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臺北老舊整建住宅都更誘因傳出再加碼！為了加速整合住戶都更重建的意願，經過更新處檢討，決定調降整宅公辦都更第二階段意願門檻從9成降至8成，展現臺北市政府協助整建住宅都更的決心。 臺北市都市更新處表示，為了加速上千戶尚未重建的整建住宅更新，臺北市政府於112年10月公告實施「臺北市整建住宅專案計畫」，推出增加容積獎勵及補助經濟弱勢貸款利息等服務 ，已順利提高整宅居民參與都更的動能。
然而由於整宅屋況日趨劣化，公共安全、環境窳陋等問題逐漸浮現，重建有其必要性與急迫性，為縮短整宅方案評估階段整合時程，台北市政府已於今（114）年公告調降「整建住宅專案計畫」公辦都更第二階段意願門檻降至8成，來加速整宅社區進入第三階段模擬選屋，儘速協助住戶釐清權值、找補金額及房型規劃，更有利於都更意願整合。
整建住宅是台北市政府早期為安置公共工程拆遷戶所興建，考量安置需求龐大及拆遷戶經濟狀況，設計為住宅單元面積約8至15坪，百戶至千餘戶不等的高密度集合住宅，居住面積狹小，更新整合比一般社區更加困難。
更新處考量整宅建物多逾50年，建築物已不符都市應有的機能，以及住戶對於居住安全的需求，希望盡快拆屋重建的期盼，經研議後，調降整宅公辦都更第二階段門檻至8成，以加速推動更新。
以目前整宅專案推動中的南機場整宅單元五及信維整宅等案為例，如意願整合達8成，可立即進入第三階段模擬選屋，相關住戶溝通也將持續進行，以瞭解住戶需求，作為招商的重要基礎。後續第三階段選配率達9成後，將啟動招商。
七大都會區近日陸續出爐今年土地公告現值，也揭曉各縣市之「地王」，住商機構觀察實價登錄資料，七都地王周邊最高房價由台北101大樓拿下，另比較七都地王5年來房價漲幅，則由新竹縣竹北市公園段482地號居冠。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，各縣市地王皆位處蛋黃地段，周邊房價自然頗具增值空間。
台北地王101，穩居地王之王
住商機構盤整各縣市政府與實價登錄數據，統計七都地王方圓2.5公里之住宅交易行情，並比較2020與2024年房價變化。統計顯示，台北市蟬聯12年的地王台北101大樓，不僅公告土地現值高達每坪695萬元，且2024年周邊住宅平均成交行情亦高達坪108萬元，雙雙位居七大都會區之首。賴志昶分析，台北101大樓為全台最知名地標，周邊所處的信義計畫區歷經多年發展，群聚各大百貨業者，為全台最頂尖商圈，亦形成北市最具指標性的豪宅聚落，帶動區域房價上揚，就算為中古物件，每坪單價亦動輒上百萬元以上，無庸置疑坐穩全台灣地王寶座。
竹科客逐園區而居，新竹縣地王房價成長逾9成
另觀察實價，僅論地王周邊房價漲幅，七都以新竹縣房價成長逾9成最高，惟位處市區的新竹市地王，房價漲幅卻約4成6，兩者漲幅相差頗大。住商不動產新竹圓環昕語研加盟店店長趙康翔分析，新竹房市買盤以竹科客為主，高科技人才購屋思維追求與工作地點相近，或是交通方便進出，較青睞新竹縣竹北市一帶；此外，新竹縣有新竹高鐵特區等重劃區議題，新案推動區域房價，且街廓也相較舊市區來得整潔，易吸引年輕高資產族群，讓新竹縣房價漲勢更勝新竹舊市區。
地王非房價保證，桃園蛋黃區漲幅不到一成
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，綜觀七大都會區地王座落位置多處商業機能最齊全的蛋黃區，也顯示各行政區發展軌跡，惟可見部分縣市反而正核心房價漲勢較顯疲弱，如桃園市地王，位處桃園火車站旁，周邊房價僅微幅起漲不到一成，主因是此該地位處舊市區，商業機能雖成熟，惟周邊素地缺乏，改建亦有不小難度，無房市議題，難以推升房價，致使漲勢較顯侷限，對民眾來說，與其搶進地王，不如前進優質新開發區，當多頭時更有前景。
