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房產新聞
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台北市房仲公會昨日19日舉行年終記者會，理事長蘇金城示警，「金龍風暴」後座力會於明年（2025年）完全顯見。儘管央行並未祭出第八波信用管制，但房仲、建商近期都對明年房市表態不太看好，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，市場到下半年好轉的機率才可能升高；而鄉林集團董事長賴正鎰則表示，預估明年總銷售量會下跌三成，且桃園以南會大幅萎縮。
何世昌在臉書發文指出，雖然央行沒祭出第八波管制，但對於今年Q4到明年Q2的房價走勢看法依然比較保守，預期「盤整修正」的看法不變，僅各縣市房價走勢會出現分歧。再說了，現階段市場都還處於消化利空期，有錢、有人、但沒信心，市場元氣難以快速回復。
何世昌認為，最快要到明年農曆春節過後，成交量才會微幅回升，並要到下半年市場好轉的機率可能升高，但從房市情況來看，價格應該不會再次暴漲。
賴正鎰18日出席活動時則分析，2024上半年房市熱絡，今年雖然還沒有正式統計，但自己預估總銷售量在2.2兆元，明年可能會下滑3成，剩下1.7兆元。他接著表示，桃園以南會大幅萎縮，台北跟新北則會維持；不過蛋黃區房價不太會動，蛋白區則應該會微幅下調。
其實從今年稍早公布的政大永慶房屋2024第三季指數就可以看到，儘管雙北大樓還有微幅成長，但公寓皆出現微幅下降，房市有略微出現鬆動的徵兆，其中台北市公寓在第二季減少0.2%、第三季減少0.4%；新北公寓第二季減少0.4%、第三季減少0.6%。
央行近期多次打房皆劍指高總價住宅，也改變豪宅客群購屋習慣，住商機構根據台北地政雲，觀察北市截至目前為止，所有單價逾200萬元之豪宅交易中，占比約4成皆屬現金交易。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，受央行信用管制衝擊，豪宅客群大多備妥現金買房，此舉一來可免除繁瑣貸款程序，二來是高總價豪宅能成為現金流的避風港。
台北地政雲揭露，今年截至目前為止，共有27筆單價逾200萬元之豪宅交易，集中於信義區、大安區以及中山區，其中有11筆皆未有貸款，也就是占比約41%的超級豪宅客皆以現金買房。
賴志昶分析，自2020年以來央行推出共七波信用管制措施，其中針對高總價住宅的購屋貸款上限持續調降，至近期豪宅客若欲購置高總價住宅，最高僅能貸款3成，同時受去年《平均地權條例》修法影響，也難再以私法人名義購置豪宅，兩大因素影響之下，金字塔客群如欲入主豪宅，有不少傾向於以現金直接購置。
根據台北地政雲，觀察「200萬元俱樂部」的超級豪宅現金交易，今年截至目前為止共計有信義區「皇翔御琚」3筆、大安區「首泰信義」1筆、「One Park Taipei元利信義聯勤」2筆以及中山區「西華富邦」5筆，總計金額高達42億4,774萬元。賴志昶補充，豪宅客以現金購屋主要優點有二，一是可避免央行限貸困擾，並省去與銀行往來申貸環節；二是豪宅物件同時居住品質與資產配置需求，若長期持有可成為大筆資金的避風港。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，政府近年打炒房動作頻頻，且皆劍指高總價住宅，致使豪宅市場氛圍較顯低迷，讓原本潛在買方較為稀缺的豪宅物件，價格漲勢有限。惟觀察近期北市豪宅交易，仍維持穩定交易量，顯示國內經濟景氣佳情況下，仍有金字塔族族群願將金流放入不動產市場。不過，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，讓交易過程中風險大幅提高，提醒買方需注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。
