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房產新聞
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國家住都中心董事長花敬群昨（15）日透露，信義兒福公辦都更案中的B1-1基地預計年底前完工，將成台灣公辦都更首例「使用權社宅」示範點，將提供72戶，並以20年長租為特色，成為民眾居住新選擇。
國家住都中心昨日舉行「信義兒福A2基地公辦都更案」簽約典禮，攜手遠雄建設，該基地總投資額28.19億元，預計2032年完工。內政部長劉世芳、住都中心董事長花敬群、遠雄建設總經理王耀堂都出席簽約典禮。
信義兒福公辦都更案共分為六塊基地，昨日簽約的A2基地，是最後一塊拼圖。其餘基地A1、B1-1、B1-2、B2、B3-2等也都已招商完成。
花敬群提到，信義兒福中的B1-1基地預計今年底前完工，將成為台灣公辦都更首例「使用權社宅」的示範點，提供約72戶使用權社宅，並以20年長租為特色，為民眾提供安定的居住選擇，同時由政府主導規劃與開發，示範長租型住宅的可行性。
花敬群表示，使用權社宅有別於以往傳統的地上權模式，能減輕負擔壓力，同時保有穩定的居住環境，為高房價時代提供一種多元且創新的住宅選擇，目前相關方案已報送內政部審議，未來試辦後會進一步優化並推廣。
花敬群透露，使用權社宅以20年長租周期為特色，不僅增加社會住宅多樣性，更希望吸引民間企業，如壽險業與建商投入，推動類似商品的開發，有助提升住宅的可負擔性，滿足不同層級的居住需求，並讓民眾擺脫「非買即租」的傳統思維。
新北捷運工程局持續推動捷運路網建設與都市發展，積極進行捷運開發計畫，並以捷運車站為發展核心，帶動都市活化與經濟成長。1月10日，新北環狀線景平站捷運開發大樓舉行上梁典禮，這是新北市首件由捷運局自辦的複合型捷運開發案，標誌著重大工程進展。
新北捷運局長李政安與投資人將捷建設團隊共同祈福，期盼工程順利圓滿。景平站複合型開發案計畫將打造2,600坪的銀級綠建築，包含住宅、辦公室與店鋪空間，提供市民「到站即辦公、到站就到家」的便利生活。這項開發案的投資金額約6.5億元，預計於2025年完工並申請使用執照，2026年交屋。
李政安局長表示，景平站是新北環狀線中的重要開發項目，這座建築將不僅能提升新北市的捷運運量，還將促進商業與住宅的發展，進一步帶動周邊地區的經濟發展。該建築規劃地上12層、地下3層，其中1至5樓與捷運出入口共構，1樓設有店面以引入生活零售業，2樓規劃為辦公空間，6至12樓則為住宅區，讓市民能在便利的交通樞紐附近享有更高的生活與工作品質。
此外，景平站捷運開發大樓預計將獲得銀級綠建築認證，並設有中庭天井，導入自然通風與採光，致力於打造一座環保、節能且具永續發展的現代化建築。
新北捷運工程局目前正在積極推動其他捷運開發案，其中已完工的秀朗橋站開發大樓已於2024年12月取得使用執照。其他站點如板新站與板橋站也將陸續開工，十四張站、中和站和中原站等則正進行招商。
為促進異業結合，鼓勵民間參與指定產業地上權招標，財政部修正國有非公用土地設定地上權作業要點，以長照為主的指定產業地上權除了權利金較一般地上權少1成，本次修法也大幅放寬投標人資格。
財政部表示，過去投標人必須是社會、文化、教育、慈善、救濟團體且屬公共福利或慈善救濟等非營利事業，修改後，只要符合地上權招標資格，且興辦公共福利或慈善救助事業，都可適用較低的權利金成數底價規定。
一般地上權權利金底價大約是市價的3成到7成，財政部指出，指定產業地上權的權利金底價則會低於市價的2成到7成。今年財政部也再針對長照辦理指定產業地上權招標，時間預計落在第二季。
財政部強調，指定產業地上權主要是配合國家政策，因而提供較低的權利金底價，且有別於一般地上權是以超過底俱的最高價得標，指定產業地上權是採最有利標，以防杜外界對政府可能低租土地、助漲炒房的疑慮。
