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房產新聞
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輝達台灣總部18日傳出相中台北市關渡，雖然地點尚未確定，但近期在輝達光環加持下，雙北市商辦行情頻傳創高，目前最高單價由「統一國際大樓」以每坪222.8萬元穩坐龍頭；中山區「國家企業廣場TAIPEI ONE」也因新加坡駐台商務辦公處相中，最高每坪達179.6萬元；大直「忠泰世界廣場」每坪131.9萬元、北士科「遠雄商舟」69.2萬元，也再度推高區域天花板。
輝達決定在台灣設立海外總部，南港台電CR1案先前一度傳出是大熱門，惟18日又傳出關渡可望脫穎而出。雖然輝達海外總部地點尚未敲定，但雙北市商辦市場受惠企業自由需求殷切，最近不少大樓單價都頻頻突破區域天花板。
據內政部實價登錄資訊顯示，台北市復興北路的國家企業廣場TAIPEI ONE已揭露24筆交易，最高每坪達179.6萬元，於去年11月成交，創下預售商辦大樓最高單價紀錄。
大直辦公指標案忠泰世界廣場也已揭露11筆實價，每坪最高成交價達131.9萬元，刷新大直商辦行情新高，位於9樓及13樓。
新興崛起的北士科新洲美段，也出現新天花板，遠雄商舟推出後已有52筆揭露，其中最高單價在12樓，每坪達69.2萬元，於去年11月成交。
至於全台最高辦公單價，仍是信義計畫區的統一國際大樓，短短2年就出現兩次每坪200萬元以上成交紀錄，一次是2022年保力達以每坪211萬元買下，一次是2025年初太子建設以每坪222.8萬元買下27樓辦公室，再度改寫台北市及全台灣A辦的新高紀錄。
新北市方面，國揚集團創辦人侯西峰的威力國際，位於新店的「全球新創科技中心」已揭露5筆成交實價資訊，最高單價位於17樓，每坪交易價55.2萬元，去年12月底成交，為路段新高。另外，中和「台灣科技公園」去年8月13樓成交，每坪達56萬元；三重「信銓星宇廣場」去年7月14樓以每坪55萬元成交，也雙雙超越區域行情。
政策打炒房、中央銀行實施第七波信用管制衝擊房市，去年第四季起房市交易低迷，賣方價格出現鬆動跡象。據住商機構統計，今年全台六都中，除台中持平外，其餘五都議價率均有感擴大，桃園、台南更擴大至18.2％、19.5％，比去年同期增加五個百分點，房市漸往買方市場傾斜。
住商機構統計顯示，六都去年1月至2月中平均議價率約10％～14.5％，今年迄今約11.9％～19.5％，其中除台中持平外，台北、高雄約增加兩個百分點，新北、桃園、台南則增加五個百分點。
這也反映成交行情雖然並未出現明顯鬆動下修，不過過去開高價、議價空間有限的情形，如今多數屋主開價仍高，但惜售姿態不再堅持，比起房市景氣熱絡的去年初，有更大的議價空間。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，疫情後房市多頭正式走向尾聲，從去年初與今年初的成交狀況對比，即可知景氣變化；去年初正逢新青安貸款上路，全台瘋迷小宅、低總價物件，六都議價率皆不到15％，可見當時賣方大多待價而沽，惟今年初市場已進入冷靜期，以親民房價聞名的區域，如桃園、台南等都會區，價格開始鬆動，可見此波房市寒流，市場風向逐漸吹往買方，若為自用、剛性需求購屋者，可以考慮入市多看房，有機會以「甜甜價」購得房屋。
此外，以今年六都平均成交委託天數來看，台北市平均79.4日、桃園78.2日最高，其中台北比去年同期還增加九天，顯示台北市多屬高總價、高單價物件，在房市前景不明時期，對經濟局勢較為敏感的高資產買方，出手更為謹慎。
