|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
據房產業者統計，今年329檔期，6都加上新竹縣市，推案總銷金額約新台幣8,223.2億元，年增逾5％，創下歷年次高紀錄，是否意味著房市將回溫？對此，台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真今（25）日表示，雖然推案量大，但「不代表房市好轉」。
《財訊》雙週刊指出，央行去年8月中旬採取道德勸說，請銀行自主控管未來1年（去年第4季至今年第4季）的不動產貸款總量，並於去年9月，第7度調整選擇性信用管制措施，一連串打炒房措施，使國內房市逐漸降溫。
央行在上週舉行的理監事會中，未再祭出新一波信用管制措施，但強調會辦理專案金檢，促使銀行積極落實相關規範。
329檔期 建案「箭在弦上、不得不發」
央行總裁楊金龍強調，現階段，房市管制措施已見效果，希望房市能夠「軟著陸」；然而，不動產貸款集中度至2月底為止的數據為37.1％，還是太高，所以央行會逐季評估銀行自主控管的成效。
劉佩真指出，今年329檔期推案量達8223億元，並不代表房市回溫，主因在於，建商之前就準備大舉推案，工程已發包，「現在是箭在弦上、不得不發，但不代表房市好轉。」
劉佩真認為，目前央行對於房市政策「沒有鬆手態勢」，即使未再祭出信用管制，但仍有金檢措施。
台積電房市效應 有鈍化現象
除此之外，劉佩真也提到，美國總統川普的政策，使國內外經濟情勢的不確定性攀升，也是導致國內房市能見度偏低的原因之一。
劉佩真不諱言，台積電加碼投資美國1000億美元，「國內房市不可能不產生變化」，過去台積電設廠，對周邊住宅或商用不動產的拉抬效果，「就不會像過去那麼強」。
不過，根據《財訊》雙週刊報導，劉佩真也說，台灣產業還是以人工智慧（AI）、半導體為主，相關產業發展，仍是影響房市的重要因素，只是目前呈現比較鈍化的現象。
央行重手打炒房，房市買氣去年第4季至今未完全恢復，不過新屋房價每坪成交價不動如山，建案僅加大促銷力道，顯示買賣雙方對房價持續拉鋸中。
據最新國泰房地產指數季報資料顯示，2024年第4季全國預售屋交易量雖較前季腰斬，不過議價空間幾乎不動如山，不僅議價率維持上季7%左右，單季每坪可能成交價甚至較上季小增1.1%。
另外，根據住展雜誌發布最新1月新屋「房市風向球」中指標數據顯示，每周案場人氣持續衰退至14組、月減14.6%，預售屋人氣更是降至近一年谷底，待售建案增加31案、總量達1,104案，為2024年4月以來新高，不過最新1月新建案議價率仍守在一成以內，反映出即使當前銷售狀況不佳，建案價格也未見讓利跡象。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，買氣冷清，當前新建案市場出現兩大情況，首先預售屋開價不再創高，顯見房價漲勢不再。再來，新建案促銷變多，包括低首付、工程零付款、送家電或家具，零星業者更出現送裝潢，促銷優惠不斷釋出，都是為了刺激買氣。
何世昌強調，由於近年營建業工料雙漲導致高營造成本問題未解，目前對多數開發商來說，高營造成本、缺工嚴峻是最大經營困境，而非房價，尤其2020年至今，房市多在多頭格局，已厚實了口袋深度，因此當前買方期待降價而掀起觀望氛圍，是否能等來建商讓價，只能說在現階段買賣雙方對房價拉鋸的戰況中，就看誰對價格先讓步了。
近五年北市旅館危老改建案超過30例，信義全球資產經理林建勛分析，其中中山區逾11案最多，其次為松山區四案，惟近六成老飯店危老案多改建為住宅，近三成規劃為辦公大樓，至於重建後仍規劃為飯店則不到5%。
