|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄9日表示，全台屋齡超過30年的住宅已突破500萬戶，面對台灣都更牛步化的窘境，加上ESG、淨零碳排議題迫在眉睫，呼籲政府應正視三大方向，包括都更提高容積獎勵、解除第七波信用管制對第二戶限制、加強新青安政策，藉此來提高都更誘因。
不動產聯盟9日舉行高峰論壇，林正雄指出，碳費開徵在即，台灣費率制定為每噸300元，但2026年起收費並逐步調整，直至2050年接軌國際，而目前歐盟碳費每噸約4,000元，中間緩衝期並不長，林正雄直言，碳費非假議題，而是迫在眉睫的大環境。
不只要關注碳費問題，林正雄表示，全台屋齡30年以上住宅正式突破500萬戶，占比高達一半，921地震前的建築物確實有建築結構安全疑慮，存在危險性且不符合居住安全，但按照目前都更、危老的速度，要替換這些老屋都更得耗費3、400年時間，但目前都更、危老的誘因不足，民眾對於換屋也有所疑慮。
受到銀行限貸與央行第七波信用管制影響，近期預售新案市場買氣大降溫，很多建案開始賣不動，而隨著2025年到來，對那些已請建照不得不推案的建商、都更或危老重建實施者，該怎麼面對這樣的困境？ 對此，全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，目前建商營建成本高漲，大幅降價來吸引買氣的空間有限。現在除等待買氣自然回升外，想辦法凸顯產品的價值與特色，很可能是建案脫穎而出的最佳解方。此外，因近年台灣地震激增，耐震宅需求正式引爆，現在只要能「提高建案耐震力」，購屋者普遍都還願意買單，估計有機會是2025新案「保價、順銷」的一個突破點。
劉永昌指出，去年0403花蓮大地震後，台灣進入「大地震時代」，根據中央氣象署地震測報中心資料顯示，2024年全台顯著有感地震數量高達514起，與2020~2023年平均每年顯著有感地震個數平均值137起相較，是過去平均值的近4倍，而且，去年光是規模5級以上的地震數量就高達136起，等於平均每個月就有超過11起5級震出現，強震發生的頻率相當驚人。
目前台灣地震已搖到讓很多民眾很憂慮、恐慌，更不知道未來何時會再發生強震，因此，去年至今，很多預售案場就不斷出現消費者詢問建案的耐震性，更有大量建案為了迎合市場需求，以建案耐震能力作為主打，來吸引消費者目光。
觀察市場可發現，除了傳統高價區或豪宅案會特別強調耐震力外，現在六都＋新竹縣市的一般都更危老案或新案也都有開始強化耐震來做行銷的趨勢，不是強調取得耐震標章，就是確實拉升耐震係數來提高建案耐震力，甚至如：北市信義「陶朱隱園」、北市大安「寶舖全健築知行」、北市松山自主更新案「八德采邑」、北市內湖宏明建設麗山國小都更案、台北南港「世界明珠」、新北新店央北「江陵天喆」、台中北屯「南悅豐映」…等，都還打出耐震0.4G以上、比肩甚至超越核電廠耐震性能來作為銷售訴求，引起市場高度注目。
目前市場這些耐震宅，在591新建案的新案活躍榜，幾乎都榜上有名，不僅瀏覽量高，很受消費者關注，成交價格更普遍高出區域行情不少，也讓建商更樂意推出耐震宅來迎合市場需求，因此預期2025年耐震宅可能會成為預售巿場「保價、順銷」的新顯學。現在新案只要還沒有蓋的，只要送審查都還可以改用耐震規劃，業者可以多用心評估。
不過，不可諱言，雖然耐震宅市場需求高，但傳統柱子加粗、水泥磅數、鋼筋增加的剛性抗震或利用「隔震」系統，想蓋出耐強震、耐0.4G地震的「耐震宅」成本相當高，如：台北信義豪宅「陶朱隱園」，主打耐震0.4G，但每坪營建成本逼近70萬，高成本成為目前建商推耐震宅的最大阻力。對於這樣的狀況，如何利用卸震或半剛接耐震等產品，在「有限成本增加」下，大幅提高建物耐震力來吸引購屋者青睞，估計將是今年建商推耐震宅的一項課題。