要在北市居住生存不容易，北市持續興辦永續、耐震、節能並具無障礙的社會住宅興建計畫，並在結合人口政策目標，以協助新婚、育兒家庭為專案對象，推出「幸福住宅專案計畫」，北市都發局表示，迄今市府已完工社會住宅10處、4334戶，2025年預計再完工社會住宅12處、3221戶。
北市都發局表示，由於北市大型公有土地面積有限，為拓展多元取得房源、增加民間參與可負擔住宅供給誘因，市府於2024年9月結合人口政策目標，以協助新婚、育兒家庭為專案對象，推出「幸福住宅專案計畫」共4處、156戶，分布於信義區、文山區及中山區等3個行政區，期間收到1966件申請案，
都發局也說，後續陸續將目前已營運的多元取得社會住宅案場納入幸福住宅資源盤點，目前經評估由民間主導開發的多元取得基地已有8處、888戶，已進入施工階段，預計2027年至2029年間陸續完工。
新建社會住宅規劃市府盤點新增規劃社會住宅潛力基地約7000戶，現已公告第1階段優先推動社會住宅基地12處、5580戶，並按程序編列規劃設計預算並辦理先期規劃評估。都發局表示，2024年已依預定規劃辦理「北投奇岩社會住宅」、「萬華三區肉品批發市場」及「文山樟新市場」等基地的地方溝通說明會，聽取地方建議並因應地方服務需求，將地方意見綜合範考納入實際規劃內容，以利與地方居民達成興辦共識，並於未來完工後與地方共融。
北市興隆D2區社會住宅坐落於文山區興隆路及木柵路，前身為「平價住宅」，後改建社會住宅，北市住宅及都市更新中心表示，從12月19日上午9時至20225年1月2日下午5時開放民眾申請，共計195戶，第1輪將釋出11戶空戶，由特殊情形身分戶優先配租，再依序配租其他身分別的申請民眾。
北市興隆D2區社會過去因建物老舊需改善，故整合鄰近市有土地，提高土地利用度，於2018年首次招租，徵選青年創新回饋住戶，增添多元社區共融元素。緣住宅法已修正為，社會住宅應提供至少40％以上比率出租給經濟或社會弱勢者，故完成檢修的空戶將由其他特殊情形身分戶優先配租，再依序配租其他身分別的申請民眾。
住都中心表示，本次社宅租金含管理費已考量承租者所得狀況、負擔能力及周邊市場行情訂定，並依申請人家庭年所得，提供租金分級補貼。招租供設籍本市市民戶、原住民族戶、其他特殊情形身分戶及未設籍本市於本市就學就業戶，將先抽籤後審查，審查合格者將依序配租。惟以其他特殊情形身分戶申請者，採評點制，由社會局認定、審核及建立候補名單，有租屋需求的市民，把握機會提出申請。
住都中心說明，申請資格條件有5項，「已成年之中華民國國民」、「在本市設有戶籍或未在本市設籍但在本市就學、就業。但以住宅法第4條所訂特殊身分提出申請者須在本市設籍」、「人口數符合本案社宅各社區房型人口數規定，但申請時申請人之家庭成員持醫院證明或媽媽手冊能證明已懷孕者，按胎兒數計算人口數」、「家庭成員均無位於本市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅」、「家庭年收入在50％分位點、164萬元以下，總額分配於家庭成員平均每人每月6萬8772元以下；另已於戶政事務所辦理結婚登記或完成註記的同性伴侶準用配偶的規定」。
住都中心進一步提醒，有意申請的民眾須填寫申請書並備妥相關文件，於受理申請時間截止前至北市安心樂租網線上填寫申請書表及上傳相關文件，親送或掛號郵寄至住都中心。
新北市地政局公布今年第3季住宅價格指數，7月至9月的全市住宅價格指數分別為122.52、123.89、124.82，月漲幅介於0.75％至1.83％之間，另大樓及公寓指數與上季相較亦呈現微漲趨勢。
