|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
「金龍海嘯」持續發威，內政部統計11月全台買賣移轉棟數僅2.57萬棟，月減1.4％、年減14.6％，為近17個月來除2024年2月外最低量，更是連續第四個月衰退。不過上半年房市強勁買氣支撐下，全年買賣移轉棟數仍可望繳出逾34.5萬棟的大量，預估全台將有一半縣市交易量都能改寫2016年房地合一稅實施以來新高。
據內政部統計，全台建物買賣移轉棟數在2024年5月、7月分別達3.49萬、3.37萬峰高峰後，隨著銀行房貸滿水位、9月起央行推動第七波信用管制，房市氣氛趨向保守，交易量大幅萎縮，即使近年大量興建的預售屋交屋量處於高峰，不過各房仲通路中古屋交易自高點起算普遍衰退4至5成，8月起全台買賣移轉棟數已連續第四個月衰退。
不過，在房貸拉警報前房市買氣熱絡，前八個月中有六個月單月移轉突破3萬棟，累計前11月已達32.3萬棟、年增17.1％，預估全年交易量將達34.5萬～35萬棟，繼2021年時全台交易量創下34.8萬棟高峰後，2024年交易量仍可望是近十年來最高或次高的水位。
近年六都及全台買賣移轉棟數 近年六都及全台買賣移轉棟數 值得注意的是，在新青安帶動成屋買氣、大量新屋交屋潮帶動下，全台除雙北、新竹、東台灣以外的縣市交易量，都有機會創下近年新高。今年前11月包括彰化縣8,310棟、雲林縣4,775棟，均已超越過去十年來單年度的最高量，此外加計12月推估，全台直轄市包括桃園、台中、台南、高雄，非直轄市的基隆、苗栗、彰化、南投、雲林、屏東、連江（馬祖）等11個縣市，都可能創下房地合一稅時代的新高量。
房地產業者指出，2024年經濟穩定成長、股市創高，資金轉進不動產市場，特別是具有低基期、科技業投資題材的縣市，過去建商大推案逐步進入交屋高峰期，即使近三、四個月買氣驟降，但全年各地交易量普遍仍是近年相對高檔，不過房貸緊縮未解、追價動能消失，今年交易大量可能成為未來數年天花板。
配合「都市更新條例」第65條修正案公布施行，內政部26日部務會報通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，將原建築容積獎勵適用對象，從原本實施容積管制前已取得使照的建物，放寬為已掛號申請建照者皆可適用；估全國8,216棟6層樓以上合法建物、約27萬戶受惠，其中66.5％集中雙北。此外，內政部並預計明年初再修危老容積獎勵辦法，比照都更適用原容積認定方式。
內政部表示，為加速推動921前耐震不足的建物更新，提升民眾參與都市更新的意願，「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案將依法制作業程序，預計近日發布施行。
內政部說明，這次修正「都市更新建築容積獎勵辦法」，主要是配合11月中已發布施行的「都市更新條例」第65條修正案，放寬原建築容積獎勵適用範圍，適用對象從原本實施容積管制前已興建完成合法建築物，放寬為包括已掛號申請建照者皆可適用，提高所有權人參與都市更新意願。
考量容積實施管制前的建築容積（原容積）普遍大於管制後的法定容積（基準容積），且此類建築多為921大地震前建造的老舊房屋，以現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮，亟需更新。
但過去認定原容積獎勵適用對象，是以容積管制前「已取得使照」分界，使得部分老屋雖然當年依照原容積建築、但現在卻不能依照原容積重建的情況，只能以「基準容積」為準，導致重建誘因不足而整合不易。
國土署主秘朱慶倫說明，這次「都市更新建築容積獎勵辦法」修正後，全台受惠對象預估有8,216棟6層樓以上合法建築物、約27萬戶可受惠、加速都更，主要集中在雙北市、占比高達66.5％。
