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房產新聞
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受政策打擊投機奏效影響，台北市房價追價動能減緩、預期上漲心理消弭，房市價、量開始鬆動。台北市地政局6日公布實登資訊顯示，2024年第三季每坪成交單價、成交件數、成交總額「三降」，由於成交動能下降，預估2025年房價漲幅也恐將收斂。
北市地政局公布的實登資訊顯示，2024年第三季比起房價最高峰的2024年第二季，預售屋平均單價為每坪119.71萬元，比最高點季跌3.64％；交易件數季減28.34％，交易總額季減28.9％。在政策發威，房市處於留校察看階段，2025年漲幅預期恐將收斂。
統計顯示，因住宅市場「量先價行」的特性，2024年第三季台北市住宅價格指數仍呈上升，單季為129.97、季增1.89％，惟增幅已趨緩；就每坪預售屋平均單價來觀察，則較前期減少3.64％，每坪約119.71萬元。
成交量方面，地政局公布2024年第三季市場動態也顯示，住宅及預售屋買賣市場交易量皆季減約3成，交易件數、交易總額雙雙下降，交易動能明顯減弱。
其中成交件數單季共1,608件，季減636件、減幅28.34％；交易總額單季約684.61億元，季減278.25億元、減幅28.9％。
但租金卻持續攻頂。2024年第三季北市住宅租金指數102.48，季漲0.6％、年漲4.31％，惟漲幅也有減緩現象；目前標準租金每坪均價約1,361元。
北市地政局指出，整體而言，住宅市場呈現動能降溫、價格持穩趨勢。儘管成屋及預售屋交易量能皆有下滑，但整體來看，北市住宅市場因發展較為成熟，對於新政策的反應仍維持相對穩定的態勢；然而，央行最新選擇性信用管制措施，規範較過往更為嚴格，預期可能對房市投資氛圍有所抑制，未來房價走勢仍有待持續觀察。
囤房稅2.0上路後，配套全國單一自住稅率降至1%，各地方政府將首度公布單一自住「豪宅線」。六都當中，台北、新北、桃園皆已公告，分別以房屋現值284萬2,000元、235萬500元、177萬7,400元為豪宅線；六都之外，新竹縣市等地方政府也已公告。
簡而言之，納稅人本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋供自住，稅率可自1.2%降至1%，但若持有的房屋現值超過前述豪宅線，即使全國單一自住，仍必須適用1.2%稅率。
囤房稅2.0自2024年7月1日上路，今年5月開徵，主要修法邏輯是「多屋重稅、自住減稅」。對於房屋所有人的非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，除特定房屋可適用較低稅率外，持有多戶且未有效使用的囤房大戶，適用稅率從原本的1.5%至3.6％調高至2%至4.8％，所有地方政府必須按全國持有戶數訂定差別稅率，並且採「全數累進」課徵。
另外，若全國僅持有一戶房屋供自住使用，稅率可調降至1％，但房屋現值超過一定金額的豪宅不適用，而只能以自住稅率1.2％課徵。各地方政府已陸續公告「一定金額」，也就是單一自住豪宅線。
台北市公告，最新房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額為284萬2,000元；新北市「豪宅線」則訂在235萬500元；桃園市為177萬7,400元；新竹縣為182萬9,100元；新竹市則訂在187萬8,300元。
另外彰化縣訂在148萬7,900元、雲林縣189萬2,900元、嘉義縣135萬4,000元、屏東縣134萬5,000元等，其餘縣市也正加緊腳步、陸續公布。
新北市政府表示，排除豪宅後，轄內仍有約58萬戶能適用1%稅率；桃園市排除豪宅後則有36萬戶仍可適用1%；新竹縣約9.2萬戶、新竹市約6.8萬戶可適用1％稅率。
