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房產新聞
產業新聞
央行總裁最近回應「打炒房」政策可能造成「金龍海嘯」的問題時，說心中是「五味雜陳」；雖然央行達成扭轉社會預期房價上漲心理目的，但對房仲與建築業的影響，由於「從業人員滿多的，總覺得sorry」。 總裁一席話反映央行「有一好，無兩好」的政策特質；央行縱使扭轉房市預期心理，卻不免傷及房地產業者，而房價高到民眾無法負擔則依然照舊。
央行四年七次的「打炒房」，使得社會感受也如同總裁一樣「五味雜陳」。2024年第2季全國房價所得比10.65倍，其中新北市的13.71倍與台北市的16.36倍皆高不可攀。如果與2020年第4季對比，這段時間全國房價上升35%，房價所得比亦增加16%。政府「打炒房」顯然無法抑制房價，民眾薪資增幅根本趕不上房價上漲。今天台灣家庭四成六的可支配所得用於支付房貸，政府縱使「打炒房」成功，對於有購屋需求的家庭不過就是「安慰劑」罷了。
面對央行愈益嚴苛的房地產市場信用管制，社會反而誤認壓抑所有房地產活動皆具正當性。政府原本抑制房地產投機性需求，竟變質成要求限制房屋供給。租賃公司貸款給風險高而求助無門的中小型建商，直接被立委指控是暴利，金管會與財政部則隨之管控銀行資金流向。政府對房地產資金供與需不分的限制，不僅傷害房市健全性，其牽動金融業授信風險，也隱然形成「雙輸」局面。
房價負擔不起一直是縈繞台灣的社會與經濟問題。區域平衡發展、薪資成長且分配平均，合理化房地產稅制，以及家庭不以房地產作為管理財富手段，才是化解台灣房市供需失衡的正辦。可是政府未能改善影響房地產市場的基本因素，只能以「打炒房」來回應社會對房價的抱怨，然而政策執行卻可能過了頭。最近民調顯示，民眾「購買房地產時機」信心轉為悲觀，房仲業也傳出將爆發「倒閉潮」，如此看來「打炒房」確實已到「大象轉身」的時刻了。
政府規劃未來房地產政策，應該要讓社會了解台灣房市供需的現實條件，以及哪些政策能做與不能做。首先，台灣正面臨快速地老齡化，國發會預估2049年總人口數將不足2,000萬，到了2070年更將低於1,500萬。在此前提下，台灣房市問題不在於房屋總量多寡，而是民眾傾向居住指定區域的分配問題。政府因此可考慮房地租稅負擔差異化，藉此降低民眾對特定地區房屋需求，舒緩區域房價上漲壓力。
其次，政府千萬別把「打炒房」執行成「打房」；急速限縮建商融資，造成中小型建商倒閉，並不會壓低多少房價，卻足以傷害傳統產業，不利台灣經濟平衡發展。新建房屋價格愈來愈高，導致社會誤認建商融資興建房舍是在「炒房」。其實新建案屋價上漲原因不一而足，土地供給有限、建材與人力成本高漲，與建商以「期貨價格」預售房屋都是可能原因。政府因此可對各項因素採取應對措施，其中值得注意新建房屋若以「現貨價格」交易或許有助於穩定房價預期心理。
第三、政府可以創新方式協助民眾面對房價的高不可攀。從過去成功案例觀察，政府將持有的都會區土地，以只租不售方式，配合地租優惠措施，交付建商興建使用權住宅，可以大幅降低房價，有利於不以「有土斯有財」購屋者的住屋需要。另外，金融創新也可幫助暫無負擔能力的家庭購置房舍。例如，政府可鼓勵合格建商與金融機構合作，推動附有承購權的長期租賃合約，如果還能搭配儲蓄優利措施，應可降低年輕家庭負擔，加速其擁有住屋的理想。
央行「打炒房」無法解決台灣房價過高問題，過度信用管制則猶如走鋼索，稍稍不慎就成為衝擊經濟的「打房」，而總裁在記者會冒出的「sorry」，正好說出他的憂心。政府顯然已不宜再有新的「打炒房」管制，現在的正辦是推出不具投機性質的住者有其屋政策。