另外，提醒購屋者，目前市場並非所有主打「耐震」的建案就是真耐震，建議民眾買房除了留意建商品牌與施工品質外，要更關注與主動詢問建物的「耐震係數」，耐震係數越高就越耐震，只要能媲美核電廠等級0.4G的高耐震力，才有機會抵抗未來恐發生的大地震。
政府重拳打炒房，房市交易轉冷，但根據實登統計，台中去年332件預售新案申報備查，銷售過半共115案，熱銷區以北屯24案最多，占比最高為舊縣區潭子，去年申報10案，高達8案銷售破5成，幾乎案案順銷，堪稱台中「最強蛋白區」。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，去年房市先熱後冷，第四季央行第七波打炒房發酵轉冷，因此去年台中銷售過半的預售新案，多為上半年推出，靠著前三季的熱銷，去年銷售過半案件數，較前年增10件，也讓建商有更多以拖待變本錢。
台灣房屋根據實登統計，台中去年銷售過半的115案中，以北屯24案最多，其次西屯11案；南屯、沙鹿以10案並列第3；第4為潭子8案、第5為太平5案；其中，沙鹿、潭子及太平屬於舊縣區蛋白區。
台灣房屋北屯特區富譽特許加盟店店東阮俊乾說，北屯區人口逾31萬人，為中台灣第一大區，剛性需求旺盛，加上區域內14期、機廠總站、單元12、廍子等新興重劃區，推案量大，高銷售率建案也相對多。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中說，沙鹿、潭子及太平是蛋黃區外溢發展的第一排，加上有交通建設話題，磁吸市區外溢的小資買盤轉進，總價1200萬以內的首購型案件多半能順銷。
陳定中指出，潭子有后科、潭子科技園區、聚興產業園區帶來人口紅利，加上交通建設利多、品牌建商推案，造就台中最強蛋白區。
陳定中分析，台中去年高銷售率建案，主要為三類產品，首先是生活機能佳的「平價首購宅」，靠首購買盤衝出一篇天；再來為華固、國泰、雙橡園等知名業者打造的「品牌建商宅」，在口碑加持下擄獲消費者；此外，推案量少的「稀有透天宅」，在供給有限下奇貨可居，頗受傳統家庭青睞，因此銷路也相對平順。
根據中華民國統計資訊網的物價統計資料庫統計顯示，去年的房租指數年增率達2.45%，指數年增率寫下28年來新高，反映近年市場房租上漲趨勢，除了租金持續上漲外，住宅維修費則是連續四年年增率都超過3%，反映近年工資明顯走揚，另外家庭管理費用年增率達2%，水電燃氣年增率也達2.92%，整體居住成本增加。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房東明顯感受到許多成本增加，包括稅費增加、生活支出增加、維修成本增加甚至是管理費用增加，同時間漲價過程政府的租金補貼，也幫忙負擔一些租金壓力，也增加租客對於租金的負擔能力，近年又遇到房價大漲，也帶動租金走揚，許多因素匯聚下導致租金上揚，不過觀察這波新青安上路後，許多年輕人進場購屋，也取代部份的租屋需求，或許有機會讓租金漲勢緩和一些。
統計顯示，從1999~2021年每年房租指數的年增率都不到1%，2022年年增1.68%，2023年年增2.16%，2024年則是年增2.45%，寫下近28年新高，可以解讀為從2022年以來租金漲勢最為明顯，至於另一項漲幅明顯的則是住宅維修費用，近4年年增率都超過3%，反映裝修的材料尤其是工資上漲幅度明顯，至於家庭管理費用則是連續兩年的年增率超過2%，可能與家事服務或社區管理費用增加有關。
