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房產新聞
產業新聞
永慶房產集團26日發布2025年第一季房市趨勢前瞻報告。永慶業務總經理葉凌棋表示，第四季七都房價全面下跌、全台房屋委售量大增17.4％，未來三年多達40萬戶房屋完工，諸多訊號顯示房市反轉訊號，加上房貸緊縮問題難解，預期2025年全台房市交易量將降至29萬棟以下，年減幅高達2成。
葉凌棋表示，從政大永慶房價指數來看，全台房價已出現由漲轉跌的現象，第四季全台房價較第三季下跌2.9％，七都都是連續多季上漲以來首次下跌，加上市場上委售量大增，與房市景氣最好的6月時相較，12月七都委售量增加13％～21％，其中新北、桃園都增加超過2成，房貸緊縮及信用管制發威，房價下修、委售量增加，房市已出現反轉訊號，預期剛需強勁地區房價將有7％～10％跌幅，過度炒作區有10％～15％的跌價空間。
此外，2024年建商推案大爆炸，據591新建案統計，2024年全台推案量達2.56兆元，再破歷史天量，1,761件推案、合計12.7萬戶亦均創下新高。591新建案指出，2024年房市可以用「魔幻」形容，上半年有多激情，下半年就有多冷清，央行9月推出第七波信用管制後，多數建商來不及收手只能硬著頭皮上場，房市呈現「建商苦撐，買方雖錢關難過、但欲求不滿」，預期「量多、人少、買氣冷」的情況，仍將持續一陣子。
各界認為左右2025年房市的關鍵，仍在房貸問題。591認為，近期央行理監事會針對周轉金、理財型貸款等專案檢查來看，短期內對資金的「源頭打擊」還未結束，再加上年初美國大選交接期等外部變數，都讓房市像是遊走在鋼索上。
未來房屋供給量將進入高峰期，葉凌棋表示，預估未來三年全台將有40萬戶新屋完工，其中2025年就有13.6萬戶的預售屋交屋，將至少用掉房貸1.4兆元，加上近來各銀行首購房貸利率上揚、排撥時間拉長，第二屋房貸不僅利率增加，部分銀行甚至不承作，預期房貸緊縮問題短期難解。
信義全球資產公司今 (26) 日發布 2024 年全台商用不動產市場調查，全年商用不動產喜迎大豐收，全年交易量突破 1600 億元，其中工業地產市場展現驚人的爆發力，全年交易額突破 1000 億元，寫下歷年新高紀錄；土地市場雖受政策因素影響，第四季交易量收斂，2024 年全年交易額仍達到 1500 億元。
2024 年亞昕 (5213-TW)、遠雄 (5522-TW) 兩大建商並列百億元購地大戶，亞昕今年共斥資 108 億元獵地，重兵部署台中掃進 5 塊土地，累計購地坪數超過萬坪；遠雄今年則砸下 105 億元於台中、台南、高雄購地。
今年商用不動產及土地市場雙雙成長。據信義全球資產公司統計，2024 年上市櫃法人購置商用不動產交易額為 1689 億元、年增 27%，買方結構以產業自用為大宗；其中工業地產市場交易熱爆，成交金額達 1089 億元，寫下有統計以來新高紀錄；辦公市場交易額為 592 億元，相較去年表現持平；店面市場交易額為 8 億元。
信義全球資產公司總經理林三智表示，2024 年商用不動產市場買方高度關注工業不動產，尤其是屋況良好、可立即投入生產的工業廠房，信義全球資產公司今年也陸續於新北、桃園、台中等區域成交多件億元以上工業地產，購買用途以產業自用為主，買方產業涵蓋傳產、科技、電商等。由於工業地產市場交易火熱，今年許多公司法人也積極處分手中閒置資產，充實營運資金。
2024 年上市櫃法人購置土地交易額為 1578 億元、年增 177%，受惠於產業擴張帶動住宅市場需求成長，中南部土地市場熱度趨高，台中為今年土地市場大贏家，囊括 28% 的交易量；亞昕、遠雄兩大建商並列百億元購地大戶，亞昕今年共斥資 108 億元獵地，重兵部署台中掃進 5 塊土地，累計購地坪數超過萬坪；遠雄今年則砸下 105 億元於台中、台南、高雄購地。
