|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
據預售實價資料顯示，2024年第4季六都暨新竹縣市預售交易量較上季驟減逾四成，其中，北市量縮約四成，高雄市、新竹縣市量縮最高逾六成以上，顯見去年第3季銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制上路後，造成第4季新屋市場交易量急凍。
央行房市政策奏效，去年第4季預售急凍。預售交易量的明顯驟減，也帶動了總價的向下修正。去年第4季預售屋總價中位數部分，除了新北市購買總價有0.8%微幅上漲外，其餘縣市全數下滑，季減幅在1.4%～7.8%間。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024下半年房市傳出銀行房貸緊縮，以及央行實施第七波選擇性信用管制，抑制多房族的資金來源，讓投資客逐漸退場。
陳金萍指出，打炒房政策釋出後，已成功打消民眾對未來房價上漲的預期心理，也讓過熱房市降溫，這也是去年第4季六都暨新竹縣市預售市場交易量明顯驟減的原因，又以過去幾年預售市場蓬勃的中南部縣市量縮最明顯。
據實價登錄網資料，去年第4季六都暨新竹縣市預售屋交易量明顯驟降，季減幅逾四成，其中又以高雄市、新竹縣市季減幅最高，分別量縮66.7%、62.4%。
若與預售屋交易量高峰的去年第2季相比，去年第4季預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮幅度更是高達七成以上。
另外，觀察六都暨新竹縣市的預售屋總價中位數表現，去年第4季也開始出現總價下修的狀況，桃園和新竹分別下降7.8%和7.3%最多，台北市總價季下修2.1%，台中、台南和高雄則小幅修正1.4%～3.9%之間，僅剩下新北市微幅季增0.8%。
陳金萍表示，預售市場交易量的快速萎縮，部分建商改以送家電、裝潢等方式促進銷售，增加去化速度，減輕庫存壓力。
展望2025年房市，陳金萍分析，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制短期內可能不會解除，預售市場要回到2024上半年的熱度難度不小，當前預售市場買氣相對冷清，部分建商也出現庫存壓力，對於有意購置預售屋的消費者可說是利多消息。
泰山位於新北相對外圍的區域，房價基期低，但最近幾年在各項利多題材，以及塭仔圳重劃區部分個案價格帶動下，泰山的房市熱度也有明顯提升。業者彙整實價登錄資料發現，泰山區的預售案「閱讀台灣」、「義泰華」已有多筆交易的成交單價衝破7字頭。
中信房屋泰山十八甲加盟店店長許榮展指出，這些建案均位於溫仔圳重劃區，地理位置佳，創高價其實並不意外，雖然這些高價交易目前仍屬個別表現，但也充分反映出建商與購屋民眾對泰山未來發展的強勁信心，預計隨著各項建設項目陸續落實，區域房市交易量能仍有穩健成長的空間。
根據內政部統計數據顯示，目前泰山的平均房價已攀升至每坪41.8萬元，相較於2020年的每坪31.1萬元，短短5年間漲幅高達34.4%，與此同時，區域建物買賣移轉棟數也從909棟大幅增加至1,326棟，成長幅度達45.9%。
許榮展指出，泰山臨近新莊、林口、五股等地，可持續磁吸周遭產業園區的就業人口入住，再加上機場捷運通車後，也有不少台北市的通勤族會把目光轉向房價相對親民的泰山，居住人口的湧入讓泰山房市有了很強的支撐力道。不僅如此，泰山區擁有溫仔圳重劃區這一重大建設題材，加上規劃中的五股泰山輕軌，進一步提升了區域的房市能見度。
而塭仔圳目前已進入配地階段，科達建築董事長賴建程指出，塭仔圳市地重劃案佔地約400公頃，日後待塭仔圳配地回來的每一年，可以說北台灣最大案量都在此了，且放眼雙北地區，當板橋、新店、永和、三重的預售開價皆已破百萬元單價，唯有此區房價長期被低估，副都心、頭前重劃區約在7~8字頭，在年輕人剛性需求不變下，塭仔圳因案量大，他推估長期房價區間若能落在58~65萬間，才是剛需可入手的區域。