曾敬德表示，可能統計方式的關係，即使房租年增率寫下28年新高，但其實長期上漲趨勢明顯但幅度不大，實際上租金上揚的感受遠超過該數字，不管是買還是租用，居住的成本近年都明顯增加。
台灣房市雖因央行打房罩陰霾，但2024年的推案量卻創新高，根據住展雜誌統計，年北台灣新成屋、預售屋住宅推案量逾1.5兆元，破2013年的1.3兆元紀錄，年增幅為38.7%。
其中北北桃三都推案3926.9至5514.4億元，年增45.7%至55%，而基隆市因為比較基期低，去年推出288.2億元，年增就達220.3%，但新竹地區與宜蘭地區則逆勢衰退，年減各為12.6%與22.7%，跌破眼鏡。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，2024上半年股市奔騰24000點的帶動下，資金潮湧入房市，情勢一片大好，各地屢傳快銷捷報，區域房價頻刷新行情，建商積極進場，加上2023年不少延後推案的共伴效應，推案量在上半年就來到歷年H1新高。雖然下半年有銀行房貸滿水位危機、央行第七波打炒房政策放大絕雙重打擊，建商、代銷卻因早已規劃的推案成本難說停就停，不得不推的結果再加溫全年案量。
觀察各縣市表現，住宅量體一哥的新北市，去年推案量5514.4億元，居北台之首，不減風采，年增為45.7%，共計8案破百億元帶動量能，資優推案區是三重區與林口區，前者推破千億元，後者有八百多億元，三重區近年建案大舉進駐仁義、重陽、二重疏洪道兩側重劃區，以及舊市區，聲勢迄今不墜；林口區則有AI與媒體園區概念，兼之商場話題，開發區不斷擴大，都令建商樂觀搶進。
首都台北市方面，房價居高不下也彰顯資產抗跌性，建商對於買氣有信心，去年推案量為4026.1億元，年增55%，助攻主力的百億元大案計6案，以文山區的「元利四季莊園」最搶眼，首波亮相就估有600億元總銷。而文山區亦拿下2024年台北市推案量寶座，約九百多億元，除了「元利四季莊園」外，還有「信義富境」、「將捷旅境」等指標案共襄盛舉，蛋白區房市一點都不淡。
桃園市去年推案量3926.9億元，年增46.3%，成績不俗，四案破百億元，分別為中路重劃區的「悦讀伊頓」、客運園區的「璟都航空城」，與A7重劃區的「富宇富御」、「鴻築捷市閱」，皆為知名地帶，建商強勢上場其來有自。另在桃園區與中壢區各推出了800多億元的量能，乃各行政區之冠，本為桃園市兩大熱區並不意外，建商看好與雙北的比價效益，以及區域建設、機能逐步到位，包括中路、小檜溪、青埔、A20興南站、過嶺等地都見話題新案，拉抬出量體。
至於基隆市出現220.3%的年增幅，不過總量僅288.2億元，顯然2023年的推案太少所致，而去年一大亮點是暖暖區的「甲山林城上城2-美麗上城」，破百億元的量能，一案撐起基隆半邊天，在鄰近新北、價格親民，未來還有捷運題材等優勢，吸引建商興案，白天鵝、興富發接力推出指標案也印證後況可期。
相對之下，熱門房市區新竹地區量體走衰，2024年推案量1492.7億元，年減12.6%，一方面在於前年在東區、竹北、竹東各有新案推出八、九十億元，甚至破百億元量體，去年則僅東區「春福承曦」有90億元總銷，其餘指標案皆低於80億元，顯見落差。另一方面是核心東區開發飽和，而竹北建商又惜推，其餘外圍區域行情較低，推案不易創量，演此結局。
宜蘭地區2024年只有一案超過10億元，前年還有三案，本就為二線城市，加上雪隧的塞車劣勢，與大眾運輸系統建設尚未到位，與雙北的地緣關係趨弱，去年上半年大環境熱潮亦與他無關，反而下半場利空還雪上加霜，純粹為區域型房市，發展有限。