營建股挾去年獲利豐收優勢，金蛇年以來逆勢強漲。法人分析，營建股去年受政府打炒房措施壓抑，第三季起自高檔回落，然隨今年首季股利政策將陸續出爐，仍看好營建族群在高股息優勢下展開行情，房市方面，則以南部地區長線更具增長空間。
群益金鼎證券18日舉辦「房地產蛇年投資論壇」，群益投顧專案經理林振偉表示，中央銀行祭出打炒房政策且力道超乎市場預期，衝擊上市營建類股指數波段回檔近3成，但房市剛性需求依舊穩健，營建股股價自2024年第三季從高檔明顯回落，創造出低位階契機，且有鑑於上市櫃公司股利政策將於首季公布，看好去年高獲利、高股利發放率、今年可望衝高完工交屋量的「三高股」，有望獲得買盤青睞。
此外，林振偉也指出，在高股息題材推動下，優質營建股於每年6～8月的除息旺季前「易漲難跌」，且第一季起就會有投資人開始陸續布局，可觀察到近期已有不少營建股出現底部愈墊愈高的現象，加上目前高股息ETF規模已近2兆元，有望帶動坐擁高殖利率題材的營建股，展開亮眼波段行情。
至於房市現況，欣巴巴建設財務長李鎮宇分析，南部推案量及房價漲幅強勁且優於北部市場，主要受惠近年來受惠政府大力招攬科技業進駐、高鐵也將南延至屏東，可望吸引更多企業及年輕人口進駐，帶動居住剛性需求轉強，未來房價可望出現比照竹科的上漲模式。李鎮宇表示，儘管高雄及台南地區，最新六年房價動輒出現2～3倍的漲幅，但目前南部房價每坪40萬～50萬，仍在受薪剛需族群能負擔的房價所得比，且相對竹北、新北或台北市，還在偏低位置，因此仍看好長線的增長空間。
據實價登錄資料，去年新北市預售屋買氣最旺的重劃區，由二重重劃區、塭仔圳重劃區各以成交件數1,006件、824件拿下冠亞軍；值得注意的是，在這波房價上漲後，新北市總價2,000萬元可入手的新屋區域，僅剩鳳鳴、洲子洋及江翠北重劃區。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，位於三重區的二重重劃區，擁有雙捷運線優勢，鄰近捷運三重站，且區域規劃完善，擁有新北大都會公園等綠地，周邊也有三重商圈、大型商場等豐富機能，吸引剛需與自住買盤進場。
陳金萍表示，塭仔圳重劃區受惠於捷運五泰輕軌建設規劃，未來交通便利性大幅提升，且相較於周邊重劃區，塭仔圳房價更具優勢且是建商推案熱區，尤其區內擁有塭仔圳公園等大型綠地，隨著建設落地與商業進駐，生活機能日漸成熟，讓吸引許多看好區域發展的購屋族進場。
據實價登錄網資料，2024年新北市11大重劃區預售屋房價、交易量中，二重重劃區交易量破千件，為新北市預售交易最熱絡重劃區；其次為塭仔圳重劃區的824件居次；而在房價上漲後，新北市11大重劃區中，剩下鳳鳴、洲子洋、江翠北重劃區三大重劃區，仍有機會以總價2,000萬元以下的價格入手新屋。
陳金萍指出，鶯歌的鳳鳴重劃區為新北市房價相當親民的重劃區，每坪成交均價約44萬元，平均總價約1,592萬元；該區有台鐵鳳鳴車站，未來還有捷運三鶯線建設，且鄰近鶯桃路商圈，未來發展可期，成為預算有限的購屋族首選之一。
至於五股洲子洋重劃區，陳金萍表示，目前區域每坪成交均價約52.3萬元，總價落在1,667萬元，該區未來將迎來五泰輕軌，屆時交通可及性大幅提升，加上生活機能逐步發展，吸引不少首購族進場。
江翠北重劃區則是板橋區內少數總價2,000萬元內仍可入手的區域；陳金萍指出，該區擁有成熟的生活機能與交通條件，鄰近捷運板南線雙捷運站，加上周邊學區、商圈成熟，吸引大量剛需買盤進場，成為高CP值的購屋熱點。
200萬單價不僅是超豪宅門檻，也有愈來愈多小豪宅站上200萬俱樂部，據統計，去年坪數30坪以下的小豪宅交易中，就有四個社區最高單價站上200萬元，包括成屋大安區「冠德安沐居」單價202.4萬元，以及「富邦藝庭」、「吾雙」、「耑岫」三個預售案均有高樓層戶別最高成交單價站上200萬元。