許榮展表示，目前泰山新建案的房價普遍已經來到6字頭，與前幾年相比確實增加了很多，不過這邊其實還有不少高CP值的區段和產品可供挑選，以十八甲重劃區為例，該重劃區發展較早，區內生活機能已經相當完善，目前十八甲重劃區內以屋齡20年左右的中古屋居多，成交單價普遍落在4～5字頭，總價約1700～2000萬就能3房含車位的電梯華廈。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，泰山房價基期相對較低，又有可觀的未來發展性，在目前新北外圍第一環精華區的新案房價已站上7字頭的情況下，泰山確實是相當值得小資族、首購族留意的置產區域。
根據高雄市房屋市場調查協會最新統計，高雄市今年329檔期推案共計36場，大樓成屋4場、預售24場，大樓案場達3114戶、透天案場80戶，合計推出3194戶、總銷金額約528.2億元，推案戶數、總銷金額皆較去年縮減，推案小宅化相當明顯，市場仍呈個案表現與大者恆大趨勢，但售價仍持平，未見業者大幅降價求售現象，透過交屋禮、購屋贈品吸引買氣的案場有增多現象。
今年329檔期中預售屋推案，以新興區中山一路的興富發集團「中山鉑悅」551戶、總銷90億元，及三民區鼎山街的和築建設「豐彩」274戶、總銷約41億元分居總銷冠、亞軍，皆可望成為區域推案市場觀察的重要指標。
市調顯示，高雄房市年後整體表現雖然仍顯平淡，卻也逐漸出現個案表現與區域冷熱有別的發展趨勢，推案量體大的新重劃區，在看屋客源尚未大幅回籠情勢下，看屋表現並未明顯起色，但也有一些蛋黃區的預售小宅，看屋預約反應有逐漸加溫現象。
高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷表示，高雄短期買氣觀望，但精華區房價仍盤整，新案未見降價求售，仍有部分建案為吸引買氣，開案售價即更親民，在通膨壓力與營建高成本情勢下，近期內房價明顯下修不易，今年329檔期推案小宅化相當明顯，市場仍呈個案表現與大者恆大趨勢，有自住需求的消費者，在能力所及，仍可進場多比較選購品牌建商規劃的優質好宅，建商仍應控制量體，業界對推案仍宜審慎。
房市買氣萎縮、房地合一稅收也跟著衰退。根據財政部統計資料庫最新發布，今年前兩月個人房地合一稅收約57.6億元、年減幅達18.5%。
進一步觀察六都前兩月該稅收金額與去年同期比較，除新北市年增約9.9%外，其它五都全數衰退，以台南市年減幅最大、高達35%，其次則是台北市、年減約30.7%，第三則桃園市、年減約24.7%，至於，台中市、高雄市年減幅各約16.8%、18.6%。
至於，六都前兩月個人房地合一稅收金額，以台中市最多、約13.7億元，第二名為心北市、約12.8億元，第三名為高雄市、有7.1億元，而第四至六名，依序為桃園市的7億元、台北市的5.1億元，以及台南市的2.9億元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收金額與房市景氣走勢呈現正相關，去年全年個人、企業房地合一稅收達1千億元，在房貸限縮以及房貸水位相對高點的情況未明顯解除之下，很大機率是近幾年該稅收的天花板。
去年整體房地合一稅收達1千億元 已是天花板
進一步觀察六都，今年前兩月房地合一稅的稅收王仍是台中市，主要台中市建物買賣移轉棟數在全國排名第二，房市買氣量大加上近幾年房價飆漲，屋主或地主出售房地產時多數都有獲利可觀，因而拉高房地合一稅的繳稅金額，進而支撐台中市成為房地合一稅稅收王。
1月因適逢農曆春節，全國單月個人房地合一稅收金額僅20.4億元，2月則拉高至37.2億元，前兩月合計約57.6億元，不過，對比去年同期有70.6億元，仍少掉13億元、年減幅約18.5%。
曾敬德表示，由於個人房地合一稅負頗重，建議想要賣屋民眾要提前做好節稅規劃，並且保留可扣抵的相關單據與金流資料，善用重購退稅或自住且設籍連續滿6年的免稅額400萬元的租稅優惠。