陳炳辰指出，2025年房市是否走出利空陰霾還不明確，但諸如台北市大直、南港，和桃園市青埔、A7，及新北市林口新市鎮、中和左岸，與新竹市東區等地均有預告指標案，畢竟相關預算事前布局，回不了頭。惟整體蛇年推案情勢得看回溫幅度，若依然呈現負面展望，大案或許改成分階段推出，其他新案則生人迴避，能延就延，肯定的是將不再爆量，可能下修一兩成回到1.2至1.3兆元。
金管會今天（9日）公布中小企業放款統計，截至去年11月底止，本國銀行對中小企業放款餘額10兆2668億元，較10月底增加1億元，創近10年來單月最低。
金管會銀行局主秘王允中分析國銀中小企放款單月增量創下新低的原因。他表示，主要是先前許多中小企業的不動產融資與營運周轉金需求增加，且建物完工交屋須還款，還有聯貸、周轉金還款，加上不少中小企業規模成長後歸類改列大額企業。
金融界則認為中小企業放款月增創新低與央行房市管制措施有關。尤其土融滿18個月未開工要收回部分或全部貸款，且銀行法第72條之2的房貸上限規定，對不動產放款的壓力產生相當大的影響，畢竟很多中小型建商屬中小企業類型，較會受到相關抑制措施影響。
台積電2奈米先進製程P1楠梓新廠已於去年底進行裝機，預計今年上半年試產與量產，並將陸續引入約1500位人員，台積電設廠效應也持續在美術館園區發威。市調顯示，除了庫存土地資源上百億且逾4萬坪的重量級建商城揚建設集團與京城集團，持續鎖定美術館園區推案，多年從事土地買賣、商場經營，且在台南、高雄庫存約萬坪精華地且市值高達百億元的希望建設，也進場規劃高質感大樓與賣場，讓美術館房市成為百億地主型建商鎖定開發重鎮。
推案業者最近發現，購屋客層不乏南漂的科技工程師與主管、供應鏈廠商等陸續進駐，對於總價帶2、3千萬元的高質感住宅規劃相當偏愛。加上美術館園區近年設置的中山國小與七賢國中校區，也因學風優質與校舍新穎，吸引不少高素質家庭進駐該區，同時美術館核心區也擁有豐沛醫療資源，政府在美術館路旁設置市立聯合醫院，規劃輕軌C22聯合醫院站、C21美術館車站等。
市調顯示，高雄二大推案重量級建商，包括深耕美術館園區逾20年的城揚建設集團與京城集團，在高雄市區庫存推案基地皆超過4萬坪以上，市值上百億元，尤其近來城揚建設集團在美術館園區推案動作不斷，除了去年已進場推出的「美廳苑」、「惟美術」等新成屋大樓案與「美術1808」結構體大樓案，今年上半年也將進場強銷「耀美術」結構體大樓案，售價將站上6字頭；京城集團則積極去化「美術皇居」豪宅大樓成屋案，今年也正積極規劃由安藤忠雄操刀設計、總銷約300億元近中華一路基地。
城揚建設集團董事長楊振宗指出，美術館園區的公設規劃完善且建物須通過都市設計審議，已成為高雄知名的高級住宅區，因此公司選擇持續在美術館園區推出高質感住宅大樓，且針對目標客層屬性不同，外觀設計與色彩搭配也有區別，針對年輕客層的建物外觀凸顯活潑亮眼色系，針對首換與換屋客層則運用ART DECO新古典建築語彙。
成立於民國97年的希望建設，多年來一直以土地買賣、商場開發為主要業務，並在台南永華路二段儲備3000坪基地與健康路2600坪基地，二基地市值即近50億元，業者十餘年前即看好美術館園區房市，也分別在美術公園首排美術東二路、美術東五路口儲備1380坪精華地，市值約近45億元，目前正評估開設商場與引進藝文設施，業者也於明誠四路、美術東四路口950坪角地出租統一集團開設商場、便利超商與壽司郎，土地市值也達20億元。
