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房產新聞
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2024年打炒房一波又一波，公股銀預估，全年房屋買賣移轉棟數上看35萬棟，將創2013年以來新高，但打炒房力道2025年逐步發威，估將出現雪崩式下探2023年的30.7萬棟，甚至跌破30萬棟，繼2018年的27.79萬棟後，又見「2字頭」。
觀察近幾年移轉棟數，2018年為27.79萬棟後，2019年起就穩定在30萬棟以上，但2023年因打炒房稍降至30.7萬棟，尤其2023年8月新青安上路後引爆買氣、催出首購買屋潮，2024年前11月已來到32.3棟，年增17.11％，2024全年上看35萬棟，將創下2013年37.18萬棟以來的11年來新高。
公股銀分析，央行2024年8月中起要求國銀自主管理不動產貸款總量，並於9月會議調高存準率與實施第七波信用管制，銀行可承作額度明顯減少，預計2025年雪崩不可避免，可能降至30萬棟，甚至跌破30萬棟。
公股銀高層認為，央行2024年9月祭第七波信用管制，加上12月公開說明請金檢處積極檢查，發現多類缺失，包含貸款成數超過法定上限、利用其他名目貸款等，就是公開將各態樣堵住，未來更將持續道德勸說、金檢，來降低銀行不動產集中度，並將加強專案檢查列為2025年重點，估計銀行房貸將更保守。
觀察顯示民眾購屋態度已經開始轉趨觀望，但房價修正幅度有限，且蛋黃區、蛋白區房價將更分化。
第一銀行、華南銀行指出，央行持續管控、審視各銀行自主管理不動產貸款、財政部要求加強新青安房貸貸前貸後管理，及平均地權條例修正案上路後，政府住宅政策以社宅興建、租金補貼與囤房稅等為主軸，另一不利的關鍵是過去推案的餘屋仍多，預估2025年房市將「量縮價跌」，除成交量減少，房價也可能面臨修正。
近年房價大漲，小宅單價漲幅遠勝大宅！據統計，七都小宅、大宅單價漲勢差很大，25坪以下小宅漲幅35.8％～93.7％，高於55坪以下大坪數住宅近五年漲幅21.8％～65.3％，反映房價高漲、社會型態改變、小宅躍居主流，成為引領房價上漲的主要動能。
據永慶房產集團統計，雙北小宅五年單價漲幅約3成多，遠高於大宅約2成多；桃園、台中、台南、高雄小宅五年單價漲幅約5至7成，也高於大宅漲幅約3至4成；房價漲勢最兇猛的新竹，小宅單價漲幅高達93.7％，也高出大宅65.3％不少。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，過去五年小宅房價漲幅全面超越大宅，顯示社會型態逐漸轉向小家庭，近年房價受惠於資金寬鬆、經濟穩定成長而迅速攀升，高房價讓民眾購屋壓力沉重，在負擔得起的總價考量下，小坪數住宅成為購屋趨勢。
以七都來看，台北市、新北市小宅平均單價每坪84萬元、47.8萬元，高於大坪數住宅每坪75.4萬、42萬元，反映雙北在高房價下，市場需求往小宅移動，使小宅單價衝高。至於雙北以外都會區，過往大坪數住宅單價遠高出小宅，在小宅自住及投資需求湧現、單價急漲下，也追近大坪數住宅水準。
小宅又以新竹漲幅最可觀，五年前均價每坪不到17萬元，2024年均價已達每坪32.7萬元，漲幅將近翻倍。新竹縣市為科技業重鎮，帶動強勁剛需，導致房價持續攀升。
台北市公布最新一期實價統計，2024年9月住宅價格指數上升0.28%，均價每坪65.8萬元，再創下歷史新高。不過全市一個月交易僅交易441件，月減三成，12個行政區有8個行政區一個月成交不到40件，南港甚至只有15件。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，受銀行限貸、央行信用管制影響，7月起全台房市買氣急縮，台北也不例外。之前一個月交易量多有千件以上，但7月後一路滑落。