高市府地政局預計3月26日進行114年度第1季開發區土地標售，共計推出6標6筆優質建地，合計總底價 16億1905萬8239元，其中位於楠梓高大特區與仁武92期重劃區逾千坪大面積精華地，是否能吸引大型建商進場搶標，受到市場矚目。
高市府地政局指出，高雄大學區段徵收區，區內因後勁溪整治及周邊美綠化、家樂福進駐商圈形成及新台17線興闢，已營造優質社區環境。地政局本季釋出2筆土地，其中1筆住三土地，面積約1164坪，地形方正，臨大學西路，屬高雄大學第一排，近藍田公園及援中國小，為興建優質住宅大樓首選；另1筆住四角地，面積約214坪，臨援中路、大學三十五街及楠海路，交通便利。
第92期重劃區，距國道10號仁武交流道及仁武產業園區僅數百公尺，附近有仁武運動公園、仁武國小、仁武高中及中山大學仁武校區，具備交通、文教與休閒便利優勢。本季推出1筆住宅區土地，臨20米中正路及文安一街，面積約1305坪，可規劃興建優質住宅大樓。
另外，第96期重劃區，位於仁武區仁雄路商圈周邊，附近有大灣國中及鼎金系統交流道，交通便利，生活機能完善。本次首次推出1筆558坪住二土地，臨12米大正路，附近有大豐公園及大灣國中，可興建住宅大樓。
中都重劃區，串連美術館特區及農16，成為高雄市最大的優質住宅聚落，本季在德旺街推出1筆小面積土地，面積約17坪，近中都濕地公園及美都公園，區位條件佳。林園農地重劃區也推出1筆土地，供投標人多種選擇。
推案業者分析，雖然近期高雄房市買氣觀望態度濃，影響建商購地也多抱持觀望，但仍不乏大型建商持續進場卡位大筆精華地，第一季開發區土地標售，上千坪精華地是否標脫或仍有大建商搶標，也凸顯建商對後市發展的態度是否轉趨樂觀正面。
台北市都更處表示，南港產專區第一件住戶整合意願申請公辦都市更新案，「南港新都」公辦都更案，由「宏匯股份有限公司」取得最優申請人資格，將規劃一般住宅、社會住宅及商業辦公空間，打造2棟30層住宅大樓及1棟3層樓社宅與辦公空間，預定2029年開工。
北市住都中心5日順利完成「南港新都公辦都市更新案」出資人綜合評選，最終由宏匯股份有限公司獲得最優申請人資格。台北市都市更新處7日指出，「南港新都」為北市發布實施南港區細部計畫通盤檢討內劃設「產業生活專業特定區」（產專區）後的首案公辦都更案例，由社區主動申辦。
未來依規定辦理都市計畫變更後（由原工二變更為產專區），規劃作住宅及商辦使用，並透過留設帶狀開放式空間、集中留設法定空地提供休憩使用、並應取得綠建築標章及綠覆率達70%以上，提供住戶安心宜居的生活環境。
台北市住都中心指出，本案基地位於南港區重陽路263巷以西、重陽路以南、重陽路166巷以東及興南街以北所圍街廓之中央，面積達9680平方公尺，為北市稀有大面積土地，目前建物為1990年所建，聚落老舊密集且住工混合情形複雜；北市於2015年啟動東區門戶計畫，隨即辦理「南港區通盤檢討」變更工業區為產業生活特定專用區，並設置工作站協助產專區推動都更。
社區共有174戶，於2020年自主申請民間社區公辦都更後，經2次意願調查及1次模擬選配，參與意願均達90%以上，展現高度凝聚力。2020年以公辦都更招商方式推動整合，並於去年10月25日正式公告徵求出資者，成為南港產專區首件招商公辦都更案。
北市都更處表示，本案未來預計興建2棟SC之30層住宅大樓及1棟RC之3層社會住宅與辦公空間，預估創造2.3萬坪樓地板面積，預定於今年6月完成簽約，推估於2029年開工，2033年取得使用執照。
中央銀行總裁楊金龍指出，為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產市場，央行持續執行選擇性信用管制措施，強化金融機構控管不動產授信風險；而央行信用管制措施三個目的成效，均逐漸顯現。市場研判，此話暗示，央行在下周四（20日）的首季理監事會議上，暫不推第八波房市管制。