除都市更新加放寬適用原容積獎勵之外，在危老部分，朱慶倫表示，已規劃明年初法制處召開危老容積獎勵辦法審查會，審查通過後，未來危老重建也能比照都更，從寬認定原容積的計算方式。
台北市長蔣萬安25日上任2周年，推動公辦都市更新與社會住宅經營管理，至2024年底北市住都中心管理社會住宅戶數達7000餘戶，為全國之冠。2023年至2024年間，北市住都中心爭取公辦都更擔任實施者共5案，其中招商成功4案，吸引民間投資金額達166.82億元。北市住都中心成立至今累計擔任公辦都更實施者23案，其中招商成功達13案，引入投資金額約961.83億元。
北市2024年底承接社會住宅營運管理戶量達7166戶，為全國各縣市之冠，2023年至2024年更以倍增數量承接，2年內承接17處共4626戶社會住宅，持續擴大服務量能，以分區管理方式整合資源、提升效能。
市府為了鼓勵青年婚育，首創「幸福住宅」專案，自2024年4月啟動承接作業，完成4案空間整備與期程規劃後於10月底公告招租。經公開抽籤及選屋看屋程序後，永吉都更分回戶已於12月中陸續點交入住，2025年1月正式起租；另北安、信安、溪洲都更分回戶則預計於2025年3、4月後入住。
市府自2023年3月推出公辦都更7599專案計畫，協助北市老舊社區加入公辦都更行列，累積至2024年底止，已有2案社區、近200戶模擬選配率達到90％，刻正進行招商前置作業。
北市住都中心自2020年起協助士林區「松柏大廈」公辦都更案，於2024年招商成功，刻正辦理審議前置作業，將加速推動期能讓百位大樓住戶能儘快回到溫暖、安全的新家。此外，2023年9月大直民宅傾斜事件，及2024年4月花蓮地震致南機場整宅受損時，北市住都中心第一時間進場協助，針對有重建需求的社區提供公辦都更服務。目前已協助大直傾斜民宅東側及南側基地完成模擬選配，預計2025年公告招商；南機場整宅單元四已進入模擬選配前置作業，單元五刻正收取第2階段意願，將於達到門檻後辦理模擬選配。
北市整建住宅屬於居住環境窳陋且有公共安全疑慮的社區，但因權屬複雜、戶數眾多致更新困難，北市住都中心自2015年長期扎根整宅社區，設置駐地工作站協助整建住宅加速重建，2023年首度協助水源二三期整宅社區招商成功，2024年再協助南機場整宅單元三招商成功，未來期望透過公辦都更翻轉南機場現況，打造安全宜居的生活環境，為中正萬華地區帶來全新意象。
北市住都中心推動公有土地活化，迄今已有3案完工，4案施工中，9案進行招商作業或都更審議前置作業，2023年招商成功的安欣芳和案也與出資者共同合作，於2024年整合鄰地意願達96.2％同意，後續將以完整街廓推動公辦都更事業。公有土地公辦都更除帶動民間資金投入外，也創造公共性與公益性，累積至2024年底，北市住都中心招商成功各案已規劃5處公益設施，如捷運連通道、2處公園認養、1處歷史建物修復等。
北市住都中心成立已超過12年，2025年社宅管理將再承接社會住宅約4390戶，預計於2027年全面承接近1.7萬戶社會住宅經管業務；公辦都更方面，2025年預計爭取擔任公辦都更實施者5案，以多元策略協助公有土地、整建住宅及民間社區推動公辦都更。
交通部推動桃園航空城計畫，為取得桃機第3跑道等土地，辦理全國最大土地徵收案，興建1067戶安置住宅，提供逾4000戶原住戶選購，預定明年4月交屋，未來附近有桃園捷運綠線。
交通部今天在例行記者會，說明桃園航空城安置住宅最新進度。
交通部航政司長韓振華說，桃園航空城土地徵收是全國最大，範圍達1413公頃，須搬遷的建物有4421棟，為保障民眾權益，利用從前海軍基地，以先建後遷方式協助居民在距離市區較近的地點安置重建。
韓振華表示，安置措施中的安置住宅，由民航局委託桃園市政府施工，投資約新台幣109億元，興建1067戶，坪數從25到61坪，年底將陸續完工，預計明年4月開始交屋，提供願意搬離航空城用地居民的選購價為每坪17萬到20萬元，目前已有813戶同意搬遷並選購。
