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房產新聞
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永慶房產集團發布第二季房市前瞻報告，調查指出，七大都會區近期成交物件議價率普遍較去年景氣最好的7月增加2～4個百分點，至10～13%，過去個位數議價率高機率成交，如今已大幅降低，成交總價帶明顯向下位移，業務總經理葉凌棋認為，政策未鬆綁、預售交屋量大產生轉售賣壓，房市看不到大行情，上半年交易量估在13.6～14.6萬棟之間、年減17～23%。
永慶調查顯示，與去年6、7月間相較，新竹目前成交議價率增加了4個百分點，台北、新北分別增加了3.7、3.1個百分點，其餘各都均增加了2～3個百分點，議價率正明顯擴大中，且只要議價率在12%以上，即帶動交易量占比增長超過三成，顯示降價促動成交機率大增。
近期另一趨勢為總價帶降低，七都去年底總價2,000萬以下產品交易量占比均達五成以上，桃園、台中、台南、高雄更高達九成，相較於去年6、7月間均有明顯增長，顯示目前仍以自用需求為市場主力，交易穩健。
葉凌棋表示，去年9月央行推出第七波信用管制，此次雖未加碼打房力道，也未放鬆，並落實金檢，顯示短期對房市調控沒有放鬆的打算，銀行房貸放款仍傾向緊縮，尤其預售屋交屋量極大，未來三年有超過40萬戶交屋占用銀行頭寸，過去交屋前半年至交屋後一年期間的轉售量占約10～15%，投資買盤大的個案可能達二至三成，各地預售屋交屋因屋主貸款不足、財務壓力而轉售對市場價格的影響，值得觀察。
葉凌棋認為，影響房市動能最重要的是「錢」，其次才是「利率」，政策並未放鬆，水龍頭仍關著，進場的人少，短期內看不到大行情，以今年第一季房價來看，買賣雙方價格認知拉鋸，七都房價季增率均在正負1%以內，房價陷入盤整。
銀行房貸緊縮雖略有緩解，但市場交易熱度已不若去年熱絡，加上今年全球政經局勢不確定性高，今年全台交易量將難以達到30萬棟。
台灣經濟研究院今 (25) 日公布 2 月營業氣候測驗點調查為 102.46 點，較 1 月轉為上揚 0.48 點，不過，台經院示警，「短期內不動產市況進入盤整期相當確立」，不動產市場景氣仍以保守視之，仍有待一段時間後，供需才能逐步調整至較健康的階段。
台經院指出，雖我國各民生交通工程進度多數如期推進，但受房市景氣降溫影響，加上營建成本壓力增加，2 月整體營造業景氣僅以持平視之。
展望未來，由於國光石化科技、台灣中油陸續釋出「國光電廠先進燃氣複循環機組統包工程」、「洲際接收站 LNG 儲槽興建統包工程」等天然氣機組更新工程，又捷運汐東線主體工程即將於 3 月開工，有利於國內大型統包工程業者的營運，預估未來半年營造業景氣將好轉。
而不動產業方面，2 月六都建物買賣移轉件數月增 9.5%，主要是反映 1 月有農曆春節連假因素，2 月逐步恢復正常。
但有鑑於銀行端對房貸資金態度仍謹慎，且房市政策未鬆綁，導致購屋族群觀望心態仍顯濃厚，房市看漲氛圍正持續退散，住宅市場交易量仍顯不足。
台經院認為，雖工作天數增加，且科技業仍支撐工業不動產需求，但受央行信用管制、打炒房政策持續，以及新青安刺激政策效應減弱影響，短期內相當確立不動產市況進入盤整期，恐在市場適應一段時間後，供需才有辦法逐步調整至較健康的階段。
新店碧潭大橋北側農業區F單元面積約22.87公頃，鄰近安坑交流道、捷運小碧潭站及安坑輕軌安康站、陽光運動公園站，F單元主要計畫於25日經內政部都市計畫委員會審議通過，未來將配合地區發展需求，預計規劃停車場用地、公園用地、兒童遊樂場用地及社會福利設施用地等公共設施，彌補地方發展需求。
新北市政府城鄉發展局表示，F單元位於新店溪左岸，隨著計畫範圍東側之新店溪第二期堤防已於111年3月完成，此處不再是防汛缺口，且北側溪洲阿美族部落生活園區一、二期園區皆已完工，部落族人並已接續入住，實有完善周邊各項公共設施與社福功能之必要。
