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房產新聞
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房市交易吹冷風，財政部11日發布稅收統計，土增稅、契稅和個人房地合一稅等房市三稅，前兩個月表現「全趴」，年減幅介於7％至18％，個人房地合一稅前2月年減18.5％，更創下房地合一稅2016年上路以來的同期最大減幅。
財政部表示，每年1、2月因為春節落點和工作天數不同，對房市相關稅收的影響會很大，因此合併觀察前2月數字會較準確，就相關稅收來看，目前的結論就是：國內房市交易確實有持續降溫之勢。
財政部分析，造成房市交易由熱轉冷的三大原因，包括中央銀行的選擇性信用管制、財政部新青安貸款退燒，及民眾對於房價上漲的預期心理回歸理性，這也反映在前2月六都移轉棟數年減2成5，且六都全數減少、無一倖免。
其中，受惠去年春節落在2月、今年則在1月，使得2月相關稅目表現出現假性反彈，土增稅和契稅單月稅均繳出較去年成長2成的成績單，月增幅也各有6.84％和21.15％，契稅2月稅收12.4億元更寫下同月新高水準。
個人房地合一稅2月表現則斯人獨憔悴，較去年同月仍減少7.19％，但相較今年1月，由於2月工作天數回升，房地合一稅收的月增幅因而高達82.62％。
合併觀察前2月房市三稅表現，則是「春天哪會這呢寒」，土增稅稅收127億元，較去年同期減少10億元、年減7.4％；契稅年減15.4％至22.7億元；個人房合一稅57.6億元，較前一年同期減少13億元、減幅達18.5％。
財政部也就六都土地三稅徵收情況表示，前二月土增稅以新北減少6.4億元最多；契稅則是以新北、台南和高雄減幅較顯著，六都中僅桃園維持年增；至於個人房地合一稅2月僅新北和桃園年增、前二月僅新北維持年增。
財政部說明，契稅主要是建物移轉，因此受新建案交屋影響大，但個人房地合一稅主要反映買賣價差和持有時間長短，不單純只是看交易量，因此才會出現像新北市契稅減少但個人房地合一稅反向增加的情況。
因房市過熱、不動產貸款集中度太高，央行去年9月19日推出第七波信用管制，要抑制炒作。房市專家、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，相關數據與市況顯示，央行認為，打炒房成效已逐漸顯現，投機交易需求下降，房市交易縮減，只要央行不再持續調控、打壓，房市景氣應會朝向「軟著陸」，而不至於演變為「硬著陸」慘況。
央行政策調控加上銀行限貸，莊孟翰說，民眾對於房價看漲的預期心理趨緩，現階段房市雖已進入交屋高峰期，近期市場價格並未大幅調降，因此，央行勢必仍會再審慎觀察一段時間之後，再決定是否調整政策方向。
至於新青安政策立意良善，也形成一購屋熱。莊孟翰指出，112年8月1日財政部推動新青安房貸政策，貸款條件極為優惠，但在當時房價高點推出，導致一些資金不足的年輕人也一窩蜂搶購，而再度增加支撐高房價籌碼，如今因央行政策打炒房，房市景氣逆轉，新青安房貸逐漸熄火，必然不再助長房價。
而談到房市，也脫離不了股市。莊孟翰分析，近年股價指數自從2017年跨越10,000點，2018年台商回流之後股價逐漸攀升， 2024年5月再急遽攀高超過20,000點，至今（2025）年2月18日股價指數仍高懸於23,666.11點，股價總市值在2月18日也驟增至76兆76.90億元，此一數據約為2025年GDP26兆8,148億元的2.84倍，尤其不少高資產階層在股市獲利了結，再轉進加碼挹注房市，而這也正是當前股市與房市相互拉抬，導致房價下跌不易的一大癥結點。
另外，國泰金控今年1月份國民經濟信心調查報告顯示，民眾對於今年上半年台股加權指數高低點的預期，其中對於上半年台股高點預期的綜合數據，合計有50.9％民眾認為今年上半年台股加權指數高點會落在24,000（含）上方，也有44.2％民眾預期今年上半年台股加權指數的低點可能跌破20,000。莊孟翰表示，雖然高低點數據差距很大，不過大多數民眾還是認為在當前錢多、利率仍屬低情勢下，股市依舊普遍看好，只要央行不再持續打壓與調控，房市景氣充其量只會出現「軟著陸」，不致淪落至「硬著陸」慘況。