根財政部最新統計顯示，2024年個人房地合一稅達684.4億元創新高，年增63.2％；全年營利事業與個人的房地合一稅收合計976億元，再創歷史新高。其中2024房地合一繳稅王由新北市奪下，個人房地合一稅達131.4億元、年增89.3％，超越七連霸的台中市。
隨著符合課稅範圍、即2016年以後購入並出售的房產標的增加，加上近年房價有明顯增值，房地合一稅收持續快速成長，2023年10月突破單月40億元大關，2024年5月突破60億元，稅收高峰落在2024年7月的73億元、8月71.5億元，之後隨房市景氣轉淡，房地合一稅收11月一度剩下52億元，12月又回升到66.3億元，全年房地合一稅收年增率仍高達63.2％，增幅為近三年之最。
值得注意的是，新北市、台中市為2024年房地合一個人稅收超越100億元的「唯二」縣市，高雄市97.5億元亦逼近百億元，新北市更首次超越長年居冠的台中市，成為新科繳稅王；新北市年增率89.3％，增幅亦居六都之冠，另年增幅較高的還有高雄市的83.3％。
國家住都中心於屏東縣恆春鎮推動「恆春好室」社會住宅新建統包工程，預計2028年竣工，將為屏東縣再提供約82戶社會住宅。
「恆春好室」社宅基地位於屏東縣恆春鎮北門路42巷、42巷21弄及68巷所圍街廓，緊鄰第三號公園，屬恆春鎮核心生活圈。本案鄰近公有第一市場、鎮公所、衛生所、地政事務所、社福綜合館及郵局等設施，以及恆春國小、僑勇國小、恆春國中、鎮立圖書館與文化中心等文教資源，各項機能充足。聯外交通部分，基地車行3分鐘即為台26線，往北可至車城，銜接台1線及台9線；往南可至墾丁國家公園。
本案將興建82戶住宅單元，並規劃設置托嬰中心，進一步提升在地照護服務。另透過無圍牆、開放式的基地設計，串連北側第三號公園綠資源，為周邊居民提供舒適的休憩空間。
根據國家住都中心資料顯示，恆春好室為屏東縣第5案社宅，前面4案包括屏東市3案與潮州鎮1案，規劃於屏東市的是520戶的瑞屏安居、待開工的永城好室與鶴聲好室，分別提供187戶、166戶的社宅需求；潮州鎮的光春好室則是早於2023年第三季開工，未來也將提供172戶社會住宅。
台灣商用不動產連續6年交易金額突破千億元大關，尤其是大台中地區，商辦產品成長幅度最快！根據實登揭露，台中七期預售商辦「允將TST台灣之鑽」，出現總價2.3億元交易案，拆算每坪單價高達107萬元，成為中台灣商辦史上總價、單價新高紀錄，也是第一個突破百萬單價的商辦產品。
而位於七期國家歌劇院第一排的「聯聚理安大廈」預售豪宅新案，去年10月創下毛胚單坪127.2萬元的成交紀錄，總價突破1億5,239萬元，穩居2024台中十大預售豪宅之首，改寫台中市有預售實價以來的最高單價紀錄。如今「允將TST台灣之鑽」成交單價也達107萬元，七期預售豪宅與預售商辦，2024年雙雙衝破百萬單價大關。
台中七期預售商辦「允將TST台灣之鑽」，基地位於七期台灣大道上，被「百貨店王」新光三越與「百貨店后」大遠百夾在中間，2024年11月出現26樓約240坪、總價2.3億元，拆算單價107萬元交易案，直接衝破中台灣商辦史上總價、單價新高紀錄，也是台北市以外最貴的辦公室。
七期資深房仲謝兒政表示，台中聚集精密機械、航太、半導體等大廠，備受國內大廠及外資企業矚目，過往在台中工業區內的廠辦合一，逐漸轉往為講究門面的頂級辦公室。「允將TST台灣之鑽」案坐落於正台灣大道門牌、也是目前正七期唯一的標準商辦選擇，產品特殊性與地段都進一步帶動台中商辦市場價量表現。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則認為，該商辦案有一個相當稀缺的特色，除了基地位置相當具指標性之外，建商也超前部署爭取中部唯一取得歐盟GRESB綠建築認證的商辦，一般開發商對於賣斷的商用不動產，不太會去爭取高規格的認證標章包含智慧建築、綠建築、銀級建築，也因此該案從一開始認證規格拉非常高，不能說是豪辦，應該要用「奢辦」形容。
黃舒衛進一步表示，值得注意的是，這些認證未來勢必要持續更新，日常也要監測盤查，這樣的產品維護，購入該產品的業者也有這樣的共識，也是成為該商品能凸顯、被認同的重要關鍵。