除了指定產業地上權，本次財政部也一併修法增訂分戶轉讓的無償委託管理契約受託人，得在一定條件下申請終止契約機制，但不溯及既往，也就是該規定2013年上路至去年底得標者都不適用退場機制。 財政部是在2013年增訂，一般公開招標設定地上權案的地上權人，辦理地上建物一部分連同應有地上權持分讓與他人（分戶轉讓）時，應與國產署所屬分署簽訂無償委託管理契約，負責各受讓人應繳納地租的收繳等管理事宜。
舉例來說，建商如得標住宅用的國有地地上權並興建房屋出售給民眾，每年應付的相關權利金和地租等，應由該建商負責向住戶收取。由於先前該規定沒有退場機制，等於建商須等70年地上權租約消滅後，才能解除相關工作。財政部表示，本次修改法規後，後續得標者只要完銷且執行管理滿五年，可申請終止無償委託管理契約。
地政局公布台南市不動產交易市場一一三年第四季最新買賣移轉數據，土地交易較第三季減少近八趴、相較前年同期，年減約百分之一，顯示土地交易移轉量呈現緩跌趨勢；建物買賣交易量，也較去年第三季下滑一成一，與前年第四季相比，年減幅達二成五，交易量明顯下滑。
地政局說，去年第四季土地交易量為近一萬三千筆，建物為六千二百多棟。在各行政區部分，東區交易量攀高近千棟，季增七成，年增更高達九成五，成為第四季最活躍區域。
其次為南科區，交易六百多棟，以善化區近四百棟占近六成最多，而南科區域整體交易量也升溫，雖然季成長，但與前年同期相較，跌幅近三成五。
第四季建物移轉量破三千棟，較前季成長八趴，且以新屋為主，占約五成，尤以東、善化、安定、歸仁、仁德、麻豆及關廟等區，新屋移轉占比都達六成以上。
地政局說，顯示新屋市場因完工交屋潮，讓市場維持一定支撐，但過去五年，每年上萬戶的建照陸續完工，供給爆量，新屋市場的餘屋去化交易，值得持續觀察。
地政局長陳淑美指出，南科和沙崙因科技、產業帶動經濟效益，日後發展指日可待，而房市在政策調控和經濟環境影響，展現多樣化變化，在央行信用管制下，市場投機行為有所降溫，市場氛圍逐漸轉向理性審慎投資與剛性自住需求。
雖少子化嚴重，但台中市近年人口不減反增，其中北屯區人口增加速度最快，也使得位於北屯新興區的機捷特區快速發展，更帶動房地產漲勢，根據分析，機捷特區環74沿線近3年內漲幅達65％，近5年內建商推案量達8000多戶，在新興重劃區中首屈一指。
根據內政部全球人口資料庫統計，台中市北屯區每月淨遷徙人數在29個行政區中遙遙領先其他區，目前該區人口數達31.02萬人，也是中部地區人口數最多的行政區；而北屯區中，位於機捷特區的舊社里近年人口數增加速度令人咋舌，該里人數從2020年的7565人，到2024年已達1萬8201人，其中年輕族群更占了7成。
人口數快速增加也帶動區域商業發展，機捷特區內包括匯豐銀行、康是美、燦坤、大地商場、中聯百貨等指標商家目前都已進駐，其中商業區與特商區的比例達20％，遠高於一般重劃區的3至10％，再加上交通建設發展，區內有北屯總站、舊社站和松竹站，另有12條聯外道路工程推動中，使得該區持續吸引鄰近的潭子、太平等區人口移入。
人口增加及商業發展、交通建設皆帶動房市，根據房仲業業者最新統計，占地103公頃的機捷特區大樓數在2021年僅12棟，到目前區內大樓已有32棟，近5年推案量達8063戶，房價也從2021年每坪單價33.1萬元，到2024年每坪單價已達54.5萬元，漲幅1.65倍。
業者也說，北屯區幾乎成為台中市最具潛力的熱區之一，目前機捷特區住宅區開發率達81％、商業用地開發超過5成，未來隨著巨蛋等建設到位，更鞏固其黃金生活圈地位。
中央銀行打炒房，國銀不動產放款緊縮，但以房養老業務逆勢增，金管會公布最新以房養老統計，截至2024年12月31日，銀行承辦以房養老核貸件數與金額，分別來到8,981件、509億元，核貸金額季增率達4.3％、年增14.64％，年增率終止連四季下滑。