林建勛表示，分析近年逾30件旅館危老核准案分布區域，以中山區逾11件最多，松山區四件居次，北投與士林區則各有三件；中山、松山區件數最多，主要是其位於市中心，不僅交通便利且擁有捷運，可吸引觀光客、商務客入住，原本就是旅館設點布局的重鎮。
除此之外，市中心區同樣是為住宅需求熱區，自然也成為改建效益最高的地方。
至於北投區，林建勛指出，當前已通過的三件核准個案平均屋齡超過50年以上，由於位於溫泉區，具有改建為溫泉住宅的賣點；士林區三件核准個案，因較不屬於旅客入住的熱區，且旅館基地規模不大，改建規劃為飯店的效益不大，不過因位處住宅需求熱區，改建為住宅具有效益，因此重建後立地條件仍佳。
買盤回流，建商插旗蛋白區搶客；據實價、市調最新統計，台北市文山、萬華、士林等三大外圍區，因區域買盤超越市中心蛋黃區，指標建案不斷釋出，加上高造價成本，三大蛋白區新屋每坪推案價全攻破百萬元，宣告台北市預售屋每坪百萬元時代來臨。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，台北市中心因房價基期高，購屋負擔沉重，相對低價蛋白區成為購屋族取得台北市門牌第一站，北市外圍區買盤超過市中心，包括文山、萬華、士林等區需求增加，加上未來區域發展潛力大，一線建商紛插旗推案，因造價居高不下，推升北市蛋白區預售屋房價躍上「百萬俱樂部」。
何世昌認為，北市蛋白區買盤強勁除來自與市中心比價效應外，近年新北市第一環如永和、新店、板橋與三重等地，亦陸續出現預售案每坪成交價創高情況，在新北市第一環新屋房價與北市蛋白區價差縮小下，讓台北市外圍區預售屋性價比上升、買盤回流，成為北市蛋白區預售新屋價格持續墊高另一因素。
據實價登錄資料、市調數據顯示，北市文山區「元利四季莊園」、「信義富境」、「忠泰湛」近一年每坪成交均價各達105.9萬、108.1萬、100萬元，區域最新登場的是「國泰悠然」每坪開價110~130萬元，目前尚未有實價登錄行情，後續還有「將捷旅境-美境、善境」將登場。
士林區在台北市最後一個重劃區-北士科重劃區帶頭衝下，區域預售屋價格持續上攻，目前北士科新屋每坪已站穩百萬元大關，又以「遠雄泱玥」、「國泰雍萃」近一年每坪成交均價各達131.1萬、129.8萬元最高。
至於萬華區，以皇翔建設「ASTER ONE」近一年每坪成交價127.4萬元最高，另外「長虹MVP」每坪開價達105萬元。
何世昌分析，木柵地區屬於文山行政區中相對低價區，在指標建商陸續推案後，目前木柵新案每坪成交價在90萬至120萬元間，每坪成交均價已追上景美地區，部分品牌建商如元利建案最高單價一舉超越景美。
萬華區高價案多在北萬華的西門町周邊，由於這一帶位置近中正區，近年有「台北雙星」與「西區門戶計畫」加持，未來區域發展性獲市場肯定，加上預售新案多採小坪數規劃，讓該區每坪成交價由7字頭快速跳漲。
至於北士科重劃區，區域發展以科技業為主，且被視為下一個內科，在2022年第一波推案時每坪單價已突破百萬元，近期再突破新高。
根據統計，去年第四季平均每件房產轉售獲利金額387萬元，為自2020年第一季連續19季成長以來出現首次滑落，轉售獲利件數也大幅減少，隨著房價盤整，非長期持有房產轉售獲利空間愈來愈小。
自中央銀行去年9月起端出信用管制後，房市交易量大縮，民眾對於房價上漲的預期不再，出售房產獲利金額開始滑落。