為促進都市更新順利推動，內政部於2025年1月13日公布修正「都市更新事業優惠貸款要點」，從貸款對象、用途、期限到監督機制等進行調整，期望提升都市更新計畫的效率與可行性。其中新要點包含放寬貸款資格、擴大貸款用途、調整貸款期限、優化申請程序並強化監督機制，期望透過更靈活的資金運用和更完善的監督機制，加速都市更新計畫的落實。
新版都更貸款要點「五大重點」
一、擴大貸款對象：除了原先的都市更新實施者和參與都市更新會會員，新增「自行出資辦理都市更新事業的土地所有權人」也可申請貸款。
二、優先貸款順序：內政部都市更新推動小組選定的都市更新計畫，還有依法律規定劃定的更新區域，能優先獲得貸款支持，幫助急需改造的城市區域快速得到資金支持，加速更新速度。
三、放寬貸款用途：除了原本的土地購置、工程費用等，還新增「都市計畫變更負擔」及「建築容積獎勵所需費用」等項目，讓貸款能更全面地協助更新工作；其中，原貸金額上限8成，修正後讓自主都更者可突破8成限制，只要銀行允貸，甚至可以100％全額貸款。
對此，若比鄰不動產經紀都更副總王振星認為，修訂後的版本跟現實中還是有差距，畢竟銀行的放款已逼近三成的上限，還有目前限貸令也未解除，綜觀來看，放多少貸款的決定權還是取決於銀行的水位。
四、彈性調整貸款期限：若因爭議協調、行政救濟或訴訟等原因導致計畫延遲，貸款期限可扣除延遲時間，讓借款人能夠獲得更多寬限期。
五、強化監督機制：將監督機構從營建署調整為國土管理署，並新增國家發展委員會參與，確保資金使用合理且都市更新事業順利進行。
新制盼活絡資金運用 加速都市更新腳步
內政部表示，修正後的都市更新事業貸款要點能讓資金使用更靈活，並強化監督機制，有助於加速各地都市更新計畫的落實，促進城市的永續發展與改善。不僅為都市更新注入更多活力，也為有意參與都市更新的民眾和業者，提供更便利的資金管道。
2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，為近年新高。在2024年十大交易中，有4個是產業購買生產廠房，另外6個是開發商預計作為再開發的交易，住宅與廠辦，顯示2024年的市場最重要的買方就是產業及開發商。
其中工業不動產交易總額達929億元，有31%是位於科學園區內，另外，如果再加上工業土地的629億元，則2024年的交易金額達到1,595億元，其中，已蟬聯5年第一名的桃園市，在2024年退居第3名，被台南市給取代，應該是受到台積電以171億元購買群創南科四廠跟美光以74億元購買友達光電台南廠兩案所影響。
桃園市一向是工業廠房、物流與工業土地的交易重心，此次退位不表示重要性減少，只是在傳統製造與物流之外，高科技產業需求往中南部移動，平均區域發展。
受惠於中美貿易戰使得台商回流與產業供應鏈重組的利多，在川普2.0的情況下，國際地緣政治與經濟情勢是否仍然能帶動台灣成長，從全球化轉為在地化，台灣許多廠商也早已將廠設在客戶周邊，不論是China+1或Taiwan+1，應該都是已有準備。
除了製造業，AI趨勢下的下一階段產業-軟體業可能是接下來的發展重心，因此看好台灣辦公室需求除了高科技、金融業，軟體、研發需求是重點。例如輝達就要在台灣設置總部大樓。
另外，壽險公司受惠於年化收益率的調整，從2.97%，下調至2.545%，應該會增加壽險評估項目的速度，但是由於前2年的利率較高，因此未來幾年的平均年化收益率應該會有調升的機率，在考量之下，應該還是會尋找收益率較高的物件。
新北市政府為推動大眾運輸導向（TOD）的都市發展策略，積極打造高效緊湊的城市發展，以TOD都市策略結合商業發展核心為願景，目前已受理43件TOD申請案，其中新莊知識產業園區位於機場捷運、環狀線雙捷運與溪北交通轉運站的交匯處，以交通便捷優勢搭配都市計畫劃定核心商業區及特定產業專用區，成為「溪北都心國際創新區」，透過都市設計審議，將溪北交通轉運站及相鄰特專區之地標建築，以大型空中商業活動平台串連、強化街角廣場與林蔭步道等設計手法，落實TOD以人行優先的步行城市。