金管會表示，以房養老業務自2015年開辦以來一直呈現穩定成長，近四年總核貸額度成長率分別為16.30％、17.76％、17.46％及14.64％。2024年第四季件數季成長5.14％、金額成長4.30％，主要是公股銀行的臺灣銀行及兆豐銀行因應客戶族群積極推動本項業務，使得核貸件數及金額相較過去增加較多。
臺銀第四季核貸總件數517件，季增112件或27.65％，年增171件或49.42％。金管會指出，主要是臺銀客戶族群年齡層較高，因此較積極推廣商業型不動產逆向抵押貸款，以滿足特定族群的財務需求。
就區域來看，本島內件數季成長最大的是中彰投、季增7％，核貸額度是雲嘉南成長最大、季增6.35％。金管會指出，主因是中南部房價逐步走升、民眾對以房養老接受度提高及銀行積極推廣所致，但北北基的件數、核貸額度還是最多的，分別達4,458件、345億元，成以房養老業務的主力發展區域。
金管會說明，銀行是否承做以房養老，屬於經營政策範疇，且各家銀行會依照市場需求及自身經營策略，持續擴展服務，以回應客戶需求，會有成長代表有需求。
銀行主管認為，主要是相較於目前房貸利率持續看升，以房養老利率一般較為穩定，主要是依據央行的政策利率來調整，因此近年相關業務都穩定發展。至於央行升降息，因會承作該業務的民眾，大都基於了解以房養老的精神與辦理方式，因此利率變動影響有限。
因辦理對象多為高齡長者，華人社會仍多停留於「有土斯有財、房留子女」等傳統觀念，子女認為父母辦理後，恐會影響妨礙其對不動產的繼承，造成家族之間無法達成共識，都是影響客戶申辦意願主因。
近年升息導致壽險收益門檻提高，不少業者2024年都出現賣樓交易，包括遠雄人壽保險去年9月以1.56億元出售中正區「益群實業大樓」10樓；南山人壽則於去年1月賣掉內湖「南山瑞光大樓」以及「南山利豐大樓」，總計約進帳47.89億元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行自2022年升息，造成壽險業手中的不動產投資最低收益率從升息前的2.095%一口氣上升至2.97%，已逼近3%，難以符合法定標準，因此部分業者在2024年重新盤點資產，進一步「汰弱換強」。所幸金管會2025年一月調整保險業不動產收益率的計算標準，下降至2.545%，對壽險業者壓力有明顯舒緩，對於在去年現金落袋的業者而言，在今年更有評估買進新商用不動產的底氣。
不過，壽險業不動產交易有出也有進，像是全球人壽去年11月，以25.89億元買下桃園大園區「東煒國際物流園區」廠辦；另外，壽險業者也看好台南的南科廠辦需求，去年1月，南山人壽以11.88億元購入新市區看西路5號廠房及土地，而台新人壽則以14.5億元取得永康區永科三路19號建物及土地。
第一建經研究中心副理張菱育觀察，由於近年雙北市不動產價格上漲，桃園及南部的工業廠房、土地價格，相對較容易達到投報門檻，尤其目前國內網路購物盛行，物流和倉儲市場的需求量增加，因此轉而將資金投入物流倉儲地產、商場，採用購入後回租或一部分分租、購入工業土地興建物流中心等方式，投報率約在3~5%上下，進一步獲得更穩定的長期租金收益。
房地產市場在2024年經歷了顯著的增長，商用不動產交易總額達到2,764億元，年增長率高達46％，創下近年新高。根據瑞普萊坊台灣商用不動產市場展望報告指出，此一成長趨勢預計將在2025年持續，其中AI及軟體產業將成為推升辦公室需求的主要動力。
觀察近來熱門話題，輝達計劃在台設立企業總部，此舉預計將帶動相關產業鏈的辦公室需求。瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，這將使得2025年的辦公室需求逐步增溫，尤其是在A級辦公室市場。
