購屋買氣最旺。不過隨著「金龍海嘯」來襲，多頭出現轉折，各都所創下的新高家戶購屋比，可能成為未來幾年難以觸及的天花板。
房仲業者以買賣移轉棟數、家戶數所統計的「家戶購屋比」統計顯示，今年六都前三季家戶購屋比均較去年同期增加了0.4至0.8個百分點，除了桃園高達4％外，台中3.9％為六都次高，新北、高雄均逾3％，即使六都中最低的台北市也有2.2％，在新青安房貸政策帶動買氣下，六都家戶購屋比均處於近十年高檔的位置。
與去年同期相較，台北市、新北市家戶購屋比分別增加0.4、0.5個百分點，追平2021年同期的高點，雙北以外的四都更增加0.6～0.8個百分點，且大幅超越過十年同期高點位置，顯示今年前三季這波買氣熱度中南台灣更勝於雙北市。
大家房屋企研室主任賴志昶表示，今年前三季延續新青安帶動的買房熱潮，全台不分南北買氣皆相當旺盛，尤其雙北以外四都房價基期相對較低，公共建設、產業進駐、新興重劃區開發等議題帶動，尤其南台灣都會區外圍區域房市更成建商兵家必爭之地，使中台南灣前三季買氣均是十年來最旺。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，雖然前三季各都家戶購屋比皆創新高，但10月起在中央銀行打房、銀行放款接近滿水位、放貸緊縮下，買方購屋意願大幅減弱，各地成交量普遍下修，房市多頭走勢將出現轉析，各都今年前三季所創下的高家戶購屋比，可能成為未來幾年難以觸及的天花板。
民眾陳君來電詢問，其所有透天厝重建計畫經主管機關依都市危險及老舊建築物加速重建條例核准，日後若建物重建完成，重建完成後房屋稅是否有優惠措施？
高雄市稅捐稽徵處說明，依該重建條例第8條規定，若自然人、法人在116年5月11日前申請危老重建計畫，完成重建後，危老重建計畫的建築物，其房屋稅可享減半徵收2年。
依規定，重建前合法建築物的所有權人為自然人，且持有重建後建築物，於2年間未移轉且繼續持有者，最長可再享10年的房屋稅減半，重建後的減半徵收期間可長達12年。
新光人壽力拚不動產活化。新壽副董事長洪士琪昨（16）日表示，新壽未來投資不動產仍以獲取長期穩定收益為主要策略。新壽看好商用不動產市場及觀光產業所需的飯店，六都為最優先評估地區。
新光人壽副總陳芝貴表示，新壽一直看好商用不動產市場，以國內投資市場來講，商辦或工業、物流、IDC 產業所需的不動產及觀光產業所需的飯店，新壽都是持續看好，也會適時的評估投資。
受收益率規範影響，近年壽險業有逐漸往南部布局的趨勢，陳芝貴說，新壽不動產是全台布局，雖然一般來說以六都為優先，但其他地區只要符合一定投報率以上、有發展前景的不動產，不論是工業地產或商用不動產，都會持續評估投資。
新光人壽表示，近年新壽持續評估不動產投資運用效率，並規劃長期投資，針對屋齡超過30年的不動產進行危老或都更重建，希望可提升資產價格及租金收益。統計自2023至2024年底，新壽活化資產後的出租面積增加約1.5萬坪，年租金收益增加約1.65億元，今年全年收益將突破50億元。
新光人壽指出，除了活化既有的資產外，新壽也持續鎖定購入精華地段或具收益增值性的優質商用不動產，並著眼透過異業結盟拓展商業模式，未來資產增值可期。
位於基隆市中山區中華路的知名建案「海吉市」，當初因為李姓建商有資金缺口竟然「一屋多賣」，期間捲入眾多法律糾紛，最後僅12戶完整交屋，其餘65戶淪法拍屋，變成知名的「爛尾樓」。但該建案經過3次拍賣後都未成交，昨日基隆地方法院進行第4拍的「特拍」，終於成交21戶，拍定總金額2.8億元。地院表示，後續將製作債權分配表，執行後續債權分配。
