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房產新聞
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財政部昨（19）日公布去年舊制房屋所得稅設算標準，非豪宅部分，全台368個行政區中，有200個行政區調高所得計算標準，最高調高5個百分點，意味著出售落在這些行政區的舊制案件，5月要繳的稅變重了。
財政部表示，因去年市場價格仍緩升，此次有超過五成四的行政區調升計稅標準，幅度約1至5個百分點。
調升5個百分點的行政區共15個，包含新北市五股區、三峽區，桃園市桃園區、中壢區、龜山區、蘆竹區、八德區，台南市安定區、新營區，高雄市橋頭區、梓官區，新竹市東區、北區及香山區，新竹縣竹北市。
值得關注的是，過去台北市不分行政區，全市標準一致，例如112年度，台北市舊制課稅的非豪宅案件，是以房屋評定現值的45％來設算所得，但財政部昨日公布去年最新基準，台北市已經區分為三級距。
漲幅較大的中山、松山、中正、大安、信義，改依房屋現值48%計算所得，比前一年增3個百分點；士林、內湖、大同、南港則以46%計算，調增1個百分點；北投、萬華、文山則維持45%不變。財政部強調，此次調整是依經濟情勢與房市交易狀況來訂定，希望能貼近實際所得。
財政部於19日訂定發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制之房屋交易所得，其中高價住宅獲利率由17%調高到20%，同時也針對高單價的小豪宅納入門檻，以台北市單價120萬元以上的住宅皆須以高價住宅方式計算。
財政部表示，我國自2016年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人交易2016年1月1日以後取得之房地屬新制課稅範圍，應以房地實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅；個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。
財政部說明，個人出售適用舊制之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得，或無法證明交易時實際成交金額或原始取得成本者，2024年度稽徵機關應按下列標準計算其所得額：
房地總成交金額或每坪單價達下列「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額，其中台北市為房地總成交金額6000萬元或每坪單價120萬元(不含車位)，新北市總價4000萬元或每坪單價75萬元，其餘四都及新竹縣市總價3000萬元或每坪單價50萬元，其它縣市總價由2000萬元調高至2200萬元、或每坪單價35萬元。
財政部指出，考量高單價房屋通常獲利率高，為使設算所得更趨近實際所得，2024年度新增將每坪單價納入適用高價住宅之門檻，獲利率自2020年度調整為17%。此外，要留意的是，全國368個行政區就有200個調增所得標準1~5%，其中15個行政區調高5%，像是高雄市橋頭區、梓官區，新竹市3行政區及新竹縣竹北市、台南市安定區及新營區、新北市五股區及三峽區，以及桃園市桃園區、中壢區、龜山區、蘆竹區及八德區等受惠建設利多加乘，房價漲幅顯著，也隨之調高。
立法院於113年12月31日三讀通過國土計畫法修正案，將國土計畫實施時間由114年5月1日延期最長6年。這次修法規定在民國120年5月1日前，由中央主管機關指定實施日期，故延長實施期限最長為6年，也有可能5年或4年或更短，故應把握機會！依據國土計畫之規定，將有95％以上農地被禁止開發，農地形同被套牢，因為無法開發，土地價格將會暴跌。修法通過延期後，農地立刻解套，若將農地變更為工業用地或其他建地，土地價格可能暴漲500％以上，故應把握最後開發的機會。
大越顧問總經理楊以正建議，獲利較高之開發有：
1.合法工廠買毗鄰農地擴廠將農地變更為工業用地，土地價格可暴漲500％以上，土地變更的稅金只有公告現值5％，可謂本輕利重，都市計畫內的農地及非都市土地的農地均可申請，但非都市土地須避開特定農業區。