財政部先前曾評估，全國約有300多萬戶仍可適用1%稅率。 財政部針對單一自住豪宅定義，去年曾公告相關基準，供各縣市參考，財政部建議將自住應稅房屋現值由高至低排序，六都、新竹縣市取前1%為豪宅，其餘縣市則取前0.3%房屋為豪宅，低於該房屋現值的最大值作為豪宅線。
不動產市場的「壓力測試」來了！據世邦魏理仕今（6）日最新公布的研究報告顯示，2025年將有近4萬坪的新增辦公大樓供給，陸續完工釋出招租，估計年底總體辦公市場平均空置率將飆升到7.4％，辦公租金將面臨考驗；預期2026年更將上看16％，之後三年都恐怕會維持在15％以上高水位，並且從「房東市場」扭轉為「房客市場」。
今天世邦魏理仕董事李嘉玶針對台北市辦公租賃市場，提出最新的趨勢報告。
李嘉玶表示，目前台北市信義區辦公每坪月租水準動輒自4,000元起跳，未來新完工辦公大樓又持續完工釋出，值得房東深思的是，企業承租戶有那麼多足以支撐付租能力嗎，如果房東都有這種租金行情的期待，那麼未來去化恐將趨緩，「房東市場」格局將受考驗。
李嘉玶分析，回顧2024全年台北市中心優質辦公室淨去化量，共計13,131坪，雖然是最近三年最高水平，但是，並未回彈到疫情之前的水準，也遠低於長期平均值，因此還差強人意。這顯示，辦公租賃需求已復甦、但尚未強勁回升，同時亦反映出疫後時代企業租戶對於辦公空間的需求仍在轉變中。
李嘉玶表示，最近一年台北商辦市場迎來三棟全新大樓落成，合計貢獻近2.9萬坪的可租賃面積，使得整體商辦平均空置率於去年底升至6.2％，較上年同期增加1.1個百分點。
世邦魏理仕研究部調查，2024年第四季A辦及B辦平均租金分別為3,075元／坪、1,917元／坪，年成長1.2％、1.6％，主要可歸因於數棟新穎大樓持續吸引具升級需求的企業租戶遷入，且其成交租金多高於市場平均水準。
李嘉玶指出，然而台北市中心將分別於今、明兩年，面臨3.8萬坪、10.1萬坪的新供給潮，預估2025年底整體平均空置率將攀升至7.4％，有可能會創下近七年最高，屆時恐將進入「壓力測試」階段！
李嘉玶表示，在市場空置壓力加重的情況下，全年優質商辦平均租金成長率恐低於1％，估計大約僅0.3％，漲幅將明顯收歛。
李嘉玶指出，台北市平均商辦空置率預測將於2026年升至逾10％，並正式轉為「房客市場」。在此之前，無論新舊的高價大樓可能於2025下半年進入壓力測試階段，如何在租金水準與去化速度中取得平衡，並在辦公室升級趨勢下同時鞏固現有租戶、爭取新進企業，將是未來數季內這些大樓房東所面臨的重要課題。
內政部配合行政院政策，規劃新北市土城司法園區興辦事業計畫，利用原土城彈藥庫舊址進行土地活化，提供司法院、地檢署及矯正機關遷建所需的廳舍用地及金城交流道建設用地外，園區也規劃住宅區、商業區及公共設施用地，公共工程預計2026年底完工。
內政部表示，園區區段徵收已於去年12月26日完成地主抵價地分配作業，後續將由新北市政府公告結果，並辦理土地登記及權狀發放，待園區公共工完工後，將通知地主點交土地，共享開發成果。
內政部指出，園區中住商土地主要作為抵價地，供地主申請領回，另為滿足土城地區的住宅需求，園區內特別規劃約1.1公頃的社會福利設施用地，將用於興建社會住宅，緩解當地居住需求。
此外，為確保程序公開透明，內政部與新北市政府已於2024年10月4日、7日及8日共舉辦6場次抵價地分配說明會，詳細解說作業流程。後續自10月起受理民眾合併分配申請，並於同年12月20日辦理抽籤作業，由地主親自參與，剩餘土地除部分供司法院眷舍使用，其餘將優先規劃社會住宅。
未來園區內規劃5.3公頃的特色親子公園，結合便捷的交通網絡及完善的公共設施，將帶動地方發展，為土城居民打造更優質、幸福的生活環境。
桃園市社宅供不應求，危老重建量更是連年居六都之末，都發局為改善困境，針對「都市計畫法桃園市施行細則」一口氣修訂11條，包括增「可負擔住宅」法源依據、提高防災型都更重建誘因、增訂垂直綠化容積計算與獎勵方式、檢討不合時宜的都市土地使用管理規定等，將函報內政部審議，拚上半年發布實施。