楊金龍將於13日赴立法院財委會報告，書面報告指出，2023年下半年以來，房市交易量回增，全體銀行不動產貸款成長加速，不動產集中度居高，央行於去年8月請銀行自主控管未來一不動產貸款總量，並於9月第七度調整信用管制規範內容，考量各銀行資產規模、營運特性有所不同，請各銀行依據自身經營情況，在不影響無自用住宅民眾購屋、都更、危老重建等融資需求下，提出「不動產貸款具體量化改善方案」，並給予一年調整期，以提供銀行足夠彈性的控管措施，按季持續改善不動產集中度，央行將按季檢視其改善情形。
央行在報告裡也首度提到，去年第4季，多數銀行均達成「不動產貸款具體量化改善方案」自訂控管目標，少數未達目標之銀行，央行也請其說明原因及改善方案。
央行表示，根據銀行說法，未達目標原因多屬季節性因素。例如，逢年底大型企業客戶因應財報結算而減少銀行借款，致集中度分母項的「其他放款餘額」低於目標值；逢年底交屋旺季，整批分戶房貸案件增加，以及已核貸案件陸續排撥，使分子項之「不動產貸款餘額」高於目標值。銀行也承諾，將增加承作不動產貸款以外之其他放款，以及持續監控不動產貸款之撥款及還款情形，致力達成今年第1季至第4季控管目標。
央行指出，房市信用管制措施三個目的成效，均逐漸顯現；包括第一，房市投機需求減少，交易量縮，價格漲勢收斂，民眾看漲房價預期心理趨緩；第二，無自用住宅者購屋貸款比率上升；以及第三，不動產貸款集中度及不動產貸款增幅均趨降。
央行表示，將持續追蹤本年各季銀行不動產貸款控管目標執行情形，並配合辦理專案金檢，以督促銀行落實「不動產貸款具體量化改善方案」執行。
2020年12月央行實施選擇性信用管制措施以來，為瞭解金融機構遵循情形，每月均請其申報各項不動產抵押貸款之統計報表，進行場外監控，若發現金融機構承作受限戶貸款統計資料有異常變化或欠合理，即派員辦理專案金檢。
2021年起央行加強辦理有關金融機構辦理不動產抵押貸款業務專案金檢，至今年2月底止，專案金檢次數共計達170次，檢查對象包括銀行、信用合作社、農會信用部、壽險公司、中華郵政公司壽險處及票券公司。
專案金檢重點包括受檢機構辦理購置住宅、購地、餘屋及工業區閒置土地抵押等各項貸款之核貸條件(如貸款成數、寬限期等)，有無違反「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」及其問與答等情形。
另為避免借款人藉由跨行匯款轉帳使承貸銀行無法追查貸款資金流向，以規避央行規定，央行亦查核金融機構辦理不動產貸款後之資金流向，如有發現不符原訂授信用途者，均請承貸金融機構檢討改善。
此外，亦針對不動產相關之特定議題進行專案查核，例如不動產貸款集中度、不動產貸款利率訂價情形、購地貸款久未動工情形與其成因等，以利央行滾動檢討與調整。
國泰金控（2882）昨（12）日舉辦2025年第1季台灣「經濟氣候暨金融情勢」展望發表會，國泰台大產學合作計畫教授徐士勛指出，市場預期美國聯準會最快6月降息，今年降息幅度約2至3碼；市場持續關注「川普2.0」政策進展，預估今年上半年，台灣央行將維持利率不變；徐士勛坦言，這些預測，並未考量國內4月電價可能調漲因素。
儘管受惠AI持續發展帶動相關需求支撐景氣動能，全球景氣仍面臨貿易戰風險；國泰台大維持2025年台灣經濟成長率預測值2.8%，研判有80%的機率落在1.8%至3.6%，較原先預估值1.6%至3.6%微幅上修；此外，2025年第2季各月的台灣經濟氣候將維持「陰天」，機率將在70%以上。
國泰台大指出，關稅壓力或推升部分國家物價，但衍生之需求降溫、供給改善亦將平衡國際原物料價格。國內部分，外食費、交通、房租及醫療費用等服務類價格漲勢延續，惟基期較高，國泰台大維持今年通膨預估1.9%。水、電及部分公共運輸價格審議結果與調漲方式，將是推升通膨主要風險。