2.買大片農地開發小型工業區（1）都市土地A.直轄市､省轄市及縣轄市：3公頃以上。B.其他地區：5公頃以上。（2）非都市土地（須避開特定農業區）A.平地：5公頃以上。B.山坡地：10公頃以上。3.開發度假村或旅館（須避開特定農業區）（1）平地：1～2公頃（各縣市規定不同）（2）山坡地：5公頃以上。4.小面積農地變更開發老人安養中心、資源回收場、交通用地等。
人口遷移向來被視為房市的重要指標，根據中信房屋研展室彙整內政部戶政司的淨遷徙數據和實價登錄成屋交易資料顯示，2024年全台人口淨遷入熱區出現變化， 新北市淡水區以6,937人的淨遷入排名第一；台中市北屯區、桃園市龜山區、桃園市桃園區、桃園市中壢區也紛紛上榜，成為人口移入的熱門區域。這些區域的房價普遍呈現上漲趨勢，其中又以北屯區的房價漲幅最為顯著，達11.3％。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，在房市趨冷的現況下，人口紅利與居住需求是支撐房市的重要因素。觀察前五大人口淨遷入熱區，多為房價相對親民、建設題材豐富的區域；加上近年來，隨著精華區開發飽和，房價、地價持續上漲，大型建設案與建商紛紛轉向外圍區域發展，吸引精華區外溢買盤。
桃園躍升人口遷入熱區 重劃區建設題材助攻
像是桃園市的龜山區、桃園區、中壢區，受惠於A7重劃區、小檜溪重劃區、中路重劃區、青埔高鐵重劃區、航空城計畫等建設題材，成為炙手可熱的購屋熱區。相較於雙北地區，桃園房價更具優勢，吸引雙北小資族、首購族移入，以通勤時間換取可負擔的房價。
人口紅利助房市抗跌保值
而針對淡水區成為人口淨遷入冠軍，中信房屋淡水新市濱海加盟店店長童尹表示，淡水房價基期較低，區域房價普遍落在2至3字頭，總價1,000萬元以下即可買到屋況不錯的兩房、附車位的成屋產品；加上新青安政策的推波助瀾，吸引許多雙北客群，儘管過去交通是淡水發展的痛點，但隨著捷運、輕軌通車，交通狀況已有所改善，未來還有淡北道路、淡江大橋等交通建設，有望舒緩交通壅塞，並帶動區域房價上漲。
整體而言，人口淨遷入熱區的房市發展， 大多具備抗跌保值性，包含桃園市挾帶重劃區、建設題材及相對親民的房價，持續吸引雙北地區的購屋族群。淡水區 則以低房價、交通建設的改善，成為人口移入的熱門選擇。
新北市政府昨提出大巨蛋興建潛力地點，包括板橋板樹體育館、樹林大柑園、機五南側、土城看守所、三峽麥仔園、淡海二期6處，市長侯友宜表示，任內推動責無旁貸。新北市府邀專家今天開會討論，進一步選定優先場址，預計今年底前定案。
副市長劉和然昨在市政會議做新北大巨蛋專案報告，分析亞洲日、韓8處巨蛋資訊，歸納新北選址因素。劉說，國人對藝文展演及運動賽事需求旺盛，室內活動勢必大幅增加，北部區域超過萬人席位的室內展演空間卻遠遠不足，目前可做為室內棒球賽事的場地僅台北大巨蛋一處，北部需要第2個大巨蛋。
「會邀相關單位和專家學者進一步討論選址。」劉和然說，新北市在三環六線等重大交通建設逐漸完成下，是設置大巨蛋的最佳場域，結合軌道場站與智慧體育園區，有效紓解交通人流及車流，會是大眾運輸導向的最佳範例。
侯友宜說，北部可容納萬人以上場館屈指可數，北台灣職棒每年約240場賽事，卻常受天氣影響，室內場館多功能性也受關注，新北市2030年新願景目標就包括規畫「大型多功能場館」，帶動北台灣發展。
考量北北基桃生活圈，侯說，新北過去交通不便，近年積極推動三環六線等軌道建設，可成為北台灣交通樞紐，市府規畫長達10年以上願景，將以大巨蛋帶動北台灣經濟，也提供更完善的生活與娛樂空間。
市府6處初步選址5處在西南區，1處在西北淡水，多位民代爭著在自己選區孵蛋。議員陳偉杰說，土城、樹林和三峽人口已相當密集，設大巨蛋恐造成交通衝擊，反觀淡水有很好的觀光優勢，未來淡江大橋通車，賴清德總統也提出淡海科技城，大巨蛋設淡水不僅提升區域發展，還可促進北海岸觀光經濟。
議員廖宜琨則說，淡水長期交通不便，每天都塞車，淡江大橋通車也難紓解，交通問題有很大限制；反觀大柑園都市計畫腹地有621公頃，空間夠，加上樹林有高速公路、台65線、捷運樹林線等，是最佳選址。議員江怡臻表示，新北大巨蛋是地方期待，也對地方發展有益，呼籲中央多支持。