城鄉局表示，F單元整體規劃開發，可以改善周邊生活機能及建置相關道路及公共設施系統，本計畫共劃設10.56公頃公共設施用地，佔開發面積48.55%，其中包含開放性公設共規劃3.12公頃，除可服務F單元未來進駐人口外，亦可提供周邊民眾休憩使用；另劃設0.69公頃停車場用地，提供北側溪洲阿美族生活文化園區及東側新店溪岸溪洲公園衍伸停車需求。
新店F單元也將劃設1.20公頃社福用地供社會住宅興闢使用，預計可提供1300戶社會住宅，並可配合社會福利政策納入公共托育、托老等社會福利設施；及規劃5.56公頃道路用地，銜接部落之聯外道路，改善計畫區內及聯外交通系統。未來將採區段徵收整體開發，預計明年中公告區段徵收計畫，2029年工程完工，完善溪洲部落周邊整體生活與休憩環境品質，打造新店溪沿岸宜居新聚落。
國產署5月上旬將公開招標一筆台南平實營區商業區3628坪設定地上權土地，權利金底價達26.38億餘元，單坪底價約72.73萬餘元，雖然該筆大基地位屬蛋黃區中的蛋黃，但當前銀貸限縮壓力尚未解除，房市銷售速度大幅放緩，加上底價逾26億元，是否能吸引大建商進場投標，引起業界關注。
國產署南區分署訂於5月5日招標2筆分別位於台南東區平實營區重劃區3628坪商五土地，與澎湖馬公273坪住宅區土地，其中位於台南平實營區的商五土地，建蔽率60%、容積率360%。
市調與實價揭露顯示，目前平實營區所有權住宅大樓，最高單坪實登價已達61萬元；地上權住宅大樓單坪實登價，則多介於32~35萬元之間，最高已出現每坪42.3萬元的實登價。
根據業界估算，以該宗中華東路一段旁的3628坪商五地上權基地，建蔽率60%、容積率360%，權利金底價達26.38億餘元，單坪底價約72.73萬元，以坪效約7倍換算，單坪土地成本約10~11萬元。
再加上單坪營建成本約15~16萬元，管銷成本約3~4萬元，若建商以底價得標，光成本就高達每坪30萬元，以合理利潤15%估算，推案均價約每坪35萬元符合市場售價。但當前銀行限貸造成建商推案銷售與交屋時程大幅拉長，是否仍有大建商願意進場投標該筆設定地上權精華地，引起業界關心。
房市回歸自住主流，「生活機能牌」成為吸引購屋族最佳賣點。而台中的北屯機捷、單元二與太平新光等三個重劃區，發展有如搭上特快車，交通、商業、學校迅速到位，加上新穎整齊的街景環境，甚至取代舊市區成為新蛋黃區，房價扶搖直上，5年價差最大可達20萬元。
其中，北屯機捷特區最受矚目，在好市多北台中店進駐後，商圈群聚效應極大化，根據樂居網站最新資料，統整北屯機捷首批推案社區的近一年均價與整體均價，持有5年的單坪價差約23萬~24萬元。
丰格不動產整合行銷總經理白洪章指出，房價追漲幅度普遍被視為市場需求強度，北屯機捷房價漲幅跑贏其他區域，主要原因就在於如商圈機能與捷運、匝道的交通優勢，是市區與其他重劃區無法追上的差異特點。
在地業者也點出，北屯機捷發展尚未到「終點」，市府尚有大面積商業地待標售，大城、櫻花、富宇、仁山、登陽、漢宇等多家開發商手中多塊土地也伺機開發，近期推出的指標新案「大城吾界」採38~41坪方正三房格局。
受惠於七期市政中心開發飽和與公益商圈延伸效應，低密度開發的單元二發展成「新市政綠特區」，更以台中米其林生活圈聞名，線上預售案如「精銳ABBA」、「陸府續森」高標成交價已突破8字頭行情。
利率走升房貸族撐不住，國銀房貸逾放連七月走升。金管會銀行局組長周正山25日公布，2月國銀房貸持續攀升到79.48億元，創2021年12月來的高點，主要有三原因，一是部分銀行客戶財務吃緊；二是房貸量續增，逾放金額增加應屬合理；三是逾放比0.07％與上月相同無重大異常，金管會將持續密切觀察。