都發局指出，「都市計畫法桃園市施行細則」2017年公告實施，2022年曾修法過一次，市長張善政上任後，非常重視社宅政策、都市更新，以及2050淨零城市的目標，都發局全面檢討現行桃園市都市計畫細則，以確保都市土地使用與管制可以與時俱進。
都發局說明，這次修法有3大重點，其一為強化社宅政策，新增「可負擔住宅」的法源依據，第二項重點則是提高防災型都更重建誘因，加速舊城再生，第三是推動淨零桃園，增訂垂直綠化等容積計算與獎勵方式，另也檢討不合時宜的都市土地使用管理規定，總計修正達11條細項。
都發局進一步解釋，市府推動宜居城市，需透過多元方式讓年輕人住得起，因此新增民間捐建居住建築物的法源依據，鼓勵民間投入社會住宅或可負擔住宅興辦，又或是挹注社宅基金，以穩定桃園市社宅興建營運，市府則給予民間一定的容積獎勵。 另為鼓勵防災型都更，本次增修海砂屋重建誘因，除依細則第48條保障原有建築容積及30％容積獎勵外，一般地區可再申請1.2倍、都更地區1.5倍的容積獎勵。
此外，因應2050淨零桃園發展目標，降低都市氣溫及提升城市美學，增訂建築物設置的垂直綠化、植生牆及複層外殼造型等設施，可不計入容積。並以法定容積10％為限。
都發局說明，修正的「都市計畫法桃園市施行細則」，本周經市政會議審議通過，將函報內政部審議，拚上半年發布實施，市府將與中央密切溝通，盼儘快審定，讓桃園在社宅政策上，都市更新、淨零碳排和都市土地發展管理工作，在更完備的法規指導下城市有序成長。
「金龍海嘯」衝擊下，房市今年走勢如何？土地銀行董事長何英明6日表示，目前來看，房市呈價穩量縮格局，雖然成交量已經在下降，但因建商營建成本造價上升，很難降價，買賣雙方可能互相拉鋸，估計至少會持續一年。
土銀是國內土建融和房貸承作量最大的銀行，對房市的判讀具有代表性。立法院財委會6日續審土銀2025年預算，何英明指出，營建成本仍在上升，但因近期交易量下降，相關氛圍使得建商不太可能再調高售價、把成本移轉給消費者吸收，但也很難降價，相關價格拉鋸可能至少還要持續一年，建商與消費者才會在價格上漸漸達成共識。
至於立委擔心房市交易轉冷，可能影響土銀逾放。何英明表示，目前土銀逾放比為0.08％，是八大行庫中最低，但新青安五年寬限期後，逾放是否增加，還要再觀察，未來三、四年發酵後才能確定。
何英明表示，青安貸款上路已十年，但新青安推出才一年多，且寬限期達五年，目前還款持穩，但要再觀察寬限期過後的還款情形。但他也強調，只要是政策貸款，土銀都不會縮銀根，包括新青安及首購都是。
合計青安及新青安，土銀至去年11月底共撥貸約5,110億元。何英明表示，特別是土銀去年配合政策縮減土建融授信200多億元，新青安貸款全年則增加千億元，雖然土建融的利率較高，但這樣的結構調整對土銀是比較好的。
他強調，對於政策要求管制的授信，土銀都會降低成數、拉高利率，以讓真正有購屋需求的資金例如首購等，不會被排擠。至於管制的部分，成數及利率都分別會下降、上升，以讓真正有購屋需求的資金不被排擠。
以建商逾18個月未動工貸款為例，何英明表示，先前主要是因疫情、缺工缺料影響借款人動工時程，但對非屬「不可歸責因素」的案件，土銀均依央行規定按比重收回貸款本金，且逐年加碼利率。
CBRE世邦魏理仕台灣今(6)日舉行記者會，總經理林敬超表示，目前銀行業辦理不動產貸款的態度相當嚴謹，而央行在2025(今)年內政策轉鴿的可能性較低，再加上民眾購屋熱潮已過，預期今年多數建商購地策略將更趨謹慎。商用不動產方面，除了工業型地產成交表現將維持穩定外，預測辦公類產品交易量將較去年成長。