台經院產經資料庫劉佩真總監分析，今年新增住宅供給將逐步釋出，脫手賣壓也將出現，且因打炒房政策關係，買氣觀望，「全民等降價的心態逐漸發酵」。
即使近期台積電大舉赴美投資、政府未鬆手打炒房等疑慮，為房市投下不少變數，不過建商推案未見縮手。591新建案統計，全台七都今年329檔期建商推案量高達8,223億元、年增5％，創下歷年次高，全台有13個百億級新案推出，推案火力集中在北台灣；反觀新竹、台南、高雄新案供給大幅衰退。
據591新建案統計，自2021年329檔期推案量突破6,000億元以來，近三年329檔期推案量均在8,000億元左右，今年329檔期共有380個新案推出，雖年減9％，不過北北桃推案明顯較去年成長，雙北在指標個案和高房價支撐下，總銷仍有逾2至3成增幅，北台灣以外都會區則有程度不一的減量。
591新建案表示，今年329檔期一方面建商持續推案，總銷金額持續創高，不過消費者埋單意願降低，尤其當前受政策未明、高房價等因素，部分地區來客量寥寥可數，近期台積電赴美投資、政府未鬆手打炒房等疑慮，都為市場後續投下不少變數。
值得注意的是，北北桃三都推案量均逾1,700億元，遙遙領先其他四都，北北桃推案量占全台約三分之二，全台有13個百億級建案推出，其中九個在北台灣，推案火力呈現「北熱南冷」。
台北市在都更、廠辦案推出下，松山、南港及北投等區均有逾百億元量體公開，松山區有總銷突破300億元的西華飯店重建案、小宅「科達大巨蛋案」等，南港則有備受矚目的「南港調車場案」。
新北市受惠蛋黃區外溢效應帶動，加上龐大購屋需求撐腰，即便市場壟罩在空頭氛圍下，建商推案信心高漲，特別是在距北市一橋之隔或軌道沿線等區域推案量大，林口區一口氣有11筆個案登場，量體突破200億元，新市鎮部分個案開價更已上看7、8字頭，隨著人口湧進，未來還機會持續走高。
另外，桃園市量體雖小幅成長，A7等地均有百億量體釋出，不過受大環境影響，買方猶豫期拉長，僅部分低總價產品能順利去化。
永慶房產集團針對今年將開幕的9間百貨商場，分析2024年周邊房價，發現部分區域房價與行政區均價有顯著差異。其中位於台北市信義區Dream Plaza周邊住宅每坪平均單價為新台幣114.1萬元，較信義區每坪平均單價89.2萬元高出27.9%，價差幅度最大。
永慶房產集團今天針對2025年即將開幕百貨商場，統計2024年周邊房價實價登錄資料發出新聞稿。
今年預計開幕的9間百貨商場包括台北市3間（信義區Dream Plaza、遠東Garden City、南港區LaLaport）、新北市1間（三重區Citylink三重店）、台中市1間（北屯區漢神洲際購物中心）、台南市2間（南區台南誠品生活、北區新光三越台南小北門店），以及高雄市2間（苓雅區Focus 13珊瑚廣場、鼓山區義享天地二期）。
數據顯示，除了Dream Plaza價差幅度最大之外，其次是高雄市苓雅區Focus 13珊瑚廣場以及台中市北屯區的漢神洲際購物中心。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，Dream Plaza位於信義計畫區的誠品信義店舊址，周邊有微風信義、新光三越等大型商場，也有高單價的大樓產品拉抬，使百貨周邊房價明顯高於行政區均價。
陳金萍表示，而位於苓雅區的Focus 13，靠近光榮碼頭、高雄流行音樂中心以及輕軌站點，帶動房價上漲，周邊每坪平均單價達33.1萬元，較苓雅區每坪平均單價26.3萬元，價差幅度為25.9%。
台中漢神洲際購物中心受益於洲際棒球場龐大商機，與74快速道路，具交通便利性，周邊每坪平均單價為39.1萬元，較北屯區每坪平均單價31.2萬元，有25.3%價差。
因房價高漲，近年來全國新建案都有「越蓋越小」的趨勢，小宅化已經成為當前建案的主流！觀察內政部建物買賣移轉的平均面積統計資料顯示，2024年第三季全國平均買賣面積為31.81坪，對比10年前同期約減少7.33坪，其中高雄市（高雄好房搜尋）居住面積萎縮29.51％最多，面積縮小了13.81坪，僅剩下32.98坪。專家建議，消費者若想擁有好的居住品質，挑選物件時就要特別注意坪效，包括室內面積、樓高、動線等，住起來才不會窒礙難行。