各捷運線指數則大致呈現微漲趨勢。 地政局表示，觀察新北市8大次分區，包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，7月至9月指數漲跌互見，各月份變動率介於-2.4％至4.36％的漲跌幅，與去年同期相較則大概有1.74％至13.39％之年變動率。新北市各區域住宅市場因重大公共建設持續推動，生活機能完善，剛性需求有效支撐區域房地產市場，價格微漲。
今年第3季新成屋指數為118.74，季變動率1.81％，與上季相較呈現微漲趨勢。在整體開發區方面，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為113.58、113.58、114.51及104.83，季變動率大致為1.75％至2.1％不等之漲幅，分析原因是受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，推動新成屋價格持續上漲，又觀察整體開發區因推動各項重大建設，生活機能亦日趨成熟，持續吸引人口遷入，購屋需求上升，帶動區域住宅價格穩定成長。
本季各捷運線指數大致呈現微漲趨勢，除了板南線（土城段）較上季略跌-1.36％，板南線（板橋段）、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數較上季上漲1.43％至5.43％，整體呈現相對穩定態勢，主要原因係捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。
財政部新青安房貸專案統計公布最新數據，11月受理4,333戶、月減5.7％，連續第六個月呈現月減，11月受理金額337.9億元、月減8％；各公股行庫針對專案的撥貸戶數5,015戶，金額402.9億元，較上月微增，與中央銀行11月五大銀行新承做房貸金額略增一致。
央行日前指出，年底部分區域有較多新屋交屋潮，以及11月工作天數較多，因而五大銀行新承做房貸月增；實際整體觀察房市，與今年來的一波波信用管制措施，現在已逐漸發酵。
市場人士認為，自今年6月以來，央行加大力道打大戶炒房，阻止銀行放款被少數人及地產業者占用；金管會亦一再要求公股金融事業落實新青安貸前審核及貸後管理，均讓銀行部份金流能回到新青安專案使用。新青安申貸件數及金額下降，這也可視為是央行19日沒有再祭出第八波打炒房的原因之一。
自去年8月宣布新版青年安心成家貸款專案，針對青年族群放寬購屋貸款年限等各項條件，上路至今已16個月，由八家公股銀行提供貸款，內政部住宅基金並提供利息補貼，至11月累計撥貸金額逾7,210億元，提供約8.5萬戶青年世代完成成家意願。惟過去立委亦關注住宅基金補貼新青安恐排擠其他用途。國土署已宣布，新青安貸款由政府提供利息補貼1.5碼，補貼期間到115年7月31日止，後續不再補貼。
財政部近日在公股金融事業例行季會中，督促行庫儘快處理查核出的違規案、追回利息補貼，在11月的新青安統計上，也可以看到部份銀行撥貸金額較先前減少，應是在這部份已有所處理。
八大公股行庫中，臺銀、土銀仍維持撥貸戶數單月千戶以上，臺銀仍有月增現象，土銀則減少，其餘六大行庫，合庫單月減少最多，自835戶大減至505戶，一銀和臺灣企銀則反而出現月增。
為避免銀行承作不動產放款風險過度集中，中央銀行8月中邀國銀「喝咖啡」，請銀行自主控管不動產貸款總量，9月更加大打炒房力道。公股銀行評估，目前土建融額度仍高，隨建商陸續動工，不動產授信集中度難降，將依個案情形拉高利率、降低融資成數等，也會優先承辦都更危老案件。