「海吉市」建案為基隆市中山區知名爛尾樓，因當初建設公司李姓負責人隱瞞資金缺口竟然「一屋多賣」，讓多名金主及購屋者受害，導致房沒買到，錢卻白花了，整棟13層樓建物中，共有65戶遭基隆地院法拍。
據了解，該建案基地原有24名地主想興蓋大樓，但受限法令無法貸款等問題無法如願，遂找上李姓建商合作，雙方採合建分售方式，2013年計畫蓋地上13層、地下3層，共77戶的鋼筋混凝土大樓，並以海吉市為名預售房地。
淪為法拍屋的65戶經過3拍都沒有賣出去，法院則依程序降價持續拍賣，昨日進行4拍的特拍程序，拍定總金額2.8億元，共拍定21戶，其中坪數不一，每坪房價在20到22萬元不等。
基隆地院說明，此案採分標拍賣，主要是一標一戶，拍定21戶，剩下44戶未拍成依法視為撤回，此標的將不再拍賣，整個拍賣程序已結束。
法院指出，後續會將拍定的2.8億元製作債權分配表以執行債權分配，至於44戶則回到原所有人，有如相關債權，再另案啟動法定程序。
欣陸投控（3703）旗下大陸建設再度加碼補台中庫存，16日公告斥資13.4億元買進北屯區14期重劃區洲際段1,703.48坪土地。據了解，此次購入的土地就緊鄰大陸建設預售案「豐莚」北側，大陸建設回應，目前尚未有具體推案規劃，預定推案時間可能在2026年以後，屆時銷售時會反應合理的市場價格。
大陸建設此次買進14期重劃區洲際段1,703.48坪土地，拆算單坪土地價格落在80萬元，對比2022年購入目前「豐莚」的1,436坪基地、總價10.9億元、拆算土地每坪約76萬元，每坪土地單價增加約4萬元。
大陸建設表示，推案中的「豐莚」案獲得客戶正面評價，銷售目標超出預期，因此持續尋找合適土地開發。此次取得的土地與「豐莚」案相鄰，形成更具規模的建築規劃優勢。
另外，大陸建設也看好國道1號新增銜接台74線的系統交流道已於近期通車，大幅提升該區的交通便利性。區域內的台中漢神洲際購物中心也預計於2025年底營運，勢必加速當地的商業發展。至於規劃上，大陸建設說：「目前規劃尚未進行，預定推案時間在2026年以後，銷售時會反應合理的市場價格。」
台中在地土開指出，近期市場購屋氛圍冷卻，並呈Ｍ型化發展，高資產族敏感度高，反而出動補貨，14期相對來說還是利多大於利空，也有不少上市櫃建商趁這波景氣低迷進場，補足未來推案庫存。
觀察14期最近交易概況，不少上市櫃建商、尤其是北部建商，積極回補土地庫存，除了大陸建設之外，還有華固建設（2548）也相當看好北屯區、14期重劃區的開發潛力， 三年來砸百億布局，庫存量還有3塊，未來預計以一年一案的速度推案。
科技業爆中台灣搶地大戰，日月光（3711）旗下矽品、台灣美光近期都積極物色適合的廠房，聚焦擴充先進封裝產能，據了解，近期受到矚目的兩塊地分別是新鉅科（3630）、友達（2409）握有的中科的廠房與土地，且不只一組人馬在競逐。
台積電2奈米以下最先進的製程將在台中落腳，中部將成為全球晶圓先進製程的重鎮，因應未來AI的蓬勃發展，目前封測產能吃緊，包括台積電、日月光、頎邽、京元電等都將擴大投資建廠，多家大廠積極尋覓廠地擴產，以滿足客戶大單。
其中，光學元件廠新鉅科位於中科后里七星園區的廠房設施，預期將在明（18）日開標，據了解，包括矽品、台灣美光都有意參與競標。新鉅科的中科廠土地面積約5公頃，初估加計廠房的整體成交金額將超過30億元。
科技業中台灣搶地概況 科技業中台灣搶地概況 對此，日月光投控昨（16）日不予回應，台灣美光則以母公司處於緘默期為由，未回答相關問題。負責標售的商仲業者第一太平戴維斯則表示，全案已進入標售程序，無法說明。