韓振華說，安置宅所在地目前生活機能並不理想，但完工後一樓的店面將招商，且施工中的桃園捷運綠線，未來會經過航空城安置住宅所在地，附近的交通還有國道2號和台4線。
民航局另規劃在安置住宅旁設安置街廓，總面積29公頃，由民航局委託桃園市政府辦理道路、橋梁、公園、管線等工程，依民眾原持有房屋面分配土地，由民眾單獨或聯合一起建住宅，目前已選配的達27.63公頃。
韓振華說，航空城所有徵收範圍內的住戶，都須在2026年底全部搬遷，期限內完成選購安置住宅、選配安置街廓或2者都不選擇、但同意搬遷的民眾，都會加發配合加速開發獎勵金、住家房屋補助費、安置街廓重建協助金、房租補助費、區外安置者協助金，鼓勵民眾盡早搬遷。
彰化縣房屋總戶數目前已經超過40萬戶了，根據今年7月1日起開始施行的新修正的房屋稅條例規定（俗稱「囤房稅2.0」），全國僅持有1戶自住房屋，且房屋現值在一定金額以下者，稅率降為1%（原是1.2%），並適用在明（2025）年5月1日開徵，以此規定，彰化縣地方稅務局公告，明年彰化縣房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額為148萬7900元，初估全縣約13.8萬戶可以適用全國單一自住稅率1%。
彰化縣地方稅務局表示，想要享有1%的優惠稅率，房子必須是自住用，不能出租或營業，還要供本人、配偶或直系親屬居住，而且要在該房子完成戶籍登記。如果到明年3月24日還沒完成登記（因3月22日是週六，延到24日），稅率就會按照非自住房屋計算，直接跳到2.6%至4.8%，稅金至少多一倍。
其實，戶籍遷移除了影響房屋稅，還會牽涉到其他好處，例如農保資格、身心障礙者的牌照稅減免、地價稅的自住房優惠，甚至土地增值稅退稅等。稅務局提醒大家，遷戶口時記得多注意這些相關影響，避免因為一時疏忽損失其他權益。
銀行滿水位難解，申貸遙遙無期，讓購屋族轉往其他金融機構申貸，而農漁會房貸人數創下歷史新高。住商機構昨（27）日統計聯徵中心數據，9月主要金融機構授信房貸中，農漁會信用部共2,767人申請房貸，年增84％，平均授信餘額達792.8萬元，年增18％，雙雙創下歷史新高。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，過去農漁會申貸人多位處都會區以外區域，惟近期受限貸令等衝擊，使該類機構往來客戶大增。
賴志昶指出，歷年來農漁會信用部單月房貸申請人數，大抵落在1,500人上下，過去僅在2015年12月突破2,000人大關。但農漁會信用部9月共2,767人申請房貸，年增84％，平均授信餘額達792.8萬元，年增18％，雙雙創下歷史新高。
他表示，過去農漁會信用部申貸人數占整體比例約7～8％左右，此次9月農漁會房貸申請人占比高達9.8％，顯示在銀行滿水位、央行限貸等風暴中，不少購屋人已經不想等待，為了跳脫遙遙無期的申貸排隊人龍，無奈之下只能轉往其他金融機構。
據聯徵中心統計，9月透過銀行申請房貸人數達2萬3,792人，平均授信餘額達982.2萬元，仍是各類金融機構之首位。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，在銀行滿水位問題難解情況下，銀行方難免嚴選客戶，甚至調高房貸利率，以今年9月為例，全體銀行平均利率已達2.24％，為自2012年以來新高，因此讓其於金融機構，成為申貸碰壁民眾的新嘗試方向。
徐佳馨表示，農漁會為都會區以外或鄉村地區之主要金融機構，平均申貸利率與銀行相比也頗具競爭力道，使其成為此波滿水位風波的避風港。建議一般購屋民眾，若近期預售交屋在即，或購置中古屋申貸受阻，可多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。