台北市去年成交最高單價成屋及預售小豪宅社區，全數位於大安區，又以捷運忠孝復興、信義安和兩站周邊最密集，此外，2023年預售案「鑄慕」則是第一個登上200萬單價的小豪宅案。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，高價小豪宅多位精華地段，土地價值高，房價相對抗跌保值外，租賃行情看俏，自用置產價值高。加上市中心的新案相對稀有，這類新推案多半定位高端、規畫氣派、物管服務完整，頗吸引較年輕高資產族或企業二代。
此外，精華地段小學資源豐沛，這些高價小豪宅案多屬懷生、仁愛、新生等明星國中小學區，往往是高資產族父母優先考量的選擇，不乏為子女卡位特定額滿小學兼長期投資置產的布局。
台灣房屋大安富陽公園加盟店店東王耀德表示，市中心精華地段像是大安、信義區的新推案少，去年房市熱、價格上漲，因此在總價不變的情況下，單價也相對拉升，近捷運、蛋黃區的預售新案單價已站上200萬門檻，如「富邦藝庭」，近捷運忠孝復興站成交單價在190～230萬元左右；信義安和站附近的「吾雙」、「耑岫」，單價約落在170～228萬元上下。
這些小豪宅成交總價多在4,000、5,000萬元，第一建經研究中心副理張菱育指出，台北市高價住宅的是以7,000萬元以上為門檻，央行去年9月第七波信用管制，將高價住宅貸款成數上限4成降至3成，而總價未過豪宅門檻的物件還有機會貸到8成，反而催出了中小坪數豪宅的買氣，創下高單價的行情。
配合中央銀行打炒房政策，八大公股銀行自主進行不動產貸款總量管制，導致今年新承作房貸額度縮水。公股銀主管表示，評估各銀行今年房貸僅微幅成長、甚至可能衰退；國內房市持續以剛性需求為主，預期將呈現價穩量縮或價跌量縮態勢。
公股銀主管指出，各銀行實施不動產集中度自主管控措施下，預計今年將以消化本身土建融案所衍生的分戶房貸為主，同時持續以新青安及一般首購貸款優先承作，因此預估房貸餘額相較去年可能衰退。
據金管會統計，房貸滿水位情形逐漸出現緩解，國銀2024年12月底《銀行法》第72條之2的不動產放款比率平均為26.44％，創七個月新低，27％以上的銀行家數從去年11月的15家降到13家。
儘管國銀不動產占總存款量的比重符合《銀行法》第72條之2規定的3成以內，但配合央行要求進行總量管制，各銀行力拚降低不動產放款集中度，也讓今年可新承作房貸額度減降。公股銀主管認為，由於目前各銀行土建融額度仍高，隨著建商陸續動工，不動產授信集中度降低有難度。
針對今年房市看法，臺灣銀行指出，在央行持續推動信用管制措施下，已影響民眾對房價上漲的期待，整體房屋交易較為保守觀望，對於推案量較大的重劃區、市郊或蛋白區，預期房價將有修正壓力。
兆豐銀行分析，去年第四季央行為抑制房市投機與囤房行為，持續實施第七波不動產信用管制措施，加上近年來房價漲幅已高，潛在買方追價意願降低，導致整體房市買氣趨緩、交易量減少，加上銀行房貸審查作業時間拉長，消費者購屋態度轉趨保守，預估今年房市表現將偏弱。
合庫銀行表示，近期房市觀望氣氛濃厚，民眾貸款成數及寬限期受限，購屋態度轉趨謹慎，但建材價格及薪資成本仍高，導致房價下跌空間有限，評估今年房市將呈量縮、價盤整局面。
中央銀行最新報告指出，在央行加重不動產信用管制措施力道後，成效已逐漸顯現，具體指標包括房市交易降溫、民眾對房價看漲的預期心理趨緩，及國銀辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升。