隨著「保險業辦理不動產投資管理辦法」有望於1月底前完成修正，林敬超認為，屆時保險業投資門檻可望自原先的2.97%下降約0.5個百分點，2025年將見到保險業者更為積極地評估收益型不動產。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，台北市平均商辦空置率預測將於2026年升至逾10%，並正式轉為房客市場。在此之前，無論新舊的高價大樓可能於2025下半年進入壓力測試階段，如何在租金水準與去化速度中取得平衡，並在辦公室升級趨勢下同時鞏固現有租戶、爭取新進企業，將是未來數季內這些大樓房東所面臨的重要課題。
據世邦魏理仕研究部統計，2024年全台大型土地及商用不動產成交金額突破四千億元，總計新台幣4,027億元，年增幅達53%。受惠於在地建商及自用型企業的購地動能均提升，2024年全台土地買賣金額達新台幣2,776億元，較上年大幅增長116%。
在2024年前三季房市買氣暢旺的激勵下，許多建商大舉擴充土地儲備量，推升全年建商購地金額至新台幣2,010億元，年增152%。觀察2024年建商熱門購地縣市，以台中、高雄、台北分居成交量前三名，其中台中市所佔金額即達新台幣583億，顯見台中住宅市場仍備受建商看好。
在商用不動產市場，儘管前年基期偏高，但在工業地產需求快速升溫的挹注下，2024全年商用不動產投資額達到新台幣1,251億元，僅小幅年減7%。得益於全球AI應用浪潮，去年台灣出口成績亮眼，不少企業亦積極布局擴產計畫，位於全台成熟工業區內廠況佳、可立即使用之廠房交易明顯增加，促使全年廠房成交額較上年大增195%至新台幣661億元，寫下歷史新高。
2024年第四季A辦及B辦平均租金分別為新台幣3,075元/坪、1,917元/坪，年成長1.2%、1.6%，主要可歸因於數棟新穎大樓持續吸引具升級需求的企業租戶遷入，且其成交租金多高於市場平均水準。然而台北市中心將分別於今、明兩年面臨3.8萬坪、10.1萬坪的新供給潮，預估2025年底整體平均空置率將走高至7.4%，在市場空置壓力加重的情況下，全年優質商辦平均租金成長率恐低於1%。
捷運土城樹林線第一個捷運開發案「LG17站出入口A捷運開發共構大樓」招商成功！新北捷運局今(6)日公告由信義開發股份有限公司獲選為最優申請人，預計今年初簽約、2026年開工，預計5年內完工。土城樹林線首站捷運開發大樓招商成功，引入投資金額約16億元，帶動樹林地區經濟發展，打造共榮、共享的宜居環境。
捷運局長李政安指出，LG17站捷運開發基地約395坪，預計興建地上29層、地下5層約6,300坪捷運住宅大樓，委託投資人將捷運出入口與開發大樓整體共構設計及興建，3樓就能直接連通出入口，有效提升捷運運量，也實現到站即到家的便利性，並打造成為「銀級綠建築」與「銀級智慧建築」雙銀建築。
台南市安南區近3年來大發展，人口已躍居全市第2，其中最受矚目的安北商業區市地重劃工程，經3年多施工，今天竣工啟用。地政局長陳淑美表示，這是安南區的核心地帶，過去是魚塭，華麗轉身後成為商業區，將引進連鎖旗艦店進駐，並吸引大型餐飲、百貨、旅館進來，帶動地方大發展。
又稱商60的北安商業區市地重劃區，不僅是安南區的重要建設，未來更是南市發展新亮點。地點在安南區北安路二段及安通路五段交叉要道，總面積37.17公頃，區位規畫為安南區商業副都心，具備完善的生活機能與便利的交通條件，發展潛力甚受界期待。
市長黃偉哲表示，商60整合都市計畫的全商業區街廓及公共設施，將商業服務與周邊居住環境功能全面升級，進一步強化安南區的土地機能，為市民提供更多元便利的生活與商業選擇，竣工啟用，標誌著南市邁向全新發展階段。
副市長趙卿惠形容安北商業區價值非凡，是安南區的核心區，區內也設置蓄洪池防熱島效應，提升住戶更優質的環境，而由人口成長來看，地方發展以帶動人口南漂，選擇移居安南區，期待商60更進一步帶動地方發展。
地政局長陳淑美指出，北安商業區提供可建築商業用地22.11公頃，以及15.06公頃的公共設施用地，包含道路、公園道、公園、停車場、廣場、廣場兼停車場等。此區特別設置兩座特色主題公園「公AN29-1草湖寮歷史公園」及「公AN29-2台江地景公園」，不僅提供休閒空間，還結合全齡化及多元化使用理念，適合不同族群共同使用。