信義全球資產公司觀察，今年前三季土地市場交易暢旺，第三季成交量更衝破 700 億元，但第四季受到央行第七波選擇性信用管制措施影響，品牌建商購置素地動能紛紛縮手，讓年末土地市場旺季不旺，第四季交易額為 207 億元，是今年單季最低。
總結今年商用不動產市場可歸納出三大交易動能，首先是企業投資動能強勁， AI、半導體等供應鏈增產擴廠需求，推高廠房、工業土地、商辦、廠辦等產品交易量，包括台積電 (2330-TW) 斥資 178 億元於新竹、台南購買廠房，登今年工業地產最大咖買方；台達電 (2309-TW) 為擴充集團辦公空間，投資 48 億元包下內湖瑞光路兩棟廠辦大樓。
同時，企業加速資產活化，好貨釋出、持續活絡市場交易。林三智說明，今年商用市場購置動能旺盛，買方急尋優質商用不動產標的，以滿足自用、投資置產、資金停泊等需求，市場需求高漲，對手中有較多資產的企業、高資產族群來說，就是策略性處分資產的好時機，包括大同 (2371-TW) 集團今年上半年以 131 億元出售芙蓉大樓部分產權。
今年商用市場以自用型買方為大宗，但建商、壽險業也貢獻約三分之一的交易量。林三智表示，看好市場發展，越來越多建商對開發商用產品產生濃厚興趣，包括新美齊 (2442-TW) 今年斥資 8.3 億元取得新北市三重區工業廠房，跨足廠辦開發。此外，壽險業者受限於不動產投報率門檻限制，去年購置動能趨弱，今年則有復甦跡象，總計今年壽產險業者已投下 283 億元購置商用不動產。
林三智指出，明 (2025) 年在 AI、半導體等高科技產業續旺，傳產有望回暖復甦，產業發展趨向均衡，增產擴廠動能增強將帶動商用不動產市場穩步向上，但仍須密切關注地緣政治、美中局勢等變因影響國際政經局勢；土地市場部分受央行打炒房因素影響，建商購置素地態度偏向保守，資金轉攻市區具改建開發效益的老舊商業大樓、透天厝。
都更、危老迎接利多，內政部昨（26）日表示，《都市更新條例》先前修法放寬容積認定，相關子法已箭在弦上，包括都更、危老容積獎勵辦法近期都將發布，有助提高老屋改建誘因，估全國將有8,216棟六層樓以上的合法建築物、約27萬戶受惠。
內政部昨日召開部務會報，通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，放寬原建築容積獎勵適用範圍，對象從原本僅限於實施容積管制前已興建完成、取得使用執照的合法建築，放寬為當時已申請建造執照的建築物皆可適用，預計近日發布施行。
都更危老容積獎勵辦法修正 都更危老容積獎勵辦法修正 內政部表示，此次修法主要是配合今年11月13日施行的都更條例第65條修正案，進一步提升民眾參與都更意願，希望加速推動921地震前耐震不足建物的更新作業。
除了都更以外，危老部分也會加速推行，內政部國土署主秘朱慶倫透露，危老的容積獎勵辦法，預計明年初召開審查會，審查通過後，未來也能比照都更條例作法，從寬認定。
國土署表示，都更條例、危老條例雖屬於不同法令，但都更條例修法後，透過修改危老容獎辦法，也能將這項放寬擴及危老案件，且無須再經立法院審議，希望雙軌並進、加速老屋改建。
朱慶倫表示，像是原建築容積可能僅能興建三層樓，獎勵後容積增加有限，對重建缺乏助力；此次修法放寬後，只要當時申請建照者亦可納入計算，並依照當時核准的容積率作為獎勵基礎。
朱慶倫指出，修法後，針對8,216棟未取得使照但已申請建照的建築物，可根據其當時容積率計算獎勵，將有效降低重建障礙，增加誘因，促進更新作業推進。
原都更條例規定，實施容積管制前已「興建完成」的合法建築物，可以原建築容積來更新改建或申請容積獎勵；修法後，改為實施容積管制前已「申請建照」的合法建物，就能以原容積重建或申請容獎。