完工交屋潮來臨，市場推估2025年將有逾10萬戶取得使用執照，建商認為未來一年最大挑戰就是「房貸排隊潮仍無解」，為確保交屋資金落袋時程不受影響，包括興富發、潤隆、遠雄、達麗等大型建商，針對2025年將完工交屋的新案提早進行對保程序，甚至協助貸款不足的客戶找其他銀行或壽險業爭取貸款。
8月以來房貸排隊潮災情不斷擴大，包括利率被拉高、額度被砍、排隊、被銀行拒收等，對於2025年完工交屋量將放大的建商來說，提早卡位搶房貸已成為新顯學。
達麗建設副總經理廖政雄表示，預售屋完工交屋流程，是建商興建完成預售屋，並取得使用執照前，即可通知客戶準備相關文件進行銀行分戶貸款申請作業，等申請房貸流程完成，並且完稅、產權過戶，銀行才會撥款，之後建商再進行交屋。
大致來說，拿到使照、開始對保，一直到交屋，大概要抓半年左右的時間差，達麗早已未雨稠繆，針對2025年將交屋的三筆新案，已提早談妥銀行分戶貸款，因此交屋入帳無虞。
最近市場傳出，動作最快的建商之一，包括有2025年完工量達920億元的興富發。對此興富發副總經理廖昭雄證實，針對2025年完工交屋的新案已提早作業，目前已完成8成的對保。
潤隆建設總經理林暐鈞表示，銀行房貸排隊潮持續，潤隆提早部署因應，2025年將完工交屋的中和「景安文匯」、台中「VVS1」等，潤隆也請客戶提前完成銀行對保程序，因此不致影響客戶交屋。
豪宅定價未受央行限貸令鬆動，北市有不少豪宅憑藉蛋黃機能與建商品牌優勢，成交單價仍居天價，住商機構觀察台北地政雲，今年截至年底，以多戶名人入住加持的大安區豪宅「One Park Taipei 元利信義聯勤」成交單價最高，扣除車位單價約279.4萬元；而前五大北市豪宅中，松山區即占據兩名。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年來鄰近東區、信義區的松山區，以交通機能便捷優勢，深受高資產族群青睞，區域吸引不少品牌建商進駐。觀察北市五大豪宅中，有兩處預售案進榜，其中預售案「敦仰」每坪成交單價253萬元，「勤美璞真城仰」每坪234萬元。
據台北地政雲數據，台北市截至2024年底成屋與預售交易中，以大安區「One Park Taipei 元利信義聯勤」成交單價最高，該社區26樓戶總坪數約171.9坪，今年1月以總價4億2,433萬元成交，扣除車位單價約279.4萬元。
賴志昶指出，該豪宅憑藉面大安森林公園獨特景觀及建商品牌優勢，加上有不少名人入住加持，目前社區成交單價不分樓層約在每坪255萬至260萬元之間，過去高樓層曾成交至每坪296萬元，以成交單價而言，是目前北市乃至全台第一豪宅。
賴志昶表示，若以總價而言，以信義區指標豪宅「皇翔御琚」位居第一，該社區雖屋齡13年，位在信義計畫區，鄰近台北101，周邊都屬豪宅社區，如「信義富邦國際館」、「陶朱隱園」等，地段具有優勢，加上規劃大坪數物件，又有上市建商品牌加持，成交總價動輒數億元以上。
北市五大豪宅有兩處預售案進榜，賴志昶說，二案皆位在松山區，該區近年來商業與生活機能發展成熟，又有「文華苑」、「潤泰敦峰」等有名氣的成屋豪宅屢創高價，令區域預售案開價更有底氣。此外，預售豪宅交屋期較長，在限貸氛圍下，現金流壓力不會較大，不少預售豪宅受高端客戶青睞。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，北市指標豪宅憑藉地段優勢、建商品牌及蛋黃機能，仍能成交單價位居高檔，此次豪宅排行榜交易皆集中於央行第七波信用管制措施以前，顯示央行近期多次打壓豪宅客，確實達到降溫功效。