另，為解決當地過去地勢低窪造成的易淹水問題，重劃區內建置滯洪池及18cms草湖寮抽水站，進一步提升防洪能力，去年杜蘇芮颱風來襲就發揮效用。另區內有3處停車場，未來視需要也會規畫作立體停車場。
重劃區土地已完成全區土地分配公告，目前正辦理土地分配異議協調，今年4至5月間辦理地籍整理及土地登記等相關作業，預計上半年完成點交土地給各土地所有權人管理使用。完成後就可展開各項開發，市府也會展開招商。
安南區長魏文貴表示，安南區是全市行政區人口成長最快的行政區，希望已完工的安北商業區未來結合緊鄰的草湖寮重劃區，帶動安南區大發展，腳步更甚九份子重劃區，也吸引大飯店、商場等進駐，打造新副都心。
市議員蔡麗青說，安北商業區腹地大，周邊生活機能完整，期待市府能好好招商，吸引民眾最喜歡的大型商場如IKEA，以及大型百貨等進駐。她表示，之前曾傳出新光三越有意進駐，但後來又傳出要在北區小北附近，但不管如何，都希望安北商業區能大發展。
台中市政府地政局6日舉辦烏日九德地區區段徵收工程開工典禮，副市長黃國榮代表市長盧秀燕出席並表示，該區段是台中市唯一擁有高鐵、台鐵、捷運「三鐵共構」的行政區，前景看好，台中市也正朝著最宜居城市的目標邁進。
黃國榮特別感謝地政局團隊的努力，台中市在推動市區段徵收重劃的規模全台領先、成果卓越。黃國榮隨後與眾多立委、議員、里長及地方仕紳等共同祭拜祈福，祈求開工順利平安。
黃國榮說明，做好基礎建設規劃，越早開始規劃越能考慮周全，將大大提升市民的生活品質與環境，同時帶動土地價值的上升。隨著基礎建設的不斷完善，台中市的道路發展與公共工程也取得顯著成效，政府能持續推出更多建設項目，促進台中市的長期發展，都要感謝地政局稅收盈餘繳庫才能一項項達成。
黃國榮指出，烏日區已是中部地區交通樞紐，是台中唯一擁有高鐵、台鐵、捷運「三鐵共構」的行政區，九德區段徵收開發區鄰近台鐵、捷運共構的大慶站，區內有捷運九德站、九張犁站，北側與第13期市地重劃接壤，極具交通樞紐特色。
由於鐵路高架化工程及捷運綠線已陸續通車營運，開發完成後將有效銜接縫合周圍重劃區成為方正街廓，提升土地使用效益，串聯周邊大眾運輸建設，實現優質生活機能，打造台中成為最宜居城市。
地政局長吳存金說明，此開發區的都市計畫於110年6月15日，經內政部都市計畫委員會審議通過，整體開發面積29.87公頃，地政局於112年8月完成區段徵收土地徵收作業。
歷經專業團隊的規劃設計作業，「台中市烏日九德地區區段徵收工程」終於在113年9月完成工程發包，總工程經費13億5,999萬餘元，工期30個月，整體施工完成後，將整合區內土地資源、建構完善道路系統、完整地區排水、營造永續生態環境、促進地方發展。
地政局表示，烏日九德舊名為「九張犁」，早期是雜草蔓生的荒地，經過先民開墾後，直接以土地面積來命名，以前說法是一張犁可耕五甲土地，「九張犁」就是有四十五甲地開闢成良田的區域。區段徵收案設計以「耕讀家園」為主題，將在地農耕文化及文化教育特色導入生活，以知識、減碳家園為目標，打造兼具生態、環境、教育、節能的新社區。
地政局提及，全區共設置1處公園、5處兒童遊戲場及1處綠地，皆具主題特色，以原林森活、田埂耕遊及環園農野等設計主題，延續區域在地文化，喚起昔日九德自然生活樣貌的回憶。
同時，全區道路下方設置有共同管道，收納電力、電信、自來水等民生管線，將可減少整體開發區道路挖掘維修、提升道路品質及平整度並有助於整體都市發展需求。
6日的開工典禮，包括立委楊瓊瓔、市議員吳瓊華、張家銨、地政局長吳存金、交通局長葉昭甫、地政局副局長劉正倫等人到場參與；立法院副院長江啟臣、立委顏寬恒、台中市議會副議長顏莉敏、市議員林昊佑、林孟令、曾威等也都派員共襄盛舉。
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