通常原容積會高於基準容積，這些實施容積管制前的合法建物，若能以原容積重建，在都更時相對有利，具有參與重建誘因。
誰給建商的勇氣？根據591新建案統計，今年全台總銷金額爆出2.56兆元天量，再破歷史新高，若以台北大巨蛋造價約400億元來估算，已可孵出逾「60顆巨蛋」，規模相當驚人；不僅如此，個案數、戶數等供給更是多到滿出來，較去年雙雙成長逾2成。但相較於推案一片火熱，房價顯得低調許多，整體開價每坪雖然攻上6字頭高峰，且成交價也來到57萬，但年漲幅卻不到1成，收斂不少。
數字科技(5287)旗下591新建案分析，2024房市相當魔幻，上半年有多激情，下半年就有多冷感，尤其近日央行雖然刀下留人，但有鑑於第七波管制又快又猛，許多建商來不及收手只能硬著頭皮上場，估計「量多、人少、買氣冷」的情況仍將持續一陣子。而檢視各縣市，推案水位普遍都在高檔盤旋，一方面除了與房價飆升有關，各地仍有建商願意頂著槍林彈雨開案，也是量體能屢創新高的主因。
以台北市為例，今年總銷雖略為下降，戶數卻年增近1成，關鍵在於建商將火力集中在文山、北投及南港等蛋白區，以文山區來說，今年在「元利四季莊園」、「信義富境」等指標案支撐下，有超過8百億元的總銷挹注，區內新案行情也首度突破百萬大關，成功解鎖天龍國全區百萬的壯舉。
而新北市在蛋黃區外溢效應下，即便金龍風暴來勢洶洶，價量仍表現得有聲有色，值得一提的是，繼板橋、永和等地新案成交單價突破百萬大關後，三重近日也在指標案「潤泰CITY PARK」助攻下跟進登頂。以目前各區房價走勢來看，未來新北「百萬俱樂部」的成員將越來越多。
桃園今年受房價飆升，當前新案平均開價、成交價皆已站穩4字頭，加上建商在外圍新興重劃區積極布局，案量飛快成長。至於新竹縣市，由於精華區塊素地稀少且價格飛漲，建商同樣朝都計外等區域拓展版圖，規模上則以中小型個案為主，帶動個案數大幅成長。
台中今年推案力道強勁，個數、戶數等量體均是各縣市中最多。但隨著下半年金龍海嘯買方縮手，新案銷況急轉直下，許多新案平均周來人數不到5組，業者只能絞盡腦汁各出奇招，祭出包含簽約送家電、優惠付款等措施，只求吸引來人上門度過這波嚴冬。
台南、高雄今年受惠源源不絕的科技議題拉抬，整體推案價量仍處於上升段。值得一提的是，即使目前市場遭遇亂流，由於房市話題不斷，當地建商仍是老神在在，普遍看好明年房市放晴，並未有過多促銷或價量鬆動的狀況發生。
591新建案總編輯李忠哲分析，明年最大未爆彈仍會是鎖定在房貸問題，從近期央行理監事會針對周轉金、理財型貸款等專案檢查來看，短期內對資金的「源頭打擊」還未結束，再加上年初適逢美國大選交接期等外部變數，都讓房市像是遊走在鋼索上，稍有不慎就會摔個頭破血流，建議無論是建商或消費者，布局上都應放大風險係數，並避開一些缺乏就業、大型公建的高風險地區，才能在這波亂局中走得相對平坦。
新北市地價及標準地價評議委員會25日評議完畢114年度公告土地現值，預計2025年元旦公告。坐落新板特區的板信商業銀行雙子星總部大樓，2025年公告土地現值為每平方公尺79.9萬元，換算每坪約264萬元，已是連續16年蟬聯新北市地王。至於最低價土地為烏來區保安保護區，公告土地現值為每平方公尺160元。
地政局說明，114年公告土地現值作業期間，受台商回流及整體低利環境影響，刺激熱錢不斷投入不動產市場，再加上近年通貨膨脹，使民眾普遍產生買房抗通膨的預期心理，致交易量增加，而整體不動產市場因剛性需求存在，加上土地取得成本、營建施工成本大幅提高及同區域間產品比較效應等因素，使市場成交行情亦呈現上漲。
地政局指出，又受捷運三環六線及推動新泰塭仔圳、林口工一重劃區、土城司法園區區段徵收區多處整體開發區，各項都市計畫案、工業區立體化，以及都更三箭等利多政策，均有助於改善整體城鄉風貌，帶動新北人口、產業進駐發展，持續支撐價格上漲的趨勢。