樂居網統計顯示，自2016年房地合一稅實施以來自2020年間，平均每件房產轉售獲利約在40萬～70萬元，而2020年起，隨著房價快速上漲，平均轉售獲利金額也跟著快速提高，2020年第四季突破百萬元，2022年第一季突跛200萬元，2023年第二季突破300萬元，直至去年第三季更高達435萬元，隨買方信心轉趨保守、追價不再，第四季則出現近五年來首次下滑。
從獲利件數與賠錢件數來看，2018～2019年間每季轉售獲利約有4,000～6,000件，賠錢則約有近2,000件，約僅有7成的交易能夠獲利；隨著房價飆漲；獲利件數持續攀升、賠錢件數持續減少，近二年每季轉售獲利件數約1萬～1.6萬件，約僅有300餘件賠錢，房市景氣最熱的去年第二、第三季，超過98％的房產轉售獲利，不過在第四季隨著交易量減少，獲利的件數也衰退至不到6,000件。
房地產業者認為，房產轉售獲利除了與區域房價上漲幅度有關外，持有期間長短也是決定獲利空間的主要因素，近年房價上漲，即使房地合一稅以高稅率壓抑短期交易，不過一些重劃區房價漲勢強勁、短期交易比例高，使轉售獲利件數、金額大增；近半年來市場普遍對房價續揚信心不再，屋主更傾向長期持有，使轉售獲利件數大幅減少，隨著房價盤整下修，短期房產投資要有豐厚報酬的可能性已微乎其微。
觀察2024年台北市商辦交易，屋齡超過30年的物件成交182件，占比超過4成，顯示大齡商辦需求強勁。專家觀察，不少買方購屋心態『買舊勝過買新』，指名要找市區中古商辦，主要看好3大核心優勢。
信義全球資產統計實價登錄資料，2024年台北辦公室交易屋齡級距，10年內交易件數有109件、占總件數24%；10～20年交易件數有74件、占16%；20～30年交易件數有84件、占19%。
而屋齡逾30年以上的辦公室交易件數則有182件、占41%，等同於一個禮拜就賣出約3間大齡辦公室，大齡商辦需求強勁。
信義全球資產公司總經理林三智表示：「指標辦公商圈老商辦交易熱度持續不墜，不少買方購屋心態『買舊勝過買新』，指名要找市區中古商辦，主要看好3大核心優勢。」
第一，進駐商業機能熱絡、產業群聚成熟的辦公商圈，有益於企業發展，也能為品牌形象加分。第二，精華地段不動產具備穩健的保值性及增值力，可助企業抵禦通膨、強化財務結構。第三，是具備未來改建潛力，可享後續開發效益，創造重建商機。
另外，精華地段的新穎高檔商辦，也很搶手，且近年增值驚人。今（26日）實價揭露，去年底交信義計畫區「統一國際大樓」高樓層戶以約7.68億元，含車共430.15坪，換算單價約222.8萬元，創下全台商辦單價新高紀錄。
值得關注的是，該戶前一手屋主2019年以5.5億購入，持有6年後轉手帳面增值2億1856萬元，增幅高達4成。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示：「政府打炒房以住宅為重點，對商用不動產的限制較少，私法人購買商辦免經許可，加上國內產業發展仍活絡，精華區豪辦近年的租金水位又持續上揚，因此有自用需求的企業，在商用市場購屋佈局的仍屬積極。」
另外，觀察2024年台北億元商辦交易量前三名，由士林豪辦「欣翰士林官邸」9筆奪冠，第二名為內湖「興富發T1」5筆，第三名則是中山區「大直豐匯」、「國票金控大樓」各成交3筆。
第一建經研究中心副理張菱育表示：「億級辦公室交易買方多半是上市櫃公司，或是大型科技業主，空間坪數需求高。內科產業聚落群聚效應高，但供給飽和，商辦供給延伸到外圍潭美段、舊宗段，以及大直商圈，且這類新型商辦規劃既有上千坪大坪數，也有百坪戶別，提供大企業總部規劃，或潛力新創產業進駐，佈局上具彈性，成為商辦市場的新焦點。」