希望建設總經理陳俊男表示，公司秉持的經營理念，是以誠心為基、用心鑄夢、安心築家，希望建設始終秉持「誠心、用心、安心」的核心理念，以蓋好房的傳承精神為初衷，致力於創造不僅僅是建築物，更是時代的象徵與居住的藝術。公司看好美術館園區房市與商圈發展前景，因此將美術東五路275.81坪基地，規劃地上14層、地下幾層3層大樓，產品規劃坪數與房型為50坪的大3房總戶數僅39戶含一戶一樓庭園住家，採零店面純住宅安排。
希望建設董事長陳冠瑀也說，公司於美術館園區的首發住宅案，會選擇推出50坪大三房產品，是針對重視居住空間、追求生活質感的中高端客群，打造更寬敞舒適的居住體驗。因此提供防水保固10年，遠超市場標準，提供長期安心保障。廚房規劃豪宅常用的德國bulthaup百萬等級廚具。衛浴設備採用德國VB免治馬桶，並以SGS國際建築標準認證，從建材到施工過程層層把關，確保建築品質達到國際水準，為住戶提供最嚴格的建築保障，全案也規劃智能宅系統。
輝達台來設總部，地點花落誰家「呼之欲出」，其中，台北市南港區除了台鐵南港調車場繼一殯後最被看好，但近期即將決標的「台電CR-1都更案」盛傳獲得輝達「關愛的眼神」，是近期「最接近輝達總部」的地點。
輝達來台總部，兩個地方呼聲最高，一個是南港調車場，另一個是位在南港的「台電CR-1特定商業區土地都市更新案」（現為台電宿舍），業界傳出，後者近期獲得輝達「徵詢」，是迄今少數被當事者垂青的地點。
對此，經濟部、台電昨日僅回應「一無所悉」。對於輝達台灣總部落腳何處，經濟部長郭智輝日前表示，輝達提出面積3公頃、建蔽率高一些、低密度建築三條件，經濟部的角色是供應充足水電。
這塊地受輝達青睞的三個理由
業內指出，「台電CR-1都更案」受輝達青睞有加的理由有三，一、位置就在輝達研發中心旁邊，甚至距離僅750公尺，步行就可到達；二、基地面積正好就是輝達所需要的3公頃；三、該案1月15日決標，尚無正式定案，換言之，規劃的空間彈性大。這三大理由顯示，是目前最符合輝達需求的素地。
市場人士指出，「台電CR-1都更案」位於南港市民大道八段及向陽路口，基地面積達3.06公頃（約9,245坪），99.9％以上土地為台電所有，該案為台電史上最大規模開發案，基地面積方正且產權單純，交通位置上，位在東區門戶計畫樞紐，鄰近北流、南港車站、捷運昆陽站，可串聯松山、信義及南港區，更重要的是，步行就可到輝達研發中心。
不過，該案依照原先的標售案規劃，台電可分回產權獨立辦公大樓，至於剩餘部分，要看投資人如何設計，辦公大樓、住宅、商場都可行，換言之，若輝達有意進駐，需要與台電、未來的投資人雙向溝通。
專家怎麼看輝達選地？
專家指出，台北市、南港的地理位置最適合輝達作為總部，雖然一殯形同出局，台北市還是可能的最大贏家，但電力的穩定與供給仍是硬傷之一，這仍須台北市政府妥善與中央協調解決。
高力國際董事黃舒衛表示，一般來說，指標國際型的業者來台設立總部，首選會是台北市，包括Google、Meta、Amazon等都是選擇在這，主要原因是外商來台，考慮的不止是交通、產業聚集特性等，還會有許多國際級的研發人才、工程師等來台工作，甚至是舉家來台，所以附近有沒有豐富的生活機能、國際學校、住宅選擇多元等都是關鍵。
黃舒衛指出，可以肯定的是，價格、土地規模、交通位置、產業聚集特性以及電力，誰能綜合評估下，端出最好的一盤菜，就會是最終的勝選區，不過目前看起來，南港最大的問題是電力以及是否在都更時程上能快速執行。
儘管台北市呼聲高，這並不代表其他區域沒有機會，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，除了台北市南港、北士科外，輝達要選總部，新北市林口工一工業區、土城遠東通訊園區、桃園航空城等都被市場點名，南台灣的話，則以高雄的可能性最大，主要是高雄相較之下，有一個最大好處，就是缺水缺電問題較小。