另觀察實價登錄、新北市住宅價格指數及民間相關不動產指數，均為上漲走勢，整體呈現「價量俱漲」格局，評議後114年度公告土地現值總額與113年度相比各區平均上漲5.99％。而公告地價部分為每2年調整一次，上次重新規定地價為2025年，114年度並無調整公告地價，亦不影響民眾持有稅增減。
地政局提醒民眾，「公告土地現值」為土地移轉及設定典權時，審核土地增值稅的依據，因目前轄內各宗土地的公告土地現值尚在計算中，如需查詢2025年公告土地現值，可正式公告後，至新北市各地政事務所，或連結新北不動產愛連網查詢。
根據永慶房屋2025年第1季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的55%大幅下降，本季為32%，較上季大減23個百分點，而看跌比例則增至33%，看跌比例超越看漲。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自今年7、8月開始銀行房貸緊縮，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，已逐漸扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例大幅下降，而看跌比例則大增19個百分點至33%，看跌比例超越看漲，顯示消費者對於房價看法已呈現多空交叉，房價看法反轉。
根據調查結果顯示，在銀行房貸緊縮以及第七波選擇性信用管制下，有64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫，消費者購屋意願明顯受衝擊。
房貸上，有46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續至2026年後，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解，目前房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象將會持續一段較長的時間。
消費者的買屋力方面，68%消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的七成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受限，仍需依賴大額貸款才能一圓購屋夢。
陳賜傑提醒，當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。
另外，針對消費者對於房貸利率的承受度進行調查，近六成消費者認為房貸利率超過2.75%就會超過其負擔能力，觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5%左右，部分銀行甚至上調至3%，顯見消費者已難以負荷。
至於消費者如何看待2025年房市的價量表現，77%消費者認為明年的房市交易量縮，至於房價部分，則有36%消費者認為明年房價下跌超過5%，顯示在房貸緊縮與信用管制下，今年下半年房市買氣急凍，衝擊消費者購屋信心，對於明年的交易市況也保守悲觀看待，同時也翻轉對於價格上漲的預期，期待房價下修，近四成消費者認為明年房價會跌5%以上。
另，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通膨與新房市政策也是重要變數，占比也高達五成以上。