除了房價與家庭結構變化，小宅化風潮來自於幾次重大公安事故後，消防法規修改要求集合式住宅都要配備2支消防梯，公設比增加就壓縮了室內空間；近年更因為土地、人力、營建成本越來越高，導致房價節節攀升，但薪水卻未能跟著上漲，民眾購屋負擔大，因此控制總價的小宅產品成為主流。
南投縣政府擇定南投市復興路、三和三路口、占地近2000坪的舊台汽車站興建交通轉運站，經與地主協議價購以近7億元購地，最近開始整地，預計19日辦理土地取得對外說明會。縣府表示，在招商前，初步規畫先作為臨時停車場。
舊台汽客運南投站早年是南投市地標，2007年廢站後拆除，隔年土地以2億餘元易主，賣給房地產業者，地主原規畫開發改建為透天商店街，僅供2店面供車站使用，縣府未能放行，土地閒置10多年。
因舊台汽客運土地位於市區精華地段，周邊商業繁榮，人車往來密集，但歷經多屆縣長更替仍長期荒蕪，宛如廢墟，甚至成為髒亂點，被南投人批評是「城市之瘤」，希望縣府硬起來，要求地主改善環境或促進開發。
縣長許淑華上任後盤點全縣交通網絡，著眼觀光、農業產銷及交通運輸須有效串聯，加速規畫建設交通轉運站，鎖定占地約1940坪且毋須變更地目的舊台汽車站，但地主與縣府對轉運站開發及土地承購方式無共識，一度卡關。
不過，縣府此次並未退讓，依程序取得地主意向書後，去年先後辦理公聽會，再以每坪土地35萬元、土地總值將近7億元，與地主達成協議價購，成功取得南投市轉運站用地。
縣府表示，未來將比照彰化鹿港交通轉運站，透過促參方式進行BOT開發，現正辦理可行性評估，後續進入先期規畫，預計明年就能對外招商，在招商前，將暫時作為臨時停車場，但開放路外臨停或月租仍待研議，也將透過說明會蒐集相關意見。
新北市新莊區高中一、高中二用地面積約5.57公頃，未來將解編變更為住宅區、公園用地兼體育場用地及市場用地，11日全案經內政部都市計畫委員會會議審議通過，後續將由新北市政府地政局完成市地重劃計畫書報地政司審議作業後，都市計畫再公告實施。
城鄉發展局表示，為回應市民長期反映南新莊公園綠地不足及有運動中心及停車場之需求，因此於原高中一用地範圍內（南新莊龍安路南側、光華國小及潭底溝西側地區）劃設公園用地兼體育場用地0.69公頃，該用地將由市府體育局、交通局規劃興建新莊第二座國民運動中心，含游泳池、課程教室及綜合球場等，並共構地下停車場，以補充鄰里地區欠缺之公園及運動中心需求。
另外高中二用地現況有中美、美秀市場，考量當地仍有市場採買需求，故於原高中二用地範圍內（北新莊中華路、新莊運動公園東側）劃設市場用地0.56公頃，未來將由市府市場處整體評估打造現代化零售市場，並透過多目標使用，引入其他多元公共設施服務市民。
這項計畫之推動，不僅可以還地於民，讓土地得以有效利用，更能夠增加公共設施，改善地區居民的生活品質。透過本案讓市民享有更完善的運動設施、公共市場與綠地空間，進一步提升整體區域的發展潛力。目前新莊地區尚有公共設施用地專案通盤檢討刻於內政部都市計畫委員會審議中，預期有效提高地區公設實質開闢率，為新莊地區帶來更多公共利益與長遠發展動能，為市民創造更宜居的生活環境。
目前高雄市府積極推動包括捷運黃線、岡山路竹延伸線、小港林園延伸線、輕軌等4線齊發，配合捷運建設財源籌措，已成功招商7案聯合開發案，113年更完成4案簽約作業，預計至明年累計可創造600億的開發效益用於挹注建設。市調顯示，包括捷運黃線、輕軌沿線等重要場站附近，品牌建商紛紛進場推出高質感輕豪宅大樓，房價帶多已站上4字頭，軌道概念宅成為市場利基產品。
高雄市長陳其邁表示，面對捷運建設龐大的地方自籌經費，在不排擠其他建設及公務預算前提下，將請捷運局持續盤點可供開發之土地，各機關也共同協助，加速並擴大捷運聯合開發，並請軌道財務建設小組滾動檢討整體財務計畫，健全捷運建設財務及效益。