台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄資料， 2024年新北市總價6,000萬元以上預售豪宅交易，前五名分別在板橋、新店、林口等區，最高單價為新板特區「三輝白昀」奪冠，單價121.4萬元，與2023年預售冠軍「勝輝一邸」最高每坪121.5萬元差距甚微。
除板橋外，新店區的「江陵天喆」、「合環LANDMARK」進入前五大高單價豪宅，最高單價分別為95萬、75.7萬元，林口「亞昕森匯．天匯」以每坪51.4萬元進榜第五名。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去新板特區豪宅推案多為百坪以上，總價動輒上億元，不過近年豪宅市場吹小家庭風，不少板橋長大企業二代追求屋齡新，中坪數格局物件。
另外，新豪宅案也吸引在地豪客的換屋需求，以大換小，一換二，家族成員一次購入多戶，同棟不同戶，方便彼此就近照顧，因此總價六、七千萬元產品漸成主流，單價表現上，也出現豪宅單價破百萬元交易成績。
台灣房屋板橋加盟店店東賴玉枝表示，新板特區是新北豪宅一級戰區，「三輝白昀」近板橋遠百，坪數規劃從25坪兩房小宅至55坪三房，目前僅揭露四筆總價逾6,000萬元的交易，符合豪宅門檻的戶別，最高單價達121.4萬元。
台南市明年公告土地現值昨（30）日出爐，平均調幅增加6.07%。「地王」仍由位處中山路、民族路及西華南街路口的新光三越中山店所座落商業區土地蟬聯，每坪約為115萬元；「地后」則位於西門路一段的新光三越新天地店所座落商業區土地，每坪約114萬元。
台南市長黃偉哲表示，南市近來因各項重大建設及土地開發，帶動區域不動產市場價格上漲，適度提高公告土地現值將能貼近土地交易市場價格，並有利於將社會繁榮及公共建設的成果落實漲價歸公及土地租稅公平政策，符合量能課稅原則及平等原則。
台南市地政局長陳淑美表示，經南市地價評議委員會綜合考量衡酌，為適時反應市價變動狀況，評定全市明年公告現值平均調幅為6.07%，一般正常交易價格占公告現值比則為91%。
根據地政局統計，全市共有1.37萬個地價區段，其中9,753個地價區段（約71.14%）調升，3,895個地價區段（約28.41%）持平，61個地價區段（約0.44%）調降。
公告土地現值漲幅較大的地區分別為善化區，漲22.86%、七股區漲13.04%、安定區漲11.50%、新市區漲7.89%及麻豆區漲7. 86%等。
調幅較高者主要為市地重劃或區段徵收、或重大建設所在地區，因市價漲幅較高故有較大漲幅，一般地區則緩漲，充分反應市場動態，及兼顧賦稅公平。
地政局並指出，南市近年來推動的重大開發區發展有成，例如南科特定區區段徵收案、新市產業園區、麻豆工業區市地重劃案、仁德市地重劃案、北安商業區市地重劃案、歸仁高鐵站周邊地區、平實營區市地重劃區、東區機35市地重劃區、七股科技工業區及沙崙智慧綠能科學城等。
在中央銀行打房措施之下，今年下半年房市買賣連四月衰退，從銀行放款情形來看，房價目前恐怕難以相同程度的大幅鬆動。
據中華信評評等報告指出，受房貸管制的影響，土地銀行的放款市占率皆較去年下滑，而臺灣銀行的逾放比至2024年底預期約0.14％，明年可能進一步放緩至0.13％，顯示並無明顯放款違約風險，中華信評金融服務評等部副總經理張書評認為，房貸逾放比增加風險至少是三、四年寬限期逐漸到期後。
中華信評在報告中指出，由於主管機關對不動產相關放款祭出信用管制措施，加上外幣放款動能陷入停滯，土銀在今年上半年放款成長面臨壓力，其上半年放款年成長率為2.1％，低於中華信評先前預測的7％。截至2024年6月30日，土銀的放款市占率亦已從2023年底的6.0％降至5.8％，存款市占率於同期間則從4.8％降至4.6％。