新北市政府城鄉發展局局長黃國峰表示，透過市府相關局處協調合作，運用發展強度提升、混合使用、設計優化及一日生活圈概念，訂定地面開放空間、空橋與空中廊道的立體連通原則，將溪北交通轉運站旁占地1.5公頃之41層大型商業辦公大樓，總樓地板面積逾23萬平方公尺，於商辦大樓3樓設置大型空中平台連結溪北交通轉運站，該平台採複層綠化規劃，有效串聯交通場站與商業空間，結合商業活動鼓勵使用大眾運輸，創造舒適、便捷之都市步行環境。
城鄉局都市設計科科長吳敏漳表示，為創造都心地標建築，都市設計審議除要求與溪北交通轉運站整體規劃，強化商業區與捷運場站的立體連結外，於建築物東、西、南向陽台設置立體綠化，提供7,000平方公尺以上綠化面積，降低熱輻射與耗能並提升固碳效能，建築立面更引入新穎之燈光科技，成為新莊知識產業園區新高層地標建築物。
觀察區域新建案趨勢，以中悦建設機構在此佈局最為積極，在新莊副都心不僅儲備近2萬坪土地，最指標的地王大案將落腳機場捷運A3站、環狀線新北產業園區站交會區段，規劃地上41層商辦。
台中七期重劃區開發逾30年，隨著土地開發漸滿，建商轉買汽車旅館作為建築用地，前世摩鐵搖身一變成豪宅，盤點過往七期汽車旅館交易案，總價最高為興富發以32億元買下樺品居汽車旅館，而土地單價最高則是去年底寶輝建設以每坪388萬元買下歐風商旅，未來豪宅每坪身價可能將從百萬元起跳。
市調統計，七期內被開發商收購的汽車旅館至少8間，單筆交易金額最高的樺品居汽車旅館，地點位在市政路、惠文路口，如今已興建成興富發雲頂的住商大樓，最高成交單價達每坪96.8萬元。而市政北七路上原波特曼汽車旅館用地，已改建為「遠雄琉蘊」住宅大樓，產品規劃33~45中小坪數，目前實登最高成交單價為頂樓戶的95.8萬元。
繼毛胚大坪數住宅「聯聚理安大廈」後，近期公開的「聯聚玉衡大廈」，基地其中一部分為沐夏汽車旅館原址，連同鄰地合計有1838坪基地，由豪宅一哥聯聚建設興建為樓高51層、每戶62坪的超高層豪宅大樓。由於該案位於逾9000坪秋紅谷公園首排，基地面積達1838坪，規劃均質62坪，樓高51層公園地標宅，以其位置，及聯聚對於品質的講究與要求，營建成本亦高，全案規劃62坪中坪數，市場分析標配的「聯聚玉衡大廈」百萬單價以上，屬合理走向且極具競爭力，可預期將再度刷新七期豪宅紀錄。
無獨有偶的是，日前新誕生的台中「地王」亦座落於市政北七路、惠民路口，豪宅龍頭建商寶輝建設以每坪388萬元大手筆買下歐風汽車旅館，土地面積約有542.5坪，與之相鄰的還有一間七期內所剩無幾的音樂酒吧餐廳，是否會持續整合用地令外界議論紛紛。
丰格不動產總經理暨台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，新六土地容積率達600%，若加計危老獎勵及容移，500坪以上基地即可滿足建商開發效益，而七期內土地蓋一塊少一塊，七期汽車旅館被收購、創價仍非最終回，主要還是反映出地段價值性。
進一步觀察實價登錄，台中七期成為建商獵地目標其來有自，根據實價登錄，今年截至目前為止，台中市十大豪宅交易當中，前4名豪宅社區皆位於七期，而第一名則由「聯聚理安大廈」拿下，於10月創下毛胚單坪127.2萬元的成交紀錄，總價突破1億5,239萬元，也改寫台中市有預售實價以來的最高紀錄。
台積電擴建楠梓P4、P5廠環評昨(13)日初審，環評委員要求納入整體園區疊加效應影響分析與評估，並期許台積電打造綠色工地，縮短交通黑暗期，經審議後認為尚有補正必要，請台積電補正資料後再提送專案小組審議。雖然環評初審尚未過關，但不少品牌建商看好台積電5座廠區，預計將進駐約8千位人員，日後供應鏈可望增加逾6萬工作機會，紛紛卡位廠區周圍購地與興建高質感大樓，房價帶將站上4字頭。
台積電去年曾針對楠梓區及鄰近左營、仁武區進行民意調查約千人，其中73.3%表達支持，僅約10%不支持，認同增加地方就業機會34.4%、促進地方發展31.2%，憂心增加環境污染27.9%、影響道路交通及影響居住品質18.4%等；台積電也於去年底辦理環評前公開說明會，地方則紛紛提出應維護廠區周邊交通安全，並確保設置滯洪容量充足避免周邊地區淹水。