陳賜傑指出，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫，而消費者也認為房貸緊縮的狀況將持續至2025年，甚至是2026年以後，因此，銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最關鍵的因素。
中央銀行9月19日理監事會揮出歷年最重的打炒房「組合拳」，首張「成績單」出爐。央行統計顯示，今年11月，除一直被列管的工業區閒置土地抵押貸款撥款金額掛「蛋」外，第七波房市管制鎖定的四大類貸款，包括公司法人房貸、第三戶以上房貸、豪宅貸款及餘屋貸款，平均貸款成數全數跌至三成以下，銀行撥款金額也較加碼管制前大舉萎縮。
不只如此，央行9月新增規定，第2戶房貸最高成數由六成降為五成，並由原先的「特定地區」擴大實施地區至全國，11月第2戶房貸平均貸款成數跌至48.01%，較第七波管制上路前的57.91%大減近一成，撥款金額從逾49億元減至不到9億元，驟減40億元。
統計這五大類受限貸款，9月銀行合計撥款131.97億元，到了11月只剩下14.71億元，僅9月的一成水準。
銀行主管說，同樣購入一棟房屋，房價為2,000萬元，貸款成數驟減一成，民眾就得多準備200萬元的自備款，影響頗大。
央行官員指出，央行9月19日加碼第七波房市管制，但銀行從入案（收件）到實際撥款，會有一段作業時間，因此，央行10月公布的受限貸款金額還來不及反映，11月數據為首度反應央行打炒房成效。
根據央行公布的「本國銀行新承作受限不動產貸款情形」，在加碼第七波管制措施前的9月數據，公司法人房貸平均成數仍有39.56%、接近四成，撥款金額為4.17億元；到了11月，平均貸款成數剩29.92%，撥款金額也只有1.18億元，不到9月的三成。
另外，9月位於「特定地區」的第二戶房貸平均貸款成數57.91%、近六成，金額為49.04億元，11月第二戶以上房貸、全國不分區，貸款成數跌至48.01%，撥款金額也從逾49億元減至8.8億元。
第三戶以上房貸，平均成數從39.45%滑落至29.02%，金額也由管制前的2.8億元，跌至0.2億元，就快「歸零」。
豪宅貸款方面，9月平均貸款成數為38.43%，撥款金額32.64億元，11月貸款成數為28.82%，金額僅3.46億元。
9月餘屋貸款成數為31.72%，撥款43.34億元；到了11月，餘屋貸款成數只剩下26.6%，撥款金額減至1.07億元。
租賃業遭外界質疑放款不動產成政府打炒房破口，為釐清爭議，租賃公會主動出擊，決定自即日起將公會統計租賃業的業績量資料，不動產部分細分為設備租賃、周轉金、危老都更、一般土建融等項目，以明確租賃業與不動產業往來的資金用途與流向，以實際數據向外界證明租賃業絕非打炒房破口甚至炒房幫凶。
日前金管會指示銀行將放款租賃業資金流向不動產相關融資租賃部位，要一併納入銀行依照銀行法72-2條有關不動產相關融資部位上限計算，在租賃公會改變業績統計項目後，也有利於銀行將屬於營建設備租賃、危老都更相關租賃業放款，排除在銀行不動產相關融資總量計算範圍外。
根據租賃公會資料，2024年上半年租賃業的業績總量約3,500億元，其中，與建商、不動產業者往來業務量比重大約僅5%上下，且其中大多並非土建融相關，而是以營造商在建築工程進行時，購買相關機具設備的設備租賃業務相關，或者是危老都更等為主，真正屬於土建融的部位其實相對更少。不過，租賃公會「言者諄諄」，立委諸公「聽者藐藐」，因此租賃公會決定修改沿用多年的行業分類業績量統計分項，要將不動產業往來的業務量，再進一步細分出營建機具相關設備租賃、危老都更、短期周轉、土建融等分項，以正外界視聽。
租賃公會理事長李源鐘日前受訪即強調，租賃業對於不動產相關企業的放款，其實早在2022年2月，就已充分配合金管會把漏洞堵起來，也就是貸後管理依循金融機構貸放條件與貸後資產比重管理、資金運用流向等，確保符合申貸用途，同時比照遵循「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」的相關條件、額度及其他控管措施。