此外，臺銀放款市占率也從2023年底的8.27％降至7.87％。張書評補充，公股銀放款市占率下滑的原因之一，也與民營銀行積極度較高有關。
中華信評指出，土銀已採取審慎的成長策略，以分散其風險較高的土建融放款，且目前著重於擴大對中小企業的放款規模，預期未來幾季土銀將承作更多政策性中小企業放款，以維持其市場地位，並增加存款以支撐其業務成長。
臺銀在授信成本方面較低，且過去五年對其客戶放款餘額占比低於10個基本點，中華信評指出，臺銀授信成本較低的原因，是該行對公部門和風險較低的一般房貸曝險部位較高，約占其放款餘額的1/2，因政府於去年8月推出的新青安升級方案，臺銀的房貸新案件主要來自新青安貸款專案，截至今年7月底在該行房貸新案件中占比約44％。
不過，中華信評認為，就臺銀溫和的放款成長偏好，和具一致性的授信審核策略來看，未來兩年曝險應不會大幅變動。截至2024年6月底止，臺銀的不良資產比僅約0.12％。
張書評指出，由於新青安都會有寬限期，目前銀行逾放比還未能顯現房貸違約風險，待三、四年後寬限期陸續到期，進入本利攤還時，視年輕人是否有能力還款，屆時銀行的「房貸逾放比一定會增加」，但是否會增加到令人擔心的程度，有幾個指標可參考：一是不動產價格是否有大幅下滑，二是房貸利率是否有進一步上升的可能性，三是未來的經濟景氣發展情形。
中央銀行明令，國銀須自主控管未來一年的不動產貸款總量，目的是讓居高不下的不動產貸款占總放款的比率（不動產貸款集中度）降溫；截至今年11月底，國銀不動產集中度比率仍高達37.4%，房貸銀行主管坦言，房貸與土建融貸款需求仍在「排隊」消化中，銀行受限央行的「不動產貸款降溫令」，承作量能有限，估計要到明年下半年後，才有機會恢復正常。
行庫主管說，央行總裁楊金龍要求國銀提報不動產貸款降溫計畫，且未來一年內將逐季檢視銀行執行數據，必要時也將動用專案金檢，檢視銀行是否落實計畫，銀行自然得遵循規定。
除了明年房貸餘額無法再成長外，銀行也將審慎承作建商的土建融業務；一般而言，建商在建案完工後就會把建融還掉，並將額度轉為個人分戶貸款，但現在銀行對貸款額度可說是「斤斤計較」，假設借建商100億元的土建融，完工後不見得能100%轉為分戶貸款，「能有三、四成給建商做分戶貸款就很不錯了」，不少建商「哇哇叫」，認為這樣的分戶貸款額度根本不敷使用。
銀行主管坦言，央行第七波打炒房措施加上為期一年的不動產降溫令，確實讓房市明顯降溫，過去一、二年，每周行內至少進件十幾件土建融案，最近新案明顯減少、僅剩下舊案展延勉強「撐場面」。
銀行主管還說，近期銀行資金再度拉「緊」報，主要是農曆年關較早、落於明年1月底，而過年是市場資金需求最旺盛的時候，銀行得提前準備頭寸因應，雖然不少銀行透過高利吸收存款，改善資金「旱象」，但效果有限，在銀行「錢荒」問題未解下，不動產貸款「塞車潮」恐怕沒那麼快能疏通。
2024年底，台中七期「地王」再度易主！根據實價登錄資料揭露，七期「歐風商旅」所在地的「惠民段73地號」土地，2024年7月，被豪宅建商寶輝建設旗下的寶急開發、豪砸21.06億元買進，換算土地單價高達388.3萬元，打破同月由中悅建設以每坪361萬元購入的「惠民段17-1地號」地王行情，坐上台中土地交易史上單價最高的「新地王」寶座！
台灣房屋七期龍門特許加盟店長徐郁閎表示，寶輝購入的「惠民段73地號」土地，地點在市政北七路、惠民路雙幹道路口的方正角地，且鄰近秋紅谷公園及國家歌劇院，地段條件突出。加上該筆土地的使用分區，為容積率600％的「新六」土地，且地上建物的屋齡已達28年，具有都市更新、危老重建的彈性，可爭取容積獎勵增進開發效益，因此吸引建商出手獵地。