隨新青安帶動房市熱潮，近來銀行房貸水位吃緊，公股銀為配合政府政策，積極推動都市更新與危老重建業務，雖然都更危老貸款被排除在《銀行法》第72之2外，卻仍然會增加不動產貸款集中度，不動產放款總量管制恐對都更危老造成衝擊。公股銀主管指出，原則上都更危老融資撥款不會受影響，但為了降低不動產貸款集中度，審核可能趨於嚴格，目前各金融機構受土建融剩餘融資額度不足及市場資金成本上升影響，均以個案擇優辦理為原則，並且配合主管機關政策，優先承辦都更危老案件貸款；其餘案件視信用資源運用調配，依個案情形調高利率、降低融資成數等。
公股銀強調，雖然實施不動產放款總量管制，但各銀行對都更危老案件仍承作，融資撥款及核准案件呈現逐年增加，評估相關案件應不受影響。但預計2025年將以消化本身土建融案所衍生的分戶房貸為主，同時持續著重新青安及一般首購貸款，預期不動產授信集中度高峰將落在2025年底，之後才會開始下降。
展望未來房市，公股銀分析，目前不動產市場買賣雙方均轉趨觀望態度，市場供給及需求都下降，預估2025年市場將呈現量縮價平，房價也可能面臨修正。
根據公股銀統計，兆豐銀至11月底都更危老貸款承作件數悶2023年底增加47.37％，核貸增加111.6％；一銀前11月都更核准件數19件，核准金額逾400億元，年增40.5％，危老件數41件，核准金額近240億元，年增84.9％；合庫銀行目前都更融資累計核准93件，額度1,472億元，辦理危老融資累計核准194件，額度723億元。
彰化縣政府預定明年元月22日辦理彰化高鐵特定區土地標售，共推出8筆產專區與住宅區土地，總面積約1萬6967坪，每坪底價介於12.6萬元至14.58萬元之間，若全數脫標，預計挹注平均地權基金超過23億元。
地政處指出，彰化高鐵特定區住宅區土地已經3年未標售，此次為迎合市場行情，4筆住宅區土地的底價調漲幅度約7到12％，調整後，每坪單價介於12.6萬元至14.58萬元之間。
其中，面積最大的一筆為田中高鐵地段862地號，面積約708坪，每坪底價14.05萬元，總標售底價約9952萬元，此地緊鄰台灣工藝之家田中窯創藝園區，距離2025年將登場的台灣設計展南彰化展館僅250公尺，步行5分鐘可達，地段極具潛力。
次大的土地位於高鐵地段879地號，面積約700坪，每坪單價14.58萬元，總底價達1.02億元，距離斗中路僅40公尺，地理位置更具優勢；面積最小的一筆則位於高鐵社頭地段146地號，面積274坪，每坪單價12萬5900元，總底價僅3450萬元。
除了住宅區，縣府這次同步釋出4筆產專區（第二種產業專用區）土地，都位在社頭鄉，其中3筆上次流標此次重新釋出，這次每坪標售價格持平，全部落在14萬049元，4筆產專區土地每筆標售總價各在2.6億元到11.9億元間。相關資訊可上縣府地政處網站(http://land.chcg.gov.tw/) 查詢及下載相關文件。
因天坑爭議被迫停工的竹北「豐采520」建案，停工一年多復工仍遙遙無期，新竹縣府證實，豐邑建設承諾的1億元鄰損擔保金已經匯入縣政府擔保帳戶，不過豐邑仍需完成3項條件，加強監測系統、鋼梁安全性分析、道路地質改良確認，才能夠申請後續建案復工。
新竹縣府工務處長戴志君表示，豐采520搶險計畫已在12月6日通過，地下室臨時擋土設施已用永久性結構物取代，且已經由縣府、周邊社區代表、專案小組委員會勘確認。豐邑建設也在12月19日將1億元鄰損擔保金匯入縣府擔保帳戶。
豐采520去年4月發生特斯拉天坑事件後斷斷續續停擺，去年9月完成搶險工程後，完全停工至今超過1年，原定這個月大樓就該完工交屋，至今卻只有鋼骨矗立在基地上，引發承購預售屋的買家恐慌，擔心變爛尾樓，更已有不少買家認賠殺出，與豐邑提前解約「不買了」。
新竹縣府指出，「豐采520」要復工必須有4項條件，除了大有可為社區為代表要求的1億元鄰損保證金，還有另外3項是監測系統的整體優化、小梁挫曲的安全性分析，以及道路地質改良的必要性確認且實施。 戴志君指出，如今1億元工務處昨天已經收到了，目前三方技師群已擬定方案，將針對監測系統的整體優化後續準備開會審查。而台灣省結構技師公會鑑定完成的建案地下室小梁挫曲安全性分析，近期也將開會確認。至於道路地質改良的必要性確認及實施，已經排定時程將進行透地雷達檢測。