A級辦公室需求強勁、區域產業商圈崛起
2024年，台北市A級辦公大樓的淨去化量達到5.3萬坪，相較近20年來，每年平均去化2萬坪，為20年來次高（編按：第一高為2018年，去化量達5.5萬坪）。瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，此一現象歸因於多重因素，包括舊大樓都更、企業擴充需求、外商設立據點以及企業追求ESG永續發展等，這些因素促使租戶選擇交通便利、具備ESG效益的優質辦公室。
此外，為了吸引人才、提升競爭力以及降低營運成本，企業對於辦公室的品質要求也日益提高。除了傳統的CBD（中央商務區）之外，南港經貿園區和南港產業軸帶等區域產業商圈的重要性也逐漸提升。
南港地區因重新開發效益，陸續有新大樓完工，也吸引輝達從內湖搬遷至潤泰玉成大樓，承租了10,259坪；中興保全在鄭州路的舊總部租約到期後，因位於南港的總部還在興建中，先承租了台壽C3約3,748坪。
另外，宏碁集團也從汐止轉為購買國建利百代大樓4,328坪，並承租335坪，而谷歌Google則承租了士林劍潭站附近的CAAM承德大樓3,864坪；這些案例顯示，台北辦公商圈已呈現多元發展的趨勢，除CBD之外，周邊產業園區的重要性逐漸升溫。
儘管市場需求強勁，未來幾年台北市CBD將有超過40萬坪的新供給，南港與北士科預計也可能有超過50萬坪的新供給。這可能導致辦公室空置率上升，進而對租金的成長產生壓力。儘管如此，江珮玉認為，若房東能提供吸引租戶的條件，租金仍有機會維持成長。
商用不動產交易新高 預售辦公室成為新趨勢 2024年商用不動產交易總額達到2,764億元，年增長46％。其中，產業購買生產廠房及開發商預計再開發的交易佔據主導地位。值得注意的是，辦公室交易中，預售比例達到35％，這在過去較為罕見。
這顯示出買方對現有市場上的物件不滿意，或認為區位無法符合需求，因此願意等待預售市場上的物件。這種現象也反映出本土企業資金充沛，以及對更換辦公室的需求極高，因此吸引了遠雄、華固、國揚、興富發等開發商投入辦公大樓市場。除了產業及開發商，包括基金會、公會與外事辦事處等機構也積極購買辦公室，尋求穩定的辦公空間。這顯示出市場對於自用型辦公室的需求依然旺盛。
展望2025年，蘇銳強認為在AI趨勢下，軟體業將成為產業發展重心。高科技、金融業、軟體業、研發產業的需求將成為市場重點。整體而言，2025年台灣商用不動產市場在輝達等科技巨頭的帶動下，預計將持續增長，其中辦公室需求將由AI及軟體產業領軍。儘管未來有大量新供給可能對租金產生壓力，但市場對於優質辦公空間的需求依然強勁。
台北市東區門戶黃金廊帶最後一塊拼圖「台電CR1」公辦都更案，昨（15）日選出最優申請人，確定由宏匯、愛山林（2540）兩大集團共成立的「山林匯」奪得，業內估，整體開發價值估計逾千億元。
「台電公司電力修護處（CR-1）特定商業區（十一）土地」都市更新事業實施者案昨日召開評選審查會議，由宏匯集團攜手愛山林建設，組成商用不動產、建設、代銷三強鼎立的超強團隊「山林匯集團」獲得最優申請人資格，該案預計投資金額逾180億元。
「台電CR1」都更案，基地面積共3.06公頃（約9,245坪），建蔽率55%、容積率235%，位於南港市民大道八段、向陽路口，鄰近台北流行音樂中心、南港車站商圈，距捷運昆陽站約300公尺、台鐵南港站僅不到800公尺。
此前，市場盛傳輝達（NVIDIA）徵詢過台電，以CR1建構海外總部的可能性。台電昨指出，台電南港修護處位於臺北流行音樂中心旁，產權單純且地形方整。未來得標實施者須擬定更新計畫送市府核定後，興建完成一棟產權獨立之商業大樓予台電，剩餘就其權益分回部分，可自由規劃商場、辦公或住宅產品。