捷運局指出，為籌措捷運建設財源、使4線齊發建設如期如質完工，市府推動捷運聯合開發政策，合計已創造600億收益挹注捷運建設，再加計已啟動都市計畫程序將於116年招商案件，足以充實捷運建設財源，並配合S型半導體、5GAIOT產業廊帶政策、引入產業、創造就業機會、重塑捷運場站核心結點，補強公共空間使用性，引導城市朝向多元核心、複合發展的都市形態，成為帶動都市及產業發展的引擎。
市調顯示，目前捷運黃線優先路段已動工，尤其是澄清路段陽明商圈、正義公園一帶，包括以進場推出的城揚建設集團「綠廳院」公園景觀大樓案，實價登錄紛紛站上單坪45~49萬元之間；歐美建設在緊鄰陽明國中的褒揚街新完工的「靚陽明」景觀輕豪宅大樓，採2~3房設計，也可迅速連結捷運黃線，售價也將站上4字頭。
另外，輕軌成圓後，輕軌大順路段的交通機能升等，包括輕軌C24~C32站區的沿線，包括城揚建設集團「Twin S」、天玉集團「龍騰鑫光」等高質感大樓案陸續進場，售價皆站上4字頭。
台積電高雄F22廠即將進入投片量產，隨著就業人才陸續到位，廠區周邊租屋需求也升溫，台灣房屋集團根據內政部實價資料統計，包含楠梓、橋頭、左營、仁武四個台積電概念區，2024年住宅租賃件數全部攀升，其中需求最熱的就屬左營及楠梓區，尤其台積電設廠所在地楠梓區，一年之間租屋需求從不到7百件，飆破至1237件，年增563件，增幅近一倍，而橋頭區2024年租屋件數也有318件，雖不及楠梓及左營區，但年增率達122%，表現翻倍成長，摘下最佳進步獎。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄台積電去年開始招募人力，加上P1廠區已裝機進行試產，科技人才陸續到位，帶動市場租屋需求升溫，左營區為距離台積電廠區最近的蛋黃市區，生活、娛樂機能便利成熟，原本就擁有豐沛的租屋需求，科技產業人力進駐，再為租屋市場錦上添花，而楠梓區身為台積電主要受惠區，除了在地就有的科技產業園區上班族還有大學生租屋需求，因距離廠區最近，可大幅縮短通勤時間，區內生活機能頗佳，亦有捷運可串聯市區機能，租屋行情相比左營市區及以新屋為主力的橋頭區來的親民，對短期派駐或暫無購屋需求的台積族、供應鏈廠商，就近租屋不失為最佳選擇，需求相對增加明顯，而橋頭區近年新建案供給熱絡，尤以橋頭新市鎮全區為新屋，磁吸不少租屋族目光。
李家妮指出，近年受台積電效應帶動高雄房價高漲，加上限貸令影響貸款門檻增高，購屋族暫以租代買先求有個家，也讓熱區租屋族比例增加，而若非委託不動產業者代租的案件，政府沒有規範強制登錄，因此市場實際租屋需求表現，可能比檯面上更多。
另外觀察台積電四大概念區，2024年最熱門的租屋房型，以整層住宅最受租屋族青睞，其次為分租套房。
台灣房屋美術青海加盟店店東洪誌隆表示，台積電客群租屋偏好，首重通勤便利，離廠區通勤10~15分鐘以內佳，再來考量吃喝採買機能與屋齡屋況，客群多偏好屋齡5~10年左右2房大樓，如有家庭成員同住，則會以3房為主，熱門商圈包括像是左營高鐵、楠梓後勁、右昌、德民等商圈，以楠梓新2房不含車位，月租金約在2萬~2.2萬左右，5~10年中古2房月租則約1.7萬~1.8萬元，3房則要2.3萬~2.5萬元左右。
洪誌隆表示，台積電將在美大規模投資，然而高雄目前設廠進度依然按部就班進行，對目前整體市場需求影響不大，接續P2廠預計今年完工，P3廠預計10月動工，P4、P5廠已於2月環評過關，待5廠陸續完工，有利帶入更多住宅租買需求。
永續浪潮來襲，金管會首度將金融機構是否採用「永續認定指引」，納入永續金融評鑑指標，下一步還打算納入金融業投融資永續占比，促使授信戶符合永續標準。外界關注，目前高度仰賴銀行資金且碳排放較高的建築與營建業將首當其衝，綠色風暴來襲，也將為不動產市場投下新變數。
一家大型行庫主管表示，以建築業為例，在政策誘因下，銀行在辦理建商融資業務時，會以永續認定指引中的標準，來評估要給多少的貸款額度、利率給建商。
而且，因為銀行還要揭露永續占比，為了爭取評鑑更高分，銀行勢必會拉高永續占比，換言之，金管會的綠色新政將誘使銀行多對永續做得好的建商放款，永續沒做好的，就少借一點，或拉高利率。
有做ESG的建商 銀行才給Money