受疫情解封後消費復甦、科技園區及軌道經濟抬頭，全台百貨商場遍地開花，估計未來十年將有56座陸續完工開出，值得注意的趨勢是南台灣正在大崛起，高雄囊括達10座、占比達17.8％。
至於大黑馬則以國泰人壽最積極，手中擁有7座開發案，宏匯集團更是來勢洶洶，2028年將在台北雙星開出台北市規模最大、達5萬坪的百貨商場。
日前日商三井不動產在南港開出台灣第二座Lalaport，台北101更插旗台中，百貨商場話題不斷。瑞普萊坊最新調查，部分高屋齡、老態龍鍾的百貨商場，陸續啟動都更重建，如北市寶慶遠東、SOGO敦南館等，另隨著科技產業在中南部高速擴張、高鐵帶動區域消費市場往站區移動，全台百貨商場也呈爆炸性成長。
瑞普萊坊最新統計，今年全台百貨商場總計有10座完工營運，總面積約13.6萬坪，2026～2028年預計新完工開幕的商場共25座，總面積約47.86萬坪，以商場面積占比分析，北部占26.3％、中部25％、南部48.7％。
2029～2030年將有7座完工，至於2030年後，另外還有14座完工營運時程未定。總計全台未來十年可望有56座問世，在全台遍地開花。
密度最高在台北市達13座、占比達23％；值得注意的趨勢是南台灣正在大崛起，其次是高雄，達10座、占比達17.8％。
其中，國壽手中至少有7座百貨商場開發案，包括桃園置地廣場桃園二期、生活廣場小檜溪、高鐵桃園站前地上權、桃園中壢中原營區普忠段、新竹北區崙子段、「台北101」將進駐的台中置地廣場、台中烏日高鐵特區等，加上合資案南港國際商場，將有8座。
宏匯集團手中握有C1D1捷運聯開案「台北雙星」，規模達5萬坪，可望是台北市規模最大的百貨商場，另外還有高鐵新竹站前「未來之心Gateway Plaza」，耕耘百貨相當積極。
冠德旗下環球購物中心預計有台鐵E1E2「明日台北埕」、新竹宏匯「新竹未來之心」、南港台電AR-1案、台中捷運G9-1站捷運聯開案等4大案。
三井不動產繼Lalaport南港案3月開幕後，接下來還有台南三井Outlet Park二期、高雄鳳山Lalaport，總計在台灣將有6座百貨購物商場；加上新竹攜手國泰建設案，插旗全台企圖心旺盛。
新北市永和大陳地區都更完成最後一塊拼圖，單元1預計由遠雄投資金額約190億，蓋3棟地上39層、地下6層建物。新北市府秘書長邱敬斌今見證住都中心與遠雄簽約儀式。邱說，單元1順利招商，代表大陳7個單元全部完成都更，單元3即將施工、單元4整合規畫中，單元5、7審議中，單元6預計下半年開始拆除動工。
大陳社區自永和中正橋頭起，面積達2.6萬坪，由於產權複雜、所有權人分布在全台各地，堪稱史上最難整合都更案，隨著單元2由勝治機構在2020年興建完工後，單元3、4由皇翔建設標下，單元5為茂德機構，單元6、7則是在地建設漢皇集團獲選最優申請人，而單元1是最後一塊基地，歷經去年流標，今年3月終於招商成功。
邱敬斌指出，新北市幅員廣大，其中永和屬於早期發展的人口稠密地區，市府透過評估規劃，擇定永和大陳社區推動大面積公辦都更，希望能成為示範案例，帶動新北市的老舊社區重建。其中單元2於2020年完工入住，現在更新單元1順利招商，代表7個單元成功全壘打，而單元3即將施工、單元4整合規劃中，單元5、7審議中，而單元6預計下半年開始拆除動工。
新北住都中心執行長錢奕綱補充，更新單元1是大陳最後一塊拼圖，也是7個單元中規模最大，超過300戶及近500位的相關權利人，歷經一甲子歲月，增改建情形嚴重、產權複雜，這次招商可望翻轉城市風貌，打造嶄新的大陳社區，未來單元1預計興建3棟地上39層、地下6層建築物，規劃幼兒園、公托中心及社會住宅等公益性設施。