戴志君強調，新竹縣府對於豐采520是否放行復工，必須「一切以安全為重」，除了事發後完成搶險工程，才再進入第2階段工作，即建案周邊道路地質改良必要性確認與實施，以及確認鄰損擔保金入帳。
不過豐采520復工自救會不少承購預售戶的成員仍擔心建案無法如期完工，呼籲之後復工會議除了有建商代表、縣政府工務代表、周邊住戶代表及技師代表外，應該將承購戶也納入與會代表當中參與會議，不該將同樣受害的承購戶排除在外。
美國聯準會（Fed）如預期降息1碼，但預期通膨仍將黏著，點陣圖暗示明年僅有2碼降息空間，主席鮑爾會後稱政策限制性減弱，在考慮更多利率調整時將更為謹慎，鷹式降息打壓投資人情緒。受到美國聯準會言論餘波盪漾，全球股市走勢再現波動。
美國經濟數據與聯準會看法一致，上週初領失業金人數降幅超過預期，第三季國內生產毛額增速，從2.8%上修到3.1%。10年期公債殖利率連續上漲，對股市帶來壓力，也讓漲勢後繼無力。最近一週，全球主要股市全數收黑。以MSCI世界指數為例，跌幅即超過3%。
聯準會如預期調降政策利率25個基點至4.25%-4.50%的區間，這波降息周期累計降息100個基點，聲明中關於調整利率增加幅度和時機（extent and timing）的措辭，主席鮑爾會後稱政策的限制性明顯減弱，在考慮更多利率調整時能更為謹慎。
聲明指出，今年放緩步調反映的是經濟數據持穩，明年則是因為通膨預期上升；對政策沒有預設路徑，認為聯準會正處於或接近放緩降息的時間點。對控制通膨的目標取得進展，但仍處高位，其中就業市場已從過熱狀態有所降溫，通膨也更接近2%目標，勞動市場不是通膨壓力來源，可能還需1至2年達成政策目標；關於政策及關稅影響，認為目前細節不足，評估為時過早。
美國經濟與政策言論明顯成為牽動近期全球金融市場表現的關鍵因子。時序上，隨著美國下任總統即將上任，由近期所任命未來內閣官員過往言論來判斷，美國政經環境將全面翻轉為美國優先的逆全球化，關稅將是最直接的談判手段，預期波動將成為新常態。
加上聯準會正處於利率正常化過程，國際情勢變化預期也將對聯準會所關注通膨及失業率等數據造成連鎖影響，國際金融市場資金流向也將隨之調整，預期市場仍需時間適應新的政經環境。
全球經濟軟著陸機率仍高
展望2025年，美國新任總統川普政府的政策、全球地緣政治、歐洲政治變局，將是牽動全球市場的重要因子；川普政策並不會改變經濟趨勢，但可能讓成長更集中在美國；另方面，全球經濟軟著陸的機率仍高。
國際貨幣基金(IMF)預估2025年主要經濟體均為正成長，全球經濟可望呈現軟著陸，但需留意川普上任後，其所主張的美國優先政策有望維持美國經濟相對強勢格局；另方面以美國為主要出口國的中國、加拿大、墨西哥與德國日後經濟動能可能受到關稅貿易戰的潛在影響。通膨部分，2025年全球多數央行將維持寬鬆基調，有利通膨壓力放緩。
統計自1954年以來，在放緩步調降息周期，美股表現反而更佳，主因基本面仍是推動市場表現的最重要因素，在經濟表現穩健的背景下，也多有助風險資產表現。另方面，預期2025年有望看到更多大型科技股之外的企業獲利復甦，隨著兩者差距縮小，漲幅擴散有助輪動行情，集中度降低下市場結構也較為健康。
有鑑於美國穩健的經濟前景，聯準會對降息保持謹慎；回顧過去較慢的降息周期，這意味著基本面能夠提供市場表現支持；隨著2025年更多領域的獲利加速復甦，策略上多重資產仍可作為核心部位，持續參與主流趨勢投資契機，爭取優質收益的同時，平衡投組風險也參與輪動行情。
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