法務部行政執行署7日舉辦全國「123聯合拍賣會」，總拍定金額高達1億9343萬9342元。其中， 北市老牌建商「虹邦建設」已故負責人黃尚權的後代積欠2億遺產稅，遭列為「滯欠大戶」， 台北分署拍賣其位於北市大安森林公園旁「虹邦國際大廈」10.71坪的持份土地，由台北國稅局聲明承受拍賣底價8370萬元的該筆土地抵償欠款，換算土地每坪單價高達780多萬元。
行政執行署表示，7日的全國聯合拍賣會，不動產拍定（含承受）金額總計1億9016萬8324元。其中，北市建商「虹邦建設」負責人黃尚權，因繼承人欠繳2億多元的遺產稅多年，台北國稅局將本案移送台北分署追討，因欠稅金額逾2億元，遭執行署列管為「滯欠大戶」。
黃尚權繼承人擁有位於北市蛋黃區大安森林公園旁中古大樓「虹邦國際大廈」持份土地，持份面積約10.71坪，因土地設有高額抵押權致無法順利拍賣，經台北分署協調移送機關台北國稅局提起確認該抵押權所擔保的債權不存在之訴並獲勝訴，塗銷抵押權設定後，進行拍賣。
台北分署7日進行第4度拍賣仍流標。據了解，可能因該大樓屋齡已逾43年，雖然有改建或危老都更前景，但由於土地坪數小，要整合開發難度頗高，因此「有行無市」無人問津。最後由移送機關台北國稅局聲明承受拍賣底價8370萬元的該筆土地，抵償欠稅款。
另台中某民眾因積欠綜合所得稅、使用牌照稅、健保費、勞保費、汽車燃料使用費、國道通行費及數十張交通罰單，其位於台中市北屯區三段的4層樓建物及土地遭查封，台中分署7日進行第3度拍賣，拍定金額1752萬998元。
此外，高雄分署受高雄地檢署囑託拍賣詐騙吸金集團「真善美互助聯誼會」遭判決沒收的鳥松區林內段的2筆土地，拍定金額合計1438萬8000元；台中分署受台中地檢署囑託拍賣虛擬貨幣泰達幣3萬8576餘顆，合計拍定125萬3000元，彰化分署分別以17萬3000元及14萬元拍定彰化地檢署囑託拍賣的BMW車輛及挖土機。
2024年第4季台北市信義商業區A辦表現優異，空置率躍大中華區一線城市最低，其中台北市以每平方公尺有效年租金567美元、超越亞太一級城市上海、東京，展現亞太商業核心潛質；仲量聯行董事總經理侯文信認為，在科技業穩健擴張下，2025年台灣商用不動產市場將是審慎迎接新局。
仲量聯行董事總經理侯文信昨（9）日在商用不動產市場年度記者會中表示，台北市信義商業區在2024年亞太精華商業區中表現亮眼，與新加坡皆屬空置率落在5%~10%區間，表現優於空置率超過10%的上海核心商業區、北京核心商業區及香港中環，為大中華地區最佳。
另外，若扣除公設坪數、以淨室內坪數的有效租金來看，侯文信指出，信義商業區有效租金已超越上海核心商業區和東京五大區，並逐步縮小與香港中環的差距，展現亞太商業核心潛質。
除了台北市信義商業區在亞太一級指標城市精華區中表現不俗，2024年整體台北市A級辦公室租賃市場亦表現出色。
以2024年全年來說，台北市A辦成交量體達5萬坪，其中台北核心商業區成交量體突破3萬坪，全年累計為33,428坪，而下半年台北核心商業區合計成交量體為16,016坪，讓2024年下半年及全年度成交量皆創2019年疫情以來新高，去年第4季成交量體亦有9,191坪。此外，南港商業區亦有18,577坪成交，達到整體A辦之36%比例，儼然成為台北市新興辦公商圈。
侯文信強調，2025年雖然全球經濟前景未明，但在科技業穩健擴張下，2025年台灣商用不動產交易市場將是審慎迎接新局。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