對於房市的價量變化，多家銀行業者私下指出，目前已經看到明顯的交易量下降，但是價格的下降估計在2025年，也就是明年的下半年會看到更明顯的變化，部分國銀主掌房貸業務的高層示警，倘若房價跌2成以上，再加上銀行寬限期滿，屆時繳不出本金的貸款戶，就算賣房也不足以清償房貸，銀行逾放壓力恐將出籠。
至於為何要再等半年房價才會下來得更明顯，銀行業者對此分析，這是由於現在賣方惜售的緣故，所以價格還降不下來，需要至少半年的時間沉澱，亦即明年下半年房價下行將更為顯著。
銀行業者更進一步指出，新青安是在2023年8月上路，另外有很多的預售屋是在2023年開始銷售完工的時間，應該也落在2026年開始轉房貸，由於現在銀行普遍已不承做第二戶房貸，或是房貸利率拉得極高，因此2026年這些預售屋完工要轉房貸的時候，即有可能投資客因為拿不到房貸而直接在市場上倒貨，屆時若供給量過大，會有一波更明顯的降價潮。
上周金管會所發布的統計數字已經有看到房貸的逾放比上升的情況，銀行業者私下坦言，一般而言新青安的貸款成數是在8成左右，如果到時候房價下跌的程度超過2成，那麼等於交不出房貸的投資客，就算是賣房也沒有辦法完全清償對銀行的借款，這個時候就會產生預放，直接由銀行來拍賣收回欠款。先前許多金控旗下的資產管理公司由於近10年來的逾放很低幾乎都沒有生意可做，國銀主管指出，倘若房價下降超過2成、3成，而借款戶又無力還本，接下來恐怕又會有很多新的案源等著處理。
主掌房貸業務的主管坦言，通常寬限期借越久的貸款戶，會被認為還款能力越低。舉例來說，新青安心的最長借款寬限期是5年，但是平均值大約在3年左右，會用到5年的多半是還款能力不佳，或者是本身就是投資客的心態想在5年內脫手，所以才爭取最長的時間，因此倒貨潮的最高峰預估會在2028年，也就是新青安從2023年開始承作起算5年。
國銀主管也對於目前的市況指出，中部都會區的平均房貸金額已經在1500萬，至於雙北市則在1800萬至2千萬，倘若以現在50萬一坪來計算要住到室內坪數20坪左右但是公設比又經常在三、四成的水準來看，通常要買到的權狀坪數必須要是45坪，因此實際的房屋總價大約會在2200萬左右居多。
這時若以八成的貸款來看的話，借款總金額就大約在1800萬，很多月薪5萬的年輕人即使買房，等到進入還本期的時候就會面臨重大的考驗，倘若央行再升息，幅度只要超過2碼，一個月的利息負擔增加7500元，年輕人恐怕連利息都不見得繳得起。
汐東捷運上周完成簽約跨出「汐止民生線」一大步，新北市捷運局今天再將汐東線串聯北市大稻埕的「民生線」綜合規畫報告送交交通部審議。新北捷運局指出，期望中央能盡速核定，加速完成汐止延伸進入台北市區段的最後一塊拼圖，再加上基隆捷運完成後，將可達成「一車到底」往返基隆、南港與大稻埕路網。
汐止民生線在地喊了23年無聲無息，更曾被前台北市長柯文哲稱作「盲腸線」，2019年北北基3市與交通部會商，將汐民線分割成汐東線與民生線各自推動，全案終於露出曙光；其中汐止到東湖的汐東線在本月19簽約，由馬來西亞商金務大工程、東丕營造及神通資訊科技聯合負責施作，預計明年3月開工。
汐止居民最在意汐東線連接北市大稻埕的「民生線」，新北捷運局在今天再送交通部審議。
新北市捷運局長李政安表示，台北市民生線規劃從捷運汐東線SB10東湖站一路向西延伸至台北市大稻埕，全長約11.02公里，共設9座車站(含地下8站、高架1站)，並在基隆八堵規畫機廠，沿途所經都是精華地帶，雙北市政府共同合作完成綜合規劃報告，由新北市府提報以減少介面協商作業時間。
李政安說，該綜合規劃報告今年4月9日第1次提報交通部審議，經交通部辦理現場勘查及函覆審查意見後，在這次再提報中央，計畫經評估具財務及經濟效益，期盼中央能支持，盡早核定，才能盡早動工、完工，並完善跨三市之整合路網。