據統計資料，近年北市舊飯店透過危老改建案中，西華飯店將華麗轉身為「西華璞園」豪宅案並在近期公開，總銷挑戰200億元，成為近年國內最大旅館改建住宅案；神旺大飯店則是最大飯店改建商辦、商場案、總銷估破120億元，北市指標豪宅、頂級商辦危老改建案將陸續登場。
信義全球資產經理林建勛表示，近年台北市眾多老飯店危老改建案，若改建為住宅、不再規劃為飯店，主要考量就是取得不動產資產增值效益。採複合式產品規劃，像是旅館加上住宅，或是飯店加上辦公大樓，主因希望本業經營升級，透過硬體更新讓住房房價拉高。
至於旅館搭配住宅或辦公做規劃，林建勛分析，主要是藉由訴求本身品牌的飯店式管理，不僅提高其住宅或商辦售價，也可挹注本業管理收入。
若業主採持有不出售，長期來看也可提高資產價值，充分將資產活化效益最大化；若是飯店改建案仍繼續維持本業經營，業主多是專注本業經營，透過升級轉型、提升品牌競爭力，且改建後有助吸引更多旅客，也可拉高住房房價。
據北市府資料顯示，近年台北市危老改建案中，位於民生東路三段、占地1,049坪的西華飯店，將接棒「國賓皇琚」，打造77~176坪、總戶數達176戶的「西華璞園」豪宅案，總銷挑戰200億元，為地上25樓、地下8樓的高端豪宅案，將在近期公開，為近年國內最大旅館改建住宅案。
另外，位於台北市忠孝東路上、占地524坪且規模估破120億元的神旺大飯店，則是近年國內最大飯店改建商辦、商場案；全案將改建為地上27樓、地下6樓之結合辦公和商場的商務大樓，總建坪達9,612坪。
位於北市長春路的六福客棧，也將改建為地上21樓、地下6樓的「酒店式頂級商辦大樓」，總建坪為6,344坪，市值估逾80億元，預計2026年完工。
座落於台北市南京東路、基地約達420坪的首都飯店，也將改建為地上22樓、地下6樓之結合商辦和住宅的複合式住商大樓，總量體約5,918坪。
中國地方政府依賴土地出讓收入作為財政來源，但近年來房地產市場動盪與經濟放緩，使得土地拍賣市場遇冷。根據中國財政部最新數據，今年前兩個月，全國土地出讓收入同比減少15.7%。市場預期，多個省市全年相關收入仍將面臨下滑壓力。
受房地產監管政策影響，以及大型房企債務壓力，進一步加劇經濟困境，使得開發商購地態度趨於謹慎，進而影響地方政府的土地財政收入，呈現持續下降趨勢。
《第一財經》報導指出，中國財政部資料顯示，去年全年土地出讓收入較2023年下滑16%，而今年前兩個月，土地出讓收入約為人民幣4744億元（約新台幣2.16兆元），較去年同期減少15.7%。
報導提到，去年除了黑龍江、雲南、天津、內蒙古、新疆、寧夏與湖北等地土地出讓收入仍維持正增長，其餘省市的土地出讓收入均出現不同程度下跌。
粵開證券首席經濟學家羅志恒分析，目前市場呈現明顯的區域分化，一線城市的土地出讓金成長速度與溢價率高於其他城市，顯示這些地區的市場已逐步回穩。
根據中國房地產研究機構中指研究院數據，今年前兩個月，在全國300個城市中，一線城市住宅用地出讓金年增57.6%，二線城市年增30.9%，而三、四線城市僅增9.9%。
由於各地市場條件不同，土地出讓收入表現亦有所差異。報導提到，江蘇今年預估土地出讓收入為5900億元，年減19%；浙江約4420億元，年減6.4%；廣東則預計達3000億元，年增10.6%。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