首先，房市投機交易需求下降、交易量縮減。2024年下半年起房市交易降溫，全國買賣移轉棟數年增率由2024年7月的31.8%降至2024年12月的-11.7%。其次，民眾對房價看漲的預期心理趨緩，國泰金控「國民經濟信心調查」的民眾購屋意願指數由2024年5月的-38降至2024年12月-52，回到2023年初水準。第三，國銀辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升。無自用住宅民眾購屋貸款餘額占購置住宅貸款餘額比率由2023年1月的57%，升至2024年12月的61.4%。
中央銀行打炒房已見成效。立委黃珊珊提供央行最新報告指出，2021年起加強辦理有關金融機構辦理不動產抵押貸款業務專案金檢，至今年1月底止，專案金檢次數共計達160次，檢查對象包括銀行、信用合作社、農會信用部、壽險公司、中華郵政公司壽險處及票券公司。
立委黃珊珊先前提案，要求中央銀行兩個月內就「如何精進不動產信用管制措施檢討」及「近5年實施金融檢查狀況」向立法院財政委員會提出書面報告，該報告今日出爐。
央行在報告裡強調，專案金檢重點包括受檢機構辦理購置住宅、購地、餘屋及工業區閒置土地抵押等各項貸款的核貸條件(如貸款成數、寬限期等)，有無違反「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」等情形。
央行指出，為避免借款人藉由跨行匯款轉帳使承貸銀行無法追查貸款資金流向，以規避央行規定，亦查核金融機構辦理不動產貸款後之資金流向，如有發現不符原訂授信用途者，均請承貸金融機構檢討改善。
此外，亦針對不動產相關之特定議題進行專案查核，例如不動產貸款集中度、不動產貸款利率訂價情形、購地貸款久未動工情形與其成因等，以利央行滾動檢討與調整。
央行指出，加重信用管制措施力道後，其成效已逐漸顯現。第一，投機交易需求下降，房市交易縮減。上年下半年起，房市交易降溫，全國買賣移轉棟數年增率由上年7月之31.8%降至12月之-11.7%；銀行購置住宅貸款年增率亦由上年8月的11%略降至12月之10.4%。
其次，民眾對房價看漲之預期心理趨緩。由於民眾對房價看漲之預期心理趨緩，國泰金控「國民經濟信心調查」之民眾購屋意願指數由上年5月之-38點降至12月之-52點，回至2023年初水準。中經院營造暨不動產業對未來六個月景氣狀況指數亦於上年5月後走低，12月降至44.2%(景氣緊縮)。
第三，本國銀行辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升。無自用住宅民眾購屋貸款餘額占購置住宅貸款餘額比率由2023年1月之57%，升至上年12月之61.4%，顯示信用資源優先提供無自用住宅者。
2020年以來，全球主要經濟體不動產價格普遍上揚，國內伴隨廠商在台投資增加，帶動市場看漲房價預期心理，引發市場炒作現象。隨房市交易升溫，全體銀行購置住宅貸款年增率上升，致不動產貸款集中度居高。為促進金融穩定及健全銀行業務，並防範銀行信用資源過度流向不動產市場，央行自2020年12月以來，七度調整選擇性信用管制措施，加強銀行控管不動產授信風險。相關措施實施以來，近期房市交易降溫，購置住宅貸款成長趨緩，民眾看漲房價預期心理下降，信用資源已優先提供無自用住宅者。未來央行仍將持續檢視選擇性信用管制措施之執行成效，並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。
經濟部長郭智輝18日接受本報專訪表示，經濟部正規劃打造AI軟體設計園區，因生活機能便利，擬選定六都為優先設置據點。其中高雄亞灣區具有很大潛力，不排除成為據點。同時，經濟部正推動「2＋4人才培育方案」，每年培育2.5萬海外生，國內2.5萬人，4年培育20萬AI相關人才，並研議租稅等誘因，吸引國際優秀人才來台，助推台灣AI軟體應用排名能超韓趕星。