在環評初審會中，環評委員認為台積電高雄第3廠去年6月中才通過環評，且第1、2廠還未正式營運，對於第3廠擴建第4、5廠規模與產能，要求納入第1、第2廠進行整體園區疊加效應影響做分析與評估，包括污染減量、節能規劃、周邊交通影響對策等，因此請台積電補正資料說明。
市調顯示，看好台積電楠梓廠區將設置5座先進製程新晶圓廠，其中3座已確定採2奈米製程，供應鏈則傳出P4、P5廠可能將採用1.4奈米或1奈米先進製程，高雄將成為全台最先進製程的集中廠區，也將陸續進駐數千位年收入至少2、3百萬元的科技工程師，有利帶來龐大房屋租購需求。
包括歐美建設已在廠區旁儲備3塊基地，其中興建中的後勁一期案大樓規劃230戶；興連城建設也在廠區首排後勁北路基地，也規劃興建高質感輕豪宅大樓，房價帶將站上4字頭。
另外，鄰近台積電廠區的橋頭新市鎮一帶，包括泰郡、達麗都進場推出輕豪宅大樓案，高雄大學城也有隆大營建在鄰近藍田公園旁推出高質感大樓案，預計今年底前可完工。
瑞普萊坊(Knight Frank)14日針對台灣商用不動產市場分析2024年趨勢與2025年展望，總經理蘇銳強指出，繼2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，創下近年新高後，2025年在輝達(NVIDIA)來台設置企業總部效應帶動下，由AI等軟體業所推升的辦公室需求將會逐步增溫。
台北市A級辦公大樓的租金，在幾棟新大樓完工的帶動下，持續上漲趨勢，2024的年漲幅為2.8%，年淨去化達到5.3萬坪，為20年來的第二高，高於年平均去化2-2.5萬坪許多。瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，A辦需求來自於許多舊樓都更、其他大樓的屋齡許多也屆臨都更、企業擴充需求、外商設點需求、還有面對ESG需要節能減碳的需求等，都使得許多租戶選擇有交通優勢、大樓ESG效益的大樓，以辦公室優質化來因應企業對外競爭、徵才、流才與降低營運成本的營運考量。
雖然2024年有租金與去化量的雙成長，但是區域產業商圈的崛起也會產生一些衝擊，例如南港經貿園區與南港產業軸帶，因為有重新開發的效益，陸續有新大樓完工，吸引如輝達從內湖搬遷至潤泰玉成大樓，承租10,259坪；中興保全因為總部大樓在南港還在興建中，在鄭州路的舊總部大樓租約到期後，先承租台壽C3約3,748坪；宏碁集團從汐止，原先僅是承租國建利百代大樓，後來改為購買4,328坪，以及承租335坪；谷歌Google承租位於士林劍潭站附近的CAAM承德大樓3,864坪等非CBD的重大租賃案，顯示出台北辦公商圈除了CBD之外，周邊產業園區的重要性逐漸加溫。
在未來幾年，台北市CBD將有超過40萬坪的新供給，南港與北士科預估也可能有超過50萬坪的新供給，雖然有些是總部大樓或出售，但是未來辦公室租賃市場因為新供給增加，空置率拉高，租金是否仍維持3%的成長，考驗房東們吸引租戶的條件。
辦公室交易中的商辦與廠辦，合計交易達到1,003億元，其中有35%是預售。這個在過去是比較少的，因為企業大多對於辦公室屬於得過且過的比例較高，只有辦公需求真的短缺或不符合使用才會換辦辦公室，且以買現貨為主，因此辦公室需求是屬於較落後的指標，而356億元預售交易，顯示出買方對現有市場上的物件不滿意，或是區位無法符合需求，因此可以等待預售市場上的物件，也顯示出對於換辦公室的需求極高。
因為需求高，當然也吸引遠雄、華固、國揚、興富發等辦公大樓開發商投入市場，例如遠雄在北士科的商舟交易金額超過68億元、南港與中和等都有推案；國揚集團在內科舊宗段的國揚洲際就有出現每坪76-80萬元的交易、中和也有雋揚元創的每坪55-60萬元價格，屢屢創下區域新高。
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