捷運局長李政安說，民生汐止線全線可行性研究報告在200912月獲行政院核定，後依2020交通部與北北基首長共識，由新北市主動扛起先行推動汐止東湖線重任，基於台北市民生線與汐東捷運、基隆捷運為同一路網，未來3線完工就能「一車到底」往返基隆、南港與大稻埕，提供市民更便捷的北北基捷運路網。
捷運局指出，基隆捷運綜合規畫在今年1月31日通過審核，新北市府已在日前將基本設計工程經費送交通部轉公共工程委員會審議，若中央順利通過，最快明年6月上網招標，2033年完工。
斥資80億元打造的「台中李方艾美酒店」傳出委託不動產公司標售，引發關注。據台中市飯店業者指出，李方艾美公開求售後，已有仲介方代表買家接觸，並認為現在台中的景氣雖佳，但李方開出百億的售價太高，而沒有接手。
普華國際不動產公司在官網公告，公開標售台中國際級整棟酒店，座落位置台中市中區建國路，還提及投資亮點有，中區第一高樓，地標建築，知名高級連鎖酒店品牌，穩定營運中等，開標時間為明年4月17日。
台中李方艾美酒店位於台中火車站站前，前身金沙百貨大樓，後歷經金沙休閒購物中心、神鑑大樓等數度更迭，2013年由李方酒店管理集團以24.6億元買下，斥重金重新整修，並加盟引進萬豪集團旗下艾美酒店品牌，為萬豪集團在台第21家據點，2022年8月29日試營運至今。
據了解，李方集團的母公司是松哲會計師事務所，負責人李銘松有「迪化街大帳房」稱號。對於這次脫手李方艾美酒店，業界說，因為李方集團旗下的飯店多，近年都陸續有處理，不希望二代接班承受太大的經營壓力，也是李銘松的考慮的一個因素。
業界說，因為衡諸高雄和台中業界量體差不多的飯店開價，李方開出百億元求售略為偏高，因此買家打了退堂鼓，李方也未下授權進一步談判。
另也有飯店業者說，李方艾美經營算不錯，住房率一般日也可達8、9成，飯店自助餐生意也打出知名度，近年算是有經營上來。但因為買飯店時投入較多，財務操作槓桿較大，才會趁現在營運佳，紛有國際飯店看好台中前景想進駐時想要脫手，也才能賣個好價錢。
據李方艾美工作人員說，此次標售應為業主個人的資產配置管理，酒店和萬豪國際集團有簽約，營運不受影響，飯店也將此點告知工作人員，並不影響工作情緒。
由東聯開發、富嘉開發與達欣開發攜手規劃的泰山全新廠辦建案「T MARK泰美科技園區」，於日前舉行隆重的開工動土典禮。在三家公司領導團隊及眾多貴賓的見證下，象徵未來泰山智慧新地標的建案正式進入施工階段，翻開區域產業升級的嶄新篇章。
「T MARK泰美科技園區」位於泰山區明志路一段與美寧街旁的絕佳位置，交通條件得天獨厚。建案距國道一號及64、65快速道路僅數分鐘車程，縮短與台北、新北主要區域的通勤時間，充分展現交通優勢。
泰山區作為大台北都會區的重要環節，周邊產業聚落密集，包括五股、新莊、林口等工業區，形成穩固的產業鏈。區域內商圈資源豐富，涵蓋食衣住行的完整機能，為企業進駐創造理想的工作與生活環境。隨著塭仔圳重劃區的推進，區域發展潛力持續看漲，「T MARK泰美科技園區」的增值優勢備受期待，成為企業選址與置產的首選之地。
此次廠辦建築設計，由沈國皓建築大師操刀，針對市場對廠辦產品的高度需求，規劃靈活的空間配置，滿足高效能辦公、倉儲、企業總部，空間多元彈性的需求。建案將結合專業設計與高品質建材，以現代化手法呈現，旨在創造兼具美觀、實用與永續性的廠辦建築。東聯開發、富嘉開發及達欣開發秉持「卓越品質、客戶至上」的理念，聯合優秀團隊，致力打造泰山區最具代表性的廠辦作品。
在動土典禮上，傳統儀式如祈福、祝禱、鏟土等環節莊嚴有序地進行，現場賓客雲集，氣氛熱烈。典禮象徵工程順利啟動，三家公司聯合團隊也宣示了對建案圓滿成功的堅定承諾與信心，未來「T MARK泰美科技園區」將以其絕佳的區位優勢與卓越的建築規劃，成為企業發展的黃金據點，並為泰山區域經濟注入新活力。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