郭智輝表示，台灣在晶片及伺服器製造的科技硬體全球第一，去年軟體應用在全球AI指數排名在政府努力下，從第26名進步至21名，今年底前致力邁向第14名，趕上日本，明年和南韓一樣，目前南韓排名第6名，新加坡為第3名。
他說，國際上數位牧民很多，但因誘因不足，軟體人才不願來台灣發展應用軟體。像美國總統川普推出5千億美元的「星際之門」計劃衝刺AI發展，就是要搶全世界的AI軟體人才。目前台灣有就業金卡制度，針對持卡人薪水300萬元以上超出部分可減半課稅，稅率約20％，但競爭力仍比不過新加坡。
2023全球AI指數 星、韓、台排名 2023全球AI指數 星、韓、台排名 針對新加坡目前排名全球第3，深究成功的主因，郭智輝表示在於租稅誘因，新加坡在吸引國外專業人才提供薪資相關免稅誘因，對國際人才適用的優惠稅率也比台灣低。政府內部亦正研擬租稅優惠政策與各項方案，吸引國際一流人才、提升台灣AI產業競爭力，待未來相關方案確認後，政府也會正式向外界宣告。
針對未來AI軟體設計園區座落在何處？郭智輝說，構想希望設置在六都，因為生活便利，才能吸引人才進駐。高雄亞灣區具有很大的潛力，不排除成為據點之一。
郭智輝說，亞灣2.0方案吸引很多科技業進駐，在高雄市長陳其邁擘劃下，不只侷限現在的樣貌，希望可吸引投資客及觀光客聚集，因此資產管理中心設在高雄。輝達和超微（AMD）半導體研發中心已落腳在亞灣區，未來軟體設計中心也在亞灣，亞灣區可望成為AI創新應用基地，期盼幾年內可催生出AI創新的獨角獸。
除設立軟體園區，及提供租稅誘因外，郭智輝並說，為培育AI相關人才，正推動「2＋4人才方案」，期能每年招收2.5萬名海外僑外生，其中1萬來自印度，1萬來自菲律賓，預期4年內培養10萬海外生投入AI領域，加上國內也培育10萬人才，4年內培育出20萬名AI相關人才，將AI導入應用在百工百業。
台北市士林區社子島開發帶動浮覆地商機，北市府統計，十年來有一百六十五件恢復土地所有權登記。有代書看準商機，主動聯絡地主協助取得產權、轉賣給建商，從中賺取服務費，直指「收購浮覆地是一種新式賺錢手法」，市價比一般建地低，重劃後按比率分回建地開發，可獲得更高利潤。
社子島位於基隆河及淡水河交會處，過去常淹水，土地本就不穩定，歷年社子島地籍圖都有變化，近年因為規畫開發，有固定的代書專門在處理浮覆地問題。
北市地政局說，曾被判決塗銷或恢復登記為土地所有權的浮覆地，二○一五年到去年共一百六十五件，多由所有權人提出土地產權證明，或由法院判決土地為申請人所有。
在地里長透露，浮覆地多是早期靠河地主持有，後來政府要開發土地，公告把土地還給地主，但許多原地主已過世，繼承人都不知持有土地；代書得知消息後，透過地政系統查詢地主，透過里長等方式聯繫，幫忙處理產權及過戶等相關問題，再轉賣給建商。
里長說，向法院證明產權要準備資料，流程繁瑣，多數持有人都會請代書幫忙，代書可從中抽取一至二成代辦費；隨著社子島要開發、土地價值愈來愈高，過去一坪只賣三萬元，現在有的已漲到約十萬元，利潤可觀，地方上多數浮覆地都已處理完，但還是有很多產權複雜浮覆地待整理。
建商說，買浮覆地是賺錢手法之一，由於土地蜿蜒、不平整，價格會低於一般行情，但如今社子島規畫開發，不管持有浮覆地、道路用地、一般建地等，土地重劃後都會按持有比率分配，拿回的都是一般建地，開發建案成本大幅降低，利潤就提高。
建商也表示，挑選浮覆地所需專業性也非常高，除要評估該地目是否有機會開發，若浮覆地退潮後仍被淹沒，或者可能成為「河中孤島」，就會是「無效浮覆地」，開發也無法分回建地。
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