觀察台中市近年的土地單價地王交易，2024年可說是最瘋狂的一年！單單2024年7月，台中就出現三筆單價350萬元以上的土地交易。原本由興富發建設以單價350萬元購入的國光客運轉運站土地，與資深地王「惠國段90地號」並列「單價王」寶座，惟隨後便被中悅建設的「惠民段17-1地號」超越；而同月「惠民段73地號」又以逾388萬元單價登頂，台中單價地王在一個月內數度易主，上演地王爭霸戰。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中地王在今年頻繁更迭，主要是台中市的新興開發區多半採低密度規劃，高容積率土地的供給相對稀少，加上七期市政核心經過多年發展，精華土地已可遇不可求，且台中豪宅新案屢創單價新高，不論新成屋還是預售屋，都連袂出現百萬單價，也讓建商對購地推案頗具信心，因此出手快狠準。
值得一提的是，2024年台中單價逾350萬元的土地交易，成交時間都落在央行第七波打炒房之前，當時的不動產景氣尚未明顯降溫，如今整體市場受第七波信用管制影響降溫，牽動建商佈局，因此往後創價的步伐，應會較先前明顯放緩。
事實上，政府出重手打房，但台中豪宅預售新案單價卻續創新高！2024年10月推出、位於國家歌劇院第一排的「聯聚理安大廈」，預售實登揭露戶戶單價破百萬、總價破億，其中，35樓戶總面積138.38坪，以總價1億5,239萬元成交，扣除車位後，每坪成交單價127.2萬元，再次改寫七期預售豪宅單價新紀錄。
而寶輝建設2024年第三季在台中國家歌劇院旁推出的「寶輝101 Theater South」豪宅預售案，規劃138戶住家，主力坪數50、70坪，目前實登揭露115筆，銷售已突破八成，最高成交單價為27樓戶的99.56萬元。
寶輝建設2025年創立35年，推案動作加大。其中，北屯區14期美和段計畫開發三塊土地近4,000坪，都是三面臨路完整街廓，包括「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」等PARK系列預售新案，總戶數231戶，總銷破百億元，無論開發規模、設計強度均是區域標竿。
寶輝建設表示，將在美和段打造北屯最宜居的生活聚落。此次攜手國際團隊，建築由美國超高層權威JOHNSON FAIN事務所及日本前三大的事務所NIHON SEKKEI設計，室內公設與莊園景觀禮聘歐美團隊，以高規格進行總體規劃，提升整體城區與鄰里街廓的質感與氛圍。
寶輝位於七期惠中路、市政北五路近2,200坪土地，也規劃2025年推出豪宅新案。市場推估，每坪單價將站上百萬元。另位於南七期惠文國中小第一排的「寶輝469 GONGYI AVENUE」，基地近600坪，延續寶輝國際團隊設計血統，加上基地三面臨路，地段絕佳，新案尚未公開已先動工，未來將採邊建邊售。
寶輝建設除了上述推案計畫，在南七期公益路與惠中路口，還有近1,600坪土地；此次再購入歐風商旅500餘坪土地，持續增加庫存，兩塊土地目前尚無推案規劃。
高鐵南延爭論多日後，行政院長卓榮泰今宣布，高鐵南延屏東計畫將採串連台鐵 高雄車站的「高雄方案」，未來將進行高雄大都更計畫。行政院發言人李慧芝強調，考量左營站量能和都更影響後，最後採取高雄方案，也可發揮高鐵南延的最大利益，並讓北高雄和南高雄均衡發展。
李慧芝表示，卓榮泰今在高雄車站宣布，未來高鐵會從高雄車站往南延到屏東，主因是接下來高鐵部分計畫，希望能串連高雄和屏東生活圈，包括之前行政院拍定大南方新矽谷計畫方案，盼串連高屏嘉南生活圈與S科技廊帶，可進一步帶動高雄和屏東的科技發展。