周正山強調，雖然房貸逾放金額已連七月增加，但逾放比一直維持在0.6％、0.7％左右，銀行會從授信5P去強化貸前審核、貸後管理，另外就是針對無法回收的提備呆，逾放比算穩定。針對外界質疑，房貸逾放從去2024年7月起一路從64億走升至去年11月的破70億元，再到今年2月的79億元，是否已成趨勢，周正山說明，房貸餘額增加、業務量增加逾放成長是合理的，就風險管理角度來看，逾放比沒有突兀的增加，並沒有信用風險的問題，會再密切關注。
截至今年2月底國人房貸（購置住宅貸款）餘額為11兆0,694億元，月增169.04億元，較去年同期增加9,826.5億元，年增率9.74％，較上月9.83％略低，已是連續五個月下滑，周正山分析，主要有三原因，包括央行實施第七波選擇性信用管制措施、購屋承作貸款的量偏低、許多房貸客戶農曆年前交屋及。
建築融資餘額3兆8,430億元，月增只46億元，但年增率達5.26％，同樣是從去年11月來連續下降趨勢，主要是企業與建築業建案完工後會由建築貸款轉到房貸，及週轉金清償、逾期放款轉銷呆帳等因素造成。
銀行法72-2比率部分，周正山指出，不動產放款比的分子是住宅建築及企業建築，分母是存款總餘額+金融債券發售額，2月分子是15.19兆元、分母是57.88兆元，平均比率是26.25％，分子、分母都上升，但分母月增幅0.82％高於分子的月增幅0.1％，因此比重從上月的26.44％下降至26.25％。截至2月底，36家銀行平均26.25％，超過29％為0家，28％～29％有三家，與1月一樣，但27％～28％從1月八家降至六家。
據實價登錄資料，2024年台北市前10大交易最熱辦公大樓，「遠雄商舟」以54億元成交量拔得頭籌，奪下2024年台北辦公市場交易最火熱辦公大樓。
第二名是中山區「國家企業廣場」，交易額達48億元；第三名是「百代宏碁大樓」的銷售36億元，第四、五名各為「利豐大樓」、「瑞光大樓」，以總價各達26、22億元全棟辦公室交易。
前十名大樓中，內湖區就包辦了四個名次，顯見進駐內科對企業而言具高度吸引力，內科辦公市場購屋動能強勁，企業砸錢買樓不手軟。
信義全球資產總經理林三智觀察，產業布局辦公產品需求持續上升，三大趨勢將持續推動今年的辦公市場交易，第一是企業總部化，買方更積極尋覓全棟、多樓層、大面積的總部型產品。
其二，重建商機持續吸引資金實力雄厚企業主、高資產族、開發商等布局市區產權單純的商業大樓；第三，有換屋需求、或是想進駐具備ESG減碳題材綠大樓的企業主，則會鎖定屋齡較新的辦公產品，對辦公預售案的接受度也會越來越高。
攸關北高雄科技門戶發展的「左營高鐵科技之心」公辦都更案，最後一塊約606坪商四土地順利招商成功，今(25)日上午由高市副市長林欽榮代表市府，與最優申請人國城建設集團旗下盈舜營造，正式簽約「左營高鐵科技之心第四種商業區土地都市更新事業案」，該案盈舜營造將攜手石昭永建築師事務所操刀設計，將以「低碳智慧桃花源」為概念打造一棟智慧住商大樓，投資金額達16億元，最快預計116年動工，5年完工。
高市副市長林欽榮指出，「左營高鐵科技之心公辦都更案」鄰近左營高鐵站、台鐵左營站以及捷運紅線，坐擁三鐵共構交通優勢，周邊有蓮池潭、公園綠地、學校，公共設施完善且醫療資源豐富，具有行政辦公、商業機能及宜居生活的區位發展潛力，全案共分為商三A、B基地及商四等三塊基地，其中商三A、B基地去年已成功招商，最後一塊商四基地去年底由盈舜營造取得最優申請人。
林欽榮表示，在台積電楠梓廠區預計興建5座先進製程晶圓廠，同時在高鐵、台鐵與捷運三鐵共構便利交通帶動下，也將因「左營高鐵科技之心公辦都更案」的陸續開發，將翻轉原本的高鐵後站商圈，北高雄科技門戶也將成形。
盈舜營造董事長洪平森說明，隨著科技半導體產業南進推動，包括台積電、輝達等國際大廠都將進駐高雄，高雄已然成為科技重鎮，更須發揮TOD大眾運輸之三鐵交會優勢，打造高鐵及台積電旁微型衛星園區半導體門戶，為這些產業菁英打造最佳的工作場域與宜居家園，將是我們的重責大任。