為提升南部半導體S廊帶的交通效率，滿足未來產業發展的需求，台39線優先路段今(19)日動土，將串聯周邊重要產業園區，與國道1號、台1線共同構成主要交通動脈，連接起高雄各大產業聚落的發展，未來完工通車，不僅能有效緩解周圍各區域的交通壓力，更具有產業戰略意義，顯著提升區域內產業園區之間連接性，為高雄半導體產業鏈注入更多成長的動能，也對岡山、橋頭、燕巢房市發展帶來加分作用。
高雄市長陳其邁表示，台39線高鐵橋下道路總經費30.6億元，由連接岡山交流道之市道186線沿高鐵橋下往南至橋科1-2號道路，將串連路竹科學園區、北高雄產業園區、橋頭科學園區和楠梓產業園區，成為南部半導體S廊帶裡最重要的縱貫直通道路，讓科技產業園區的興建、進駐與周遭聯外道路的開闢同步進行，以配合產業發展並快速回應國際趨勢。
陳其邁指出，台39線高鐵橋下道路開闢將串接台南與高雄的高科技廊帶，從台南沙崙段直接貫通楠梓產業園區，未來最先進的半導體製程就在台南沙崙，而高雄楠梓是台積電全世界最新的2奈米先進製程的生產基地，台39線高鐵橋下道路聯通台南沙崙與高雄楠梓，兩端都是先進半導體產業聚落，這條道路的開闢與通車，將大幅提升南部半導體S廊帶的交通效率，滿足未來產業發展的需求。
工務局新工處說明，台39線優先段計畫由市道186線沿高鐵橋下往南至橋科1-2號道路，工程內容包含道路、橋梁、排水、寬頻管溝、人行道及照明等，雙向各兩快一慢車道，路寬32公尺，長約1.4公里，總經費30.6億元，其中工程費4.09億元，交通部公路局委託市府代辦，透過中央與地方通力合作，台39線優先路段完成後，交通將更為順暢，有效提升園區內企業的營運效率與人才吸引力，對企業發展及就業機會產生積極影響。
市調顯示，目前岡山與橋頭新市鎮已成為推案新熱區，岡山87期重劃區與橋頭新市鎮預售大樓新案，實價登錄紛紛站上4字頭。看好岡山將成為半導體S廊帶重要節點，市場傳出已有大型建築集團打算斥資逾10億元資金，鎖定岡山萬坪基地，打算規劃高質感造鎮社區。
被視為「台積電預備園區」，環境部19日審查「白埔產業園區設置計畫環境影響說明書」，由環評小組定案通過，將做為半導體製造專區，預計第二季將完成園區設置，2026年公共工程與廠商廠房同步施工。根據實登統計，去年房價還有2字頭。
「白埔產業園區」位處岡山區與橋頭區交界，為台糖白埔農場，屬於高雄新市鎮特定區計畫範圍內都市土地，該區以台糖土地為主，其中產業用地53公頃，預計引進包括電子零組件製造業及電腦、電子產品及光學製品製造業、其他半導體相關產業，作為半導體材料研發及晶圓製造核心。
19日審查「白埔產業園區設置計畫環境影響說明書」，由環評小組定案通過，高雄市政府表示，主要將定調為半導體製造專區，預計2025年第2季將完成園區設置，2026年公共工程與廠商廠房同步施工。
而白埔被外界視為可納入台積電後續評估設廠的地點之一，距離台積電目前設廠的楠梓產業園區，車程約15分鐘也不遠，台灣房屋根據實登統計白埔產業園區周邊房價，2023年均價21.2萬元，去年均價為25.1萬元，1年來房價已有18%的漲幅。
高雄市仲介公會副理事長陳揚智表示，白埔緊鄰台1線，鄰近高雄捷運紅線岡山高醫站，且位於路竹、橋頭、楠梓3園區之間，方便產業快速串聯，園區效應帶動周邊房市購屋信心轉強，最直接受惠的岡山的87期重劃區、橋頭的高雄新市鎮預售案，均站上4字頭成交價。
大家房屋岡山阿公店東吳庭輝指出，岡山、橋頭就在S廊帶上，近期有不少建設、開發，房市熱度也逐漸升高，但新建案不多，且因供給有限，房價漲幅明顯，4~5年前還有機會用1字頭價入手，如今價格已全面上揚。
吳庭輝分析，白埔周邊屋齡約30年大樓，去年均價還在2字頭，相對新屋價格，吸引不少在地人入手，雖然還沒有科學園區設立，一旦白埔產業園區開始開發，引進的就業人口，可望再推升剛性需求。
軌道經濟再度帶動周邊房市發展。3月將至，迎來桃園機場捷運通車的第8年，根據內政部實價登錄，該路線各站相比8年前，如今已全數出現漲幅，尤其在A7體育大學站及A18高鐵桃園站，2站周邊房價更是翻倍上漲。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，機捷通車讓北北桃首都圈之間的互動更緊密，也讓桃園迎來「脫北移居潮」，帶動沿線各站點的房市交易量能。「雙北通勤便利」、「房價基期較低」、「就業機會豐富」等三大優勢，不僅吸引雙北小資首購族轉進，更讓部分沿線站點的房價出現較高漲幅。