不過，雖然市場急凍，待售物件去化時間拉長，但台北市成屋市場因「供給增加有限」、「實價無法反映即時市況」，屋主普遍沒意識到市況已經很差，對價格大讓步的仍不多，因此出現「買氣急凍，房價續漲」的怪象。
以供給增加有限來說，樂居資料顯示，在限貸風暴下，從北市二手房待售存量，7月9596間，11月9794間，僅增加不到200間，增幅僅2%。在此情況下，賣屋者即便感受買氣萎縮，也不覺得有競爭壓力，不會主動下修價格。
在「實價無法反映即時市況」方面，政府的實價資訊因為作業所需，與市況仍有1~2個月的時間差，導致目前屋主在賣屋時參考的實價價格，不少仍是先前市況熱絡時高價資訊，這也讓屋主對於售屋價格有不少期待，導致價格難降。
陳傑鳴指出，天龍國台北房價高，本就讓一般購屋族難以下手，現在量縮到如此地步，南港甚至一個月只成交15間，這種窒息量如果一直持續，價格要撐住很不容易，最終區域房市恐面臨賣壓大舉出籠，出現多殺多情況。
台北市政府自2015年起推動老舊公寓增設電梯補助，除可延長老公寓使用年限，也能滿足高齡長者、行動不便民眾的生活需求，去年更修正為所有權人過半數選定「代表人」就可以申請補助，迄今已累計達100案。不過，有議員指出，很多市民不知道「整建維護」涵蓋增設電梯，宣傳力道有待加強，也有議員認為常聽到民眾抱怨電梯費用分擔問題，建議市府須建立具體機制、辦法，讓每位居民得到公平分配。
北市都更處主祕謝明同表示，推動都市更新不只有拆除重建，整建維護也是選項，截至去年12月31日受理申請共19案，相較2023年申請數13案增加4成6。第100案位於信義區忠孝東路五段的富台社區，屋齡已逾30年，為常見5層樓雙拼步登式公寓，住戶隨年紀增長、上下樓行動不便，也多不願搬離熟悉環境，社區管委會整合住戶共同出資興建電梯，預計陸續有6棟申請增設電梯補助。
他指出，都更處每年以達成15案為目標，成功數也逐年上升，有免費輔導團到社區現勘，提供法令、空間諮商。一般地區6樓以下無電梯集合住宅、公寓補助比例占工程費50％，若增設電梯須拆除違建則提供到60％，上限300萬元；整維策略地區補助比例占工程費80％，金額上限480萬元。
國民黨市議員詹為元認為，增設電梯同時也是整合住戶意見，一旦增設成功，未來在談論改建時也會有所幫助，一般有條件、有空間的老舊公寓可先增設電梯，緩解居民上下樓不便，往往1樓居民會因使用電梯機會少、要依比例分擔電梯費用，使得意願不大，但不知道未來建設完成會新增產權，1樓住戶也分得到，還有很多民眾不知道「整建維護」涵蓋增設電梯，顯見市府推動政策的宣傳力道不足。
民進黨議員張文潔說，常聽到高低樓層電梯費用分擔爭議，市府應設立具體機制和辦法，才能加速達到效果，比如提出成功個案或費用分擔方法，讓每位居民都得到公平分配對待。
乙種工業用地過往只能蓋工廠，新北市城鄉局日前提出「都市計畫法新北市施行細則」修正草案，盼透過修法，鼓勵企業興建勞工宅，預計讓有一定建地規模及員工數的企業申請，但議員認為，此舉立意良善，但不能只侷限在大企業，避免圖利廠商嫌疑。
草案內容指出，未來可放寬企業增設乙種工業區容許興建只租不售的勞工宅，供員工申請入住，出租對象僅限該企業的員工及眷屬，其他設置比例、管控及配套機制等目前市府正在研議。
城鄉局表示，此目標在於希望減少企業勞工的外部成本，如廠區內部分空間得作住宅使用，可減少相關的交通旅次產生，其有助於產業園區規畫與落實企業ESG概念，希望未來企業除員工單身宿舍與員工餐廳外，亦可提供家庭式勞工住宅讓員工來居住。