國泰金日前發布調查結果顯示，美國總統川普政策的不確定性，使民眾對股市的樂觀情緒下降，國泰金控投資長程淑芬認為，現在股市的位置相較過去一年，處於中間偏上，全球市場有太多動盪的原因，各國受關稅政策紛擾、負面消息不斷，股市動盪在所難免，這些消息需要二、三個月沉澱，第2季後才能有較多資料可做判斷，各國對美國關稅政策將據理力爭，資本市場動盪應屬短期現象。
嘉義市鬧區火車站商圈蛋黃區，經營逾一甲子以上的老字號新高大飯店，歇業熄燈關門，最近委託住商不動產中山加盟店貼售屋掛廣告看板銷售，引人側目，住商說，飯店基地面積107坪，每坪開價150萬元，總價1億6千萬元；市府地政處說，開價銷售金額創下當地商圈新高紀錄。
新高大飯店位處嘉市最熱鬧的中山路上，交通便利，嘉義火車站旁，由火車站地下道1號入口進入然後在火車站地下道6號出口出來，就可看到新高，據了解，業者是第二代經營，年紀大，因旅宿業缺工、原物料漲，經營成本增加，新飯店加入，競爭激烈，獲利不如過去，決定熄燈託售。
市府觀光新聞處說，嘉義市近5年共有10間旅館歇業，包含新高大飯店，新高2020年申請註銷登記。住商不動產中山店業者說，新高基地位在鬧區黃蛋商業區，可以續做飯店、也可改做餐廳、診所等多元用途。
觀光署去年公布上半年旅館、民宿住房率，分別為47.3%、22.69%，相比同期衰退；嘉市上半年1至6月旅宿業住宿共102萬7074人次，旅館業（觀光旅館及旅館）住房率51.48%，高於觀光署公布的47.3%。
嘉市旅館公會理事長李啟光說，嘉市旅宿住房率高於全國平均值，主因是嘉市房價平穩不調漲，相對他縣市便宜，吸引遊客，另嘉市面積小，公共自行車及電動公車，交通便利，又親子旅遊興盛，嘉市吸引親子遊，但他表示，疫情後，國人出國人數成長，相較去年同期嘉市旅宿人數仍減少，促進觀光，希望市府持續舉辦活動，維持觀光熱度。
市區近5年之所以會有10間旅館歇業，主因是汰舊換新，家族經營成本減輕，非家族經營者因缺工、原物料漲、電費租金漲，又陸客不來、國旅不振，以及疫情後國人瘋出國，經營壓力沉重。
台中市五期、八期重劃區開發時程久，在七期尚未成為豪宅霸主時，這兩區相互比拼，過去幾年台中建商偏好擁有土地大、方正、好規劃的新興重劃區土地，近期隨著打炒房政策，禁錮了開發期限與貸款成數，不少開發商回歸市中心獵地。
在央行祭出第七波信用管制後，可以發現開發商佈局逆流回市中心，以台中來說，近期建商在正南屯的五期、八期等地悄悄以危老、都更、整合的方式補庫存，正南屯區腹地，去年僅推出5案，約400多戶的量體，到2025年案量來到達10案，推案戶數突破600戶。
其中，位於文心南五路、精誠南路的預售新案「寶樺境溪行」，處八期重劃區豐富公園、土庫溪首排，預計打造超過100%綠覆率大樓案，規劃28~40坪、2~3房產品。
寶樺建設董事長賴國弘認為：「要在市中心找到臨公園、近溪流的土地，幾乎已經沒有，現在的房市要跳脫，不論地段、產品都必須具備獨特性、稀有性。」
另外，位於文心南五路、永春東三路「聚富粼粼」同樣位於八期重劃區，規劃24~37坪、2~3房產品，以現代簡約調搭配金屬格柵外觀問市，新案挹注下，也帶動區域房價近1年，平均達到63萬元。
五期的部分，則有「惠田璞悅」登場，基地位於大墩路與大墩五街，位居正五期，產品規劃38、45坪3房產品。
住商機構中區協理賴萬則分析：「五、八期新案仍有不少抗性，包含基地面積因整合不易，很少超過500坪，大多為小基地案普遍存在鄰房景觀問題，且供給戶數無法達到量化，這也是2024年整個大南屯地區推案量超過1700戶，但核心區卻僅佔不到2成的原因。」
不過，久赫廣告執行總監梁立岡說：「八期鄰近的13期重劃區，近期新案推出單價高昂，但生活機能卻仰賴八期，不只開發商獵地回頭，不少購屋族也開始回頭。另外，以八期來說早期多以透天別墅為主、中期則是大坪數大樓案，近代才開始有中小坪數建案推出，吸引不少首購族、換屋族。」
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