低基期造就房價翻倍
例如A7體育大學站，受惠緊鄰新北的便利性以及相對低價的優勢，加上郵政園區、華亞科等產業聚落提供豐富就業機會，從通車初期僅20萬元／坪上下、相當一旁新莊的6成價格，來到如今將近40萬元／坪左右，漲幅高達170％。
接著還有A18高鐵桃園站，在8年前房市景氣盤整、房價位於低檔時，每坪單價1、2字頭的新案還是區內可見，不過在青埔的各項重大投資陸續到位後，帶動生活機能同時增強房市支撐力道；未來也有站前廣場開發與捷運青線等發展可期，推升當地房價上揚至每坪單價4、5字頭，漲幅高達135.2％。
張旭嵐指出，央行第七波信用管制讓市場買氣逐漸回落，供應量較大的重劃區因此在近期陸續出現願意讓利的待售物件。然而，具備優越生活機能及交通便利性的物件仍有強勁的市場需求，影顯這些房源不僅銷售周期較短，價格也較抗跌。
「陶朱隱園」正式公開銷售，信義計劃區豪宅再成市場焦點，去年信義區億元豪宅交易32件雖不及大安區的36件，不過平均單價181.8萬元高於大安區約8％，近期「皇翔御琚」、「台北信義」紛傳交易，其中「台北信義」以2.39億元交易，前屋主預售時購入、持有12年增值近1億元。
據台灣房屋統計，台北市豪宅集中在大安、信義二大精華區，二區都屬於豪客指名度高的豪宅聚落，即使在針對高價產品的信用管制壓抑下，去年二區合計仍有高達68件總價逾億元豪宅交易，不乏高資產族以無貸款方式購屋，去年交易最熱的豪宅社區分別為「皇翔御琚」9件，以及「One Park Taipei 元利信義聯勤」6件。
第一建經研究中心副理張菱育指出，信義計畫區街廓整齊、屋齡相對新，較受到企業二代、年輕富豪的喜愛，也不乏200萬俱樂部的豪宅，包括「皇翔御琚」、「首席公館」、「琢白」等，拉高整體豪宅均價；大安區的豪宅則分布在大安森林公園周邊、敦化林蔭道、市民大道、捷運大安站周邊等區段，且屋齡普遍達10年以上，單價多半落在每坪100～190萬元。
隨著信義計畫區可建地稀有，知名豪宅「陶朱隱園」近期正式公開銷售，也成為市場焦點，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，該案完工至今已8年，由於信義計畫區屋齡10年以內的豪宅供給並不多，加上該案的整體規劃獨到且戶數有限，因此雖非甫完工的全新豪宅，但若以貼近現今市場認知的價碼銷售，應有助於拓展銷路。
陳定中指出，現今房市受央行打炒房影響，高總價豪宅貸款成數低，且從前主力客群主力之一的私法人，在平均地權條例修正案上路後，出手也相對保守，加上今年5月開徵的房屋稅，將正式適用囤房稅2.0新制，所以建商手中的豪宅餘屋，持有成本將明顯提高，在大環境轉變下，豪宅業者的銷售態度轉趨積極，對於高價的堅持也略有鬆動。
南投縣首宗社會住宅建案「公誠．安居」位在埔里，供260戶承租，預計明年可入住；另埔里公所向中央爭取，再添「北安．安居」社宅，鎮長廖志城說，北安社宅基地在市中心，早期為林務局宿舍區，生活機能佳，規畫中。
南投縣選定在埔里、竹山、南投市3地興建社宅，其中埔里「公誠．安居」社宅，位在公誠路與德二街交叉口，2023年2月動工，明年可啟用，成為縣內首宗社宅興辦建案。
埔里鎮長廖志城說，公誠社宅建案基地約1600坪，2棟地下2層、地上10層建築，規畫套房、2房及3房型共260戶，附設公辦民營托嬰中心，今年底前可望完工，待內部裝修、辦說明會程序，明年入住。
廖志城指出，公所續向中央爭取社宅，國家住都中心評估選定北安里六合路與明德路間的國有土地，命名「北安．安居」，埔里鎮再添1處社宅。
「北安．安居」社宅建案占地約1475坪，早期是林務局宿舍區，拆除後土地閒置，曾招商規畫觀光藝文飯店，後因業者未履約，如今確定興辦社宅，積極規畫中。
廖志城說，北安社宅基地位在市中心區段，為埔里國中、埔里國小學區，對面就是鎮立圖書館、藝文中心，且鄰近北環早市、游泳池、綜合球場，生活機能佳，交通便捷；此外，縣府規畫在附近興建國民運動館，現正進行可行性評估。
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