據了解，台電與申請方達成共識，未來該案規劃以「彈性」調整為依歸，台電地主戶台電可分回權值達72.36%的辦公大樓部分，雙方仍保留一定的討論空間，而山林匯集團分回比率為37.64%，也還在「規劃中」。
值得注意的是，該案更有兩大特點，第一，宏匯集團首次攜手合作愛山林合作；第二，也是愛山林建設首次參與公辦都更案。
「台電CR-1」投標人實力相當堅強，宏匯集團擅長商用不動產開發設計及營建，近年積極參與國內BOT標案、公辦都更案等，在商場經營上也有成績。
愛山林由代銷業起家，逐漸轉型成建設開發，擁有營建、代銷雙利基公司，且董座祝文宇對土地的眼光相當精準，亦擅長住宅產品規劃。
帶有異國風情的墾丁大街是遊客必逛的台26線路段之一，每逢假日或旅遊旺季常因人潮密集而須實施交通管制措施，縮減車道或管制車輛通行。屏東縣府因此和公路局南工分局合作，以人本思維重新規畫墾丁大街車道配置及安全舒適的通行空間，加上又有新度假飯店將加入市場營運，房仲業者調查分析，墾丁商圈觀光人潮雖下滑，店面價位仍頗具支撐力道，主因店面釋出稀缺且商圈機能性仍強。
根據屏東縣府工務處觀察，墾丁大街現況道路兩側並未提供完善人行與臨時停車空間，最外側車道常因裝卸貨與遊客消費行為被占用，且夜間設攤後，遊客僅能行走於最外側車道，與車輛爭道，影響行車安全且降低觀光遊憩品質。
此次屏縣府和公路局南工分局合作，以人本思維重新規畫墾丁大街車道配置及安全舒適的通行空間，改善範圍為台26線34K+460(大尖山停車場)至36K+000(福容大飯店)止全長約1.5公里，施作內容包含車道鋪面改善、新設實體人行道與墾丁大街內標線型人行道等。
工程於去年12月26日開工，預計1月20日農曆過年前可完成夏都飯店至墾丁青年活動中心的人行環境改善，為不影響遊客春遊，墾丁青年活動中心至福華飯店段的人行道則於農曆年後施作，預計3月底前竣工。
雖然日前傳出墾丁有3家飯店即將因建物老舊或經營考量而將收攤，但在高雄設立聯上大飯店、Hotel Dua飯店具高知名度的聯上集團，在墾丁大街、墾丁國小旁靠近大灣海灘原墾丁公教會館基地，也即將完工的墾丁Hotel Dua休閒飯店，規劃127間客房，訴求規劃墾丁首座空中屋頂酒吧，可飽覽山海一線與夜間浪漫氣氛，預計農曆春節後試營運。
世界頂級酒店品牌的嘉佩樂集團（Capella Hotels and Resorts），也將在屏東恆春半島西海岸線旁規劃墾丁嘉佩樂（Capella Kenting）Villa海景溫泉度假村，並預計在2028年開幕，基地佔地約3.3萬坪，訴求坐擁無敵海景和夕陽美景。
聯上集團董事長蘇永義表示，由於基地緊鄰墾丁國小、墾丁大街與大灣海灘，基地條件相當稀有，將是墾丁唯一在國家公園內規劃空中泳池吧、並有夜間燈光計劃的度假飯店，且墾丁旅館用地多為公有地，難得釋出該筆1928坪基地，接手後即積極規劃，將以高雄Hotel Dua的優質品牌形象，期許從國境之南出發，打造成為全國性知名旅館品牌，加入墾丁旅宿市場，帶給消費者不一樣的新選擇。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，墾丁大街近年來受網路負評、國旅衰退等因素衝擊，近年來觀光前景較不受看好，惟觀察實價與周邊銷售資訊，若為鄰近墾丁大街夜市，疫情期間透天店面實價行情約每坪4~5字頭，直到近期，則有部分店面成交達每坪6~7字頭以上。
墾丁商圈觀光人潮下滑，店面價位仍頗具支撐力道，主要原因有二，一是此類發展多年商圈，店面長期由地主持有，市場釋出極為稀缺，在物以稀為貴之下，地區店面成交行情仍頗具規模；二是墾丁大街雖受網路負評影響，遊客數下滑，惟觀察新聞數據，墾丁地區春節整體訂房率下滑幅度在2成以內，仍保有部分量體，尚可支撐商圈機能，因此讓周邊店面房東仍有提高價位籌碼，致使整體店面價位並未明顯下滑。
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