新鉅科中科后里園區總部大樓於2021年興建完成，包括建物、機器設備及無塵室等投資逾20億元，當時主要因應美中貿易戰高關稅與客戶要求，計劃將生產重鎮移回台灣，惟因面臨近年中國大陸手機鏡頭殺價競爭嚴重，整體投資效益不符預期。
為活化資產，新鉅科9月董事會決議處分位於后里的廠房暨總部大樓，以降低生產成本，並改善財務結構，目前生產基地仍以東莞為主。目前台中廠區員工百餘位，東莞則有逾千名員工。
據悉，該廠配置大規模高規格無塵室，為高規格打造科技廠房，業主可立即進駐，大幅縮短自行興建之時間成本。
不僅是既有廠房，另外，該廠屋齡新穎，更臨園區內30米主要幹道，尤其預留廠區二期開發之腹地，能滿足企業再擴廠的需求彈性。
另外，據業界人士表示，台灣美光持續擴廠，今年初曾與新鉅科接觸，表達有意接手中科廠，但其後台灣美光轉向購買友達台南廠不動產，由於台灣美光與友達已有合作的默契，市場傳出，除了新鉅科中科廠之外，未來台灣美光也不排除與友達繼續合作，爭取移轉友達中科后里廠土地之使用權利。
值得注意的是，配合台積電先進製程擴廠辦理的中科二期園區擴建案，土地取得爭議有望平和落幕，原本抗議中科管理局以低於市場一半行情，欲強制徵收土地的地主，昨日主動雇工拆除抗議的大型帆布。
另一方面，中科管理局與最大地主興農集團的協議價購部分，目前進度順利，中科管理局稍早表示，將把保障球證權益納入條文作最後協商，預計12月底前將可以完成簽約。
融資公司恐成打炒房漏洞，立委指出融資公司用約2％的低利率向國銀貸款後，在底下成立投資公司，用12％～14％再融資給建商，進行融資套利，引起金管會關注。金管會13日發函給銀行公會，要求融資公司放款資金用途如屬於對不動產業的資金融通，要計入各銀行的不動產放款總量管制。
因銀行法72-2限制，國銀不動產放款額度吃緊，市場傳出部分中小型建商因向銀行借不到錢，轉向跟融資公司借。金管會13日發函給銀行公會強調四點，一、銀行對融資租賃公司的授信，應辦理徵授信審核，了解客戶的營運模式、業務種類，評估資金用途及授信額度的合理性，並應定期追蹤資金實際用途與原申貸用途是否相符。
二、銀行對融資租賃公司的授信，資金用途如果是融資租賃公司對不動產業的資金融通，銀行應了解融資租賃公司的相關風險控管機制，揭示在徵授信資料中，並要求融資租賃公司辦理資金融通時，應遵循央行不動產信用管制的條件、額度限制與其他控管措施。
三、各銀行有自行訂定免計入銀行法第72條之2的限額項目，納入銀行整體不動產內部風險控管的放款總量管制，對於融資租賃公司放款資金用途，如果屬於對不動產業的資金融通，要計入各銀行自主的不動產放款總量管制中，且銀行不得因此提高總量限額。四、銀行對融資租賃公司的其他授信，應要求融資公司切結或承諾，資金不得流用至不動產業相關資金融通，並約定如果發現違反時的處理方式。
金管會出手後，租賃業股價頻挫，中租控股、日盛台駿股價16日跌幅分別為3.8％、2.88％，以114元、25.3元收盤，雙雙來到今年股價最低價。
中租控股表示，一向遵循政府政策與台北市租賃公會的自律公約，自2022年即明文比照央行不動產信用管制規定，金融機構的資金融通，實際用途皆依照且符合原申貸需求。中租控股近三年承作不動產相關融資占比，約占國內總資產4％～6％，近一年沒有較高。
金管會指出，擬將資本額達一定規模以上的上市櫃融資租賃公司，指定為金融服務業，適用金融消費者保護法納管，並已委外研究定融資公司專法。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