什麼是永續認定指引？合庫金控首席經濟學家徐千婷表示，永續認定指引是金管會與內政部等相關部會訂定的「永續經濟活動參考指引」，是認定「綠色」或「永續」的一套科學化分類標準，可以作為資金提供方與資金需求方之間的「共同語言」。
歐盟在2020年7月率先實施永續金融「分類標準」（Taxonomy Regulation），其餘地區像東協也已發布第三版的永續金融分類標準。徐千婷曾在東協第二版的永續分類標準制定過程中，參與圓桌會議與一對一諮詢會議。
她說，我國的「永續經濟活動認定參考指引」提供了一套嚴謹且系統性的認定標準，來清楚界定何謂永續經濟活動，目的是在建立一套永續的透明化共同定義，透過這套清楚的定義，一方面積極鼓勵金融業者與資金需求者共同朝向2050年淨零排放目標前進，另一方面也可避免業者自行認定，甚至「吹噓」、「漂綠」。
金管會官員表示，國內在2022年公布第一版永續經濟活動指引，去年底則修正公布第二版，對於企業的永續程度認定，分為：符合、轉型中、不符合、不適用四種。永續程度愈高，愈可以獲得金融機構投融資支持。
以新建築物為例，使用再生材料的占比必須符合一定標準，像是金屬材料使用再生材料的比重必須達七成以上，官員說，例如很多是從手機的金屬提煉出來了，讓資源循環再利用。
除此，像是建築元件跟材料釋放的甲醛等有害人體物質，每平方米須少於一定毫克等，這些都有助符合「永續」標準。
還有，綠建築標章必須達「銀級」以上等，綠建築標章共有五個等級，最優到合格依序是鑽石級、黃金級、銀級、銅級、合格級。如果要達到「銀級」以上，須符合汙水改善、水資源、綠化等指標，以水資源為例，像馬桶、廚房水龍頭的沖先量、水流量，都要達到一定標準。
金管會給胡蘿蔔 銀行精挑永續客戶
「永續經濟活動參考指引」第一版已在2022年底公布上路了，為何去年底公布的第二版會對不動產市場帶來綠色震撼？
知情人士分析，主要有三個原因。第一，除了公布第二版外，金管會去年10月發布的第三屆永續金融評鑑指標，也首度將金融機構使用「永續經濟活動參考指引」情況，納入評鑑項目。
換言之，金管會未強制金融機構一定要採用這項永續認定指引，但給胡蘿蔔，提供誘因，有使用者，在永續金融評鑑時，會有加分效果。
徐千婷表示，透過評鑑項目，一方面可鼓勵銀行增加對符合永續指引的投融資金額，另一方面也可以鼓勵銀行就永續指引中的標準，與放款或投資對象進行議合，由掌控金流的資金提供方，來引導企業從事真正的永續經濟活動。
知情人士表示，第三屆永續金融評鑑指標，評鑑的雖是去年的表現，因但評鑑指標在去年10月才公布，金融機構真正表現應該從今年開始。因此，採用永續經濟活動指引情況，授信客戶可能產生的影響，今年開始將愈來愈明顯。
一位公股銀行主管表示，銀行將會更重視客戶ESG的表現，優先支持符合永續標準的企業，並運用永續績效連結貸款，鼓勵企業減碳轉型，如果企業符合與銀行約定的永續目標時，可享有優惠利率。
甚至施加更大的壓力予高碳排產業，減少非綠色融資，以進一步推動企業落實永續轉型。不怕客戶因此流失嗎？一位大型行庫副總說：「不怕，因為等到以後範疇三開始強制揭露時，你不做的話，客人的碳排就變成你的碳排。」
第二，金管會考慮在今年底前公布的第四屆永續金融評鑑指標中，放入金融機構投融資及金融商品的永續占比。
以放款的永續占比為例，放款100元中，有30元是屬於符合永續認定指引中的永續標準，那麼銀行的放款永續占比就是30% ，比重愈高愈好。
內政部同步要求 營建業要做淨零
徐千婷表示，根據聯合國研究統計，建築與營建部門碳排大約占全球碳排放的40%左右，在減少碳排上扮重要角色。除了是碳排的主要來源外，不動產放款占我國銀行總放款比重也高達37%，因此，鼓勵金融機構與建築業者共同減少碳排放，是我國朝向2050淨零轉型的重要關鍵。
而不止金管會透過鼓勵金融機構採用永續經濟活動指引，透過銀行提供資金的誘因，促使建築業更符合永續標準，內政部對於各種建材也有符合永續的要求跟鼓勵，雙管齊下引導國內建築及營造業投入淨零建築發展。
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