新北市議員林秉宥認為，台灣的產業是以中小企業為主，如果只開放大企業做宿舍使用，會有圖利廠商嫌疑，且大企業本來就更有能力照顧其雇員，市府應該要更重視中小企業的勞工族群，建議可讓多個廠商一起聯合招商，假設有500個員工宿舍需求，就可出資開發，由市府代辦，公益性比較充足，才能釋出轉換土地，這個想法立意良好，但不應限於大企業。
林秉宥表示，這個提議不是壞事，但政策細節還不明朗，況且新北缺乏大型產業用地，市府應要把關，避免大面積的產業用地被變成住宅用地，但可考慮面積較小已不適合做廠辦開發的工業區土地，搭配容積獎勵，或是管控開發商身份等措舉來加強土地利用的效率，就能一舉數得。
新北市樹林工業區理事長黃呈理表示，相信大部分企業會抱持肯定及認同立場來配合，一方面讓有員工宿舍需求的企業，可以在符合條件情況下逕行興建，提供員工居住空間，也讓員工上班不必舟車勞頓；另一方面也是一種企業社會責任的展現，實現雇主與員工雙贏。
面對房貸利率不斷飆高，和政府不動產管制政策的不確定變數，金融圈人士透露，不少銀行內部已陸續對建商的整批性分戶房貸下達兩大新指令，一個是在建案完成之前半年（也就是房貸撥款前半年）才可以開始對保，另一個指令則是房貸利率的訂定要以實際撥款時的利率為準，亦即，倘若市場利率屆時走高，銀行有權保留再把房貸利率提高的空間，免得銀行入不敷出，房貸「作一筆賠一筆」。
據了解，上述的半年前開始對保是底限，一家銀行高層指出，其實最理想的是交屋前三個月開始對保，亦即等建商都已取得使用執照、且完成設定之後再來讓旗下的房貸戶跟銀行對保，如此的變數又比半年前開始對保更低，不過多數銀行的作法是以交屋前半年為期限，在銀行的這套新內規上路之後，就不再有這一年多來常見的一年前就可以對保的情況發生。
據指出，銀行之所以高度警覺整批性分戶房貸的對保時間不能太早，另一個重要原因也在於最近年關將至的「集中交屋潮」，使得銀行在LCR（流動性風險管理）、銀行法第72條之2的不動產放款不能超過存款總量30%的限制等壓力下，在撥款時疲於奔命不斷計算是否超限。
且銀行更深感對保時間不能太早，否則到時候根本沒有這麼多額度可撥款，尤其是對保之後若未撥款，又會引發更多客訴爭議。
而另一個多數民眾最為關心的，就是未來可拿到的整批性分戶房貸的利率水準。銀行主管說明，通常整批性分戶房貸的利率，是由建商對該建案的上百、數百件房貸集體向銀行爭取，這種集體議價的結果，再加上能買得起新房子的房貸戶，多半有一定的財資力，因此會使得整批性分戶房貸利率通常都是最好的。
不過即使如此，大型行庫主管對此明確指出，由於各銀行面對銀行法第72條之2的水位都非常「吃緊」，先前卯力去搶分戶房貸的時代已過去了，銀行已沒有殺價競爭房貸業務的誘因，因此，現在已經看不到央行升息之後的「地板價」（央行要求房貸利率不能低於該水準）2.185%，倘若是最近銀行開始對保的整批性分戶房貸，除非是可申請新青安的貸款戶，否則，利率大多都已直接訂在2.4%以上。
倘若貸款戶非首購族，也就是「二房」族，利率還更高，恐怕已到接近3%的水準，而且銀行未來也將在對保時載明，倘若在撥款時的市場利率更高，則銀行還會再上調該分戶房貸的利率。