針對「高鐵左營科技之心商四基地」規劃方向，石昭永建築師事務所特別結合半屏山、蓮池潭、壽山等自然生態，建構不間斷的生態綠廊，並以半屏山的湯圓傳說，取其造形巧妙轉化為地景綠帶廓型，土地總面積達約606坪，預計興建一棟地上24層、地下5層銀級綠建築，總樓地板面積約6,000坪，共計3戶店面、133戶住宅、162個車位，最快預計116年動工，5年完工。
國城建設集團深耕南部地區40逾年，近年積極投入南部都市更新計畫，截至目前就手握南台灣兩大捷運聯開案與六大公辦都更案，包括高雄捷運O13與Y10聯開案、高雄首場公辦都更案「鳳山都更好」、中彰投雲嘉地區首例公辦都更「嘉義都更好」、「高雄亞灣區特貿三」、「台南平實都更案」、「左營海軍眷村公辦都更案」，以及本次簽約的「左營高鐵科技之心都更案」，投資金額達567億元。
國城建設集團副總經理洪嘉聰也說，從UFO高雄軟體科技園區，到特貿三5G-AIoT園區，還有高雄第一個公辦都更案「鳳山都更好」，國城建設一直是市府最佳的協力夥伴，也是南台灣都更的第一品牌。這次的左營高鐵科技之心的合作案，也將再一次與市府共同締造榮耀與成就；展望未來，盈舜營造將持續與市府攜手同行，為高雄城市建設一起打拚，再創都市發展高峰。目前全案住宅項目規劃約133戶的2~3房，若進度順利取得建照後，可望於2年後進場預售。
自《平均地權條例》修正案上路以來，私法人購置住宅採許可制，住商機構觀察實價，新北市出現罕見私法人購置大宗住宅案，萬里區「喜凱亞渡假村」1月時，90間套房與其他空間以總價5,477萬元成交，且標註為法人購置住宅之特殊交易。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該社區以海景著稱，由於房價親民，研判未來應做為包租代管、員工宿舍或長照相關用途。
據查，該筆交易包含90間套房，套房含陽台大小介於9~13坪，並分布於2~13層，另有多筆共有部分與防空避難室兼停車空間，而若以車位面積一個13坪、總價100萬元估算，此筆交易每間套房價值僅約56萬元。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，自《平均地權條例》修正以來，高資產族想利用公司購置豪宅難上加難，加上「房地合一稅2.0」上路，已防堵投資人利用法人買賣房產獲利。
徐佳馨指出，在相關管制齊全後，未來高資產族將尋求多元財務規劃，促使資金轉往商辦、廠辦及店面等商用不動產，加上目前政策有利長期持有，未來也將讓這些族群在購置不動產時有更多元的思考。
受惠第一季完工交屋與新案密集認列，國建（2501）、冠德（2520）、亞昕（5213）、潤泰新（9945）等上市櫃房產業者，首季營收有機會創同期新高，單季獲利動能看旺。
國建去年營收239億元新高，今年持續認列去年底完工交屋的新案，前二月營收衝高至近40億元的同期新高，市場樂觀首季營收將優於去年同期。展望今年全年，國建完工交屋案將有五案，總銷約187億元，其中國建分回約159億元。
冠德去年營收286.77億元、稅後純益55.5億元、EPS達10.25元，三項數字均創歷史高。今年持續認列去年銷售的「冠德信義」，推升前二月營收達33.15億元、改寫同期新高，首季營收表現看旺。
冠德今年可供認列新案包括中和總銷13億～14億元的捷運中和高中案「冠德德心禾匯」、中和23億元「秀朗橋案」、台北市46億元「民權東路公辦都更住宅」等。
亞昕今年跨年度入帳包括有「亞昕昕上城」、「亞昕淳白」等案，推升前二月營收達31.2億元、年增3.34倍，預計今年新案完工交屋還有七筆，包括總銷約55億元「擎天森林」等，市場預期，亞昕全年營收能再創高。
潤泰新去年完工的「潤泰大安富陽」，總銷約18億元，遞延至今年認列，貢獻前二月營收近47億元、年增3.44％。
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