李慧芝指出，高鐵延伸方案，一開始包括高屏二快路廊延伸的左營方案與高雄方案，之所以最後拍板高雄方案，主因是卓榮泰聽取多次會議報告，若從左營站延伸，左營站本身機電能量不足，恐有營運上問題，容量也不夠，甚至月台可能一小時僅有2班車，對高鐵延伸價值不大。
李慧芝表示，若從高雄坐延伸的話，首先高雄站本身就有預留施工空間，並且是共構車體，加上高雄站周遭需要被拆除的房子較少，整體可以達到最大利益，而卓榮泰與交通部長陳世凱也承諾，會協助高雄一起用大都更計畫，幫助整個高雄車站進入新的商圈。
李慧芝強調，此舉可以讓南高雄發展，未來高雄將有2個高鐵站，除了左營站之外，還有高雄站，讓台灣整個均衡發展，北高雄和南高雄一樣，這也是卓榮泰不斷提到的均衡台灣，希望台灣各地均衡發展。
屏東縣長周春米周春米則說，高鐵南延好事多磨，路線確定後，對高屏共榮共好有幫助。她也表示，屏東科學園區已經動土，而且展開招商，迫切需要交通建設；如今高鐵南延屏東已拍板定案，相信對發展南 高雄、北屏東都有很大的幫助，希望大家全力推動，加速動土施工。
此外，至於財劃法的部分，政院到昨天下班都沒有收到財劃法和選罷法的函文，李慧芝強調，還是要等到收到法案後，才能研擬下一步救濟。
建案面積含「公設比」一起賣，可說是中港台特有的住宅銷售文化，不過近日中國多個城市宣布取消公設，採改按室內實際使用面積計價的「實坪制」，希望能刺激房市。至於台灣，年初內政部喊出「虛坪改革方案」目前尚未有進一步動作，房市專家直言，中國取消公設的作法是為了讓房屋單價跌幅收斂，台灣若要推動的難度很高，要跌價超過公設比幅度時才有機會。
根據中國《每日經濟新聞》、《中新經緯》日前報導，中國許多三四線城市，包含河北省張家口市、湖南省衡陽市、廣東肇慶和湖南湘潭等地陸續提出「取消（公攤）公設比」、按建築室內面積計價等方式「現房銷售」，或如廣州、杭州、長沙和廈門等城市，雖未明確取消公設比，但透過放寬贈送面積限制、優化陽台等空間面積計算規則，提高實際得房率。
報導指出，專家認為取消公設比能讓房價更直觀，有助於減少資訊不對稱引發的糾紛，購買「實坪制」的住宅能有效解決「買大住小」的問題，保障購屋者權益，實現「所購即所得」。
事實上，台灣高公設比也時常受消費者所詬病，普遍反對花大錢買虛坪，導致實際居住與使用面積僅剩權狀的6成多而已，內政部去年也一度有檢討虛坪的動作，今年2月底還端出虛坪改革草案，不過目前並未有進一步的進度。
樂居網創辦人李奕農近日關注到此議題，中國最近在推動取消公設的面積，是2025年中央主要推動的事項，為的是鼓勵買房，隨之反問「那台灣會這樣做嗎？或者說台灣政府應該要做嗎？」
首先要看這個政策的目的，「鼓勵買房」，李奕農在分析前先強調，很多人都忽略了這個政策目的，目前在中國要執行這個政策，似乎已經形成普遍的共識，之所以有這個共識，是中國公設比大約在25%左右，當整體房價跌超過25%的時候，為了要維持單價，送裝潢已經不夠力了，還需要送公設，「當總價沒變的時候，單價就提升了」。
李奕農查詢中國官方公布的房價指數，幾乎沒什麼跌，跟最高點相比，北京跌幅3.5%，上海跌0.5%、廣州跌1.1%、深圳跌1.3%，「但其實大家都知道根本不只這樣的跌幅，如果為了要維持這樣的假象，所以開始推動取消公設的作法，這樣不但讓房屋單價的跌幅瞬間收斂，也可以讓一般人恢復信心」，他直指，這才是形成共識的主因。
因此回頭來看台灣，取消公設比要在台灣能推動，李奕農認為，「我個人覺得難度是很高的」，除了要修法，還要有相同的背景，以台灣平均的公設比大約在32~33%來看，若房價跌超過公設比的時候，應該就有機會推動。
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