2025年包括仲量聯行、高力國際、第一太平戴維斯等三大商仲認為，在科技業對新商辦、廠辦、廠房需求，及企業汰舊換新、高科技業持續投資等強勁支撐，今年北市商辦租金、商用不動產交易量有望雙創新高。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，2025年國內外半導體需求具高能見度，大廠擴廠動能將帶動上下游自用量能。第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，2025年1月底前正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%（適用2021~2025年牌告利率）。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛與陳逸鴻均認為，2025年因保險業在租金投報率門檻下降，保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。
仲量聯行董事總經理侯文信認為，整體商用不動產交易部分，在央行緊縮不動產放款資金、第七波信用管制措施影響，建商獵地放緩，對今年商用不動產交易量持保守看待；不過，看好2025年台北市商辦租金在企業汰舊換新、新辦公室需求下，北市辦公室租金將是持平或緩漲格局。
同樣看好今年商辦租金表現的黃舒衛表示，由於2026年北市商辦大樓將現龐大的完工量，因此2025年會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規格條件登場、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，2025年北市商辦租金漲勢可能再創歷史新高。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，今年台北市總計有七棟新商辦完工，包括國泰環宇大樓、元大人壽銀星大樓、冠德民權東路公辦都更案、國家企業廣場、大同大樓都更重建案、新光人壽杭州北路地上權案、力麒松江總部大樓等，總面積約6.3萬坪，其中七成、約4.5萬坪釋出招租，可能推升下半年空置率升至10%。
不過她強調，新大樓釋出將同步出現租金開價跳空、激勵租金上調；租客方面，由於國內企業營運狀況良好，提供更好的工作環境、較充足租金預算，有利今年辦公室租金持續向上創高；整體來說，2025年商用不動產明年在企業對商辦、廠辦，以及高科技業對廠房的高需求且持續投資下，以工業地產交易仍將是重點，今年商用市場交易持續看好。
台中七期重劃區開發逾30年，隨著土地開發漸滿，建商轉買汽車旅館作為建築用地，摩鐵搖身變成豪宅基地！盤點近幾年七期汽車旅館交易案，總價最高為興富發集團以32億元買下「樺品居汽車旅館」；而土地單價最高是2024年7月，寶輝建設以每坪逾388萬元買下「歐風商旅」。
在建商高價購地下，未來這些從摩鐵華麗轉身的新豪宅，每坪單價估將從百萬元起跳。
根據市調統計，七期內被開發商收購的汽車旅館至少8間，單筆交易金額最高的「樺品居汽車旅館」，地點位在市政路、惠文路口，目前興建「興富發雲頂」住商大樓，實登揭露最高成交單價達每坪96.8萬元；而市政北七路上原「波特曼汽車旅館」用地，目前興建「遠雄琉蘊」住宅大樓，實登最高成交單價為頂樓戶的95.8萬元。
聯聚建設2024年12月公開的七期預售豪宅新案「聯聚玉衡大廈」，基地其中一部分為「沐夏汽車旅館」原址，連同鄰地合計有1,838坪基地，規劃打造為樓高51層的超高豪宅大樓。由於該案位於秋紅谷生態公園第一排，市場推估「聯聚玉衡大廈」單價將從百萬元起跳。
2024年底新誕生的台中「地王」坐落於市政北七路、惠民路口，由寶輝建設以每坪逾388萬元買下的「歐風商旅」現址，土地面積約有542.5坪。由於歐風汽車旅館緊鄰七期內所剩無幾的音樂酒吧餐廳，寶輝日後是否會持續整合用地，頗令外界關注。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，七期「新六」土地容積率高達600％，若加計危老獎勵及容積移轉，500坪以上基地即可滿足建商開發效益，而七期內土地蓋一塊少一塊，目前七期仍有部分汽車旅館經營中，因此預料汽車旅館被收購、創價仍非最終回，主要還是反映出地段價值性。