租賃公會指出，過去統計租賃業業績量，主要依照主計處的行業別做分類統計，但沒想到租賃業今年來飽受誤解抨擊，慘遭汙名化，因此決定配合金管會並讓外界看清楚租賃業與不動產業往來內容，將全面修改統計項目。
面積4.09公頃的台南市永康六甲頂醫療專用區，位在道路要道又緊鄰市中心，附近人口快速成長，此區的市地重劃工程預定明年5月完工，目前已完成全區土地分配，今起公告30天。地政局表示，重劃後將有助於地方發展，提升整體醫療服務水準。
地政局表示，六甲頂醫療專用區市地重劃區鄰近中華路，緊鄰市中心，地理位置優越，目前工商發展蓬勃、生活機能強，加上鐵路地下化、市立總圖等建設，持續吸引人口移入，人口成長快速。重劃後的醫療專用區未來可結合奇美醫院現有院區的開發及停車空間整建，結合醫療產業與生活服務需求的複合機能地區，以提升整體醫療服務水準及地區生活環境品質，有助於地方發展。
地政局長陳淑美指出，重劃後預計可提供約1.36公頃第二種住宅區土地，以及約1.26公頃醫療專用區土地的可建築用地，公共設施用地約1.47公頃，計有公園、廣場、廣場兼停車場、廣場兼道路及道路等公設用地。重劃區內公園可提供綠地景觀，並設置可容納3483噸水的乾式滯洪池，有效吸收當地雨量逕流，降低淹水潛勢風險；人本需求設計無障礙通用環境，未來也可擴充為公共設施多目標使用，為鄰近社區提供休閒機能。
重劃工程預計2025年5月底完工，重劃區土地已完成全區土地分配，今起至明年1月24日止公告30天，目前已將相關土地分配結果圖冊資料寄給各土地所有權人。請土地所有權人視需求於公告期間，至地政局區段徵收科閱覽相關圖冊（南市新營區民治路36號行政大樓3樓：上班日早上8點至12點，下午1點半至5點半，因個資問題僅限閱覽自己之土地分配清冊）。
公告結束後辦理土地分配異議協調並於明年上半年辦理地籍整理及土地登記等相關作業，預計於2026年第一季完成點交土地給土地所有權人管理使用。
桃園航空城I基地日前舉辦簽約儀式，將由台灣人壽將聯合雲豹能源及相關產業，建設旅館、商辦及倉儲設施，預計投入總經費達520億，創造1.2萬個就業機會並產出約800億的經濟產值，帶動230家中企業的進駐。
桃園市長張善政表示，I基地是優先產業專用區中規模最大、投資金額最高、用途也最為多元的基地，預計帶來的就業機會最多、帶動的消費經濟更是最具潛力，航空城開發在各基地的商業夥伴們陸續進駐後，將逐步成為桃園新興的精采亮點。
張善政指出，現行I基地周邊將設有捷運A11坑口站，不僅是未來桃園綠線捷運及機場捷運的交會之處，距離國際機場A12第一航站，更是只有一站之遙。
目前正在規劃興建的國道1號甲線，將會行經桃園航空城I基地，交通十分便捷。另外，鄰近的遠雄自由貿易港區，也將為基地內的商品銷往國際提供可能契機，期盼桃園航空城I基地開發計畫如期如質完成。
台灣人壽保險股份有限公司董事長許舒博表示，在後續營建過程中也將以節能減碳為核心，預估可減少的碳排放達2,400噸，期盼攜手桃市府為航空城帶來嶄新商機及發展契機。
經發局表示，得標廠商台灣人壽保險股份有限公司規劃開發包含國際賽事級多功能運動場館、星級旅館、複合商場辦公大樓及新式物流中心等，具有龐大的產業發展潛力，為桃園帶來更多就業機會，促進地方經濟升級，並吸納優質投資進駐航空城，共同將航空城打造為國際級的產業聚落。
另外，優先產業專用區尚有1處F基地未售出，期盼有更多具潛力的企業加入，讓桃園航空城的發展更加多元與完善。
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