台中市又有一宗興建營運移轉（BOT）案，招商成功！台中市經發局長張峯源，3日與遴選廠商-軒揚開發總經理黃耀賢，舉行北屯區太和段224、225地號市場用地BOT簽約儀式，軒揚開發預計投資6.2億元，在當地打造「現代化複合式商場」，預定2027年完工營運，預定可提供上百名就業機會。
另台中市北屯區最後一塊公有市場用地促參案-「市30」BOT案，已於2024年12月30日公告招商，預料將再度掀起廠商投資熱潮。
黃耀賢表示，該案規劃設計，是以該地區里民、市民需求及交通便捷為主，而不是只是純商場而已，因此，公司會以BOT案模式興建，將在此地點，打造為商業、休閒、運動及生活的複合式商場與停車場，這是之前比較少規劃的商場模式。
黃耀賢指出，上述BOT案開發案，對市民是好的，且公司有合理的利潤，這是公司投資的最大誘因。為此，公司會盡快取得建照，期望今年可動工。公司之前擁有台中西屯路複合商場的經驗，加上北屯是未來潛在發展區，公司對經營北屯區BOT案，深具信心。
台中市經發局長張峯源表示，該招標案，歷經疫情，及原物料價格飆漲等因素，投資方-軒揚開發，還參與投標與得標，他表達感謝之意。
該BOT案合約期限50年，該BOT案的效益，包括稅收4億元、租金與權利金約2億元，投資方會投資約6.2億元，整個興建樓層為4樓建物，包括1樓生鮮超市、2樓商場（餐廳與美食廣場），3至4樓及頂樓為停車場，其中，4樓還劃運動多功能空間，對於週遭的年輕家庭的日常採買，相當便利。
軒揚公司規劃興建地上4層結合休閒遊憩、觀光商場，並引入連鎖超市、主題餐飲及運動品牌等，提供地區發展所需的生活、飲食、運動休閒及停車等綜合場所，並將取得智慧建築標章及綠建築標章，以符合台中市永續發展及低碳城市政策目標。
軒揚公司更承諾營運期間，聘僱員額優先保障市民30％數量，以提升台中市就業機會，並承諾回饋當地國中、國小學生獎助學金，鼓勵學子，造福地方。
另外，市府除收取土地租金及相關稅收，還可收取開發權利金500萬元、固定權利金7,500萬元，及變動權利金約2,500萬元，挹注市庫，也可提供百位以上就業機會。
內政部5日表示，這次新北市土城司法園區區段徵收已於去年12月26日完成地主抵價地分配作業，後續將由新北市政府公告結果，並辦理土地登記及權狀發放。園區內公共工程預計2026年底完工，屆時將通知地主點交土地，共享開發成果。
配合行政院政策，內政部規劃新北市土城司法園區興辦事業計畫，利用原土城彈藥庫舊址進行土地活化，不僅提供司法院、地檢署及矯正機關遷建所需的廳舍用地及金城交流道建設用地外，園區也規劃住宅區、商業區及公共設施用地。
內政部指出，園區中住商土地主要作為抵價地，供地主申請領回，另為滿足土城地區的住宅需求，園區內特別規劃約1.1公頃的社會福利設施用地，將用於興建社會住宅，緩解當地居住需求。
此外，為確保程序公開透明，內政部與新北市政府於2024年10月4日、7日及8日舉辦6場次抵價地分配說明會，詳細解說作業流程。後續自10月起受理民眾合併分配申請，並於2024年12月20日辦理抽籤作業，採取先抽順序籤、再抽配地籤的方式，由地主親自參與，過程透明公正。剩餘土地除部分供司法院眷舍使用，其餘將優先規劃社會住宅。
內政部說明，未來園區內規劃5.3公頃的特色親子公園，結合便捷的交通網絡及完善的公共設施，將帶動地方發展，為土城居民打造更優質、幸福的生活環境。
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